Hilbert

“ Pothier nous fournit très explicitement la solution (n° 215) : « La loi, dit-il, me donnant le pouvoir de reconstruire le mur commun, pour l'exhausser, ne m'oblige qu'à payer les frais de la reconstruction et de cet exhaussement, et on ne peut pas m'obliger à autre chose. L'état de Maître Paumier qu'à mon voisin, ne peut pas me rendre plus onéreux mon droit de communauté au mur. La privation du profit de son jeu de paume qu'il souffre pendant le temps nécessaire, n'est point un tort que je lui cause : car ce n'est pas faire tort à quelqu'un que d'user de son droit ». ”

“ Les communes, en prescrivant des règlements de bâtisses, agissent dans l'intérêt général. Elles ont le droit et le devoir de le faire. Il ne s'agit donc pas de créer un genre nouveau de mitoyenneté. Les règlements ne disent pas que ces fondations obligatoires doivent devenir mitoyennes, c'est-à-dire former une indivision forcée. C'est le Code civil qui donnera à ces fondations les caractères de la mitoyenneté. Elles font, en effet, partie du mur dans l'intérêt des deux voisins.
Voilà pourquoi Secundus devra payer la mitoyenneté jusqu'à 2,50 m. de profondeur. ”

“ Le copropriétaire d'un mur mitoyen ne doit pas réparer le dommage qu'il cause inévitablement par l'usage de son droit d'exhausser et de reconstruire, à moins qu'il ne lèse le droit de mitoyenneté du voisin ; les frais et débours pour le déplacement et la restauration des rayons d'un magasin doivent être compris dans les dépenses de démolition et de reconstruction, mais il ne peut être rien alloué du chef de privation de jouissance ou de trouble dans le commerce. ”

“ Jugé que lorsque, pour supprimer radicalement la cause de l'humidité, il est indispensable d'interposer entre le mur et les terres un élément imperméable, tel qu'un enduit de ciment ou d'asphalte, dont l'épaisseur ne constituerait pas un empiètement sérieux sur la propriété voisine et que semblable travail exige l'ouverture d'une tranchée le long du mur dans le jardin voisin, le propriétaire de celui-ci a l'obligation d'en autoriser l'accès, mais a le droit de demander une indemnité, si les réparations lui ont causé un dommage. ”

“ La mitoyenneté n'est donc pas une servitude. Où se trouve le fonds dominant par rapport au fonds servant? Nul ne pourrait le dire.
Le mur est un bien indivis qui est accessoire de deux biens principaux. Nous voilà bien loin de l'idée de servitude, assurément. La mitoyenneté n'est donc pas autre chose qu'un droit de copropriété dont la courbe est précisée par la loi. ”

“ Jugé qu'il est interdit à un particulier d'acquérir la mitoyenneté des murs qui dépendent des immeubles compris dans le domaine public, lesquels sont placés hors du commerce, il n'en résulte pas que ce particulier puisse à l'inverse, contrairement aux termes généraux de l'article 661 du Code civil, se refuser à céder au domaine public la mitoyenneté d'un mur propriété privée et partant aliénable. ”

“ « Pour réfuter l'opinion contraire, il suffit de faire remarquer qu'on érige en présomption légale une conjecture, dont l'exactitude, en fait, sera très souvent même contestable, puisqu'il n'est pas probable que le propriétaire d'une cour ou d'un jardin, simplement obligé de concourir à la construction d'un mur de clôture, ait contribué aux frais de l'établissement d'un mur qui, dès son origine, était destiné à soutenir un bâtiment ». ”

“ Qu'en l'absence d'une décision administrative, il appartient aux tribunaux d'apprécier d'après les faits, d'après les raisons de tranquillité et de sûreté des voisins, si une construction peut être considérée comme établie dans une ville ou dans un faubourg, aucun texte de loi ne déterminant nettement le caractère distinctif des villes et faubourgs, d'une part, où la clôture forcée est établie par l'art. 663 du Code civil, pour la sûreté des personnes, et des campagnes, d'autre part, où chacun est libre de clore ou de ne pas clore les héritages. ”

“ S'il arrive que l'exercice des droits de l'un préjudicie à ceux de l'autre, il faudra rechercher, à la lumière des principes généraux, le moyen de permettre l'épanouissement le plus complet de ces droits dans le chef des parties intéressées, sans en léser aucune. « Le principe de la seule équité, disait Berlier au Conseil d'Etat, indique que le droit de tout propriétaire cesse là où commencerait un préjudice à son voisin. » ”

“ Cela ne peut évidemment nuire en aucune façon à Secundus, qui est propriétaire du terrain contigu.
Par contre, il ne peut pas pratiquer impunément des ouvertures dans le mur pour regarder chez Secundus. Il ne lui est pas permis d'avoir des fenêtres, des balcons, des terrasses, des saillies, des gouttières qui surplombent le sol de Secundus.
Mais entre ces deux extrêmes, il y a une situation intermédiaire :
Primus peut avoir des jours, c'est-à-dire des fenêtres non ouvrantes. Les jours sont destinés uniquement à donner de la lumière. Les vues apportent l'air et la lumière. ”

“ Dans le droit réel, l'objet est représenté par une chose; une terre, un bâtiment, une machine, un outil, un livre, une pièce de monnaie, une marchandise quelconque, etc., etc.
Il n'est pas tout à fait exact de dire qu'un lien juridique puisse exister entre une personne et une chose. Cela se conçoit plutôt entre deux personnes; celle qui est soumise et celle qui soumet. Quand l'objet du droit est une chose il vaut mieux parler de potentiel juridique. ”

“ Jugé que les articles 660 et 661 du Code civil établissent une dérogation aux droits exclusifs dérivant de la propriété et doivent, en conséquence être interprétés restrictivement, mais ce n'est pas en étendre abusivement la portée, que d'admettre toutes les conséquences logiques et nécessaires de cette dérogation. Si le propriétaire, joignant un mur, veut profiter de la faculté que lui accordent ces dispositions légales, il n'est nullement tenu d'établir qu'il a besoin du mur ou de la partie de celui-ci qu'il veut rendre mitoyenne. ”

“ Jugé que si la mitoyenneté d'un mur peut être acquise par prescription, celle-ci ne peut se fonder sur des faits de pure tolérance, comme l'attache d'espalier au mur litigieux ; celui qui a construit un mur à ses frais n'est pas admis, même dans une localité où la clôture est forcée, à réclamer du voisin le remboursement de la moitié de sa valeur et du terrain sur lequel le mur est assis, alors que ce mur n'est envisagé que comme mur de clôture, et non comme un mur séparatif de construction. ”

“ Secundus ne paiera pas seulement les frais de construction de la partie exhaussée, mais aussi le coût des travaux de démolition, de consolidation, de travaux en sous-oeuvre, etc...
Mais quid si Secundus a touché jadis de Primus une indemnité de surcharge ?
Devra-t-il la rembourser ? Oui ; tout au moins en partie. Mais il est impossible de fixer ne varietur un quantum quelconque. La somme à restituer sera de moins en moins
élevée au fur et à mesure que l'époque de l'acquisition est éloignée du moment de l'exhaussement. ”

“ Terminologie vicieuse du Code civil.
Le Code civil n'est du reste pas très précis. Parlant des servitudes légales il dit à l'art. 651 : « la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations, l'un à l'égard de l'autre indépendamment de toute convention ».
Soulignons les mots « obligations » et « propriétaires ».
Ces expressions ne cadrent pas du tout avec « charges » et « héritages » que nous trouvons à l'art. 637.
Tout le monde sait qu'une servitude grève un héritage; mais d'une manière anormale, exceptionnelle.
47. La mitoyenneté doit donc exclure l'idée de servitude. ”

“ Jugé que la mitoyenneté constitue une véritable copropriété; il s'ensuit qu'aucune disposition ne peut être prise, qu'aucun droit ne peut être concédé à des tiers relativement à la chose mitoyenne, sans le consentement de tous les copropriétaires. ”

“ Consolidation d'un mur mitoyen.
En principe, si le mur n'est pas assez fort pour supporter l'exhaussement, c'est Secundus qui doit le fortifier.
Ou bien le mur n'est pas assez épais ; ou les matériaux ne sont pas assez solides et vont s'écraser sous le nouveau fardeau ; ou bien le mur est caduc et menace de déverser. Dans ces trois cas, il faut distinguer si le mur pouvait encore subsister, même si on ne l'exhaussait pas, ou bien s'il aurait quand même fallu, soit le consolider, soit le démolir pour le reconstruire. ”

“ Quand Primus a déjà creusé sur son fonds un fossé, va-t-il placer une haie entre celui-ci et le fonds du voisin ? Il semble qu'il va planter la haie derrière le fossé. Ce sera plus facile pour l'entretenir.
Quand Primus ne sait pas exactement si ce fossé est mitoyen ou non, il va naturellement placer une haie derrière ce fossé.
Habituellement, pour se séparer d'un voisin, on songera d'abord à creuser un fossé. C'est résoudre, en même temps, la question de l'écoulement des eaux. La haie ne sera en réalité qu'un moyen complémentaire de se clore et d'éviter les regards du voisin. ”

“ Jugé que le propriétaire d'un mur qui croit avoir à se plaindre de constructions faites par un voisin qui veut acquérir la mitoyenneté a le droit de demander, sans frais, une expertise pour constater le préjudice qu'il allègue. Les experts ne peuvent, dans leur examen, se régler d'après les dispositions de la coutume locale sur la matière. La démolition des ouvrages ne doit être ordonnée que pour autant qu'ils causent un préjudice appréciable. ”

“ Jugé que suivant la définition usuelle, une haie est une clôture faite d'arbustes, de ronces, d'épines ou de branchages entrelacés; les arbres et arbustes qui croissent dans les haies sont mitoyens comme elles.
D'après l'article 32, Code rural, toute haie séparative d'héritages est réputée mitoyenne, à moins qu'un seul des héritages soit clôturé, ou qu'il y ait titre ou prescription
du contraire. ”

“ Jugé que la règle qu'on peut s'exempter de contribuer aux frais qu'entraîne la possession d'une chose, en abandonnant cette possession, cesse lorsqu'on a nécessairement la possession par l'existence de la chose: tel est un mur de clôture dont il est impossible de ne pas tirer avantage tant que la clôture existe. ”

“ Jugé que la présomption de mitoyenneté de l'article 32 du Code rural, peut être renversée par des faits de possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, acquisitifs par prescription trentenaire de la propriété de la haie litigieuse.
La possession exclusive d'une haie vive implique nécessairement la possession du terrain compris dans la distance à observer au delà de la haie, pour sa plantation d'après la loi, les règlements ou les usages locaux. ”

“ Jugé que le vendeur d'un immeuble qui s'est réservé le droit de mitoyenneté ne peut réclamer le prix au voisin qui vient bâtir, à moins qu'il soit à même de céder à celui-ci le droit réel immobilier de copropriété. ”

“ S'il est établi, par expertise, que le pignon est construit dans des conditions défectueuses et ne peut, dans l'état où il se trouve, être affecté à l'usage auquel l'a destiné le propriétaire lui-même, c'est-à-dire servir de mur séparatif entre deux habitations, la créance du propriétaire ne sera liquide que lorsque les travaux réconfortatifs auront été exécutés et qu'il soit possible de déterminer la part lui incombant dans le coût des dits travaux. ”

“ Quand on appuye ou on applique un ouvrage quelconque, il faut décider de même. Nous comprenons dans ces expressions le droit de construire et d 'exhausger. L'exhaussement est un mode d'appliquer un ouvrage. Bâtir est certainement un mode d'appuyer.
On édifie, il est vrai, parfois certains bâtiments sans appuyer. Le mur mitoyen ne supporte rien. Il ne sert que de clôture. On se sert de poteaux qui sont reliés par des poutres de répartitions. Une des poutres se trouve ainsi exactement au-dessus du mur mitoyen, quand bien entendu, on construit plus haut que le voisin. ”

“ Jugé que lorsqu'un mur séparatif et non mitoyen entre deux jardins s'est écroulé par vétusté, les voisins, dans les villes et faubourgs, peuvent être contraints à le reconstruire à frais communs, sans pouvoir s'affranchir de cette obligation en renonçant à la mitoyenneté.
Dans les villes et faubourgs, le mur de soutènement et de séparation qui s'est écroulé par vétusté, doit se rebâtir jusqu'au niveau du fonds le plus élevé en terrasse, par le propriétaire du fonds voisin en contre-bas, s'il y a présomption que le mur de terrasse a été bâti dans son intérêt exclusif ”

“ Jugé que celui qui ne fait que juxtaposer une construction contre le mur-pignon de son voisin, sans autre acte d'appropriation, ne peut être contraint d'acquérir la mitoyenneté du mur ou de démolir le bâtiment ainsi juxtaposé. ”

“ Les avantages que chacun en retire sont considérables. Le notaire avisé s'informera d'abord sur le point de savoir si les parties sont capables « civilement ». De la sorte l'acquéreur ne versera pas son argent à fond perdu ce qu'il risque de faire, s'il paye entre les mains d'un mineur ou d'un voisin dont le bien est hypothéqué ou qui serait en état de faillite.
L'acte étant transcrit, le droit de mitoyenneté sera opposable aux tiers. Le droit lui-même sera transmis à l'acquéreur en toute sécurité. On ne s'expose pas à recevoir des réclamations d'autres voisins. ”

“ Jugé qu'une indemnité ne peut être réclamée pour la reconstruction d'un mur mitoyen qu'autant qu'une faute est imputable à celui qui fait exécuter les travaux. Mais la durée anormale des travaux peut engager la responsabilité du constructeur envers ceux qui en ont souffert un préjudice. ”

“ Une lisière de terrain, quoique sans accès pour son propriétaire et si minime qu'elle soit, séparant le mur dont la mitoyenneté est demandée, du terrain du voisin, est un obstacle à ce que celui-ci acquière la mitoyenneté du prédit mur. Le propriétaire du mur peut avoir un intérêt sérieux à se prévaloir de son droit de propriété sur la lisière, dans le cas notamment où c'est le seul moyen de conserver des fenêtres indispensables, sans lesquelles le bâtiment serait privé du jour. ”

“ Jugé que si le voisin a à se plaindre de ce que, par suite de l'exhaussement du mur mitoyen, le tirage de la cheminée est devenu défectueux, il n'est pas en droit d'exiger que le défendeur surélève à ses frais le tuyau de cheminée, lorsque celle-ci n'est pas adossée au mur et qu'aucune faute n'est relevée à charge du défendeur; celui-ci n'a fait qu'user de son droit de propriétaire en exhaussant son bâtiment. ”

“ Il est permis d'acquérir la mitoyenneté d'un simple mur de clôture comme d'un mur servant de pignon à une maison, un garage, un atelier, etc. ,
S'il y a une palissade, une haie ou un fossé séparant les deux héritages, Secundus pourra-t-il également en acquérir la mitoyenneté? Non. Mais si ces clôtures se trouvent en ville, Secundus aura le droit de les faire supprimer pour contraindre son voisin à construire un mur à frais communs.
La raison est qu'un mur renforce la sécurité dans les villes. Il s'agit alors de l'intérêt public, devant lequel rien ne peut résister. ”

“ La mitoyenneté est donc un droit. Dans le langage courant on dit : la mitoyenneté. On confond le droit avec son objet. Il est question d'acheter la mitoyenneté ou de se réserver la mitoyenneté. En réalité on achète un mur qui tombe en état d'indivision et devient ainsi mitoyen. Avant cette acquisition le mur ne pouvait pas être mitoyen, puisqu'il appartenait à un seul maître. Il deviendra mitoyen du fait qu'il entre en état d'indivision, et que certaines conditions se trouvent réunies pour justifier cette appellation.
33. La mitoyenneté est un droit réel. ”

“ Jugé qu'en cas d'exhaussement d'un mur mitoyen, les frais de l'action judiciaire et de l'expertise tendant à faire autoriser et régler les travaux, sont à la charge exclusive du constructeur, à moins que le voisin ne soulève méchamment des contestations frustratoires et mal fondées. ”

“ Jugé que lorsqu'un voisin use de la faculté accordée par l'article 661 du Code civil d'acquérir la mitoyenneté d'un mur, il peut exiger l'enlèvement des travaux dont le maintien aurait pour conséquence de rompre l'égalité qui doit exister entre communistes ; il en résulte qu'il n'est tenu de payer sa part de mitoyenneté que lorsque cette part lui sera remise entière par le constructeur du mur. ”