Jean-Baptiste Josseau

“ A la pompe du style on préfère l'enchaînement des idées. En face d'une loi brève, en présence de magistrats pressés déjuger, l'avocat cherche avant tout la clarté, la précision. Négligeant les tours oratoires et les développemens d'une science vieillie, il abaisse son ton, simplifie sa forme et marche vers son but avec plus d'habileté que d'éclat. Son discours manque souvent de couleurs; mais quel enchaînement dans ses idées! Voyez-le à l'audience; comme il foule aux pieds l'or et les pierreries semés devant le juge ! comme il arrache le riche bandeau dont l'art a su couvrir sa vue ! ”

“ Le notaire est, de tous les intermédiaires, le plus apte à faire comprendre aux propriétaires les avantages de l'emprunt à long terme, aux capitalistes ceux des placements en lettres de gage. Mieux que personne, il peut renseigner le Crédit foncier sur la valeur des biens offerts en garantie, guider les emprunteurs dans l'accomplissement des formalités et dans la recherche des pièces nécessaires pour la réalisation des prêts. L'action du notariat, c'est l'élément le plus actif de vie, de prospérité, de développement que puisse désirer l'institution ! ”

“ Quand le talent a sa source dans cette sensibilité de coeur d'où naissent les mouvemens oratoires et les délicatesses du langage, il brille du plus vif éclat dans sa jeunesse: mais l'âge venant à épuiser la sève qui le vivifie, il languit bientôt, se décolore et meurt. Celui, au contraire, que la raison seule anime et que la science féconde, ne préseute d'abord qu'un aspect terne et sans couleur; mais il grandit et se fortifie avec le temps, parce que le temps donne à son principe lui - même plus d'étendue et de maturité. Ainsi procède M. Tripier. ”

“ L'art. 10 donne à l'emprunteur la faculté d'acquitter sa dette par annuités.
L'annuité est la redevance payée, chaque année ou chaque semestre, par l'emprunteur à la Société. En versant le montant de cette redevance pendant un certain nombre d'années, il éteint sa dette.
C'est dans l'organisation de ce mode de libération qu'est le secret des avantages offerts par les institutions de crédit foncier. Nous l'avons déjà dit, l'extinction de la dette par annuités répond essentiellement aux besoins de la propriété : seule elle peut lui permettre d'emprunter sans imprudence pour améliorer (1) . ”

“ Toute personne majeure peut être interdite, si elle est dans un état habituel d'imbécillité, de démence ou de fureur (489, C. Nap.) .
Dans ce cas, elle est assimilée à un mineur ; il lui est nommé un tuteur pour la représenter et agir en son nom.
Lorsqu'il s'agit de traiter avec un interdit, il suffit donc de s'assurer que son tuteur est régulièrement autorisé à le faire. Mais il arrive souvent qu'un individu, non interdit, est assez faible d'esprit pour ne pas se rendre suffisamment compte de ses actes ; la difficulté est grande alors : où cesse l'intelligence ? où commence l'imbécillité ? ”

“ A ceux qui répandent ou partagent cette fausse opinion, qu'un long exercice au barreau est une mauvaise préparation aux fonctions de la magistrature, nous pouvons opposer, à toutes les époques, de glorieux exemples : autrefois, Pierre Pithou, Loysel, Etienne Pasquier, Omer Talon! de nos jours, pour n'en pas nommer d'autres encore, M. Bonnet et M. Tripier! Soyons fiers d'appartenir à une profession qui, par les études qu'elle exige, par le relief qu'elle donne aux grands talens et aux grandes vertus, a de tout temps été le chemin des plus hautes dignités! ”

“ Est-ce un mari qui a besoin d'emprunter ? Il fait obliger sa femme personnellement et solidairement avec lui. Or, ne sait-on pas que l'aliénation fait perdre à l'incapable son hypothèque, que l'obligation solidaire le compromet, tandis que la purge en matière de prêt ne lui fait perdre vis-à-vis du prêteur que son rang, qu'il recouvre après le remboursement ? L'application de la purge au contrat de prêt en général serait donc, suivant nous, une chose utile à l'emprunteur autant qu'au capitaliste. ”

“ Si tel est le type de l'avocat, M. Tripier n'en est-il pas la réalisation? Quoi de plus remarquable que la structure nerveuse de ses plaidoyers ? L'exorde embrasse tout le sujet. Vous sentez ensuite, comme un voile qui se soulève, s'écarter peu à peu toutes ces circonstances accessoires qui obstruent l'accès des esprits même les plus distingués : le terrain ainsi préparé, les faits substantiels apparaissent en relief, les questions de droit se dégagent et l'orateur entre vivement dans la discussion. Là, vient se placer un large principe de législation ou de morale ”

“ Le jour où l'emprunteur peut accepter indifféremment ou du numéraire, ou une obligation qui lui procure ce dont il a besoin, le signe représentatif de la propriété immobilière est trouvé.
La lettre de gage est à l'immeuble ce que le billet de commerce est à la marchandise : le crédit réel existe dans toute sa puissance ! ”

“ Par une précaution fort sage, et toujours dans le but d'éviter la nécessité d'une expropriation, une autre disposition des statuts veut que dans aucun cas l'annuité au service de laquelle l'emprunteur s'engage ne puisse être supérieure au revenu total de la propriété (art. 67) . C'est là encore un maximum qui devra rarement être atteint. Il faudra pour cela que l'emprunteur justifie qu'il a d'autres ressources. Il est clair que, s'il n'avait de moyens d'existence que le revenu du bien hypothéqué, l'engagement qu'il prendrait de payer une annuité égale à ce revenu ne pourrait être rempli. ”

“ Lorsqu'on n'est pas initié au mécanisme des institutions de Crédit foncier, on a peine à comprendre comment une somme aussi faible que celle affectée, chaque année, à l'amortissement peut, à l'expiration d'un terme relativement court, reconstituer le capital lui-même.
C'est par la puissance de l'intérêt composé : cette reconstitution est le résultat de l'accumulation des intérêts produits chaque semestre, par la capitalisation - de la somme affectée à l'amortissement. ”

“ Suivez la chaîne des temps, traversez le règne florissant des belles-lettres, et admirez enfin à loisir cet âge où l'éloquence judiciaire semble avoir atteint sa complète maturité, sa plus haute perfection. Grâce à l'étude des chefs-d'oeuvre littéraires enfantés par le siècle de Louis XIV, le pédantisme est banni du Palais; l'élégance et la pureté du style se marient, dans les plaidoyers, à une science de bon goût. Le discours, toujours animé par un grand principe de morale ou d'équité, est ordonné avec art et présente dans son ensemble une majestueuse harmonie. ”

“ Ainsi d'abord l'hypothèque qui leur sert de gage n'est point, comme dans les cas ordinaires, consentie par le souscripteur des titres sur son immeuble. C'est l'hypothèque consentie par l'emprunteur à la Société, lors du contrat de prêt, qui devient la garantie donnée par celle-ci aux porteurs de ses propres obligations. En outre, chaque lettre de gage n'a point une hypothèque spéciale sur tel ou tel immeuble désigné : elle est garantie par la masse des biens hypothéqués par les emprunteurs. C'est le gage collectif substitué au gage individuel. ”

“ En fixant ces limites extrêmes de l'amortissement, le législateur avait considéré, d'une part, l'inconvénient qu'il peut y avoir à prolonger pendant un trop grand nombre d'années, peut-être pendant plusieurs générations, la durée d'une dette, d'autre part, au contraire, le danger pour les emprunteurs de s'engager à servir une redevance trop élevée, eu égard au revenu des biens engagés, afin d'arriver à une libération plus prompte. Trop souvent, on le sait, l'homme qui emprunte se fait illusion sur les facilités qu'il aura pour éteindre sa dette ”

“ Mais honneur à celui qui, privé de ce puissant soutien, affronte seul les écueils, bien convaincu qu'au barreau la gloire se fait attendre et n'arrive qu'à ceux qui, par leurs vertus autant que par leur talens, l'ont depuis long-temps méritée !
M. Tripier se met donc à l'oeuvre. Ne vous attendez pas à retrouver, dans les premières années de sa carrière, la trace d'une cause brillante dont le retentissement ait servi de point de départ à sa réputation. Le talent de M. Tripier n'eut ni date ni début. ”

“ Vous avez été l'auxiliaire le plus actif de la haute pensée qui a présidé à l'introduction du crédit foncier en France ; il vous appartenait d'expliquer les principes et les règles d'application. Nous vivons dans un siècle où l'on est trop habitué à voir tout marcher comme à la vapeur ; l'on oublie et l'on méconnaît les difficultés pratiques. C'est en les étudiant dans votre ouvrage qu'on jugera mieux l'importance des résultats déjà obtenus. ”

“ Lorsqu'il s'agit d'un prêt à effectuer sur une propriété d'une valeur minime, il y aurait presque toujours danger, pour la société, à épuiser le maximum, c'est-à-dire à prêter jusqu'à concurrence de moitié de la valeur.
En effet, en cas d'expropriation, il faut prélever d'abord, sur le prix, les frais de poursuite de vente, et, bien que la procédure d'expropriation ait été fort simplifiée par le décret du 28 février 1852 et par la loi du 10 juin 1853, ils ont encore, quand l'immeuble vendu est d'une valeur minime, une certaine importance relative. ”

“ Mais il ne leur est point interdit de se créer d'autres bénéfices, pourvu qu'ils résultent d'opérations qui leur sont permises : rien ne s'oppose, par exemple, à ce qu'elles négocient leurs obligations avec prime, ni, en général, à ce qu'elles empruntent, grâce au crédit dont elles jouissent, à un taux moins élevé que celui qui leur est payé par leurs débiteurs. Ces bénéfices, loin de nuire à ceux-ci, doivent avoir pour résultat d'amener, au profit de tous, un abaissement général du taux de l'intérêt. ”

“ On se préoccupe avec raison, à notre époque, de l'embellissement des villes; on démolit les vieux quartiers; on y perce les rues, on y ménage des places ; mais il faut reconstruire; et c'est le moment où les propriétaires et les entrepreneurs ont besoin d'un établissement qui fournisse ou qui, tout au moins, complète les avances nécessaires à leurs travaux, notamment pour l'achat au comptant, c'est-à-dire à meilleur compte, des matières premières, et pour le paiement exact du salaire des ouvriers.
Le Crédit foncier ne prête que sur des immeubles d'un revenu durable et certain. ”

“ Le remboursement anticipé peut être total ou partiel.
Dans l'un ou l'autre cas, comment connaît-on la somme à rembourser pour éteindre, soit l'intégralité, soit une portion de la dette ? Rien n'est plus facile. Il suffit, à l'aide du tableau d'amortissement, d'additionner les sommes déjà payées à titre d'amortissement avec les intérêts que leur capitalisation a produits et de retrancher le total du montant du capital prêté : la différence est la somme qui reste due (1) . En versant cette somme et en se conformant aux conditions prescrites par les statuts, l'emprunteur est libéré. ”

“ Pour soutenir la négative, on pourrait dire que ce pouvoir est exigé à raison de ce que la saisie est un acte d'exécution, une mainmise sur l'immeuble, tandis que le commandement est simplement une mise en demeure. Nous pensons cependant que le pouvoir spécial est toujours nécessaire. En effet, bien que la mainmise ne résulte pas seulement du commandement, cet acte, lorsqu'il est suivi de la transcription, produit tous les effets d'une saisie ; il conduit directement, et plus énergiquement encore que dans la procédure ordinaire, à l'exécution du débiteur, à la vente de ses biens. ”

“ Il est évident également qu'en simplifiant au profit du Crédit foncier la procédure d'expropriation, le législateur n'a pas entendu porter préjudice aux droits des créanciers antérieurs. La loi oblige les sociétés de crédit foncier à ne prêter que sur première hypothèque ; c'est pour elles le seul moyen d'éviter les complications de procédure et les difficultés qui pourraient retarder le remboupsement de leur prêt. ”

“ Le Crédit foncier, au contraire, au moyen d'une annuité à peu près équivalente à l'intérêt légal, et grâce à son organisation spéciale, opère une capitalisation semestrielle qui recompose la somme prêtée au bout d'un certain temps; il fait au profit du débiteur une économie, que celui-ci ne pourrait pas faire lui-même, et il est pour lui la meilleure de toutes les caisses d'épargne.
90. A mesure que l'emprunteur se libère par le paiement des annuités, il peut, s'il ne s'est pas interdit cette faculté par le contrat, faire restreindre l'hypothèque consentie sur ses biens. ”

“ Nous avons dit plus haut que la société ne fait pas procéder à la purge de l'hypothèque légale de la femme, quand celle-ci, mariée sous un régime qui lui permet d'aliéner ses droits, intervient au contrat de prêt ; alors, la société se fait subroger dans l'effet de son hypothèque légale jusqu'à concurrence de la somme prêtée ou -en fait consentir antériorité à son profit. Elle fait inscrire et mentionner ces hypothèque, subrogation et antériorité, et remplit les formalités exigées par la loi pour s'assurer la priorité du rang. ”

“ L'appréciation en est réservée à la société. Il ne lui est pas imposé de ne retenir que la somme rigoureusement nécessaire pour payer au créancier antérieur le capital de la dette et trois années d'intérêts, c'est-à-dire le montant de ce qui est garanti par l'hypothèque qui prime sa propre créance. Le décret lui prescrit de retenir valeur suffisante, non pas seulement pour s'assurer le premier rang, mais pour désintéresser les créanciers antérieurs en capital et intérêts. ”

“ En France, au contraire, dit M. Thiers, comment, introduire ces institutions sans faire subir à notre législation des changements d'une extrême gravité, sans sacrifier les droits des incapables? Comment, dans un pays où la propriété est morcelée à l'infini, parvenir à créer entre une foule de petits propriétaires inconnus les uns des autres des associations fondées sur une responsabilité mutuelle? ”

“ En Allemagne, dit-on, le système hypothécaire repose sur la double base de la publicité et de la spécialité. Or, chez nous, l'existence d'hypothèques occultes, générales et indéterminées, ne permet pas au gage territorial d'inspirer une entière sécurité. Aucune organisation de crédit foncier n'est donc possible sans une réforme profonde dans notre législation hypothécaire. ”