Jean-Baptiste Josseau

“ En fixant ces limites extrêmes de l'amortissement, le législateur avait considéré, d'une part, l'inconvénient qu'il peut y avoir à prolonger pendant un trop grand nombre d'années, peut-être pendant plusieurs générations, la durée d'une dette, d'autre part, au contraire, le danger pour les emprunteurs de s'engager à servir une redevance trop élevée, eu égard au revenu des biens engagés, afin d'arriver à une libération plus prompte. Trop souvent, on le sait, l'homme qui emprunte se fait illusion sur les facilités qu'il aura pour éteindre sa dette ”

“ Lorsqu'il s'agit d'un prêt à effectuer sur une propriété d'une valeur minime, il y aurait presque toujours danger, pour la société, à épuiser le maximum, c'est-à-dire à prêter jusqu'à concurrence de moitié de la valeur.
En effet, en cas d'expropriation, il faut prélever d'abord, sur le prix, les frais de poursuite de vente, et, bien que la procédure d'expropriation ait été fort simplifiée par le décret du 28 février 1852 et par la loi du 10 juin 1853, ils ont encore, quand l'immeuble vendu est d'une valeur minime, une certaine importance relative. ”

“ A mesure que l'emprunteur se libère par le paiement des annuités, il peut, s'il ne s'est pas interdit cette faculté par le contrat, faire restreindre l'hypothèque consentie sur ses biens. Rien ne s'oppose même à ce qu'il contracte de nouveaux emprunts à la société du Crédit foncier, pourvu que ce soit dans les conditions déterminées par la loi, c'est-à-dire que la Société vienne au premier rang hypothécaire pour ses divers prêts, et que le
montant de ces prêts n'excède pas la moitié de la valeur des immeubles hypothéqués. ”

“ Toute personne majeure peut être interdite, si elle est dans un état habituel d'imbécillité, de démence ou de fureur (489, C. Nap.) .
Dans ce cas, elle est assimilée à un mineur ; il lui est nommé un tuteur pour la représenter et agir en son nom.
Lorsqu'il s'agit de traiter avec un interdit, il suffit donc de s'assurer que son tuteur est régulièrement autorisé à le faire. Mais il arrive souvent qu'un individu, non interdit, est assez faible d'esprit pour ne pas se rendre suffisamment compte de ses actes ; la difficulté est grande alors : où cesse l'intelligence ? où commence l'imbécillité ? ”

“ Il est évident également qu'en simplifiant au profit du Crédit foncier la procédure d'expropriation, le législateur n'a pas entendu porter préjudice aux droits des créanciers antérieurs. La loi oblige les sociétés de crédit foncier à ne prêter que sur première hypothèque ; c'est pour elles le seul moyen d'éviter les complications de procédure et les difficultés qui pourraient retarder le remboupsement de leur prêt. ”

“ Ce qui est certain, c'est qu'en Algérie les besoins d'argent sont grands et que l'argent y est d'une cherté excessive. S'il faut en croire des renseignements dignes de foi, l'on y prête souvent à 3 ou 4 p. 100 par mois, c'est-à-dire, à 36 ou 48 p. 100 par an.
On peut prédire, sans crainte de rien exagérer, que l'intervention du Crédit foncier produira dans ce pays l'effet qu'il a produit partout, l'abaissement du loyer de l'argent. En érigeant en principe le taux du prêt à 8 p. 100, il amènera les autres prêteurs à se rapprocher de ce taux. ”

“ Le jour où l'emprunteur peut accepter indifféremment ou du numéraire, ou une obligation qui lui procure ce dont il a besoin, le signe représentatif de la propriété immobilière est trouvé.
La lettre de gage est à l'immeuble ce que le billet de commerce est à la marchandise : le crédit réel existe dans toute sa puissance ! ”

“ On se préoccupe avec raison, à notre époque, de l'embellissement des villes; on démolit les vieux quartiers; on y perce les rues, on y ménage des places ; mais il faut reconstruire; et c'est le moment où les propriétaires et les entrepreneurs ont besoin d'un établissement qui fournisse ou qui, tout au moins, complète les avances nécessaires à leurs travaux, notamment pour l'achat au comptant, c'est-à-dire à meilleur compte, des matières premières, et pour le paiement exact du salaire des ouvriers.
Le Crédit foncier ne prête que sur des immeubles d'un revenu durable et certain. ”

“ Le remboursement anticipé peut être total ou partiel. Dans l'un ou l'autre cas, comment connaît-on la somme à rembourser pour éteindre soit l'intégralité, soit une portion de la dette? Rien n'est plus facile. Il suffit, à l'aide du tableau d'amortissement, d'additionner les sommes déjà payées à titre d'amortissement avec les intérêts que leur capitalisation a produits et de retrancher le total du montant du capital prêté : la différence est la somme qui reste due. En versant cette somme et en se onformant aux conditions prescrites par les statuts, l'emprunteur est libéré. ”

“ Nous avons dit plus haut que la société ne fait pas procéder à la purge de l'hypothèque légale de la femme, quand celle-ci, mariée sous un régime qui lui permet d'aliéner ses droits, intervient au contrat de prêt ; alors, la société se fait subroger dans l'effet de son hypothèque légale jusqu'à concurrence de la somme prêtée ou -en fait consentir antériorité à son profit. Elle fait inscrire et mentionner ces hypothèque, subrogation et antériorité, et remplit les formalités exigées par la loi pour s'assurer la priorité du rang. ”

“ Pour soutenir la négative, on pourrait dire que ce pouvoir est exigé à raison de ce que la saisie est un acte d'exécution, une mainmise sur l'immeuble, tandis que le commandement est simplement une mise en demeure. Nous pensons cependant que le pouvoir spécial est toujours nécessaire. En effet, bien que la mainmise ne résulte pas seulement du commandement, cet acte, lorsqu'il est suivi de la transcription, produit tous les effets d'une saisie ; il conduit directement, et plus énergiquement encore que dans la procédure ordinaire, à l'exécution du débiteur, à la vente de ses biens. ”

“ En résumé, on voit qu'il est impossible de trouver un capitaliste qui offre autant de facilités pour la libération anticipée que le Crédit foncier. Tandis qu'il s'astreint à ne rien modifier au contrat d'annuités, il donne, au contraire, à l'emprunteur la faculté d'y déroger, quand cela lui convient, soit pour se libérer intégralement, soit pour se libérer en partie par des paiements d'une faible importance. ”

“ Lorsque la société, par suite d'un prêt fait sur un immeuble grevé de plusieurs inscriptions, aura pris le rang du créancier inscrit en première ligne, quelle sera sa situation vis.-à-vis des créanciers inscrits dans un rang ultérieur? Ceux-ci seront-ils tenus de souffrir toutes les conséquences du nouveau prêt, et la substitution de la société dans les droits du premier créancier lui conférera-t-elle ces droits augmentés de toutes les prérogatives que le décret et les statuts attachent aux créances des sociétés de crédit foncier? ”

“ Lorsqu'on n'est pas initié au mécanisme des institutions de Crédit foncier, on a peine à comprendre comment une somme aussi faible que celle affectée, chaque année, à l'amortissement peut, à l'expiration d'un terme relativement court, reconstituer le capital lui-même.
C'est par la puissance de l'intérêt composé : cette reconstitution est le résultat de l'accumulation des intérêts produits chaque semestre, par la capitalisation - de la somme affectée à l'amortissement. ”

“ On sait, en effet, que, pour empêcher la fraude, le législateur ne reconnaît de privilége au créancier gagiste qu'autant qu'un acte enregistré constate le prêt et contient un état descriptif de la chose remise en gage; et même, après l'accomplissement de ces formalités, le créancier est encore tenu, à défaut de paiement à l'échéance, de s'adresser à la justice pour pouvoir disposer du gage, c'est-à-dire, pour faire ordonner par jugement qu'il lui restera jusqu'à due concurrence d'après une estimation d'expert, ou qu'il sera vendu aux enchères. ”

“ L'art. 27 porte : « Ce paiement ne peut être arrêté par « aucune opposition. »
Ainsi, soit qu'il s'agisse de créanciers de la société, par exemple, de porteurs d'obligations non payés de leurs intérêts à l'échéance, soit qu'il s'agisse de créanciers du débiteur, il leur est interdit de mettre entre les mains de ce dernier aucun arrêt qui paralyse le paiement de l'annuité.
La nécessité de cette mesure s'explique facilement.
Les sociétés ne peuvent, en effet, servir les intérêts avec
exactitude, qu'à la condition de recevoir elles-mêmes exactement leurs annuités. ”

“ La poursuite de la société ne s'applique qu'aux immeubles affectés à sa garantie. En effet, l'art. 33 s'exprime ainsi : pour parvenir à la vente de l'immeuble hypothéqué, etc. Sans doute, les Sociétés ont le droit, comme tous les créanciers, d'exproprier les autres biens du débiteur ; mais alors elles rentrent dans le droit commun pour les formalités à remplir, comme pour la distribution du prix à provenir de la vente. ”

“ Ceux qui n'entrevoient pas encore l'avenir de cette institution dont l'élément principal réside dans l'amortissement annuel et presque insensible de la dette, lui font une double objection à laquelle vous saurez victorieusement répondre. Comment les propriétaires qui ne peuvent trouver dans leur revenu territorial de quoi payer l'intérêt, pourront-ils ajouter à cet intérêt une fraction quelconque du capital ?
On oublie que le prêt ne peut être fait que jusqu'à concurrence de la moitié de la valeur de la propriété donnée en gage ”

“ Pourraitelle également consentir le transport de ses droits successifs, quand bien même ce transport, faisant cesser l'indivision, produirait les effets d'un partage? Nous ne le pensons pas. Il faut, pour que la femme dotale puisse procéder à un partage amiable, que ce partage soit réel et qu'elle reçoive, en nature, sa part des immeubles de la succession. Toute cession de ses droits successifs serait considérée comme une vente pure et simple, qui ne pourrait avoir lieu que conformément à la loi ou aux conditions stipulées dans son contrat de mariage. ”

“ La concession de ces priviléges aux sociétés de crédit foncier a pour but d'éviter le plus souvent possible au débiteur en retard la dépossession définitive qui résulte de l'expropriation. C'est un emprunt fait à l'Allemagne ; l'expérience en a démontré l'utilité. En réfléchissant d'ailleurs à la nature du contrat intervenu entre l'emprunteur et la société, on voit que le revenu de l'immeuble est spécialement affecté au paiement de l'annuité. ”

“ Est-ce un mari qui a besoin d'emprunter ? Il fait obliger sa femme personnellement et solidairement avec lui. Or, ne sait-on pas que l'aliénation fait perdre à l'incapable son hypothèque, que l'obligation solidaire le compromet, tandis que la purge en matière de prêt ne lui fait perdre vis-à-vis du prêteur que son rang, qu'il recouvre après le remboursement? L'application de la purge au contrat de prêt en général serait donc, suivant nous, une chose uti.
à l'emprunteur autant qu'au capitaliste. ”

“ Jusqu'à présent, le Crédit foncier n'a exigé, indépendamment de ses droits de commission et des frais d'administration, aucune autre taxe que celle perçue dans les cas de remboursements anticipés, et qui est de cinquante centimes pour cent francs. Mais il ne lui est point interdit de se créer d'autres bénéfices, pourvu qu'ils résultent d'opérations qui lui sont permises : rien ne s'oppose, par exemple, à ce qu'il négocie ses obligations avec prime, ni, en général, à ce qu'il emprunte, grâce au crédit dont il jouit, à un taux moins élevé que celui qui lui est payé par ses débiteurs. ”

“ Si la succession comprend des valeurs mobilières en même temps que des immeubles, et que ces derniers biens seuls soient dotaux, dans quelle proportion devront-ils participer au paiement des dettes? Le prêteur devra-t-il l'apprécier? Il y a là une source sérieuse de difficultés : pour les éviter, il nous semble indispensable de faire déterminer, par jugement, les dettes au paiement desquelles devront être employés les deniers empruntés. Il ne suffirait pas, que le jugement ordonnât que le montant du prêt serait employé à l'acquit
des dettes de la succession ”

“ Le mari, à la vérité, est curateur de sa femme mineure ; ainsi, la signification qui lui serait faite en sa double qualité de mari et de curateur pourrait être suffisante dans les cas ordinaires ; mais dans l'espèce, l'opposition d'intérêts qui existe entre les deux époux permettrait de contester la validité et la régularité d'une telle signification.
Lorsqu'il y a opposition d'intérêts entre un mineur et son tuteur, la jurisprudence exige la nomination d'un subrogé tuteur ad hoc pour recevoir les significations prescrites par le Code de procédure. ”

“ Les règles générales que nous venons de rappeler concernant la limite des prêts sur chaque immeuble sont complétées par l'art. 57 des statuts du Crédit foncier. Aux termes de cet article : l'annuité au service de laquelle l'emprunteur s'engage ne peut, dans aucun cas, être supérieure au revenu total de la propriété.
Il importe, en effet, pour éviter l'expropriation en cas de retard dans le paiement de l'annuité, que la société puisse toujours être désintéressée, par la seule perception des produits de l'immeuble. ”