Bail à rente

“ Le bail à rente étant un contrat commutatif, où chacune des parties entend recevoir autant qu'elle donne, la bonne foi oblige le preneur de se charger, par le bail, d'une rente qui ne soitpas au-dessous de la juste valeur de la propriété de l'héritage qui lui est transférée par le bail. ”

“ La bonne foi, dont la prestation est requise dans le contrat de bail à rente, exige cela. 89. Lorsque la rente est due à plusieurs, le déguerpissement les doit assigner tous; autrement il ne serait déchargé que de la part due à celui qu'il a assigné, à moins qu'il n'eût accepté le déguerpissant : car, en ce cas, il se serait chargé de la rente pour les parts de ses copropriétaires , et le déguerpissant en serait totalement déchargé. ”

“ De droit commun, l'obligation personnelle de payer & continuer la rente foncière, inserée dans un contrat de bail à rente d'un fond , n'est qu'accessoire à la réelle , &' n'a lieu que tant & si long-tems que le preneur ou ses héritiers font poffefiurs du fond donné à rente. ”

“ Lorsqu'il y avait bail à rente le débiteur de la rente avait avantage à déguerpir lorsque l'immeuble ne lui fournissait plus un revenu suffisant pour payer la rente; dans le bail à complant le revenu était toujours suffisant pour payer la redevance puisque celle-ci n'était qu'une fraction tiers ou quart du revenu, à moins toutefois que la vigne fût en trop mauvai s état, auquel cas le colon exponsait parce que la vigne ne pouvait même plus être cultivée. ”

“ Guillon) ; — 2° Que l'acte par lequel une rente foncière perpétuelle et non rachetable a été créée tant sur les fonds du redevable que sur des droits dès lors abolis, pour prix desquels elle a été constituée, est un véritable bail à rente, quoiqu'il ait été qualifié d'échange; qu'en conséquence, est abolie une telle rente, si elle a été constituée pour prix unique de droits féodaux supprimés; et c'est à tort qu'on prétendrait qu'il y a contravention à l'art. 36 du lit. 2 de la loi du 28 mars 1790 et fausse application de l'art. 38 de ce titre (Req. 15 avr. 1807) (1) . ”

“ Mais le bail à rente consenti sous le Code ne serait point un contrat nul.
131. En effet, l'art. 530 du C. civ. suppose clairement qu'il est libre à toute personne qui aliène son héritage, de s'y réserver une rente perpétuelle, rachetable, non-seulement lorsqu'il fait cette aliénation par contrat de vente, c.-à-d. moyennant un prix déterminé en argent qui forme le capital de la rente, mais encore par une cession sans prix déterminé en argentet sousla condition qu'une rente lui sera payée jusqu'au rachat par l'acquéreur (Merlin, rép. v, rente fonc.) ”

“ Le Code civil lui a enlevé ces trois caractères, en s'appuyant sur les motifs suivants : le désir de favoriser la circulation des biens ; l'intention de prévenir les procès, si nombreux, soulevés par les relations compliquées que créaient ces rentes entre le crédit et le débit rentier ; enfin la volonté
d'effacer les traces de vassalité que paraissait renfermer le bail à rente simple.
La rente foncière est aujourd'hui meuble, ra- chetable, et a le caractère d'une dette personnelle. ”

“ Si le bail emphytéotique est seulement commencé depuis peu d'années, et qu'il doive durer quatre-vingts ou quatre-vingt-dix ans, le bailleur paraît n'avoir pas droit à une indemnité plus forte que le bailleur à rente perpétuelle, qui n'a droit qu'au rachat de la rente. ”

“ Il est à remarquer que le sens des mots rente foncière, dans l'art. 2 de la loi du 17 juill. 1793, n'est exactement aucun de ceux qu'il a reçus dans l'ancien droit : ce n'est pas la rente seigneuriale ou rente due au seigneur foncier, des anciennes coutumes et des anciens auteurs; ce n'est pas non plus la rente dont parle Loyseau, qui forme le prix de tout bail d'héritage et demeure charge du fonds, sans distinction entre le bail seigneurial et le bail non seigneurial ”

“ Ce doublet se laisse peut-être déjà entrevoir au XIVe siècle 1; il s'accuse dès lors de siècle en siècle; et, à la fin de l'ancien régime, une doctrine courante mais subtile et fragile distingue le bail à cens et le bail à rente 2. ”

“ Or, ce droit exclusif ne leur appartient plus, il est aboli; 1a matière du bail à rente est donc détruite la sente n'a donc plus de cause; elle est donc supprimée, et c'est la loi elle-même qui le dit expressément : dans le cas où les baux à rente ne comprendraient que
des droits abolis , les preneurs seront déchargés des rentes.
" Il est vrai que, dans notre espèce, le preneur jouit encore du droit qui lui a été concédé, moyennant une rente ; mais ce n'est pas en vertu de la concession qu'il continue d'en jouir : il ne continue d'en jouir que par la munificence de la loi ”

“ Il y a donc double raison pour que l'abolition prononcée par l'art. 1 de la loi du 17 juillet 1793, s'applique à la rente stipulée par le bail de 1750 : Elle s'y applique, parce que cette rente est un véritable cens, elle s'y applique encore, parce que , quand même cette rente serait vraiment emphytéotique ou foncière, elle se trouverait toujours mélangée avec un droit tenant à la féodalité. ”

“ Le pauvre habitant des campagnes, qui n'a pas d'argent pour acheter, qui n'a de capitaux que ses bras, recherche beaucoup les baux à rente, parce qu'ils lui assurent une propriété, un établissement stable, et il les préfère, sans contredit, à un bail à ferme dont il prévoit toujours la fin, et dont l'expiration laisse sa famille sans asile assuré. ”

“ Pour que le déguerpissementsoitvalable, et qu'il opère la résolution du bail pour l'avenir, et l'extinction de la rente, il faut que tout l'héritage chargé de la rente soit déguerpi, car la charge de la rente foncière est imposée par le bail sur l'héritage, non seulement dans sa totalité, mais dans chacune de ses parties. ”

“ XII, p. 328.
6 Pothier, Traité du contrat de bail à rente, Paris, 1771, pp. 134, 138, 139.
580 LIVRE III. LES BIENS ET LES CONTRATS.
En cas de cessation de paiement même pendant trois ans, il n'y avait pas lieu, comme dans l'emphytéose, à commise, c'est à-dire à confiscation au profit du bailleur. Telle est, du moins, la règle générale. Je n'entre pas dans le détail des mesures qui avaient pour objet de sauvegarder en pareil cas les droits lésés 1. Le principe est celui ci : le débirentier ou débicensier n'est pas débiteur personnel de la rente : il n'est tenu que propter rem2. ”

“ Que renonciation qu'elle était due , est un fait constant ; que le bail il rente a même été remis à Fortin; qu'en conséquence, il a connu, à l'instant même du contrat, que les quarante arpens de terre avaient été concédés à ses
vendeurs, à la charge d'une rente annuelle et foncière de 400 liv. ”

“ « Mais à ce que l'exponsion ou quittance soit vallable, trois choses y sont requises. La première que la chose chargée de la ditte rente soit en bon état et réparation. La seconde, qu'on paye tous les arrérages écheus et deus de la rente et devoir. La tierce qu'elle soit faite au jour et terme auquel la dite rente et devoir sont deus et écheus au seigneur ou à son receveur commis de par lui à recevoir les devoirs de sa terre, en gardant cette solemnité, le sujet ny ses hoirs ne payeront pour plus la dite rente ou devoir pour l'avenir. » ”

“ CAS DE DÉCÈS. — Enfin il sera nécessaire de stipuler expressément que le bail sera continué, s'il y a lieu, par les héritiers du preneur.
384- EFFETS. — L'art. 1975 du Code civil aux termes duquel le contrat de rente viagère ne produit aucun effet, lorsque la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée, dans les vingt jours du contrat, est applicable au bail à nourriture à l'égard du créancier d'aliments (Seine, 2 mars 1898, Pand. fr. 1900.2.97) .
Mais on considère que l'art. ”

“ La rente, parmi nous, est moins un bien-meuble qu'un immeuble. Elle représente aussi souvent le revenu d'un champ ou le fonds de ce champ vendu et converti en argent, qu'elle représente les profits de l'industrie : son origine la rattache aux lois qui gouvernent la propriété territoriale.
Si la rente est un bien-meuble, que signifie l'article de la Charte déjà cité sur la garantie de la dette publique? L'établissement des majorats en rentes ne prouve-t-il pas que, du moins dans certains cas, la rente est considérée comme immeuble ? ”

“ La différence de cent à cent dix appartient bien légitimement au propriétaire de la rente; et le gouvernement, qui a racheté jusque-là au-dessous de ce qu'il appelle le pair, et qui a gagné sur les différences en moins, viendrait aujourd'hui s'emparer encore de l'excédant de ce pair; il prendrait en bénéfice la baisse qui a lieu au détriment du rentier ; il s'emparerait du bénéfice quand le rentier gagne par la hausse que reçoit son capital! On ne peut pas abuser plus complétement de la force. ”

“ Pour les rentes et pensions créées sans expression de capital, leurs transports et amortissements, le droit de 2 % est calculé à raison d'un capital formé de vingt fois la rente perpétuelle et de dix fois la rente viagère ou la pension. ”

“ La saisie dont nous allons examiner les formalités ne s'applique donc qu'aux rentes dues par des particuliers, perpétuelles ou viagères, établies soit pour une somme d'argent, soit pour la cession d'un immeuble, soit même gratuitement.
Toutes les rentes perpétuelles sont rachetables, c'est-à-dire que le débiteur peut toujours se libérer du service des arrérages, en remboursant le capital de la rente, ou en exécutant les clauses et conditions qui peuvent avoir été fixées pour le rachat de la rente dans le cas de l'art. ”

“ Vous avez prévu comme les prêteurs l'augmentation illimitée du capital, elle est l'effet de votre stabilité acquise par leur argent; ils n'aiment la hausse que comme preuve de la solidité de leur placement ; toute leur espérance, est de voir la rente, comme vous dites, assise. Car la rente tend nécessairement à se mettre au niveau des autres placemens ; pourquoi lui retireraientils leurs fonds ? Ils ne doivent pas être mieux placés. Avoir pour un petit capital un bon revenu, voilà leur but. ”

“ On sait d'abord que toute rente consiste dans le droit qu'a une personne d'exiger d'une autre des prestations périodiques en argent ou en nature, appelées arrérages ; et que, dans la rente à titre onéreux, ce droit est acquis moyennant l'aliénation d'un capital mobilier ou immobilier qui ne peut être répété. ”

“ La rente viagère n'est point rachetable comme la rente perpétuelle. Le constituant ne peut s'en libérer, à moins d'une convention formelle, en offrant de rembourser le capital, et en renonçant à la répétition des arrérages payés; il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la tête desquelles elle a été constituée, quelle que soit la durée de la vie de ces personnes, et quelque onéreux qu'ait pu devenir le service de cette rente. ”

“ Je sais bien que, pour éviter le mot, ceux qui veulent la chose ont recours à un subterfuge, méprisable comme tous les subterfuges, mais qui en définitive n'en impose à personne. Nous ne proposons pas de réduire la rente, disent-ils, nous proposons de la rembourser, et nous offrons à ceux à qui le remboursement ne conviendra pas, de leur donner, au lieu de remboursement, une rente de quatre francs, à titre d'intérêt, pour chaque somme de cent francs que nous offrons de payer, et qu'il ne conviendra pas aux rentiers de recevoir. ”

“ Il y a diverses espèces de rentes : la rente constituée , dont le caractère distinctif est l'aliénation d'une somme d'argent, que le prêteur s'interdit le droit de réclamer; la rente viagère, qui s'éteint par la mort de la personne sur laquelle elle est établie, qui peut être stipulée comme condition de l'aliénation d'un fonds ou d'un capital , et qui, quelquefois aussi , est constituée dans un acte de libéralité fait par un tiers. ”

“ Au lieu de l’augmenter, tout ce que nous avons à faire c’est de le simplifier et de le réduire. En laissant aux propriétaires tant pour cent de la rente, ce qui serait probablement moins que le coût et la perte occasionnés par la perception de la rente par l’État, et en se servant du mécanisme existant, nous pourrions sans bruit ni choc, affirmer le droit commun à la terre, en prenant la rente pour les besoins publics. ”

“ Ces derniers sont ceux qui proposent de conserver les rentes cinq pour cent, et de prohiber les rachats de l'amortissement au-dessus du pair.
(21) conséquent la plus incommode pour les créanciers, c'est celle où l'on s'engage à servir une rente annuelle, avec option de rembourser, quand on voudra, le seul capital reçu, sans que jamais le créancier puisse l'exiger, tant qu'on lui servira exactement la rente. Tels sont bien les caractères du contrat de constitution en rentes perpétuelles. ”

“ Quelquefois il paraît difficile de distinguer la rente foncière de la rente constituée. Pour y arriver, il faut voir si les arrérages ont été considérés par les parties comme le produit direct d'une aliénation immobilière, ou comme le produit direct d'une aliénation mobilière. Par exemple, si un immeuble est vendu moyennant 5 d'arrérages, la rente est foncière; si, au contraire, un immeuble a été vendu 100, et que, plus tard, le créancier autorise le débiteur à garder cette somme, sous la condition de payer 5 d'arrérages, la rente est constituée. ”

“ Il ne faut pas se laisser arrérager, pour dire, laisser courir sur soi plusieurs années d’arrérages. Locationis, conductionis, pensionis, solvendum reditum retro linquere, mittere.
ARRÉRAGES. s. m. pl. ☞ Payement d’une rente ou redevance annuelle pour raison desquelles le débiteur est en retard. Ce qui est dû d’une rente annuelle & constituée, ou d’une pension, de cens & droits seigneuriaux, ou de loyers, de terres & de maisons. On ne peut pas demander plus de 29 années d’une rente foncière, ni plus de cinq d’une rente constituée, & dix des rentes de pensions viagères. ”