Rente foncière

“ Cette augmentation continuelle de la rente foncière, provenant de circonstances qui sont le fait de la communauté et non le fait particulier des propriétaires, semble former un fonds non moins propre à être appliqué d’une manière spéciale aux besoins de l’État, que le revenu de la terre dans un pays où elle n’a jamais été propriété privée. ”

“ La rente foncière est la chose du monde la plus facile à définir : elle est le prix du loyer du sol. La rente se détermine tout naturellement sur le marché par le rapport de la demande à l’offre de location des terres. La rente appartient tout entière au propriétaire légitime du sol. Et la part de rente qui tombe dans les caisses du trésor public y arrive par les mêmes moyens, et s’y trouve au même titre que la portion des salaires et des profits prélevés par les contributions publiques. Quant au travailleur, il n’a théoriquement aucun droit sur la rente ”

“ Considérée comme le prix du loyer du sol, la rente peut être variable ; elle n’a rien d’arbitraire ni d’aléatoire. La rente foncière, comme elle existe et comme nous l’expliquons, vient de ce que la terre, étant une chose utile et limitée dans sa quantité, constitue un élément de la richesse sociale appropriable, valable et échangeable, et de ce que la terre étant un capital produit un revenu que peut vendre le propriétaire. La rente est variable assurément, comme toutes les valeurs sont variables, comme toutes les températures sont variables ; la rente s’élève ou s’abaisse sur le marché ”

“ La rente foncière ne peut être abolie parce que la terre est restreinte, c’est-à-dire nous ne pouvons augmenter la quantité de sol disponible. Celle-ci est régie par l’offre et la demande. La demande va naturellement en s’accentuant avec la population croissante et la rente en sera plus forte. Pour anéantir la rente foncière, il faudrait anéantir les avantages naturels des différents terrains, enfin toute culture et civilisation — c’est absurde ! ”

“ Au début, la rente foncière représentait assez exactement le revenu du sol, ou le loyer de la maison, sur qui elle reposait. Elle ne pouvait valoir plus, puisque personne ne l’aurait achetée, ni valoir moins, puisque personne ne l’aurait constituée à perte. Mais par le seul mouvement de la fortune publique, par la hausse des terres, par la dépréciation de la livre-monnaie, la rente en vint au XVIe siècle, et surtout au XVIIe, à ne plus représenter que le quart, le dixième, le cinquantième parfois du revenu. ”

“ Lorsque le bail à rente foncière, au lieu de s'appliquer à un alleu, s'appliquait à un fief ou à une censive, le preneur à rente ne pouvait pas acquérir la pleine propriété de la terre; il n'en acquérait que le « domaine utile », diminué par la réserve de la rente : il était donc tenu d'acquitter, outre la rente foncière, les services et les redevances auxquels pouvaient être soumis le fief ou la censive, notamment de porter la foi et hommage ou de payer les cens et surcens. ”

“ La rente foncière est obtenue lorsqu'on défalque, du revenu brut, non seulement les salaires et les impôts, mais encore les intérêts des sommes que représente le matériel ligneux, ceux de la valeur du sol nu, que la plupart des économistes ne font d'ailleurs pas rentrer dans les frais de la production, n'étant pas déduits. ”

“ En définitive, la rente foncière s'explique et se justifie par les mêmes raisons qui expliquent et justifient le droit de propriété foncière dont elle est la suite naturelle. A ceux qui attaquent ce fondement de l'ordre établi incombe toujours la tâche de prouver qu'on peut asseoir la société sur d'autres bases sans se heurter à des impossibilités ou sans tomber dans de pires inconvénients. Pour le moment laissons là ces utopies, sauf à y revenir plus tard. ”

“ Sans doute, la rente foncière se dessine plus nettement dans l’état agricole que dans l’état pasteur ou l’état chasseur ; mais il n’en est pas moins vrai que, quel que soit le régime économique d’une société, il y a toujours dans la valeur des produits demandés au sol une portion représentant le concours du sol. ”

“ La contribution foncière ne peut remplir cette fonction ; elle ne peut servir, au moyen du rachat de la plus-value sociale du sol, de correctif à la rente foncière et d'instrument d'équilibrement à la propriété foncière, et, par suite, à tout le revenu passif, qu'après avoir été rectifiée dans sa base, dans sa station même. ”

“ Cette théorie de la rente foncière est aujourd’hui assez discréditée, tant chez les économistes qui la trouvent trop compromettante pour le droit de propriété que chez les socialistes qui la trouvent trop pessimiste en ce qui regarde l’avenir de la production. ”

“ Les raisons qui ont déterminé le Conseil d'État, en 1805, à modifier si profondément la rente foncière subsistent encore aujourd'hui. Plus que jamais on tend à rendre la propriété libre de toute entrave, et nous ne pouvons qu'applaudir à une pareille tendance. ”

“ Le revenu du propriétaire foncier ainsi défini, dépend du prix des denrées agricoles, et celui-ci, déterminé par le coût de production le plus élevé, dépend, à son tour, de la mise en culture de terres de moins en moins fertiles. La rente foncière hausse donc avec les prix des produits agricoles. ”

“ La dénomination de foncière est, au contraire, fréquemment employée dans les coutumes et dans les anciens titres pour désigner la rente seigneuriale, distinctement de la rente qui ne l'est pas. — Par exemple, l'art. 392 de la coutume de Bourbonnais qui porte : « La première rente constituée sur aucun héritage allodial, s'appelle rente foncière, et emporte droit de directe seigneurie et lods et ventes. » ”

“ Quelquefois il paraît difficile de distinguer la rente foncière de la rente constituée. Pour y arriver, il faut voir si les arrérages ont été considérés par les parties comme le produit direct d'une aliénation immobilière, ou comme le produit direct d'une aliénation mobilière. Par exemple, si un immeuble est vendu moyennant 5 d'arrérages, la rente est foncière; si, au contraire, un immeuble a été vendu 100, et que, plus tard, le créancier autorise le débiteur à garder cette somme, sous la condition de payer 5 d'arrérages, la rente est constituée. ”

“ Des auteurs comme Cantillon et Forbonnais expliquent ce phénomène : beaucoup de propriétaires fonciers vivent dans les villes et, pour les plus grands, à Paris ou Versailles, où ils reçoivent et dépensent la rente foncière, ce qui anime les activités secondaire et tertiaire en ville, puis indirectement et pour une part seulement l'agriculture des zones proches des villes, de telle sorte qu'une partie de la rente ne revient jamais sous la forme de dépenses vers les provinces éloignées où les propriétaires ont leurs terres. ”

“ Il saurait enfin qu’en pratique la rente foncière n’existe point hypothétiquement, mais très réellement, et, loin de tendre à disparaître, s’élève continuellement dans une société progressive, eu raison de la rareté croissante du sol, par suite de la multiplicité des usages pour lesquels on en réclame l’emploi, Reportons-nous à trois ou quatre siècles en arrière, le montant de la rente foncière en France était peut-être de 300 ou 400 millions ”

“ Le problème à résoudre consistait en ceci : Socialiser, en tenant compte de la nature de la valeur du sol, la rente foncière en formation, tout en maintenant intact le droit de propriété foncière privée.. ”

“ Sans doute, a-t-on dit, les fabriques agissent sur l’agriculture, et tout ce qui est nuisible aux fabriques nuit aussi à l’agriculture ; par conséquent, elles influent sur la hausse de la rente foncière, mais seulement d’une manière indirecte. Ce qui influe directement sur la rente, c’est l’accroissement de la population, celui du bétail, les améliorations rurales, le perfectionnement des voies de communication. ”

“ Or pour le petit propriétaire, qui cultive lui-même, le crédit foncier se confond avec le crédit agricole ; il est en état de servir un intérêt beaucoup plus élevé que ne pourrait le faire supposer le taux de la rente foncière, car c’est son travail qui fait fructifier les sommes mises à sa disposition. ”

“ On a rapproché ainsi profit et rente ; on a en quelque sorte généralisé la rente et fait rentrer la propriété foncière dans l'économie générale : une seule loi régit les oscillations des bénéfices agricoles comme industriels, et les chefs d'industrie peuvent percevoir à certains moments une sorte de rente, tout comme les propriétaires fonciers. La rente n'est plus qu'un bénéfice résultant de circonstances exceptionnelles permettant à certains individus de produire à meilleur coût que leurs concurrents et de conserver un espace de temps ce monopole momentané. ”

“ Cependant, pour que le fermier eût un loyer et intérêt de ses capitaux et un profit d’entreprise, le propriétaire pourrait avoir consenti un prix de ferme qui exclût toute rente foncière : c’est même ce que nous croyons actuellement le plus probable et de beaucoup le plus général. ”

“ Tandis qu'en doctrine la rente devenait un phénomène d'ordre général et que la propriété foncière perdait sa dangereuse originalité, les faits venaient infirmeries prédictions ricardiennes sur la progression de la rente et montrer qu'elle était, tout comme les cas de rente industrielle, un profit aléatoire et temporaire : la crise agricole qui sévit depuis vingt-cinq ans n'a été qu'un long phénomène de contrerente; la propriété rurale a subi une importante diminution dans sa valeur en capital et dans son revenu. ”

“ L'analyse des divers éléments de la redevance payée par cet entrepreneur rural au maître du fonds, donne naissance à la question de la rente du sol, si controversée de nos jours, et qui a suscité une recrudescence d'attaques contre la propriété foncière.
Le louage des services, envisagé du point de vue de celui qui livre son travail au maître ou à l'entrepreneur, soulève les immenses problèmes du salaire et du paupérisme. ”

“ Néanmoins notre Coutume, art. 406 et suivants, permet au Seigneur d'hôtel, de métairie , ou de rente foncière , de procéder par voie d'exécution pour trois termes de loyers, ou arrérages de sa rente foncière, sur les meubles qui occupent sa maison ou métairie , par lui données à loyer, ferme, ou rente foncière, et sur les fruits qui sont provenus des héritages en dépendants, quoiqu'il n'ait aucun titre exécutoire contre le locataire, fermier, ou débiteur de la rente foncière. ”

“ Cette distinction est applicable au propriétaire qui fait valoir. Quoiqu'ils profitent à la même personne , la rente foncière et le bénéfice agricole doivent être séparés par le cultivateur qui tient à se rendre compte de ses affaires. ”

“ Pour obtenir ce résultat, il suffit de régler d'une façon rationnelle le revenu passif, c'est-à-dire dans le sens de sa tendance naturelle, d'appuyer, et d'accélérer au besoin, le mouvement de nivellement qui s'opère
en tout temps par la capitalisation, laquelle transforme, au fur et à mesure de sa formation, la rente foncière en capital produisant un intérêt, entre les mains du possesseur. du sol. ”

“ Si le foncier transporte à un tiers la totalité de la rente convenancière, et retient seulement le fonds, comment estimer la valeur des droits ainsi retenus? On les prise au cinquième de la valeur que représenteraient les droits fonciers, si la rente n'était pas aliénée. Baudouin (t. 1, 170 et 171) nous explique comment on est arrivé à ce résultat : la rente convenancière s'estime au denier 25, la rente foncière au denier 20. Or, la rente aliénée par le foncier n'est plus entre les mains de l'ac-
quéreur qu'une rente foncière qui s'estimera au denier 20 ”

“ La propriété foncière, contre laquelle les principaux efforts paraissent dirigés en ce moment, n'est, de nos jours, qu'un mode de placement tout comme un autre...
Tandis que les uns placent l'argent qu'ils ont gagné par leur travail ou économisé sur leurs besoins journaliers, en achetant de la rente ou des obligations de chemin de fer, ou simplement en le déposant à la caisse d'épargne où il produit intérêt ; les autres le placent en achetant une maison pour l'habiter ou la louer, en acquérant un pré, un champ, ou une vigne. ”

“ Rente propriétaire, est la redevance fonciere dûe par le propriétaire de l’héritage pour la concession qui lui en a été faite à la charge de la rente. Voyez les coutumes de Senlis & de Clermont, où les rentes foncieres sont ainsi appellées pour les distinguer des rentes constituées à prix d’argent, qu’on y appelle rente non-propriétaire.
Rente rachetable, est celle dont le sort principal peut être remboursé au créancier ; les rentes constituées sont toujours rachetables de leur nature ”

“ Grâce au monopole de la propriété foncière privée, le propriétaire se crée une rente par deux moyens : 1° il fait payer par le fermier l'exploitation d'un terrain qui ne donne que le profit moyen. Elle s'analyse ainsi en une simple retenue prélevée par le propriétaire foncier sur la masse de la plus-value ; et selon les cas, elle occasionne une diminution du profit ou du salaire ou de ces deux éléments en même temps. ”

“ Dans mon pays, qui n'est peut-être pas des meilleurs, mais qui n'est pas non plus des pires, la rente foncière, nette, est d'environ 50 fr. par hectare de terre labourable : en sorte que pour fournir à une famille de petits bourgeois campagnards un revenu de 5,000 fr., il ne faut pas moins de 100 hectares de terre, non compris les accessoires obligés en prés, broussailles, pâtis, etc. ”

“ Restaient les rentes viagères, à l'égard desquelles l'hésitation avait été beaucoup plus grande ; mais, en général, quoiqu'il y eût beaucoup moins de raison de les regarder comme immeubles, parce qu'elles s'éteignent avec la personne sur la tête de qui elles sont créées, il avait prévalu de les ranger dans la même classe de biens (1) .
III. — Comme nous l'avons dit, la rente foncière était un droit réel, une sorte de portion de la propriété retenue sur l'immeuble aliéné : par suite, le bailleur pouvait exiger de tout détenteur la prestation des arrérages convenus ”