Immobilier

“ On donne le nom de remploi à toute acquisition d'immeubles faite pour remplacer un immeuble propre vendu ; et on donne le nom d'emploi à toute acquisition immobilière qui a pour but d'employer un capital qui n'entrait pas en communauté. ”

“ Les animaux, que le propriétaire du fonds livre au fermier ou au métayer pour la culture, sont-ils meubles ou immeubles?
Ils sont censés immeubles tant qu'ils demeurent attachés au fonds par l'effet de la convention (C. civ., 522) .
764. Quels sont les immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent?
L'usufruit des choses immobilières; Les servitudes ou services fonciers ; Les actions qui tendent à revendiquer un immeuble (C. civ. 526) .
765. Quelle est la nature des créances pour prix de vente d'immeubles, ou des obligations garanties par hypothèque, ou des rentes perpétuelles ou viagères ? ”

“ La propriété immobilière a été conservée au sein des communes par le même sentiment qui a empêché les habitans qui les administrent de vendre leurs terres, qu’ils considèrent comme une réserve précieuse dans les familles. ”

“ Il éprouve une satisfaction plus grande à consacrer les capitaux épargnés à l’acquisition d’animaux domestiques, d’une habitation, d’immeubles ruraux, qu’à les placer à intérêts composés. La propriété immobilière et les jouissances immédiates qu’elle procure, sont le stimulant le plus efficace pour ses habitudes de travail et de sobriété. ”

“ Sont immeubles enfin, par l'objet, la matière, Auxquels ils sont unis d'une étroite manière,
Tout usufruit de biens qui sont immobiliers, Les droits de servitude, ou services fonciers, L'action dont le but est de se faire rendre Un immeuble qu'on croit avoir droit de reprendre. ”

“ Ces biens, comme chacun sait, ne revêtent la nature immobilière que par accident, et comme participant à la nature des immeubles proprement dits, qu'ils servent à exploiter ou à orner d'une manière permanente ; considérés en eux-mêmes et sous un point de vue abstrait, ce sont de véritables meubles. ”

“ Pourquoi la propriété immobilière, la plus solide de toutes les garanties, ne parvient-elle à trouver de l'argent qu'à des conditions beaucoup plus onéreuses que le commerce et l'industrie ? Comment, lorsqu'elle a contracté des emprunts, éprouve-t-elle autant de difficulté à les rembourser? ”

“ L'Office d'Habitations à Bon Marché pour la construction et la gestion d'habitations à bon marché et d'immeubles à loyer moyen ;
Des Sociétés d'Economie Mixte dont l'une, la Régie immobilière est spécialisée dans la construction et la gestion d'immeubles à loyer moyen, construits en vertu
de la Loi Loucheur et les trois autres concourent à la réalisation du programme de 20.000 logements. ”

“ D'autre part, ils ont encouragé le goût de la propriété immobilière et de l'habitation, et ils ont cherché par tous les moyens à en faciliter la
possession : ventes de terrains à bon marché, intervention gratuite comme conseils et architectes, livraisons de matériaux à prix réduits, avances s'élevant parfois jusqu'à un total de 5 et 600,000 francs. ”

“ En ce sens, Instr. 1372, § 19 (25 mars 1829) ; - C. R., 3713.
358 ACTIONS IMMOBILIÈRES.
donné que nous raisonnons dans l'hypothèse d'une vente d'immeuble, l'action en réméré est une action immobilière. La céder à prix d'argent, c'est donc vendre un immeuble, un immeuble incorporel, mais enfin un immeuble (C. civ., art, 526, suprà, page 349) . L'aliénation de ce droit immobilier s'opère au jour de la cession; c'est le tarif de ce jour qu'il faut appliquer, et c'est à ce jour qu'il faut, en cas d'expertise, apprécier la valeur vénale du droit cédé. ”

“ Du reste, même pour les immeubles, c'est la qualité de bien commun qui se présume, et c'est à l'époux qui réclame un immeuble comme propre de prouver qu'il a cette qualité (ibid., VII) .
2° Des biens propres.
XVI. — Propres immobiliers. — Huit causes peuvent donner aux époux des immeubles propres : 1° la propriété ou possession légale antérieure au mariage, puis pendant le mariage; 2° la succession; 3° la donation ; 4° la cession faite par un ascendant dans le cas prévu par la loi ; 5° l'échange d'un propre ; 6° le remploi ; 7° le retrait d'indivision; 8° l'accession à un immeuble propre. ”

“ On ne voit plus seulement le marchand de biens en quête de bonnes occasions pour prendre à bas prix la terre du paysan et la revendre. De puissantes sociétés immobilières se sont développées depuis le commencement du second Empire. ”

“ Les propriétés immobilières, telles que le bâtiment servant à l'installation des bureaux, les magasins, les ateliers, le matériel industriel, les meubles meublant l'administration et les bureaux, sont reconnues, en principe, propriétés inaliénables, appartenant à perpétuité aux associations ouvrières et industrielles. ”

“ Les biens immeubles et leurs accessoires réputés immobiliers sont seuls, comme on le sait, susceptibles d'être grevés d'hypothèques, et de donner lieu à l'exercice des actions qui résultent de ce droit. ”

“ Les biens immobiliers qui peuvent être hypothéqués sont d'abord les immeubles par leur nature. Les actions de la Banque de France, quand elles sont immobilières (V. Banque de France, Immeuble) , sont également susceptibles d'hypothèques. ”

“ N'est-il pas vrai de dire de la sorte que le bon foncier, étant rivé à l'inscription et sa valeur étant adéquate à celle de l'immeuble correspondant, tout porteur de ce bon a, comme en portefeuille, une portion de la richesse immobilière qui suivra les pérégrinations du titre en lequel elle s'incarne? ”

“ Dans les dernières années du XIXe siècle, les ventes de biens sur saisies immobilières, c’est-à-dire les ventes forcées de propriétés rurales et surtout des petites propriétés, ont atteint le chiffre de 14.000 par an ! ”

“ Les immeubles ou les valeurs immobilières sont les maisons, les champs ;. les biens meubles ou les propriétésmobilières sont l'argent, les valeursreprésentées par des actions, des obligations, des billets, les marchandises, les récoltes et les animaux, sauf cependant ceux qui servent à l'exploitation du fonds sur lequel ils se trouvent. Les animaux tels que les boeufs, les vaches, sont désignés par la loi sous le nom d'immeubles par destination. ”

“ « Sont susceptibles d'hypothèque. les biens immobiliers qui sont dans le commerce. » L'expression a biens immobiliers » n'est pas ici synonyme d'« immeubles » et ne s'étend pas à tout ce qui est réputé immeuble par les art. ”

“ Personne n'a jamais mis en doute le caractère commercial des travaux immobiliers effectués par un entrepreneur (16) . Depuis déjà longtemps, la jurisprudence
(16) Cass. Req., 6 juillet 1868, S. 68.1.369; Civ. 3 février 1869, S. 69.1.217, Req. 29 avril 1885, S. 86 L. 118.
déclare commerciale la location d'un immeuble en vue d'y établir une profession commerciale, notamment lorsque celle-ci est faite en même temps que l'acquisition d'un fonds de commerce (17) . ”

“ Ou bien encore achèterez-vous une forge, un fourneau, ou quelque autre usine ou manufacture, exploitée par une société en nom collectif, en commandite, par actions ou anonyme ?
Le plus souvent un acquéreur considère, avant tout, le revenu du bien qu'il veut acheter, et, à ce point de vue, les immeubles ruraux sont en défaveur ; on sait que les bois ne rapportent qu'un pour cent par an lorsqu'ils sont régulièrement aménagés; les terres et les prés donnent de deux à deux et demi
pour cent seulement ”

“ Si la propriété immobilière est chose respectable, et qu'il faille défendre et protéger, il faut reconnaî- tre aussi que l'argent et les économies du père de famille, qui viennent la vivifier,. méritent aussi qu'on les appuie. ”

“ Qu'on me fournisse les moyens d'avoir la place nette, et je me charge d'organiser une compagnie qui donnera, à chaque propriétaire et à son choix, ou le prix réel de son immeuble, ou, en échange d'une vieille et ignoble maison, se dépréciant tous les jours, une part dans les immeubles neufs, d'un revenu égal au sien. De sorte que s'il veut vendre, il aura vendu mieux qu'il ne pourrait le faire ; s'il veut rester propriétaire, il aura, en échange d'une maison en ruines et mal bâtie, un immeuble neuf et bien construit, c'est-à-dire un revenu égal cl un capital amélioré. ”

“ Dans celles que vous édifiez , il n'y a d'appartements que pour les grandes fortunes et des magasins à loyer considérable. Il ne peut pas en être autrement. En effet, comment voulez vous qu'un propriétaire qui achète le terrain cher, qui paye les matériaux et la main-d'oeuvre à un prix élevé, puisse établir des appartements à bon marché? C'est impossible ! Il faut, pour qu'il retire l'intérêt de son argent, qu'il loue cher et que le commerçant augmente le prix de ses denrées pour compenser l'élévation de loyer qu'il subit et dont vous êtes la cause. ”

“ Le propriétaire privé des immeubles urbains jouit d’un extraordinaire accroissement de son revenu, grâce à l’élévation de la rente du terrain et du loyer de l’immeuble, et d’un extraordinaire accroissement de son patrimoine, grâce à la plus grande valeur acquise par l’immeuble même. ”

“ Si nous tarissons une source d'un côté, nous en ouvrons de l'autre une bien plus abondante. Un acte de vente d'immeuble produit bien plus au Trésor qu'un emprunt hypothécaire. Au point où nous en sommes, nul emprunt hypothécaire n'est possible. Dans deux mois, si notre projet était adopté, il y aurait partout des ventes d'immeubles, et partout des acquéreurs.
3° La crise que nous subissons nous a bien démontré à tous maintenant que le capital en circulation est insuffisant. Quelques milliards de plus, spécialement affectes à la propriété foncière, aideront beaucoup et ne nuiront à personne. ”

“ Les propriétaires impayés de leurs locataires mis en goût, leurs maisons vendues à la requête du Crédit foncier dont ils n'ont pu acquitter les termes, la propriété avilie à Paris à un point qu'on ne saurait dire, les immeubles sans preneurs à aucun prix dans les adjudications, l'industrie du bâtiment anéantie 1, le chômage dans les ateliers et les chantiers déserts, sont-ce là, Excellence, des faits que j'invente? Tous conviendrez qu'il n'est pas donné à tout le monde d'en prendre gaiement son parti. ”

“ Les immeubles ruraux sont ceux qui, par leur nature ou leur destination, ont un caractère rural, tels que prairies, bois, vignes, bâtiments servant à l'exploitation d'une ferme, etc.
Les immeubles urbains, au contraire, sont ceux qui sont principalement affectés à l'habitation ou à un usage soit industriel, soit commercial, tels que maison d'habitation, jardin potager y attenant, usine, emplacement d'un chantier, etc. Pour les premiers, le droit se perçoit sur un capital formé de 25 fois le revenu réel ; pour les seconds, sur un capital formé de 20 fois le même revenu. ”

“ Nous , devions , en abordant le § 1 de la section III , traiter de la location des maisons , et voici qu' il s' agit de la vente des propriétés foncières . Les maisons ne sont pas des capitaux fonciers , et la location d' un capital n' en est pas la vente .
Soit une maison bâtie sur un fonds de terre . On peut vendre à la fois et la maison et le terrain ; on peut louer à la fois et le terrain et la maison . On peut vendre la maison et louer le terrain . ”

“ Ces sociétés font d' excellentes affaires et rendent de grands services à la classe ouvrière . Elles achètent de vastes terrains aux abords des villes , y tracent rues et boulevards , puis les lotissent et les vendent aux enchères , ou y élèvent des maisonnettes qu' ils vendent avec leur jardin aux plus offrants . Le paiement se fait en dix ou vingt ans par annuités , comprenant l' intérêt et l' amortissement . L' un et l' autre forment à peine le prix du loyer habituel , mais , après dix ans , le locataire se trouve propriétaire . ”

“ Une maison est un capital. Le revenu de ce capital est l’abri journalier que procure la maison. Le loyer de la maison est le prix de ce revenu : il est dû par le locataire qui achète le revenu au propriétaire qui loue le capital. Voilà les seules données que nous ayons besoin d’emprunter à la théorie de la propriété. ”

“ Modèle de vente d'immeubles
Entre les soussignés (noms, prénoms, professions et demeures du vendeur et de l'acquéreur] , A été convenu ce qui suit : M. [nom du vendeur] vend par ces présentes et s'oblige à garantir de tous troubles; dettes, rentes, hypothèques, évictions et autres empêchements quelconques, A [nom de l'acquéreur] , acceptant la vente.
(Désignation des immeubles vendus, nature, contenance, situation, tenants et aboutissants) .
Tel que le dit immeuble [ou les dits immeubles] se pour.
suit et comporte avec toutes ses dépendances, sans aucune exception ni réserve. ”

“ Que l'un, celui du vendeur, ne peut grever que la valeur représentative d'une maison avant les réparations; et que l'autre, celui de l'architecte, ne peut atteindre que la plus-value résultant des améliorations. Ainsi, au vendeur, la totalité du prix représentant la valeur de l'immeuble avant les constructions ”

“ IMMEUBLE — IMMOBILISATION
SECTION I. - Immeuble.
94. Un immeuble peut-il être un élément de fonds de commerce? — Le titulaire d'une exploitation importante, au lieu d'exercer sa profession dans un local loué, aménage pour ses ateliers un immeuble dont il est propriétaire. Les machines et l'outillage nécessitent souvent une installation spéciale et dispendieuse : l'industriel préfère alors ne point se livrer à cette dépense dans un local loué pour un temps déterminé ; il aime mieux acheter un terrain et y construire une usine où tous les modes de perfectionnement pourront être réalisés. ”

“ Un beau capital et qui rapporte gros. Les maisons ne valent pas cher, de la construction à bon marché; mais on leur fait rendre, en revenu, tout ce que peuvent suer des immeubles. Des murs de quinze centimètres ! Et on les a montés à six étages ; quitte à les consolider, de place en place, par des poutrelles de fer. Un coup de vent, croirait-on, abattrait toute la rue. Cela tient, pourtant. Comment ?
On ne sait pas. La veine. Un miracle. Cela tient... Et les loyers ! De l'usure, je vous dis ! Ah ! Un jour, ils ont voulu caser là-dedans un ascenseur pour donner de la plus-value — encore ! ”

“ L'action résultant de la vente d'un fonds est meuble pour le vendeur, et immeuble pour l'acquéreur. I 172.
Comment une action peut être tout à la fois meuble et immeuble pour la même personne. I, 173.
Des droits de coupes debois à exploiter; des droits de fermage ou loyers ordinaires sur les immeubles. ”