Revenu foncier

“ Ainsi, à tous les niveaux, le revenu foncier apparaît-il présent. Négligeable dans certaines catégories, il joue pour toute une partie de cette société urbaine un rôle essentiel. Reste à donner de cette emprise une vision d'ensemble au niveau de l'ensemble urbain. Un tel regroupement peut s'effectuer sous deux aspects : la hiérarchie des revenus, telle qu'on peut la déduire de l'indice fiscal, et la répartition du capital. ”

“ Il est faux que les progrès de la civilisation amènent toujours la hausse de la rente de la terre. — La concurrence des pays neufs, l’influence de la baisse des transports et du fret maritime. — Il y a plus de chances pour la baisse de la rente de la terre en Europe que pour la hausse pendant une période de plusieurs siècles.
Des quatre grandes questions que suggère la théorie de la propriété foncière, nous en avons étudié une l’origine et la légitimité de la propriété individuelle, absolue, perpétuelle. Il convient d’aborder la seconde quel est le caractère particulier du revenu foncier ? ”

“ L'histoire entière de la contribution foncière n'est que le récit de la poursuite éperdue, affolée de l'esprit humain après une matière imposable stable ; et le produit net imposable, dans ses innombrables variations, n'est que le résultat hybride de l'ardente recherche de cette pierre philosophale du XIXe siècle, la péréquation de l'impôt foncier, la part sociale dans le revenu du sol. ”

“ Jugez alors, en présence d’un impôt qui croissait dans le plus grand désordre, et qui n’était réglé que par le hasard ou l’injustice, si la distinction entre la propriété et le travail, la rente foncière et le bénéfice d’exploitation, pouvait être connue et appliquée. Aujourd’hui l’impôt foncier est assis sur le revenu net des propriétés bâties et non bâties : il a conquis la terre privilégiée, il règne également sur toutes les parties du territoire. ”

“ La nature a donné sa procuration au propriétaire foncier ! Le propriétaire foncier est censé le créateur et l’ayant droit du sol ! Cette idée est trop ingénieuse ; et M. Proudhon qui n’aime pas les mystères eût bien dû nous faire grâce de celui-là. Malheureusement, M. Proudhon ne connaît ni capital ni revenu. Il ne sait donc pas qu’en principe le prix d’un revenu est dû par le locataire au propriétaire du capital. La rente est le prix du loyer du sol ; et elle est due par le fermier, locataire du sol, au propriétaire foncier qui perçoit la rente et la doit percevoir tout entière. ”

“ Le revenu foncier de la France est annuellement de 10 milliards, produit par une population de vingt-trois millions d'habitants, soit, par tête, un revenu également annuel de 435 fr., ce qui répond encore souverainement aux appétits communistes, quand ils réclament l'absorption de la propriété par l'État et la distribution de son revenu entre les citoyens. ”

“ Le revenu du propriétaire foncier, ou rente, est un revenu différentiel; c'est celui qui est fourni aux propriétaires des meilleures terres pour avoir le droit d'exploiter les facultés productives du sol. ”

“ Le revenu du propriétaire foncier ainsi défini, dépend du prix des denrées agricoles, et celui-ci, déterminé par le coût de production le plus élevé, dépend, à son tour, de la mise en culture de terres de moins en moins fertiles. La rente foncière hausse donc avec les prix des produits agricoles. ”

“ Sans doute il est à présumer qu'entre autres défauts d'équilibre, on reconnaîtra la trop faible quotité du revenu des terres au profit de leurs propriétaires, comparativement au revenu des autres capitaux et à la somme donnée à la main-d'œuvre.
Ce sera l'une des premières modifications à examiner. Si l'on s 'en tient au tiers-fruit, selon la coutume, le revenu foncier atteindra souvent le 6 et le 7 pour cent.
Si le Comptoir communal fait moins d'affaires que je n'en suppose, il y aura diminution dans les masses de produits; mais la proportion, quant aux bénéfices, différera peu. ”

“ La seconde cause est dans la nature même du gage immobilier. L'attrait passionné qui s'attache à la possession du sol, lui donne une valeur vénale en disproportion avec sa puissance productive. Trop souvent on achète au delà de ses ressources ; trop souvent on conserve, en se grevant à l'excès. Le revenu est quelquefois insuffisant pour le paiement des intérêts : à plus forte raison, l'est-il toujours pour rembourser, à courte échéance, le capital luimême. ”

“ Le mot d' allivrement même, qui signifie le revenu net imposable constaté et fixé pour l'assiette de l'impôt foncier, vient de ce que l'on désignait autrefois, par une livre ou une livrée une portion de terre valant une livre de revenu.
Le sol, base et condition inéluctable de la vie humaine, suprême matière première et force primordiale; le sol, origine de tout revenu passif et actif, principal instrument de rente et de travail ; le sol, majeur lieu - de placement et objet d'industrie, le sol est primitivement sans aucune valeur : res nullius. ”

“ La conclusion qui se présente d' elle-même , c' est que , dans une société progressive , la condition du propriétaire foncier devient de plus en plus commode , de plus en plus avantageuse . Sans se donner la moindre peine , sans avoir le moindre sacrifice à faire , par le simple effet de la loi que je viens de signaler , le propriétaire foncier a le rare avantage de voir s' accroître la valeur échangeable du capital qu' il possède , et le montant du revenu que lui assure cette possession 1 . ”

“ Le revenu des propriétés bâties tel qu'il aura été établi par l'expertise, distraction faite du terrain qu'elles occupent et des déduc lions accordées par la loi pour les réparations, déterminera le montant de leur contingent d'après le taux de l'allivrement général des propriétés foncières de la commune. ”

“ « Telles sont » les réformes et les améliorations qu'impose le dépéris» sement de la propriété foncière affaissée sous le poids » de ses charges. L'impôt, la dette hypothécaire, les pro» cès, les sinistres, les réparations obligées, forment » une somme totale presqu'égale au revenu foncier. Les » chiffres qui constatent cet état éprouvent tous les ans » une augmentation alarmante. La propriété étant ainsi » grevée, l'agriculture manque de capitaux et ne peut » avoir un crédit rendu plus impossible par cette position » obérée ”

“ On juge des revenus des propriétaires fonciers d’après la valeur locative de leurs terres, c’est-à-dire d’après le prix qu’elles se louent ou qu’elles pourraient se louer ; de là la contribution foncière. On juge du revenu de ceux dont les revenus se fondent sur l’intérêt de leurs capitaux ou les profits de leur industrie, d’après la nature de leur commerce, l’importance de leur loyer, le nombre des portes et des fenêtres qui se trouvent à leur maison ; de là les patentes, la contribution personnelle et mobilière, l’impôt des portes et fenêtres. ”

“ Mais on n'attend pas de nous que nous examinions sous cet aspect la question de la propriété immobilière. Nous n'envisagerons ici la terre que dans ses rapports avec les lois économiques, comme valeur d'échange et instrument de crédit. Sans abdiquer sa haute importance sociale, la richesse foncière de notre temps est surtout un objet de revenu et de placement de capitaux. ”

“ Cette augmentation continuelle de la rente foncière, provenant de circonstances qui sont le fait de la communauté et non le fait particulier des propriétaires, semble former un fonds non moins propre à être appliqué d’une manière spéciale aux besoins de l’État, que le revenu de la terre dans un pays où elle n’a jamais été propriété privée. ”

“ On a donné plusieurs définitions de la rente foncière, mais on est d’accord, dans l’ensemble, pour appeler ainsi le loyer du sol. Ou, encore, cette partie du revenu du sol qui ne peut être considérée comme étant le résultat du travail, mais comme le produit de la terre en tant que terre, ou comme l’avantage que recueille de son monopole celui qui a le droit d’en user et d’en abuser. En ce qui concerne l’agriculture, la rente est la partie du fermage ou du loyer déterminée, notamment, par l’excès du produit sur ce que la même culture produirait dans la moins productive des terres cultivées. ”

“ La rente foncière, comme elle existe et comme nous l’expliquons, vient de ce que la terre, étant une chose utile et limitée dans sa quantité, constitue un élément de la richesse sociale appropriable, valable et échangeable, et de ce que la terre étant un capital produit un revenu que peut vendre le propriétaire. ”

“ Tandis qu'en doctrine la rente devenait un phénomène d'ordre général et que la propriété foncière perdait sa dangereuse originalité, les faits venaient infirmeries prédictions ricardiennes sur la progression de la rente et montrer qu'elle était, tout comme les cas de rente industrielle, un profit aléatoire et temporaire : la crise agricole qui sévit depuis vingt-cinq ans n'a été qu'un long phénomène de contrerente; la propriété rurale a subi une importante diminution dans sa valeur en capital et dans son revenu. ”

“ Cette formule si simple, si nette, si précise, devant libérer la propriété foncière de son ancienne dette hypothécaire, puis lui conquérir le capital qui lui manque, l'instrument de travail qui lui fait défaut pour administrer et améliorer la propriété foncière, pour ajouter à ses produits, à ses revenus; introduire immédiatement l'abondance là où sévit la misère; le revenu là où il manque; le capital là où il n'existe pas; tout le mal ancien sera réparé et l'avenir, si le propriétaire et le cultivateur sont laborieux et économes, sera complétement assuré. ”

“ Il doit donc être évident pour les agriculteurs, en particulier pour ceux qui perçoivent des rentes foncières, pour les propriétaires, qu’ils ont intérêt a établir et à conserver dans le pays des manufactures, dussent-ils, en y consacrant le capital nécessaire, ne compter sur aucun profit direct, de même qu’il leur est avantageux de faire construire des routes, des canaux et des chemins de fer, même sans en retirer directement aucun revenu. ”

“ Il est clair qu'on ne peut diminuer les fermages, ou le loyer de la terre, sans porter une atteinte funeste à la propriété. Quand tous reconnaissent la nécessité d'alléger les charges qui pèsent sur elle, ce serait agir à rebours que de retrancher une partie de son revenu. ”

“ La contribution foncière sera donc un impôt de répartition, dont le produit total sera fixé d’avance, établi directement sur toutes les terres, réparti proportionnellement à leur revenu net évalué d’après les baux et d’après la comparaison avec les biens affermés pour ceux qui ne le sont pas.
Rien de plus simple, de plus clair, de plus juste.
Mais tous les revenus des citoyens ne proviennent pas de la terre ou des maisons, de la propriété immobilière. Comment atteindre les autres revenus, en restant fidèle taux principes proclamés ? ”

“ Le sol, l’instrument-terre, étant admis au nombre des capitaux qui constituent la richesse sociale, le revenu de ce capital doit être admis lui-même à s’offrir à la demande sur le marché.
Le prix du loyer du sol, c’est la rente foncière, et ce prix devra se retrouver dans le produit total d’une exploitation agricole. ”

“ L’impôt sur les valeurs foncières fournirait un grand surplus pour les progrès matériels qui se feraient avec une rapidité accélérée et accroîtraient constamment la rente. Ce revenu naissant de la propriété commune serait employé au profit commun, comme l’étaient les revenus de Sparte. ”

“ Je ne sais pas ce que l'avenir réserve aux valeurs industrielles, si elles se transformeront ; mais aujourd'hui elles paient moins d'impôts et elles donnent un revenu double ou triple de la propriété foncière. ”

“ La rente foncière est obtenue lorsqu'on défalque, du revenu brut, non seulement les salaires et les impôts, mais encore les intérêts des sommes que représente le matériel ligneux, ceux de la valeur du sol nu, que la plupart des économistes ne font d'ailleurs pas rentrer dans les frais de la production, n'étant pas déduits. ”

“ Les 900 millions de revenus donnés par la propriété bâtie, doivent être diminués de 23 millions d'impôts laissant une rente annuelle de 877 millions aux propriétaires des constructions payant la contribution foncière. Ce revenu est le légitime intérêt des fonds économisés par leur abstinence, et engagés par leur confiance. Ce revenu leur appartient aussi légitimement que le salaire appartient à l'ouvrier. ”

“ Rien de plus simple, répond le jeune publiciste. Nous allons tout d’abord imposer la terre, toute la terre, jusqu’à concurrence de son revenu. Il n’en faut pas davantage pour porter le coup de mort à la grande propriété foncière. Nous citons textuellement : « Si vous taxez les grands domaines jusqu’à absorption de leur rendement, il deviendra impossible aux grands propriétaires de retenir plus longtemps tous leurs biens ; ils se verront obligés de vendre. » ”

“ De même, dans beaucoup de régions, la propriété foncière a considérablement baissé de valeur depuis quelques années à cause du manque de fermiers, de la mévente des produits agricoles et de la diminution du revenu qui en est la conséquence. ”

“ La contribution foncière est celle qui se perçoit sur les propriétés immobilières bâties ou non bâties, proportionnellement et à raison de leur revenu net imposable, c'est-à-dire de ce qui reste sur le produit de la propriété, déduction fuite des frais de production et d'entretien. ”

“ Au surplus, quel que soit le mode qu’on adopte, le mécanisme du crédit foncier est incontestablement favorable aux propriétaires, et ce ne sont pas seulement ceux dont on admet les demandes qui profitent de l’institution ; la propriété tout entière y trouvera du soulagement. ”

“ Le revenu de la terre comme celui de toutes les propriétés et des capitaux placés est fixé par les conditions générales du marché, que l’impôt peut troubler momentanément, mais qu’il ne peut changer au fond. Il faudra toujours que le propriétaire retrouve la compensation de l’impôt; il élèvera le loyer de la terre, et cette élévation du loyer retombera sur qui? Non sur le fermier, qui lui aussi doit obtenir la rémunération légitime de son travail: elle entrera dans les frais de revient des produits du sol et retombera sur le consommateur. ”