L. Perrin

“ Tout le monde sait, et principalement les hommes de l'art, 1° qu'on est libre de donner aux ouvertures de vue, c'est-à-dire aux fenêtres, telles formes et telles dimensions que l'on veut; 2° qu'aucune loi ne déterminant l'élévation que devra avoir l'appui ou accoudoir de la fenêtre, chaque propriétaire le fait placer plus ou moins haut, suivant son goût et ses besoins; 3° qu'une ouverture destinée à donner un droit de vue droite ou même oblique, est une ouverture libre, c'est-à-dire ouvrant et fermant à volonté ”

“ CHAPITRE 10.- DES DISTANCES A ORSERYER EN CONSTRUISANT, § unique.
3° Mais, dans un grand nombre de cas très-connus des hommes de l'art, il n'est besoin de laisser aucune distance lorsque l'on fait bon et solide contre-mur ; il en est ainsi, par exemple, de la construction d'une fosse d'aisances, d'un puits, d'une citerne, d'une étable ou écurie, etc., etc. (C. C. art. 674.) ; 4° De l'obligation imposée par la loi de laisser la distance prescrite et de faire contre-mur, résulte, pour le voisin contigu, le droit de surveillance ”

“ Des matériaux à employer, des dimensions à donner et des règles à suivre.
1° En général, l'usage du lieu où on construit doit être pris pour règle sur la nature des matériaux à employer, sur les dimensions à donner, sur la profondeur des fondations et fondements ; sur l'épaisseur a donner au mur tant en fondation qu'en élévation, en prenant en considération l'élévation que le mur devra avoir, la charge qu'on se propose d'y mettre, la nature des matériaux et le plus ou moins de solidité du fonds ou terrain sur lequel le mur devra être posé. ”

“ De l'enfoncement ou encastrement.
1° Une cheminée ne peut ni ne doit être enfoncée ou encastrée dans un mur mitoyen ; ceci est assurément sans aucune difficulté; tous les hommes de l'art le savent et le reconnaissent, et la prohibition existe tout aussi bien pour les lieux où les coutumes permettaient l'encastrement, que pour ceux où il était défendu. (Lepage, t. 1, p. 147 et suiv.; Pardessus, n° 172) ; 2° Mais en faut-il dire autant lorsque le propriétaire exclusif d'un mur contigu à l'héritage voisin veut y pratiquer-une cheminée? ”

“ CHAPITRE 1er.— Art. 5, DU MUR MITOYEN, § lt.
pourrait n'être due qu'au caprice, peut-être même mal calculé, de son voisin; et je persiste à croire que ce voisin doit être tenu de réparer le préjudice, en exécution de l'art. 1382 du C. Civ. qui, en statuant que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige à la réparation, ne me parait pas susceptible de la modification que veulent y apporter ces auteurs.
ART. 5.— Le propriétaire de l'exhaussement doit l'entretenir en bon état ; moyen de reconnaître jusques où va cette obligation. ”

“ Si le puits doit être ouvert en dedans des limites de l'héritage de ce propriétaire, il ne peut y avoir alors aucune difficulté à craindre de la part de la police, ni de la part d'aucun voisin, car tout propriétaire peut, sauf convention contraire, pratiquer un puits dans son héritage, sans s'inquiéter si cette entreprise nuira au puits ou à la fontaine d'autrui. ”

“ On ne peut pratiquer un aqueduc le long d'un mur, ou mitoyen ou appartenant au voisin, sans faire un contre-mur de telles dimensions que le mur ne puisse nullement en souffrir: l'entrepreneur en est garant. ”

“ L'obligation d'en céder la mitoyenneté est écrite dans toutes les lois du voisinage et elle est répétée par l'art. 661 du C. Civ. — Cette règle peut être invoquée contre tout possesseur à tel titre que ce soit, mineur ou majeur; et elle doit avoir son exécution encore bien que le mur eût la servitude d'égout sur l'héritage du voisin, ou qu'il fut pourvu d'ouvertures prenant jour, lumière ou vue sur cet héritage. ”

“ Quand l'entrepreneur se charge de fournir tout ou partie des matériaux, il en doit être fait mention au devis; mais si cet entrepreneur fournissait non seulement les matériaux, mais aussi le terrain sur lequel la construction devrait être établie, il y aurait alors vente, et non louage. ”

“ En un mot, aucuns ouvrages ni travaux ne peuvent être faits ou appuyés à un mur de simple clôture, si ces ouvrages ou travaux peuvent maintenant-ou par la suite, nuire d'une manière quelconque à la solidité de ce mur. ”

“ CHAPITRE 1er, § 2.
maison sera proportionnée au terrain qu'elle devra occuper, à la position sociale du propriétaire, et à son état de fortune ; que la division en appartements et en servitudes sera réglée en proportion de la grandeur de l'édifice et suivant la destination qu'on se propose de lui donner ; que si l'entrepreneur s'est chargé de fournir les matériaux, il les doit employer de bonne qualité; que les travaux seront exécutés d'après les principes et les règles de l'art; que Le propriétaire paiera le prix du travail et des matériaux immédiatement après la réception des ouvrages ”

“ Remarquez que, ni l'architecte, ni l'entrepreneur ne peuvent, dans ce cas, être considérés comme ayant fait acte de commerce qui peut les conduire devant la juridiction commerciale : leurs promesses , leurs engagements envers le propriétaire, le contrat d'entreprise enfin ne sont rien autre chose que des actes purement civils. ”

“ Le voisin n'est pas même tenu d'attendre que le mal soit arrivé pour exiger qu'il y soit remédié; son droit à cet égard existe dès le moment où sa propriété ou le mur dont il a la mitoyenneté sont menacés. ”

“ Empressons nous de dire toutefois, que si l'entrepreneur était l'homme du choix de l'architecte, s'il l'avait indiqué au propriétaire, si surtout il l'avait lui-même mis à l'œuvre, il serait alors garant du méfait, comme civilement responsable. ”

“ L'entrepreneur peut y être contraint, même avec dommages-intérêts, quand il y a lieu , c'est-à-dire lorsqu'il ne justifie pas de cause légitime d'empêchement. Toutefois, les tribunaux peuvent, selon les circonstances, impartir à l'entrepreneur un délai moral pour remplir définitivement son engagement, et dire que, ce délai expiré, le propriétaire restera autorisé à faire commencer ou à faire continuer les ouvrages aux frais de l'entrepreneur. ”

“ Si le fonds est très solide, s'il y a du roc, par exemple, on conçoit que, le mur étant monté d'aplomb, une faible profondeur de fondations doit suffire ; que si, au contraire, le fonds est mou, fangeux, en un mot peu solide, il pourrait devenir nécessaire de porter les fondations plus bas que d'usage. C'est, au surplus, ce à quoi l'entrepreneur doit prendre garde, puisque, comme il est dit plus haut, titre 1er, chapitre 3, il répond des événements qui arrivent, même par le vice du sol. ”

“ Ainsi, toutes les coutumes en général prescrivent un contre-mur entre la fosse et l'héritage du voisin; seulement elles diffèrent sur l'épaisseur à donner à ce contre-mur. L'ouvrier doit donc, avant de commencer son entreprise, s'assurer des prescriptions de la loi locale sous l'empire de laquelle il va travailler ”

“ S'il est constant au contraire qu'aucune indemnité de charge n'a été payée, la portion contributive du voisin dans les frais de reconstruction, se détermine en prenant en considération le laps de temps que le mur aurait pu durer encore s'il n'avait pas été exhaussé. ”

“ Si l'espace intermédiaire dépend du domaine public ou communal, en se conformant aux réglements et arrêtés de police, le propriétaire du mur peut jouir librement de ce mur et y faire tout ce que bon lui semble sans doute, sans rien redouter du voisin. ”

“ Si, par l'imprudence d'un ouvrier, un accident arrive à autrui, même à un autre ouvrier travaillant au même chantier, le propriétaire de la construction dont les travaux s'exécutent, peut-il être assigné comme civilement responsable ?
Non, si ce propriétaire ne fait pas exécuter les travaux sous sa main, s'il a un entrepreneur ”

“ De la responsabilité civile de l'entrepreneur.
Le maître est civilement responsable des dommages causés à autrui par son apprenti, et ce, pendant tout le temps que dure l'apprentissage, à moins qu'il ne prouve qu'il n'a pu être à son pouvoir d'empêcher le mal. ”

“ Observez toutefois que, dans l'hypothèse, l'entrepreneur qui aurait quelques raisons de douter de la solvabilité de l'architecte, ferait d'autant mieux de se refuser, malgré l'offre d'une autorisation écrite, que, bien que placé sous la conduite de l'architecte, il n'en est pas moins personnellement garant envers le propriétaire et les voisins, sauf son recours contre cet architecte. ”

“ DU DROIT D'ACTION, DE SA PRESCRIPTION, ET DE LA COMPÉTENCE, § 4.
n° 4, que, pour le paiement des salaires qui lui sont dus par l'entrepreneur, l'ouvrier a un droit direct et de préférence sur les sommes dues par le propriétaire; or, ce propriétaire peut être actionné par l'ouvrier pour avoir à déclarer quelle somme il doit. ”

“ Avant de terminer définitivement son marché avec le propriétaire, l'entrepreneur doit, car tout désormais sera à sa charge et sur sa responsabilité : 1° Visiter attentivement, sonder même le terrain sur lequel on lui propose de bâtir, afin de s'assurer de la suffisante solidité du fonds, car le contrat une fois passé, il répondra des fâcheux événements qui pourront arriver à la construction, même par le vice du terrain ou du fonds ”

“ Quand un contre-mur est indispensable, 1° Le contre-mur est commandé dans l'intérêt du voisin immédiat, lequel peut en dispenser, par écrit, le constructeur, chaque fois que l'entreprise ne peut compromettre que ses propres intérêts, comme lors- qu'il ne s'agit que d'adosser au mur des objets mobiles , tels que des fers , terres, pierres, etc., non susceptibles de compromettre la sûreté publique, et selon d'ailleurs que les lieux se trouvent situés. ”

“ Les traités des servitudes par MM. PARDESSUS et SOLON.
Mais ces excellents ouvrages laissent aussi les apprentis et simples ouvriers dans l'ignorance sur leurs droits et leurs obligations; ils ont d'ailleurs besoin d'être mis en rapport avec la jurisprudence civile et administrative du jour, et, comme les Merlin, Touiller, Duranton et autres, ils trouvent bien plutôt leur place dans le cabinet d'un légiste, que dans la main d'un ouvrier, peu ou point habitué aux recherches et qui n'a pas toujours le temps de feuilleter un livre. ”

“ S'il y a insuffisance de valeur pour payer l'intégralité de ces divers privilégiés, le procès-verbal de ventilation doit alors déterminer la réduction proportionelle que chaque espace d'ouvrage aura à subir. Voyez la note précédente ; 3° Dans le cas où un premier ouvrage fait est immédiatement suivi d'un second ouvrage sur le même objet, l'augmentation de la valeur de cet objet est sans doute due au premier et au second ouvrage, et chaque entrepreneur qui a su conserver son privilège, doit être payé en proportion de son travail particulier et de ses fournitures. ”

“ Si le propriétaire néglige de remplir quelques unes des obligations détaillées ci-dessus, chap. 1er, sect. 2, § 1, l'entrepreneur peut lui faire sommation , par le ministère d'un huissier, d'avoir à y satisfaire dans un délai donné ; et si cette sommation reste sans effet, le propriétaire peut être assigné devant les tribunaux, après tentative de conciliation, pour voir résilier le marché, et s'entendre condamner aux dommages-intérêts de l'entrepreneur. Mais voyez ciaprès, chap. 6, du droit d'action. ”

“ On sait, d'un autre côté, que les ouvertures de simple jour ont ordinairement une forme différente de celles des vues ; que leurs dimensions moins élevées en diffèrent essentiellement; qu'elles sont presque toujours sans appui ou accoudoir ; qu'elles n'ont ou n'ont eu ni cadre pour vitrage, ni contrevents ou volets pour les fermer; que les ouvertures qui se rapprochent davantage de celles donnant le droit de vue, sont les ouvertures connues autrefois sous la dénomination de vues de coutume et aujourd'hui sous celle de vues légales ”

“ Si le voisin ne fait pas présenter d'expert, ou si, en ayant appelé, il s'oppose ensuite à l'exécution des travaux, quelques auteurs enseignent que les travaux peuvent néanmoins être entrepris aux risques de celui qui les fait faire. ”

“ Dans le premier cas, l'acceptation des ouvrages ne peut être exigée que lorsque la construction de l'objet total est parachevée, et, jusque là, tous les risques, même de cas fortuits, sauf condition contraire, pèsent sur l'entrepreneur. ”

“ Or, les frais de réparations, nécessités par le fait, a faute, la négligence de l'un des voisins, ou par celles des personnes de sa maison, sont pour son compte personnel ; et s'il négligeait de faire réparer, l'autre voisin pourrait l'y contraindre, même avec lommages-intérêts, s'il y avait lieu. Ce serait alors le cas de lui faire sommation contenant fixation d'un délai; puis, s'il n'y satisfaisait pas, il faudrait l'assigner régulièrement devant le Tribunal. Tel est le sentiment de tous les auteurs sans aucune exception. ”

“ Le simple mur de clôture n'ayant pour destination que de séparer les deux héritages et d'empêcher les deux voisins de voir l'un chez l'autre, peut être construit avec de faibles dimensions, tant en fondations qu'en élévation. Donc l'un des co-propriétaires ne peut, sans le consentement de l'autre, et même sans compromettre la solidité de ce mur, y pratiquer des trous, des enfoncements; construire ou appuyer dessus; y placer des poutres, même des solives, car il ne faut pas donner une déraisonnable extension à l'art. ”

“ Si donc l'exhaussement projeté nécessitait plus de force au mur, l'excédant de force, de dimensions, de matériaux, de terrain, de main - d'oeuvre, tout celà resterait pour le compte personnel du maître de l'exhaussement, qui doit d'ailleurs l'indemnité de la charge, car les excessives dimensions par lui données au mur, ne sont dues qu'à son caprice ou à ses besoins personnels. ”

“ S'il en a payé, il ne s'agit plus que de faire décider par experts , si quelques circonstances, par exemple, celles de trop fortes dimensions données à l'exhaussement, ou trop de modicité dans l'indemnité payée, ne doivent pas consciencieusement déterminer dans les frais de reconstruction, une part plus considérable contre le propriétaire de l'exhaussement que celle du voisin. ”