Bail à cens

“ Pour les propriétaires de maisons, le bail-vente à cens est encore plus onéreux que pour les propriétaires de terres : non-seulement ils n’ont aucune part à l’augmentation de leur valeur, mais la clause qui permet (ou qui tolère) que le preneur à cens casse son bail, en rendant la chose baillée, est, — pour une maison qui, dans une certaine mesure, se consomme par l’usage, — désastreuse pour le bailleur. Le fait ne se produisit pas, parce qu’en général la plus-value du terrain compensa très amplement la ruine de la bâtisse. ”

“ On le voit, le bail à rente foncière diffère considérablement du bail à cens. Ainsi : 1° Il transfère au preneur la propriété entière de la chose, sous la réserve d'un droit réel au profit du bailleur.
2° Il n'a aucun caractère féodal; le droit réservé par le bailleur n'est pas une directe et ne comporte ni privilèges honorifiques, ni retrait, ni lods et ventes.
3° Le possesseur d'un alleu roturier, le vassal détenteur d'un fief peuvent bailler le fonds à rente foncière.
Comme pour le bail à cens, il n'y a pas lieu à la commise pour défaut de payement de la rente. ”

“ La distinction fondamentale entre la rente des immeubles aux temps modernes et au moyen âge, entre le bail à cens et le bail à ferme, c’est que, par l’accensement, le propriétaire vendait son bien à l’exploitant, ou, s’il s’agissait d’une maison, à l’occupant, moyennant une redevance directe, et quelques profits éventuels ou indirects, appelés « droits féodaux, » tandis que, par le ter-mage ou la location, il prêtait seulement ce bien, comme de nos jours. Je ne prétends pas d’ailleurs qu’il n’y ait pas eu de fermage avant le XVIe, ou même avant le XIVe siècle ”

“ L'aliénation n'est pas absolue ; elle porte le nom de Bail.
Les mouvances sont de deux natures : de nature roturière si l'aliénation a lieu par bail à cens, de nature noble si elle a lieu par bail à fief, la chose aliénée prend alors le nom de fief.
MOUVANCES ROTURIÈRES.
Dans le bail à cens le Seigneur n'aliène absolument que le domaine utile. Il conserve tous les attributs nobles de
sa propriété primitive, et notamment le droit de justice qui était partie intégrante du droit de propriété féodale. ”

“ Mais le droit de lods n'est point de l'essence du bail à cens, il est seulement placé au rang des attributs naturels de ce contrat ; et tout le monde convient qu'il peut exister des censives, comme en effet il en existe un
très-grand nombre qui, par stipulation ou par coutume locale, sont affranchies de ce droit. ”

“ Bail à cens, de biens censives, antérieur à la législation nouvelle sur les partages de communaux, ayant eu pour objet partie de l'ancien domaine possédé à Dahlenheim par la collégiale de Haslach et passé, à la fin du XVe siècle, à la mense épiscopale de Strasbourg qui en aliéna la propriété utile à la paroisse et à la communauté des habitants moyennant une redevance, sous la forme d'un bail à cens, i. ”

“ Ce doublet se laisse peut-être déjà entrevoir au XIVe siècle 1; il s'accuse dès lors de siècle en siècle; et, à la fin de l'ancien régime, une doctrine courante mais subtile et fragile distingue le bail à cens et le bail à rente 2. ”

“ Quelle différence y a-t-il en général entre un bail à cens et bail emphythéotique ? « Elle « consiste principalement (répond Boutaric, » dans son Traité des droits seigneuriaux , » page 2) , en ce qu'on ne peut bailler à cens » qu'un fonds que l'on possède noble; au lieu » que, pour bailler un fonds à titre d'emphy» téose, il suffit; de le posséder'en franc-alleu » et indépendant |de toute seigneurie directe ,' » quoique d'ailleurs rural et sujet au payement » des tailles, la roture: n'ayant rien d'incom» patible avec l'allodialité et l'indépendance. ”

“ La censive, en effet, si elle est seigneuriale par rapport au concédant, est roturière par rapport à toute autre personne, et les règles du jeu de fief ne peuvent ici recevoir leur application : propriétaire
roturier quant à la censive, le censitaire ne peut en faire dériver avec d'autres personnes des relations féodales ; s'il donne à cens l'immeuble accensé, le bail ne vaudra que comme rente foncière. Il n'y aura lieu ni à lods et ventes, ni à amende, ni à saisie censuelle. ”

“ C'est un événement non prevu, étranger au locataire comme au propriétaire, plus fort que leur volonté, qui vient mettre à néant, en tout ou en partie, l'immeuble même objet de la location. Dès qu'il se manifeste, le propriétaire ne peut plus remplir son obligation essentielle, donner la paisible jouissance d'un immeuble en échange de laquelle des loyers lui sont payés. Le locataire ne peut par suite devoir le prix d'une chose qu'un est dans l'impossibilité de lui donner. Le bail tombe faute d'objet. ”

“ Ainsi, quand des terres labourables, des prés, bois, vignes, herbages, jardins maraîchers, sont loués comme objet principal de la location, de sorte que les bâtiments d'habitation et d'exploitation, si considérables qu'ils puissent être, n'en sont que l'accessoire pour le locataire, le bail est un bail à ferme; mais si, au contraire, la maison d'habitation était le principal objet de la location, la circonstance qu'un jardin produisant des fruits, un verger, un herbage, un petit bois, etc., dépendent de cette location, n'empêcherait pas le bail d'être un bail à loyer. ”

“ Il faut, comme la loi le dit elle-même, ne soumettre le bail à convenant aux règles du bail à ferme qu'autant qu'elles lui sont applicables; la principale convention contenue dans le bail à convenant est bien une sorte de louage; la convention relative aux superfices est un accessoire, mais elle n'en est pas moins importante, et crée, entre le foncier et le colon, des rapports qui n'existent point dans le bail à ferme, en sorte qu'on arriverait à des conséquences iniques, si on regardait le bail à convenant comme n'étant autre chose qu'une espèce particulière de bail à ferme. ”

“ C'est qu'en définitive il serait toujours maître d'amener la résiliation du bail avant l'expiration de sa durée. C'est qu'à lui seul profiterait l'option que l'art. 1722 a entendu donner exclusivement au preneur!!
Et en effet, comment voulez-vous que le locataire continue à jouir de la faculté d'occuper les lieux où le retiennent ses intérêts, ses habitudes, l'achalandage de ses magasins, etc., si le bailleur ne veut pas le mettre à couvert, s'il se refuse à faire disparaître les ruines qui rendent sa demeure inhabitable ? Est-ce que le droit de maintenir le bail ne deviendra pas illusoire? ”

“ Solution définitive pour les baux et loyers de Paris et de la France, pendant le siége.
§ 1. — Le contrat de bail est immuable en principe et ne peut être changé même par la volonté du législateur. Il ne peut être modifié que pour les causes établies par la loi sous l'empire de laquelle il a été fait, ou de l'accord des parties par voie de conciliation et de transaction. — La résiliation ou la modification ne peuvent résulter, d'après la loi actuelle, que de faits portant sur la libre jouissance de la chose louée, et non de faits dommageables personnels au locataire. ”

“ Règles spéciales aux baux à loyer. — Le locataire d'une maison ou d'un appartement doit le garnir de meubles suffisants pour répondre au propriétaire du paiement du loyer. Il doit faire les réparations locatives ou de menu entretien, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par vétusté ou force majeure.
Baux à ferme; divers systèmes d'amodiation. — Il n'est point inutile, avant d'examiner les règles du bail à ferme, de dire quelques mots des divers systèmes d'amodiation du sol. En premier lieu, le propriétaire peut cultiver lui-même : c'est ce qu'on appelle la culture patriarcale. ”

“ « Celui de la Saint-Jean pour les maisons de ville, et celui de la Toussaint pour la campagne. « Lorsque les parties ne se sont pas expliquées sur la durée du bail, il est censé fait pour un an à commencer du prochain terme ; et si le locataire est entré en jouissance avant le terme, il (le bail) est censé fait : tant pour le temps qui doit courir depuis qu'il est entré en jouissance jusqu'au terme, que pour un an depuis ledit terme. « Le bail, ajoute Pothier, expire de plein droit au bout de l'année, sans qu'il soit nécessaire de signifier congé auparavant. » ”

“ De même, tandis qu'au XIIIe siècle le véritable propriétaire de la censive était le seigneur foncier, au XVIIe siècle c'est le tenancier, sauf certains avantages reconnus au bailleur. Au XVIIIe siècle, si le bail était résilié, le preneur rendait au bailleur le bien de ce dernier ; au XVIIe siècle, si le contrat prenait fin, le bailleur se saisissait de l'immeuble qui était censé appartenir au preneur ; celui-ci, pour employer l'expression de M. Touzaud, recouvrait sa liberté « en perdant son bien ». ”

“ Dans le cas seulement où le propriétaire n'a pas donné congé, j'ordonne qu'il remettra dans le jour les portes et les fenêtres ; — mais quand il y a congé régulier, je renvoie le locataire en lui disant : Le bail a cessé, vous n'êtes plus locataire ; le propriétaire a le droit d'user de la chose comme il l'entend, et s'il lui convient d'enlever les portes et les fenêtres, personne ne peut l'en empêcher. — Mais il se fait justice à lui-même. ”

“ Il ne pourra, sous aucun prétexte, changer la destination de l'immmeuble, qu'il habitera par lui-même et sa famille ; il l'entretiendra en bon état de réparations locatives, et le rendra à la fin du présent bail conforme à l'état qui en sera dressé par l'architecte du bailleur, aux frais du preneur et contradictoirement avec lui dans la quinzaine qui suivra l'entrée en jouissance. ”

“ Lorsque le locataire ne garnit pas les lieux de meubles suffisants, ou lorsqu'il enlève ceux qui garnissaient les objets loues, et qu'il n'offre ni caution ni hypothèque pour répondre des loyers, le bailleur, après l'avoir mis en demeure par une sommation , peut faire prononcer la résolution du bail en justice. ”

“ Le bail est un contrat par lequel une personne s'engage à fournir à une autre, la jouissance d'un ou de plusieurs immeubles moyennant un prix proportionnel au temps.
Celui qui consent la location s'appelle le bailleur, celui qui l'accepte, le preneur. Si le bail a pour objet un appartement, une maison, une usine, il prend le nom de bail à loyer, le preneur celui de locataire et le prix celui de loyer. S'il porte sur un immeuble non bâti, un bien rural, il s'appelle bail à ferme, le preneur devient le fermier et le prix le fermage. ”

“ Toutes les fois qu'un locataire se propose d'occuper les lieux loués autrement que pour son habitation ordinaire, il ne manque pas d'indiquer, dans le bail, quelle profession il entend y exercer, et il est de son intérêt de faire cette indication, car aux termes de l'article 1729, si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, le bailleur peut faire résilier le bail. ”

“ Le bail à ferme est distingué du bail à loyer d'une maison et autres bâtimens, en ce que le locataire a sa jouissance connue et réglée de l'habitation, ou autre usage d'un bâtiment qu'il prend à louage, et que le fermier ignore quels seront au juste les fruits et autres revenus qu'il prend à ferme, à cause de l'incertitude du plus ou du moins de leur quantité et de leur valeur, et du péril d'une stérilité et autres cas fortuits qui peuvent diminuer le revenu ou l'anéantir. ”

“ C'est ce que n'a pas aperçu suffisamment Pothier, et il me semble qu'il heurte de front la vérité quand il soutient qu'il y a présomption de bail dans la cession d'une jouissance moyennant un prix unique. Je ne connais pas de bail à ferme ou à location sans fermages, ou sans loyer ; or, n'est-ce pas
faire mentir la langue que d'appeler fermage, loyer, canon, ce qui ne se paie pas annuellement ou à des termes périodiques plus courts ? ”

“ « l'analogie que pour justifier sa décision le Conseil d'Etat a cherché à établir entre les baux à complant et le domaine congéable est complètement inexacte. Le bail à domaine congéable étant de sa nature révocable à la volonté du bailleur, le domanier n'a pas en principe comme le preneur un droit perpétuel de jouissance. » ”

“ Or, si la jurisprudence du parlement de Toulouse faisait, du bail à locatairie perpétuelle, une sorte de cizaillement de la propriété en deux parties, lequel réservait au bailleur le domaine proprement dit, et faisait passer la jouissance perpétuelle au preneur (1) ; on n'a jamais douté, pour cela, que le droit acquis au preneur par un bail à locatairie perpétuelle , ne fût un immeuble dans sa personne. Que dis-je? L'usufruit même d'un immeuble, quoique viager, a toujours été considéré comme un droit immobilier. ”

“ Le bail à ferme ne peut être consenti que pour un temps fixé, parce qu'il porte sur un droit de jouissance seulement, maison ne saurait à ce point de vue assimiler le bail à convenant au bail à ferme, puisque dans le domaine congéable le colon a un droit de propriété, droit perpétuel de son essence, qui modifie considérablement la nature de cette sorte de bail. ”

“ Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.
I. — Le bailleur n'a pas seulement le droit, il est, vis-à-vis du loca (1)
loca (1) (XVII, 66) ; Duvergier (I, 307) ; Troplong (II, 245) ; Zachariae (III, p.9) ; Paris, 15 déc. 1825; Bordeaux, 26 juill. 1831; Paris, 20 févr. 1843; Paris, 9 janv. 1844 (Dev., 43, 2,125; 44, 2, 79) .
Jugé que le propriétaire ne peut élever, en face d'un appartement loué, des constructions interceptant la vue dont jouissait le locataire. ”

“ S'il a été convenu dans le contrat de louage que le bailleur pourrait venir occuper la maison, il est tenu de signifier d'avance un congé aux époques déterminées par l'usage des lieux.
Seciion III. — Des règles particulières aux baux à ferme.
1763. Celui qui cultive sous la condition d'un partage de fruits avec le bailleur ne peut ni sous-louer ni céder, si la facuité ne lui en a pas été expressément accordée par le bail.
1764. En cas de contravention, le propriétaire a droit de rentrer en jouissance, et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail. ”