Auguste Dubois

“ Mais Ricardo n'avait analysé que ce que nous appelons aujourd'hui la rente différentielle, résultant notamment de l'inégalité de fertilité et de l'inégalité des avantages de situation dont jouissent les diverses catégories de terres successivement mises en culture (1) . Havait montré comment, à certaines conditions sur lesquelles nous n'avons pas à insister, certaines terres jouissent d'une rente par rapport à d'autres et, pour ce motif, procurent au propriétaire un revenu qui n'est pas le fruit de son travail. ”

“ Enfin, la plus-value foncière cause préjudice à la société tout entière. Le propriétaire qui escompte la plus-value future est incité à laisser son terrain inoccupé et improductif, car il calcule que plus longtemps il attendra, plus cher il le vendra. La société se trouve privée, pendant une période qui peut être longue, des services que ce terrain lui eût rendus si l'on s'en fût servi conformément à son emploi le plus productif, c'est-à-dire si on l'eût couvert de constructions. ”

“ Par suite, la plus-value foncière urbaine a fourni contre la propriété des critiques du même ordre que la rente du sol. C'est surtout l'américain Henry George qui a insisté sur ce point. La plusvalue, dit-on, est injuste, car elle n'est pas le résultat du travail !
elle n'est même pas le résultat de l'emploi d'une quantité supplémentaire de capital. Un individu enclôt un terrain dans une ville et le laisse improductif; de ce fait, sa fortune va peut-être doubler, tripler. ; il s'enrichit en dormant par suite du développement économique général dû au travail des autres. ”

“ Non seulement la plus-value peut ne pas se réaliser ; mais, de plus, une fois qu'elle s'est produite, elle peut disparaître. Nous avons exposé précédemment quelques-unes des causes qui peuvent produire la dépréciation des immeubles urbains. Nous avons parlé de la mobilité de la population dans les villes et cité l'exemple des immeubles du Palais-Royal à Paris dont la valeur a été considérablement diminuée par suite de l'exode des magasins, et surtout des magasins de bijouterie, vers les grands boulevards. ”

“ L'acheteur doit payer la plus-value ; elle est comptée dans la part de l'héritier ; de telle sorte que si elle constitue un unearned incrément pour l'ancien propriétaire il n'en est plus de même pour le propriétaire actuel.
Nous avons vu que, pour critiquer la plus-value foncière, on s'est placé non seulement sur le terrain de la justice mais encore sur celui de l'utilité sociale. Elle est, dit-on, une cause de diminution de richesse pour la société parce que, pour l'accroître, le
propriétaire a parfois intérêt à laisser son terrain inemployé. ”

“ Aussitôt les magasins se déplacent, la propriété foncière se déprécie dans les quartiers abandonnés et sa valeur augmente dans ceux vers lesquels la foule se dirige comme inconsciemment, par instinct, ou par esprit d'imitation. ”

“ De même, la population tend à s'agglomérer dans les villes lorsque l'agriculture subit une crise, lorsque ses procédés se transforment (ainsi quand l'emploi du machinisme tend à réduire la main-d'œuvre agricole) , lorsque les pâturages sont substitués à la culture en céréales, comme cela s'est produit en Angleterre au XVIe siècle, etc. ”

“ Ces causes de plus-values sont en somme assez rares. Il en est d autres plus fréquentes et dont l'action est plus continue parce qu'elles sont le résultat du développement ou de la transformation économique du pays. Il faut citer en première ligne l'accroissement de la population générale qui peut être plus ou moins rapide mais qui constitue l'état normal d'un pays prospère. ”

“ Ajoutons ici que les propriétaires fonciers urbains ont également à redouter le développement de la banlieue ; ils ont à craindre qu'une partie de la population ne se porte vers les quartiers situés extra muros ou vers les localités voisines où elle trouvera, à des prix plus bas, des habitations plus vastes et plus hygiéniques. ”

“ Or, prenons un terrain appartenant à la dernière catégorie D ; s'il ne donne pas de rente, au sens où Ricardo entend ce mot, il n'en est pas moins sûr qu'il peut, comme nous l'avons dit, recevoir une plus-value que le propriétaire n'aura en rien gagnée par son travail ou l'emploi de son capital ; cette plus-value sera un unearned, increment au même titre que la rente différentielle. Ce phénomène se manifeste souvent d'une manière particulièrement éclatante dans les villes. Aux Etats-Unis des fortunes colossales se sont constituées par suite de plus-values de terrains urbains ”

“ Pour qu'un individu les affronte en entreprenant de procurer le logement à ses semblables, il est nécessaire que l'espoir de gros bénéfices l'y incite.
Ajoutons que rarement la chance seule produit la plus-value ; dans une mesure plus ou moins large celle-ci est également presque toujours le résultat d'un calcul qui s'est trouvé juste, d'une. ”

“ Certains quartiers sont toujours recherchés plus que d'autres à raison de l'agrément de leur situation, parce que l'on désire éviter le spectacle et le contact des misères sociales, ou se rapprocher des lieux de promenade, etc. ”

“ En Outre, il convient de remarquer, dans notre espèce, que si le propriétaire urbain a pour lui de bonnes chances,il est également exposé à de mauvaises. Les spéculations sur les terrains situés dans les villes sont très aléatoires ”

“ Dans cette hypothèse, d'ailleurs, les villes ou l'Etat profitent, eux aussi, de plusvalues foncières parce qu'ils sont propriétaires des terrains rendus libres et qu'ils vendent en totalité ou en partie aux particuliers. ”