Co-propriété

“ Article 28 Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division en propriété du sol est possible, les copropriétaires dont les lots composent un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité prévue à l'article 25, demander que le ou les bâtiments en question soient rétirés de la copropriété initiale pour constituer une copropriété séparée. ”

“ Les tribunaux civils sont, en matière de partages de biens communaux, comme en toute autre, les seuls juges compétents pour statuer sur les questions de propriété qui peuvent être soulevées; pour dire si une commune ou section, que les autres veulent écarter du partage, est réellement copropriétaire, et doit, en cette qualité, y être admise; pour dire si le droit de copropriété de cette commune s'est éteint par prescription ”

“ Toutes les assurances concernant les choses communes devront être contractées pour un capital fixé à raison de. par centième de co-proprieté par l'Assemblée générale des propriétaires.
Le propriétaire qui ne voudrait pas reconstruire devra céder aux co-propriétaires qui en feront la demande tous ses droits de co-propriété dans l'immeuble auquel cas il conservera l'indemnité afférente aux choses communes, Art. ”

“ Le règlement de copropriété énumère les choses privées et les choses communes et fixe les droits de chacun sur ces choses, en même temps que leur destination. Il précise les charges communes, ainsi que la proportion dans laquelle elles devront être supportées par chacun. Cette proportion est celle de la part de propriété revenant à chacun des propriétaires sur les choses communes ; elle est calculée en centièmes ou en millièmes.
Un article est très souvent réservé au travail du concierge. La gérance et les pouvoirs du syndic font l'objet d'un article spécial. ”

“ Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Article 3
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
(1) Modifiée par : Loi n° 66-1006 du 28 décembre 1966 (J.O. du 29 décembre 1966) ; Loi nO 74-908 du 29 octobre 1974 (J.O. du 31 octobre 1974) ; Loi nO 77-804 du 19 juillet 1977 (J.O. du 20 juillet 1977) ; Loi nO 79-2 du 2 janvier 1979 (J.O. du 3 janvier 1979) ”

“ Ainsi en dehors de toutes considérations juridiques, même lorsque la copropriété sera dotée du statut auquel elle a droit, la vie commune dans un immeuble divisé ne sera possible, qu'à la condition indispensable que tous les copropriétaires aient le désir de vivre en bonne intelligence et la volonté de respecter les règles imposées à tous dans l'intérêt commun. ”

“ Déjà en faisant appel à l'idée de copropriété, nous nous trouvons en présence d'un cadre moins rigide. Chaque propriétaire pourra faire les innovations qu'il voudra, sous la seule condition de respecter l'intérêt des autres copropriétaires et de ne pas nuire à leur droit de jouissance sur le bien commun. ”

“ Ceux qui sont indivis entre des communes ou établissements publics et des particuliers se gouvernent comme les bois des communes ou établissements publics.
En un mot, la qualité du copropriétaire le plus protégé détermine le régime applicable à la propriété entière. Et il faut bien qu'il en soit ainsi, puisque autrement ce copropriétaire ne jouirait pas de la protection dont on a voulu le couvrir (2) .
2. Aucune coupe ordinaire ou extraordinaire, exploitation ou vente, ne peut être faite par les possesseurs copropriétaires. Toutes ventes ainsi faites doivent être déclarées nulles (3) . ”

“ « Chacun est seigneur et maître dans son petit domaine. Il y fait ce qu'il veut ». Pour une question de commodité, nous étudions séparément les droits du copropriétaire sur les choses communes et ses droits sur les choses privées, mais dans la vie de tous les jours le propriétaire d'appartement est un, tout en ayant des droits différents. A supposer qu'il puisse réaliser deux mentalités différentes, saura-t-il les appliquer toujours à bon escient selon les questions qui se poseront.
Il saura, par exemple, qu'il est propriétaire exclusif des fenêtres et volets extérieurs de son étage. ”

“ Et si, au lieu d'être propriétaire seulement du rez-de-chaussée, il l'était de toute la maison, dont les étages seraient loués, il ne pourrait pas davantage installer cette caisse dans le vestibule sans porter atteinte à la libre jouissance de ce vestibule promise à ses locataires.
Nous avons dit : sous la réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres, un copropriétaire peut modifier la chose commune, innover ; il a le droit en effet de retirer personnellement de la chose tout l'usage qu'elle peut procurer. ”

“ Est-ce une servitude ? un droit analogue à la mitoyenneté ? une société ? une communauté ? une copropriété?
De l'article 664 du Code Civil (18) qui ne règle que les obligations des copropriétaires des différentes parties d'une même maison, nous ne pouvons attendre aucun secours pour déterminer cette nature juridique. ”

“ Définition. — Il y a copropriété du moment qu'une seule et même chose appartient, dans son ensemble, à plusieurs personnes, sans qu'on puisse leur assigner des parts matérielles et divises, sans qu'aucune d'elles puisse dire : ceci est à moi seul. C'est, par exemple, une maison qui appartient à Primus, à Secundus et à Tertius, sans qu'aucun d'eux puisse prétendre à la propriété exclusive de l'une des parties de l'immeuble : ces trois tenants sont des coproprié-
taires, ou encore des communistes, puisque la chose leur appartient en commun. ”

“ En dehors de l'étage ou de l'appartement dont il est propriétaire, chacun bénéficie en outre d'un droit privatif sur les annexes de son appartement, qui lui sont attribuées, telles que caves, greniers, chambres de domestique. Dans les règlements de copropriété, chaque appartement est numéroté, les caves et les chambrrs de domestique aussi. ”

“ Nous pouvons supposer un règlement de copropriété assorti d'un règlement intérieur de l'immeuble prévoyant tous les cas possibles, n'ayant rien laissé au hasard et envisageant une solution pour toutes les hypothèses possibles. Encore faut-il que tous les copropriétaires se soumettent à ces prescriptions. Au mépris des interdictions, un propriétaire possède un chien ou fait du bruit dans la maison après dix heures du soir appor-
tant ainsi un trouble dans l'immeuble. ”

“ En dépit de tous les secours apportés par la loi, de toutes les réglementations et des facilités qu'elle peut créer, malgré les nécessités économiques qui ont fait se développer les immeubles divisés par étages, la copropriété ne pourra vivre et se répandre davantage que par la création d'un esprit de la copropriété. ”

“ Les copropriétaires, leurs locataires et autres ayants droit, devront toujours jouir des locaux, en bons voisins et en bons opères de famille, veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, des gens à leur service, ou de leurs locataires ou visiteurs, le cas échéant. ”

“ Nul n'est censé ignorer la loi : cependant les milliers de propriétaires d'appartement en copropriété, pas plus que les agents de l'enregistrement, ne pouvaient prévoir, en 1928 et antérieurement, la décision des juges qui serait rendue en 1931 et 1932. ”

“ C'est pour cela que nous préconisons le choix du gérant en dehors des copropriétaires de la maison. Plus facilement les uns et les autres s'inclineront devant son avis, car il n'aura pas d'autre intérêt dans la maison que celui de contenter tout le monde pour conserver ses fonctions. Le syndic indépendant sera à l'abri d'une ani-mosité avec un voisin, qui gênerait considérablement le copropriétaire-syndic. ”

“ En définitive, la Jurisprudence trouvant un fondement légal dans l'article 1382, cherche une base équitable dans le quasi-contrat de voisinage que nous pourrions appeler, en l'appliquant à la matière que nous étudions, un quasi-contrat de copropriété. Du fait seul, que l'on devient propriétaire d'un étage d'une maison, on se trouve lié vis-à-vis de ses copropriétaires par un ensemble de règles se résumant en une seule : celle de ne pas nuire à ses voisins « Le droit cesse là où l'abus com-« mence. L'abus commence lorsque le droit sort de sa « normalité ». ”

“ « Chacun des intéressés est pro-« priétaire exclusif de la tranche de maison qui lui « appartient». La charge de contribuer aux frais d'entretien des gros murs et du toit à proportion de la valeur de son étage (la pratique a étendu cette règle à toutes les choses d'un usage commun) est « corrélative d'un « droit que nous aurons à définir et dans lequel nous « reconnaîtrons un droit de copropriété ».
Cette distinction a été contestée par Huc (16) . Ce n'est qu'en vertu d'une équivoque qu'on peut parler d'un droit spécial sur les choses communes. ”

“ « Tout co-propriétaire peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstruc- tions », elle ne pourrait toujours s'entendre que d'un mur déjà fait, puisque l'art. 663, avec lequel on voudrait lui donner une connexité directe, dit : « Chacun peut contraindre son voisin à contribuer, dans les villes et faubourgs, aux constructions, etc., etc. » ”

“ Sous leur pression, M. GOUIN, député, a déposé sur le bureau de la Chambre des Députés, le 16 septembre 1932, une proposition de loi, relative au statut fiscal des immeubles possédés en copropriété, qui comporte un article unique ainsi conçu :
« Les contrats de toute nature, quels que soient leur « forme, leur qualification et leurs termes, relatifs à la « construction, ou à l'achèvement de la construction « d'appartement dans des immeubles en copropriété, « sont considérés comme marché, même en ce qui con-« cerne les parties de l'immeuble devant rester indi-« vises ». ”

“ L'un des co-propriétaires ne serait pas admis à abandonner la mitoyenneté du mur qui supporterait un bâtiment lui appartenant: c'est ce qu'ajoute notre article ; 3° Mais si ce co-propriétaire offrait régulièrement d'abandonner au voisin, non seulement la mitoyenneté du mur, mais aussi la propriété du bâtiment supporté, ce voisin pourrait-il être tenu d'accepter ?
Selon M. Malleville @ (t. 2, p. 112) , il faudrait répondre oui. - Il m'est impossible, je l'avoue, d'adopter cette opinion, qui a d'ailleurs été rejetée par MM. Toullier, t. 3, n° 217; Pardessus, n° 157 et 168; Lepage, t. ”

“ Le droit de premier occupant, quoique plus réel que celui du plus fort, ne devient un vrai droit qu’après l’établissement de celui de propriété. Tout homme a naturellement droit à tout ce qui lui est nécessaire ; mais l’acte positif qui le rend propriétaire de quelque bien l’exclud de tout le reste. Sa part étant faite il doit s’y borner, & n’a plus aucun droit à la communauté. Voilà pourquoi le droit de premier occupant, si foible dans l’état de nature, est respectable à tout homme civil. On respecte moins dans ce droit ce qui est à autrui que ce qui n’est pas à soi. ”

“ Certaines gens montrent leur bonté pour les pauvres en les employant dans leurs cuisines. N’y aurait-il pas plus de bonté de leur part à s’y employer eux-mêmes ? Vous vous vantez de dépenser un dixième de votre revenu en charité ; peut-être devriez-vous en dépenser ainsi les neuf dixièmes, et qu’il n’en soit plus question. La société ne recouvre alors qu’un dixième de la propriété. Est-ce dû à la générosité de celui en la possession duquel cette propriété se trouve, ou bien au manque de zèle des officiers de justice ? ”

“ Tout ce qui concerne la distinction des biens, le droit d'accession, l'usufruit, les servitudes, successions, contrats, prescriptions, hypothèques, devra être raccordé avec le droit à la plus-value et remanié de fond en comble. Quelque bonne volonté qu'y mettent
les représentants, quelques lumières qu'ils y apportent, je doute qu'ils parviennent à faire une loi qui satisfasse leurs commettants et leur amour-propre. ”

“ Une fois qu'on pose en principe que la Propriété tient son existence de la Loi, il y a autant de modes possibles d'organisation du travail, qu'il y a de lois possibles dans la tête des rêveurs. Une fois qu'on pose en principe que le législateur est chargé d'arranger, combiner et pétrir à son gré les personnes et les propriétés, il n'y a pas de bornes aux modes imaginables selon lesquels les personnes et les propriétés pourront être arrangées, combinées et pétries. ”

“ LA PROPRIÉTÉ COLLECTIVE La participation aux biens collectifs, participation consistant, non pas en jouissance matérielle, mais en un sentiment de propriété, est un besoin non moins important. Il s’agit d’un état d’esprit plutôt que d’une disposition juridique. Là où il y a véritablement une vie civique, chacun se sent personnellement propriétaire des monuments publics, des jardins, de la magnificence déployée dans les cérémonies, et le luxe que presque tous les êtres humains désirent est ainsi accordé même aux plus pauvres. ”

“ Vous êtes saisi d’horreur parce que nous voulons abolir la propriété privée. Mais dans votre société la propriété privée est abolie pour les neuf dixièmes de ses membres. C’est précisément parce qu’elle n’existe pas pour ces neuf dixièmes qu’elle existe pour vous. Vous nous reprochez donc de vouloir abolir une forme de la propriété qui ne peut se constituer qu’à la condition de priver l’immense majorité de la société de toute propriété. ”

“ Voilà donc trois principes fondamentaux de la société moderne, que le mouvement de 1789 et celui de 1830 ont tour à tour consacrés : 1o Souveraineté dans la volonté de l’homme, et, en réduisant l’expression, despotisme ; 2o Inégalité des fortunes et des rangs ; 3o Propriété : au-dessus de la Justice, toujours et par tous invoquée comme le génie tutélaire des souverains, des nobles et des propriétaires ; la Justice, loi générale, primitive, catégorique, de toute société. ”

“ La Révolution française, qui a aboli tous les privilèges et détruit tous les droits exclusifs, en a pourtant laissé subsister un, celui de la propriété.
Il ne faut pas que les propriétaires se fassent illusion sur la force de leur situation, ni qu’ils s’imaginent que le droit de propriété est un rempart infranchissable parce que nulle part, jusqu’à présent, il n’a été franchi. Car notre temps ne ressemble à aucun autre. Quand le droit de propriété n’était que l’origine et le fondement de beaucoup d’autres droits, il se défendait sans peine, ou plutôt il n’était pas attaqué. ”