Bail immobilier

“ Le bail est un contrat par lequel une personne s'engage à fournir à une autre, la jouissance d'un ou de plusieurs immeubles moyennant un prix proportionnel au temps.
Celui qui consent la location s'appelle le bailleur, celui qui l'accepte, le preneur. Si le bail a pour objet un appartement, une maison, une usine, il prend le nom de bail à loyer, le preneur celui de locataire et le prix celui de loyer. S'il porte sur un immeuble non bâti, un bien rural, il s'appelle bail à ferme, le preneur devient le fermier et le prix le fermage. ”

“ Il ne pourra, sous aucun prétexte, changer la destination de l'immmeuble, qu'il habitera par lui-même et sa famille ; il l'entretiendra en bon état de réparations locatives, et le rendra à la fin du présent bail conforme à l'état qui en sera dressé par l'architecte du bailleur, aux frais du preneur et contradictoirement avec lui dans la quinzaine qui suivra l'entrée en jouissance. ”

“ Les sociétés de construction font en général de fort mauvaises affaires. Du reste, on ne tient plus à posséder le sol à titre de propriétaire. L'importance grandissante du bail, droit mobilier selon le Code civil, est remarquable. Non seulement les baux se rattachant à l'industrie et faits, à raison de cela, pour de forts longs termes, revêtent pratiquement un caractère peu en rapport avec leur nature; mais encore beaucoup de constructeurs d'immeubles se contentent de louer le sol sur lequel ils veulent bâtir. ”

“ Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique, ou dont la date est certaine, à moins qu'il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail. ”

“ Les usines., les chantiers, les moulins font-ils l'objet d'un bail à loyer ou d'un bail à ferme ? Nous pensons qu'il faut considérer comme étant l'objet d'un bail à loyer tous les objets qui ne peuvent produire que des fruits civils, une usine par exemple. Que si un immeuble loué comprend à la fois une maison d'habitation et des terres cultivées, on devra s'attacher à déterminer quelle est la partie principale, et la variété de bail à appliquer sera celle qui correspond à cette partie. ”

“ C'est un événement non prevu, étranger au locataire comme au propriétaire, plus fort que leur volonté, qui vient mettre à néant, en tout ou en partie, l'immeuble même objet de la location. Dès qu'il se manifeste, le propriétaire ne peut plus remplir son obligation essentielle, donner la paisible jouissance d'un immeuble en échange de laquelle des loyers lui sont payés. Le locataire ne peut par suite devoir le prix d'une chose qu'un est dans l'impossibilité de lui donner. Le bail tombe faute d'objet. ”

“ Examen des idées de M. Duranton.
17. Et de celles de M. Proudhon.
18. Réponses à d'autres objections. Pourquoi, bien que le
bail concédé au bailliste constitue au profit de celui-ci Un droit immobilier, il peut cependant être créé par le mari sur les biens de sa femme et par le tuteur sur les biens du pupille. Pourquoi aussi il n'est pas susceptible d'hypothèque.
19. Suite. Réponse à M. Bellot dès Minières. Cet écrivain
oublie sans cesse que le bail n'est pas une charge grevante, mais qu'il est une charge qui féconde.
20. Conclusion.
21. Comparaison du louage avec la vente. ”

“ Ainsi, quand des terres labourables, des prés, bois, vignes, herbages, jardins maraîchers, sont loués comme objet principal de la location, de sorte que les bâtiments d'habitation et d'exploitation, si considérables qu'ils puissent être, n'en sont que l'accessoire pour le locataire, le bail est un bail à ferme; mais si, au contraire, la maison d'habitation était le principal objet de la location, la circonstance qu'un jardin produisant des fruits, un verger, un herbage, un petit bois, etc., dépendent de cette location, n'empêcherait pas le bail d'être un bail à loyer. ”

“ En d'autres termes, les biens ruraux sont ceux qui sont destinés à l'agriculture et aux pâturages, ceux qui font vivre l'homme des biens de la terre. (M. Troplong, Louage, page 379, 2* vol.) Une maison peut être louée avec un jardin, des terres avec des bâtiments ; dans ce cas il faut distinguer : Si le prix du loyer de la maison est plus élevé que celui des terres, c'est un bail à loyer.
Si au contraire les bâtiments ne sont que l'accessoire des terres, c'est un bail à ferme. ”

“ Le bail est la convention par laquelle une partie s'oblige à faire jouir une autre partie d'un meuble ou d'un immeuble pendant un certain temps et moyennant un prix. La partie qui donne à bail est désignée sous les noms de bailleur ou propriétaire, et celle qui prend, sous ceux de preneur, locataire ou encore fermier, s'il s'agit de domaines et différents immeubles ruraux. ”

“ Dans tous les cas, la faculté de mettre fin au bail appartient à l'acquéreur seul et non au preneur, à moins que le contrat de louage ne porte qu'en cas de vente de l'immeuble, le bail sera résilié de plein droit. ”

“ Sous le nom de baux à loyer, on doit comprendre le louage des maisons, par opposition aux baux des biens ruraux, et le louage des meubles. On doit aussi considérer comme baux à loyer les baux des immeubles qui, n'étant ni des biens ruraux proprement dits, ni des maisons, produisent des fruits civils, tels que les terrains, chantiers, moulins, etc. Si un bail est relatif à un immeuble comprenant à la fois des biens soumis aux règles des baux à loyer et des biens soumis à celles des baux à ferme, il faut appliquer à chaque bien les règles qui lui sont propres. ”

“ Si, ne pouvant rester sans feu ni lieu, ils veulent signer un bail, il faut que l’un des membres de la société se dévoue, qu’il loue un appartement en son nom et qu’il assume toutes les charges et toutes les responsabilités du locataire. ”

“ C'est qu'en définitive il serait toujours maître d'amener la résiliation du bail avant l'expiration de sa durée. C'est qu'à lui seul profiterait l'option que l'art. 1722 a entendu donner exclusivement au preneur!!
Et en effet, comment voulez-vous que le locataire continue à jouir de la faculté d'occuper les lieux où le retiennent ses intérêts, ses habitudes, l'achalandage de ses magasins, etc., si le bailleur ne veut pas le mettre à couvert, s'il se refuse à faire disparaître les ruines qui rendent sa demeure inhabitable ? Est-ce que le droit de maintenir le bail ne deviendra pas illusoire? ”

“ Le preneur qui a fait faire des bâtiments sur l'héritage qui lui a été baillé à longues années, ne peut, à la fin du bail, rien emporter de ces bâtiments, ni en répéter les impenses, pas même obliger le bailleur à lui continuer son bail pour raison desdits bâtiments. ”

“ Il est certain que le bail d'un immeuble est souvent une affaire où le choix de la personne, fermier ou locataire, est d'une grande importance, et il peut être fort utile au mineur d'avoir son propre tuteur pour obligé en pareil cas, surtout lorsqu'il s'agit d'un bail à ferme proprement dit. ”

“ Ce bail étant une espèce d'aliénation, le bailleur n'est tenu à aucunes réparations, puisque le preneur a été obligé aux constructions et reconstructions à la charge de retour au profit du bailleur.
Le preneur à bail emphytéotique a le droit de louer, échanger, transporter, hypothéquer le bien qu'il tient à bail, mais seulement pour la durée de sa jouissance. Il peut user de la chose louée et de ses accessoires comme le propriétaire lui-même, et en prendre tous les fruits et produits pourvu que ce soit sans détérioration ni dégradation de la chose louée. ”

“ En outre, il peut élever des murs, bâtir des maisons, faire toutes les constructions que bon lui semble sur les terres qui lui sont louées, et le propriétaire, à l’expiration du bail, doit, pour rentrer en possession de son bien, racheter tout cela à prix coûtant. ”

“ Une fois les loyers avenir versés, le preneur conserve, bien entendu, le droit au bail. Les créanciers pourront donc relouer la maison ou la ferme pour le restant du bail et faire leur profit des baux et fermages, « à la charge toutefois de payer au propriétaire tout ce qui lui serait encore dû » (art. 2102-1°) , y compris par conséquent les loyers à échoir. Que si la masse ne peut acquitter la totalité de ces derniers, elle ne peut relouer que pour les termes touchés d'avance par le bailleur. ”

“ Dans l'état actuel de la législation et de la jurisprudence, le contrat de bail emphytéotique, considéré comme ayant pour' effet de transférer la propriété utile d'un immeuble, doit être soumis au même droit que les ventes d'immeubles. ”

“ Examinons les principales hypothèses de conflit qui peuvent se produire entre un acquéreur de la propriété et un preneur ayant un bail de plus de dix-huit ans.
• 1° Le bail a précédé l'aliénation de l'immeuble. D'après le Code civil (a. 1743) l'acquéreur n'est tenu de respecter les baux que s'ils ont date certaine avant la vente. La loi de 1855 modifie ce principe. Si le bail est de moins de dix-huit ans, l'art. 1743 continue d'être applicable ; il suffit que le bail ait reçu date certaine antérieure à la vente pour être opposable à l'acquéreur. ”

“ Mais si la vente de l'immeuble n'a pas été prévue dans le bail, le nouvel acquéreur n'a pas le droit d'y rien changer, soit qu'il ait été notarié, soit qu'il ait été fait sous seing privé et enregistré. Ainsi le locataire ou fermier doit jouir sans trouble jusqu'à l'expiration de son bail : il est donc important pour celui qui achète, de se faire représenter les baux existans. ”

“ Quant aux constructions que le preneur pourra faire élever sur la propriété louée, elle devront être enlevées à la fin du bail, à moins que le bailleur ne préfère les conserver en en payant la valeur à dire d'experts désignés à l'amiable par les parties. ”

“ Doit-on accorder l'action possessoire au preneur, dans le côntrat de bail à vie?
Le bail à vie consiste dans la cession de la jouissance d'un immeuble moyennant un prix annuel, payable pendant la vie du preneur. ”

“ Le bail à ferme ou à loyer des biens meubles et immeubles, lorsque la durée est limitée, sont soumis au droit de 25 centimes par 100 francs sur le prix cumulé de toutes les années et sur le montant des charges imposées au preneur.
Tout bail fait pour trois, six ou neuf années est considéré, pour la perception des droits d'enregistrement, comme bail de neuf années.
Quand le loyer ou fermage d'un bail est stipulé payable en nature, on en faitune évaluation en argent, d'après les dernières mercuriales du chef-lieu de canton où les biens sont situés. ”

“ Lorsqu'il est stipulé, au contraire, que les constructions faites par le preneur seront ou démolies, ou achetées par le bailleur à la fin du bail seulement, l'entretien de ces constructions est à la charge du locataire qui en est seul propriétaire jusqu'au jour où sa location expire. ”

“ Toutes les fois qu'un locataire se propose d'occuper les lieux loués autrement que pour son habitation ordinaire, il ne manque pas d'indiquer, dans le bail, quelle profession il entend y exercer, et il est de son intérêt de faire cette indication, car aux termes de l'article 1729, si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, le bailleur peut faire résilier le bail. ”

“ Si un locataire bénéficie d'un bail de moins de dix-huit ans et que le bailleur consente un second bail du même immeuble, si le premier bail a date certaine, il doit être préféré s'il est antérieur à l'autre. ”

“ Lorsque le locataire ne garnit pas les lieux de meubles suffisants, ou lorsqu'il enlève ceux qui garnissaient les objets loues, et qu'il n'offre ni caution ni hypothèque pour répondre des loyers, le bailleur, après l'avoir mis en demeure par une sommation , peut faire prononcer la résolution du bail en justice. ”

“ Pendant toute la durée du bail, il peut disposer de la propriété du fonds : le louer, l'aliéner, l'hypothéquer, et y établir des servitudes (L'immeuble pourrait également être saisi par les créanciers du preneur dans les formes prescrites par le Code de procédure pour les saisies immobilières) , mais le tout sauf les droits du bailleur à l'expiration du contrat. ”

“ Qu'un bail consenti entre un propriétaire et un locataire, alors que le premier a loué un immeuble sans avoir déclaré soit qu'il repose sur une ancienne carrière ou excavation, soit sans preuve de travaux de consolidation garantissant la sécurité de ce dernier, est un bail qui, par sa nature occulte, est vicié et qu'il est susceptible d'être résilié avec des dommages et intérêts pour le locataire, s'il y a lieu. ”

“ Un bail d'une certaine durée est une charge aussi grande pour l'acquéreur d'un immeuble ou pour le créancier hypothécaire qu'un droit réel, usufruit ou servitude, précédemment consenti. La loi de 1855 n'a point jugé suffisant d'assujettir à la publicité les droits réels immobiliers, en laissant ignorer aux tiers les baux de longue durée qui peuvent être aussi préjudiciables à leurs droits. ”

“ Lorsque le bailleur vend l'immeuble loué et que le bail est enregistré, il pourra être opposé à l'acquéreur, qui devra le respecter, comme le bailleur lui-même était tenu de le faire ; mais s'il n'est pas enregistré, il ne sera pas opposable à l'acquéreur, parce que rien ne prouve qu'il soit antérieur à la vente. Le nouveau propriétaire pourra donc expulser le locataire en lui donnant congé suivant l'usage des lieux, comme si la location était faite sans bail et sans durée limitée. ”

“ Ainsi sont soumis aux règles des baux à loyer, les chantiers, les mines, carrières, les terrains destinés à la tenue des foires et des marchés.
282. Lorsque des bâtiments sont loués en même temps que des jardins, terres, prés ou bois, pour examiner si le bail doit être considéré comme à loyer ou à ferme, on a égard à l'importance et il
la valeur des objets affermés, et, par suite, on décide quelle est la chose principale, et quel est l'accessoire. ”

“ Voyez Louage.
Pour la durée du bail d'un appartement meublé, voyez Hôtels garnis.
« Le bail, sans écrit, d'un fonds rural, est censé fait pour le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits de l'héritage affermé.
» Ainsi, le bail à ferme d'un pré, d'une vigne et de tous autres fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l'année, est censé fait pour un an.
» Le bail des terres labourables, lorsqu'elles se divisent par soles ou saisons, est censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles. » ”