Auguste Valette

“ Les' biens communaux proprement dits sont les biens dont les particuliers de la commune ont la jouissance directe en nature; tels sont les pâturages, landes, etc., où ils ont le droit de mener paître leurs troupeaux, en certains temps et à certaines conditions, et les forêts qui leur fournissent du bois pour les usages domestiques (affouage) ou pour construire ou réparer les maisons (1) .
Les biens patrimoniaux sont ceux que la commune, être moral, emploie ou exploite elle-même, sans que les individus puissent en tirer un profit personnel. ”

“ II. — Les rentes sont donc aujourd'hui toutes de même nature, qu'elles naissent à titre gratuit ou onéreux, par suite d'un versement d'argent ou de l'aliénation d'un fonds immobilier ; dans tous les cas, le rentier n'est qu'un créancier, et telle est la qualification que lui donne notre art. 530. L'acquéreur de l'immeuble est personnellement tenu du service de la rente, comme l'ancien preneur avec clause de fournir et faire valoir. ”

“ DES IMMEUBLES
ART. 517. — « Les biens sont immeubles, ou par leur nature, où par leur destination, ou par l'objet auquel ils s'appliquent. »
Les deux premières espèces d'immeubles diffèrent, en ce que pour la seconde seulement on s'occupe de la destination du propriétaire (art. 522, 524 et 525) ; mais il s'agit toujours d'objets matériels. Quant à la troisième, elle ne comprend que des droits, ou biens incorporels.
DES IMMEUBLES PAR LEUR NATURE
ART. 518. — « Les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature. » ”

“ II. — De l'acquisition des fruits civils. — Une question très-controversée est celle de savoir s'il faut appliquer aux fruits civils, intérêts, arrérages, loyers, etc., la disposition de l'art. 586, qui, traitant de l'usufruit, décide que ces fruits s'acquièrent jour par jour. Nous admettons l'affirmative, parce que les art. 549 et 550, décidant que le possesseur de bonne foi fait les fruits siens, et ne disant rien sur l'époque précise où les fruits sont acquis, ont dû naturellement se référer à ce qui est réglé pour des cas analogues, tels que celui de l'usufruitier. ”

“ Au contraire, l'art. 543, qui classe les servitudes parmi les droits, les considère au point de vue actif, ou de l'avantage qu'elles ont pour le propriétaire du fonds dominant.
La classification donnée par l'art. 543 ne comprend pas l'hypothèque, que pourtant le Code définit un droit réel sur les immeubles (art. 2114) (2) , ni le nantissement (art. 2071 à 2091) , ni enfin la possession, dont il va s'occuper un peu plus loin (art. 549 et 550; Comp. art. 2228 et suiv.) . Du reste, on peut soutenir que la possession est moins un droit qu'un fait, auquel la loi attache certains avantages. ”

“ « Les attérissements et accroissements qui se forment successivement et imperceptiblement aux fonds riverains d'un fleuve ou d'une rivière, s'appellent alluvion.
« L'alluvion profite au propriétaire riverain, soit qu'il s'agisse d'un fleuve ou d'une rivière navigable, flottable ou non ; à la charge, dans le premier cas, de laisser le marchepied ou chemin de halage, conformément aux règlements. » ”

“ Les chemins, routes et rues à la charge de l'État, les fleuves et rivières navigables ou flottables, les rivages lais et relais de la mer, les ports, les havres, les rades, et généralement toutes les portions du territoire français qui ne sont pas susceptibles d'une propriété privée, sont considérés comme des dépendances du domaine public. ”

“ Quand elle est supérieure, le propriétaire qui acquitte les dépenses fait sans doute un bénéfice, mais non au détriment du possesseur évincé. Est-elle, au contraire, inférieure à ces dépenses, le possesseur qui ne reçoit que le montant de la plus-value est en perle sans doute, mais le propriétaire ne fait aucun bénéfice. On peut résumer ceci dans une formule très-simple, en disant : le possesseur de bonne foi recouvre ses dépenses, jusqu'à concurrence de la plus-value qu'elles ont produite (3) . ”

“ On a objecté que le texte de l'art. 549 accorde seulement au possesseur de bonne foi l'avantage de ne pas rendre les produits avec la chose du propriétaire; et aussi que l'art. 138 ne fait gagner aux possesseurs d'une succession que les fruits par eux perçus de bonne foi (1) . Il s'agirait donc toujours uniquement des fruits que tient le possesseur, dont il est nanti et qu'on ne lui reprend pas. ”

“ Le sens clair des Institutes de Justinien, c'est qu'un riverain demeure propriétaire de la partie enlevée de son champ par les eaux, et portée contre un autre champ, lorsque d'ailleurs elle est reconnaissable. C'est un petit terrain qui a changé de place, en occupant une autre portion du lit de la rivière, sans pour cela changer de maître par voie d'accession (1) . La même décision, selon nous, est donnée par l'art. 559 dans sa première partie; il ne réduit pas le propriétaire au droit de venir reprendre en détail les terres, arbres, plantes, etc., dont le fonds enlevé se compose. ”

“ Quant aux objets placés par le propriétaire pour le service et l'exploitation du fonds, il n'est point parlé de perpétuelle demeure. Non pas, selon nous, que ce langage eût été ridicule appliqué à plusieurs des objets que l'article énumère, tels que les semences, les pailles et engrais, les lapins des garennes et les poissons des étangs (1) ; car la perpétuité n'est pas étrangère aux choses de cette nature, qui ne se renouvellent que partiellement, au fur et à mesure de la consommation, et subsistent dans leur ensemble, comme les animaux eux-mêmes servant à la culture, les utensiles, etc. ”

“ C'étaient les rentes établies directement et principalement sur un fonds, comme prix de l'aliénation de ce fonds (bail à rente) , ou comme soulte d'un partage. L'immeuble devait la rente sur ses revenus (2) , et le rentier avait sur l'immeuble un droit réel sui generis, par lui réservé ou retenu (3) . Le caractère immobilier des rentes foncières tenait donc à leur origine et était reconnu partout; elles étaient propres de communauté et de succession, dans les cas et suivant les règles applicables aux immeubles proprement dits (4) . ”

“ En dehors de ces règlements particuliers, les deux classes de biens étaient traitées de même; les Romains hypothéquaient les meubles comme les immeubles, et, sauf le cas d'usucapion, ils les revendiquaient avec la même facilité contre les tiers. Chez nous, il n'y a pas d'hypothèque proprement dite sur les meubles corporels (autres que les bâtiments de mer) (2) ou non (V. art. 2114 et 2119) ; et la revendication, au moins quant aux meubles corporels et aux titres au porteur, n'a lieu que très-exceptionnellement contre les possesseurs de bonne foi. ”

“ C'est ce qu'on admettait en droit romain à propos d'une possession d'hérédité; l'héritier apparent de bonne foi, devait rendre les fruits comme le capital lui-même, lorsqu'il s'en était enrichi (2) . Mais cela tenait à la nature particulière de l'objet possédé; les fruits se confondaient ici avec le fonds lui-même ou capital héréditaire, la succession étant regardée comme une masse ou ensemble qui s'augmente des fruits qu'elle produit (3) . ”

“ Si la société est dissoute, l'être moral s'évanouit, sans préjudice néanmoins du droit exclusif des créanciers sur les biens de la masse; à tout autre égard, il n'y a plus que des communistes ou copropriétaires. ”

“ Si cependant la main-d'oeuvre était tellement importante qu'elle surpassât de beaucoup la valeur de la matière employée, l'industrie serait alors réputée la partie principale, et l'ouvrier aurait le droit de retenir la chose travaillée, en remboursant le prix de la matière au propriétaire. ”

“ Restaient les rentes viagères, à l'égard desquelles l'hésitation avait été beaucoup plus grande ; mais, en général, quoiqu'il y eût beaucoup moins de raison de les regarder comme immeubles, parce qu'elles s'éteignent avec la personne sur la tête de qui elles sont créées, il avait prévalu de les ranger dans la même classe de biens (1) .
III. — Comme nous l'avons dit, la rente foncière était un droit réel, une sorte de portion de la propriété retenue sur l'immeuble aliéné : par suite, le bailleur pouvait exiger de tout détenteur la prestation des arrérages convenus ”

“ III. — On peut imaginer le cas où le propriétaire, en face d'un possesseur de mauvaise foi, désire conserver les constructions, plantations, etc., en payant seulement la plus-value, qui serait, nous le supposons, inférieure aux impenses. N'y a-t-il pas moyen pour lui d'éluder le texte de notre art. 555 (1) , où il est décidé, en principe, que le propriétaire doit au possesseur le remboursement de la valeur des matériaux et du prix de la main-d'oeuvre? ”

“ Si une rivière ou un fleuve, en se formant un bras nouveau, coupe et embrasse le champ d'un propriétaire riverain, et en fait une île, ce propriétaire conserve la propriété de son champ, encore que l'île se soit formée dans un fleuve ou dans une rivière navigable ou flottable. ”

“ Au contraire, si, au moment du mariage, la société était déjà dissoute, et la masse sociale encore indivise, les droits respectifs de l'époux et de la communauté seront indéterminés jusqu'au partage; et, par suite du partage, la communauté obtiendra les meubles mis au lot de l'associé, tandis que celui-ci gardera comme propres les immeubles (2) .
(1) Quand il ne s'agit pas d'actions, la qualité même d'associé n'est pas cédée (à moins que l'acte de société ne permette la substitution d'une personne à l'autre) ; l'époux n'a mis en communauté que l'émolument (V. art. 1861) . ”

“ Tels sont ceux qui ont trait à l'exploitation des minières et des
propriétaire lui-même, il l'acquiert en entier, comme premier occupant (V. ci-dessus, p. 93) .
(1) Les unes, dit le Code, dérivent de la situation naturelle des lieux, et les autres sont établies par la loi (V. au titre des servitudes les art. 639 et 649, et les rubriques des chap. 1 et 2) . Ces servitudes entrent comme éléments dans la constitution de la propriété immobilière en France. Mais les vraies servitudes sont celles du fait de l'homme (V. le chap. III du même Titre) . ”

“ II. — Les rédacteurs du Code ont, sur la foi de quelques anciens auteurs, poussé extrêmement loin la règle de l'acquisition par accession relativement aux choses mobilières. A cet égard le droit romain n'a pas certainement été bien compris. Ainsi, en matière d'adjonction, si les deux choses unies peuvent être séparées, il semble naturel que le propriétaire de la chose accessoire puisse toujours demander la séparation, et non pas seulement, comme le veut le Code, dans le cas où cette chose « est " beaucoup plus précieuse que la chose principale » (V. art. 566 à 568) ”

“ En matière d'alignement ordinaire, donné pour les constructions le long des routes ou des rues, l'expropriation immédiate n'a pas lieu contre le propriétaire ; mais, s'il construit, il ne doit pas dépasser la ligne, séparative de la voie publique et de son terrain. Si la construction existait déjà, dépassant l'alignement, le propriétaire ne peut plus y faire de travaux confortatifs, et, par suite, il devra tôt ou tard la démolir pour cause de vétusté et abandonner le terrain compris dans la nouvelle ligne. ”

“ Dans tous les cas où le propriétaire dont la matière, a été employée, à son insu, à former une chose d'une autre espèce, peut réclamer la propriété de cette chose, il a le choix de demander la restitution de sa matière en même nature, quantité, poids, mesure et bonté, ou sa valeur. ”

“ On regardera aussi comme titre de la même nature un legs fait par le propriétaire, et révoqué ensuite dans un acte encore inconnu quand le légataire a été mis en possession; et de même une vente, donation, etc., supposée par quelque faussaire. Dans cet ordre d'idées, le mot titre a le sens le plus large, en ce qu'il s'applique à tout fait bien constaté (très-souvent par écrit) , qui explique la bonne foi du possesseur, et il fait croire jusqu'à preuve contraire. ”

“ A-t-on voulu ici prévenir un doute qui aurait pu s'élever au sujet de la prescription d'une cave ou de tout autre souterrain, doute fondé sur ce que la possession utile pour prescrire doit être publique (art. 2229) ? Mais certainement la possession d'un ouvrage souterrain est publique dans le sens de la loi, quand les actes du possesseur, bien caractérisés d'ailleurs (non équivoques) (V. le même article) , n'ont pu être ignorés du propriétaire ou de ses agents, des voisins, etc. Chaque chose ne peut être possédée que selon sa nature ”

“ On y suppose que le propriétaire du terrain a fait entrer dans sa construction tignum alienum, mots qui s'entendent de toute espèce de matériaux appartenant à autrui, qui ont pu servir à bâtir : appellatione autem tigni omnis materia significatur, ex qua oedificia fiunt (1) . En ce cas, d'après les règles ordinaires du droit romain, le propriétaire des matériaux aurait dû pouvoir exercer une action dite ad exhibendum, pour faire détacher et représenter les matériaux englobés dans le corps de l'édifice, et les revendiquer ensuite. ”

“ MEUBLES PAR LA DÉTERMINATION DE LA LOI. 55
l'associé, ce droit est meuble, tant que dure la société. Quand la société est dissoute, la personne morale s'évanouit (pour ce qui n'a pas trait à la liquidation) , et, comme nous l'avons déjà dit, les associés ne sont plus que des copropriétaires d'une masse d'objets mobiliers ou immobiliers. Dans cette masse le droit de chacun est réglé par le partage, qui a un effet déterminatif ou déclaratif de propriété; chacun est censé n'avoir jamais été propriétaire que des objets compris dans son lot (art. 883 et 1872) . ”

“ B. De l'usage et de l'habitation. — L'usage d'un immeuble et l'habitation dans une maison, n'étant pas cessibles (art. 631 et 634) , ne peuvent être ni hypothéqués, ni saisis par un créancier. Ils sont incontestablement propres de communauté dans les cas indiqués à la fin de l'alinéa précédent (1) .
C. Des servitudes. — Les servitudes ou services fonciers sont l'objet du Titre IV de notre Livre II. La servitude est définie (art. 637) : " Une charge imposée sur un héritage (fonds de terre ou édifice) , pour l'usage ou l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire. ”