“ IV. — Les accidents arrivés sur un chantier, ou aux abords d'un chantier, et les contraventions commises aux ordonnances qui règlent la police des chantiers ne peuvent jamais engager la responsabilité du propriétaire, non plus que celle de son mandataire architecte.
L'insolvabilité d'un entrepreneur ne saurait rien changer à cette situation. En effet, dans le marché qui règle la situation des parties, l'entrepreneur contracte au même titre que le propriétaire et ne peut passer pour un simple préposé aux ordres de celui-ci. ”

“ LE BATIMENT. — Au point de vue de cette étude, la propriété immobilière présente à la pensée l'idée d'un ensemble, Terrain et Constructions, et, entre autres parties principales qui constituent cette propriété, il y a lieu de rappeler que la plus importante est celle désignée sous le nom de bâtiment que Littré définit ainsi : Toute construction servant à loger soit hommes, soit bêtes, soit choses (12) . Le bâtiment prend de plus, suivant sa destination, diverses qualifications (bâtiment d'administration, industriel, rural, etc.) ”

“ Lorsqu'un mur séparatif devient mur mitoyen par la volonté du voisin qui n'a pas contribué à sa construction, mais qui use du droit que lui donne l'article 661 du Code civil, les ouvertures qui peuvent exister dans ce mur, en quelque manière que ce soit, doivent être aussitôt bouchées par le vendeur, s'il n'y a titre ou prescription qui l'autorise à les conserver. ”

“ Si, au contraire, l'ouvrier n'a promis que son travail ou même des matériaux, si la chose principale est fournie par le maître, comme lorsqu'un entrepreneur s'est engagé à bâtir une maison sur le terrain du maître, c'est un véritable bail d'ouvrage. ”

“ Il y a ici un principe certain et auquel il faut se tenir, c'est qu'un marché d'ouvrage ne se règle pas seulement par la fixation d'un prix, mais par la confiance qu'on a dans la probité et dans l'intelligence de celui qu'on en charge. Il est donc impossible de forcer un propriétaire à en accepter un autre. ”

“ On ne doit considérer comme entrepreneur que celui qui a contracté un engagement avant de commencer les travaux. L'absence complète de toute convention préalable doit faire considérer comme ouvrier tout individu qui exécute un travail quelle qu'en soit l'importance. ”

“ En conséquence, lorsque deux héritages sont séparés par un chemin d'une largeur inférieure à dix-neuf décimètres, chacun des deux propriétaires a le droit d'ouvrir des vues ou fenêtres d'aspect sur ce chemin, bien qu'elles ne soient pas à la distance prescrite par la loi de l'héritage d'autrui, sans qu'il puisse en résulter une servitude pour l'héritage qui subit la vue.
Chaque propriétaire a de même le droit d'ouvrir, dans le mur de face de sa maison, sur la voie publique, des vues ou fenêtres d'aspect à moins de soixante centimètres de l'héritage voisin. ”

“ I. — Lorsqu'un accident arrive sur un chantier où s'élève une construction, ou aux abords de ce chantier par suite des travaux qu'on y exécute, soit aux ouvriers et agents qui participent à ces travaux, soit à une personne étrangère, ce sont les entrepreneurs seuls qui en sont responsables, chacun d'eux en ce qui le concerne ; mais ils ne doivent subir les effets de cette responsabilité que s'il est démontré que l'accident eût été évité avec plus de prévoyance et de soin de leur part. ”

“ Lorsqu'ils sont requis d'opérer une consolidation ou d'élever une construction, ils doivent, comme tout architecte, éviter les travaux inutiles, présentant une solidité ou un luxe hors de proportion avec les besoins réels de la construction.
Avant d'ordonner les travaux, les experts doivent faire déposer en mains tierces, par la partie qui en requiert l'exécution, une somme suffisante, à titre de provision, afin de garantir les intérêts des entrepreneurs qu'ils mettent en oeuvre. ”

“ Cet entrepreneur, qui n'a pas construit à prix fait, est responsable de son ouvrage, s'il vient à périr, en vertu des articles 1382 et 1383 du Code civil qui l'obligent à réparer le préjudice qu'il peut avoir causé par sa faute, par sa négligence ou par son imprudence. Il échappe à la disposition exceptionnelle de l'article 1792 qui présume la faute du constructeur, et c'est à celui qui se prétend lésé à faire la preuve contre lui. ”

“ Un arrêté administratif qui ordonne la démolition d'un immeuble ne constitue un cas de force majeure que dans le cas où le bâtiment démoli ne peut être réédifié sur le même plan par suite de retranchement par voie d'alignement. ”

“ M. TREILHARD dit qu'il n'y a aucun inconvénient à être sévère à l'égard de l'architecte; le propriétaire ne connaît pas les règles de la construction; c'est à l'architecte à l'en instruire et à ne pas s'en écarter par une complaisance condamnable.
M. TRONCHET propose d'expliquer que l'architecte est responsable toutes les fois que les vices, soit de construction, soit du sol, compromettent la solidité du bâtiment. ”

“ III. — Si dans la suite un édifice est élevé au moyen de ce projet, la responsabilité de cet édifice incombera à ceux qui le construiront comme entrepreneurs, et à celui qui en dirigera les travaux comme architecte, selon le rôle rempli par chacun d'eux dans cette nouvelle opération. Car il ne peut y avoir responsabilité encourue que quand il y a préjudice causé, et il ne peut y avoir préjudice causé que quand il y a construction faite. Donc ceux-là seuls peuvent causer un préjudice et encourir une responsabilité qui concourent à l'exécution. ”

“ Cependant les coutumes générales ou locales ne pouvaient prévoir tous les cas litigieux qui se présentent dans la jouissance de la propriété et dans les rapports de voisinage; de plus, dans une nation qui, comme la France, a été subdivisée en tant de territoires obéissant à des lois ou à des coutumes différentes et possédant en outre une aussi grande variété de matériaux, la construction du bâtiment a éprouvé constamment des modifications notables suivant la nature de ces matériaux, ce qui devait rendre fort difficile les appréciations des experts et des praticiens ”

“ La propriété d'un trésor appartient à celui qui le trouve dans son propre fonds. Si le trésor est trouvé dans le bien d'autrui, il appartient pour moitié à celui qui l'a découvert, et pour l'autre moitié au propriétaire du fonds. ”

“ En général, les constructions de quelque importance sont érigées sous la direction d'un architecte, par un entrepreneur dit entrepreneur général, s'il est chargé de l'ensemble des travaux, ou par plusieurs entrepreneurs exécutant chacun une partie seulement de ces travaux. Le bâtiment est de plus construit conformément à des plans, devis, cahiers des charges et marchés, rédigés le plus souvent par l'architecte, approuvés par le propriétaire et acceptés par le ou par les entrepreneurs. ”

“ I.—Tout entrepreneur pourvu d'un marché régulier, alors même que ce marché n'est point un marché à forfait, doit être dédommagé de toutes ses dépenses, de tous ses travaux et de tout ce qu'il aurait pu gagner dans son entreprise, si le maître résilie le contrat par sa seule volonté. C'est l'article 1382 qui oblige le propriétaire à réparer le préjudice qu'il cause à l'entrepreneur en rompant le marché ”

“ V. — Lorsqu'un bâtiment n'est pas encore reçu par le propriétaire qui le fait construire, ou que ce propriétaire n'est pas en demeure de le recevoir, les entrepreneurs sont responsables des sinistres et des événements de toute nature qui peuvent s'y produire, même des vols qui peuvent s'y commettre. Ils ont la charge de ce bâtiment tant qu'il n'est pas livré.
Cassation, 28 juin 1841, 10 novembre 1859.
ART. 1386. — Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction. ”

“ IV. — Si pendant l'exécution des travaux, le propriétaire vient à décéder, l'architecte doit ordonner les mesures de conservation nécessaires pour écarter le péril qui résulterait de la suspension immédiate de ces travaux. Le péril conjuré, il doit s'abstenir.
V. — Les obligations du mandataire sont toujours subordonnées à la possibilité où il se trouve de faire exécuter ses ordres. Un architecte n'est tenu de faire travailler les entrepreneurs, que si le mandant, ou, en cas de décès, sa succession fournit les fonds nécessaires pour solder le prix des travaux. ”

“ I. — L'acquéreur qui constate l'existence d'un vice rédhibitoire dans l'immeuble qu'il a acheté doit s'abstenir de tout travail, même de toute recherche sur le point où ce vice se manifeste. Il lui importe, en effet, d'éviter tout ce qui pourrait modifier la situation en dénaturant l'état des lieux, et même tout ce qui en aurait l'apparence. Il doit se borner à se pourvoir sans retard. ”

“ VI. — Lorsque le trou d'extraction d'une fosse d'aisances, commune à deux ou à plusieurs maisons est situé dans l'une d'elles, de telle sorte que cette maison est grevée de la charge de supporter la vidange au bénéfice des autres qui en sont ainsi dispensées, l'usage est que le propriétaire qui souffre la vidange ne contribue à la dépense qu'elle entraîne que pour moitié de la somme payée par chacun des autres ayants droit. ”

“ XIV. — Le mot « solives » s'applique aux pièces de bois principales, telles que les solives d'enchevêtrure et les chevêtres qu'on peut assimiler à des poutres. Il ne saurait désigner les solives proprement dites ou solives de remplissage qui ne pourraient être scellées dans un mur sans y produire des vides trop nombreux et trop rapprochés pour ne pas nuire à sa solidité lorsque le bois vient à se détériorer.
XV. — Les solives d'un plancher en fer peuvent être scellées dans le mur mitoyen vu leur écartement et leur incorruptibilité. ”

“ IV. — Lorsqu'une vue sur l'héritage d'autrui est acquise par titre ou par prescription, celui qui en jouit ne peut en modifier ni les dimensions ni les dispositions, sous quelque prétexte que ce soit, à moins cependant que les changements apportés à l'état de cette vue elle-même n'aient pour résultat d'en diminuer l'usage et de restreindre la servitude qui en est la conséquence. ”

“ En conséquence, lorsque l'architecte livre son projet, celui qui l'a commandé doit l'examiner, le critiquer s'il le croit Critiquable, refuser d'en prendre possession s'il le trouve défectueux, sous réserve du droit de l'architecte d'établir que son travail répond au programme qui lui a été tracé, de démontrer qu'il est recevable et
il faut que celui qui travaille agisse au nom d'un autre, et que la capacité et la volonté de cet autre donnent force et effet à ses actes. ”

“ Qui veut faire aisances de privez, ou puits contre un mur mitoyen, il doit faire contremur d'un pied d'épaisseur : et où il y a de chaque côté puits, ou bien puits d'un côté, et aisances de l'autre, suffit qu'il y ait quatre pieds de maçonnerie d'épaisseur entre deux, comprenant l'épaisseur dès murs d'une part et d'autre ”

“ XII. — La faculté de placer des poutres dans toute l'épaisseur du mur mitoyen à cinquantequatre millimètres près ne s'applique pas aux poutres en fer que le voisin ne pourrait faire réduire à l'ébauchoir.
Le législateur n'a pu réglementer un mode de construction qui n'existait pas lorsqu'il a fait la loi. Les poutres en fer ne peuvent être assises au delà de la moitié de l'épaisseur du mur mitoyen. ”

“ I. — L'architecte, tel qu'il est défini au paragraphe V du commentaire de l'article 1792, c'est-à-dire l'architecte artiste et mandataire du propriétaire, ne se charge point de la construction à forfait d'un bâtiment. C'est encore entrepreneur général qui est désigné ici sous le nom d'architecte. ”

“ Ainsi, le propriétaire attend de son architecte la conception d'un projet, la rédaction de devis, la surveillance des travaux et le règlement des mémoires des entrepreneurs; de son côté, l'entrepreneur doit fournir avec probité et employersuivant les règles de l'art les matériaux qui entrent dans la construction. ”

“ M. BÉRANGER dit que quand on traite avec un architecte, ce n'est pas seulement parce qu'il est architecte, mais parce qu'on le croît habile; aussi s'il meurt, la confiance qui a formé le contrat et qui en est le principe n'existe plus, et par une suite nécessaire le contrat se trouve détruit. ”

“ LOIS DU BATIMENT.
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du bâtiment le plus élevé paye l'indemnité de la charge au propriétaire de celui qui l'est le moins.
X. — Lorsqu'il entre de la pierre de taille dans la construction du mur séparatif, qu'il s'agisse de la jambe étrière ou de piles, dosserets et corbeaux, celui des deux voisins auquel cette pierre est inutile n'est point obligé de supporter la plus-value qui en résulte; il contribue à la construction de ces parties en payant seulement la moitié d'un cube équivalent de maçonnerie semblable au reste du mur. ”

“ IV. — En vertu de l'obligation imposée à tous les propriétaires de contribuer à la construction de la clôture faisant séparation entre leurs maisons, cours et jardins, dans les villes et faubourgs, celui qui, le premier, a construit cette clôture, est en droit de contraindre son voisin à en acquérir la mitoyenneté dans la hauteur prescrite par la loi. ”

“ V. — Cependant, s'il est établi qu'il y a faute commune, c'est-à-dire que l'architecte a prescrit des combinaisons vicieuses au point de vue de la Construction, ou contraires aux lois et règlements, et que l'entrepreneur les a exécutées, ils peuvent être poursuivis tous deux solidairement.
VI. — Mandataire salarié, l'architecte est de ceux auxquels la responsabilité relative aux fautes est appliquée rigoureusement. ”

“ Il résulte de ces définitions que l'objet d'un contrat de louage passé avec un entrepreneur d'ouvrage est toujours une matière première à façonner ou à transformer, que cette matière soit fournie par le maître ou par l'ouvrier.
Mais il n'en résulte pas que le travail auquel doit se livrer l'ouvrier soit nécessairement un travail purement matériel. Ce peut être un travail où la, part de l'intelligence soit de beaucoup la plus importante. Tel est le cas de beaucoup de professions libérales et surtout des professions artistiques. ”

“ Chaque propriétaire contribue à la construction et à l'entretien de la fondation.
Le propriétaire de l'héritage inférieur ne contribue à la construction et à l'entretien de la clôture, en élévation, que dans la hauteur légale mesurée à partir du sol de sa propriété.
Le propriétaire de l'héritage supérieur supporte seul la dépense de la construction et de l'entretien de la surélévation nécessaire pour atteindre la hauteur légale au dessus de son sol. Il paye en outre l'indemnité de la charger à son voisin. ”

“ I. — On doit considérer comme défaut caché, ou vice caché, dans un édifice, le vice dont un homme de l'art ne peut constater l'existence sans opérer une démolition partielle ou des sondages.
II. —Le propriétaire qui cède à son voisin la mitoyenneté du mur qui sépare leurs héritages, n'est point tenu de la garantie à raison des défauts cachés de ce mur. ”

“ ART. 681. — Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin.
C. C. 640,652, 688,691.
Cassation, 15 mars 1827, 28 juillet 1851.
SECTION CINQUIEME. DU DROIT DE PASSAGE.
ART. 682. — Le propriétaire dont les fonds sont enclavés, et qui n'a aucune issue sur la voie publique, peut réclamer un passage sur les fonds de ses voisins pour l'exploitation de son héritage, à la charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. ”

“ VIII. — Lorsqu'un propriétaire possède une ou plusieurs vues droites ouvertes dans un mur joignant immédiatement l'héritage de son voisin, celui-ci ne peut élever de bâtiment en face desdites vues qu'en retraite sur son propre terrain, à la distance de dix-neuf décimètres du parement, extérieur du mur où sont percées ces vues. Il peut cependant construire depuis le sol jusqu'au-dessous de l'appui des fenêtres les plus basses. ”