Loyer foncier

“ Ce mode de location permet au propriétaire ou « foncier » de se désintéresser de l'administration de ses biens et des réparations à y faire, tout en conservant la certitude que ses terres seront bien exploitées et qu'il ne subira aucune perte de loyer, les superfices lui donnant toute garantie à cet égard. Pour le domanier, la raison d'être du domaine congéable s'explique par le besoin d'avoir, moyennant une faible redevance et pour une longue durée, des terrains qu'il se propose de défricher ou d'améliorer, grâce à des efforts prolongés. ”

“ La facilité d'emprunter à des conditions favorables , et pour un temps presque illimité, exciterait chez le cultivateur-propriétaire le goût de la culture perfectionnée. Le service exact des intérêts serait garanti par des profits certains : la terre paie largement le loyer des capitaux employés à son amélioration. Attiré par cette exactitude dans le paiement annuel, et par la sû du placement sur immeubles ”

“ De même, en aucun cas, le loyer de base pour la détermination de l'impôt foncier et la valeur locative des locaux d'habitation ou à usage professionnel ne pourront être supérieurs au montant du loyer pratiqué à la date du 1er septembre 1948. u
Article 90. ”

“ Moitié de l'impôt foncier du domaine: 60 hectares à 3 francs. 90 Loyer du jardin et du verger, 50 ares à 80 francs l'hec tare. 40 Consommation des pommes de terre, 24 hectolitres à 3 francs. 72 Bois pris sur les têtards et les haies. 40 Laitage, pour moitié de sa valeur. 112 50 Intérêts à 4 0/0 de la moitié des 6000 fr. de premières dépenses d'améliorations faites par le bailleur 120 Total 474 50
On remarquera que le loyer de la maison ne figure pas dans ce chiffre. ”

“ On a donné plusieurs définitions de la rente foncière, mais on est d’accord, dans l’ensemble, pour appeler ainsi le loyer du sol. Ou, encore, cette partie du revenu du sol qui ne peut être considérée comme étant le résultat du travail, mais comme le produit de la terre en tant que terre, ou comme l’avantage que recueille de son monopole celui qui a le droit d’en user et d’en abuser. En ce qui concerne l’agriculture, la rente est la partie du fermage ou du loyer déterminée, notamment, par l’excès du produit sur ce que la même culture produirait dans la moins productive des terres cultivées. ”

“ Le sol, l’instrument-terre, étant admis au nombre des capitaux qui constituent la richesse sociale, le revenu de ce capital doit être admis lui-même à s’offrir à la demande sur le marché.
Le prix du loyer du sol, c’est la rente foncière, et ce prix devra se retrouver dans le produit total d’une exploitation agricole. ”

“ On appelle fonds rural, biens ou héritages ruraux ceux qui produisent des fruits que le preneur a le droit de récolter et qui sont l'objet principal de la location. Ainsi, il n'y aurait point bail à ferme, mais bail à loyer, soit dans le louage d'un chantier, soit dans celui d'une maison d'habitation qui aurait comme dépendances un jardin produisant des fruits, un verger, un herbage, un petit bois. ”

“ En d'autres termes, les biens ruraux sont ceux qui sont destinés à l'agriculture et aux pâturages, ceux qui font vivre l'homme des biens de la terre. (M. Troplong, Louage, page 379, 2* vol.) Une maison peut être louée avec un jardin, des terres avec des bâtiments ; dans ce cas il faut distinguer : Si le prix du loyer de la maison est plus élevé que celui des terres, c'est un bail à loyer.
Si au contraire les bâtiments ne sont que l'accessoire des terres, c'est un bail à ferme. ”

“ Vous possédez un champ, une mine, une fabrique, un atelier agricole ou industriel quelconque,, si vous ne coopérez pas au travail, vous recevrez simplement un loyer, qui aliénera une portion de votre propriété, jusqu'à ce que la somme des loyers égalent la valeur du capital, alors la propriété ne vous appartient plus puisque vous en avez reçu le prix. ”

“ Quelquefois le propriétaire vendant fait lui-même cette division, qu'il livre ainsi directement aux spéculateurs subalternes.
Mais comment ces traitants de seconde ou de première main feront-ils valoir les portions de terre qu'ils prennent à bail ? Chacun d'eux éta-blira-t-il sur sa part une grande ferme ? S'il le faisait, il aurait à risquer un capital considérable ; or, comment un traitant aura-t-il plus de foi dans la terre que le maître du sol lui-même ? Que fait-il donc ? Il ne fonde, sur la terre qu'il a prise à loyer, ni grandes ni petites fermes ”

“ Mais si la pièce de terre jointe à la maison est d'un revenu supérieur au reste du loyer, si en même temps on y fait du froment, des labours , si , suivant le dire des anciens, la charrue y passe, la pièce de terre devient le principal objet du bail, il y a fonds rural, si surtout le locataire est dans l'habitude d'avoir une vache. ”

“ Aux termes de l'article 3, les livres fonciers sont destinés à rendre publics divers droits dont voici l'énumération : 1° la propriété des immeubles; 2° les services fonciers (Code civil, art. 637 et suiv.) , les servitudes personnelles (Code civ. 578) , le droit de superficie et celui du créancier à l'antichrèse ; 3° le droit du preneur si la durée du bail à ferme est de plus de douze ans, et le droit du locataire si la durée du bail à loyer est de plus de neuf ans; 4° le paiement préalable et la cession des fermages et loyers, s'ils s'étendent à une durée de plus de trois ans ”

“ On sait que, l’accroissement de la population ayant rendu le travail incertain et les salaires précaires, la compétition a été ardente pour le loyer de la terre. Le prix des locations est donc plutôt élevé, excessif pour les mauvaises terres divisées par parcelles, raisonnable pour les bonnes terres et les grandes fermes; mais on ne loue pas seulement la terre, on vend en même temps le loyer. ”

“ Pour les exploitations agricoles, commerciales, industrielles et autres, le loyer, ou, si l’exploitant est propriétaire, la valeur locative des fonds sur lesquels porte l’exploitation agricole, ainsi que des propriétés immobilières occupées pour les besoins des exploitations ; l’intérêt des capitaux prêtés à l’entreprise, lorsque la personnalité de celle-ci est distincte de celle de l’exploitant ”

“ Le fermier qui a fait un court bail peut en outre avoir la crainte de subir une augmentation de loyer si le propriétaire estime que la ferme a acquis une plusvalue, aussi le locataire s'abstient-il en général de faire des améliorations importantes au détriment de la production nationale. ”

“ Somme toute, je ne crois pas que nos maîtres touchent annuellement, pour le loyer d’une terre qui est sans doute la plus grande de la province, plus de 17 à 18 000 francs. Il est vrai qu’ils n’ont aucun impôt à payer, qu’aucune réparation n’est à leur charge, et qu’ils bénéficient des constructions nouvelles. ”

“ Quant aux propriétés bâties, elles sont évaluées en deux parties : la superficie est évaluée sur le pied des meilleures terres labourables , et on voit en effet dans le tableau qui précède que le sol des bâtiments est porté par hectare à 36 fr., ce qui est précisément le revenu attribué aux terres de première classe; l'élévation est évaluée d'après la valeur locative , déduction faite de l'estimation de la superficie. Cette valeur locative est calculée sur dix années du loyer, sous la déduction d'un quart, en considération du dépérissement et des frais d'entretien et de réparations. ”

“ Cependant, pour que le fermier eût un loyer et intérêt de ses capitaux et un profit d’entreprise, le propriétaire pourrait avoir consenti un prix de ferme qui exclût toute rente foncière : c’est même ce que nous croyons actuellement le plus probable et de beaucoup le plus général. ”

“ Outre le droit d'user et jouir du fonds, le colon a la propriété des édifices et superfices : nous avons vu, que le foncier conserve seulement ce
qui constitue le fonds, c'est-à-dire l'immeuble tel qu'il existe à l'état sauvage, sans clôture, sans habitation, nous avons même vu que les arbres fonciers lui étaint attribués seulement parce qu'on les considérait comme produits naturels du sol. Les droits réparatoires consistent au contraire dans tout ce qui se trouve établi sur la tenue par le fait de l'homme. ”

“ Il a un bail de vingt ans et près de 11,000 fr. de loyer : c'est beaucoup pour commencer; car, avant que toutes ses terres puissent être bien cultivées, bien fumées et couvertes de belles récoltes, il se passera quelques années, et, en attendant, il faudra payer, chaque année, les frais de culture et un loyer très-considérable. Il faut un bien grand capital pour entrer, avec chances de succès, dans une ferme aussi étendue. ”

“ N'est-il pas plus juste, plus équitable, plus moral que l'État prenne possession de la plus-value sociale du sol, que de voir des propriétaires s'attribuer, sous forme de loyer, la meilleure part du bénéfice individuel dû à l'intelligence, à l'adresse, au labeur, à l'économie et parfois même aux vices de leurs locataires?. ”

“ Le propriétaire foncier possède jusqu'à une profondeur indéfinie la terre située sous le sol qui lui appartient. Il peut, à son gré, laisser enfouies les richesses qu'elle renferme ou les exploiter à son profit. S'il fait la location de son sous-sol à un industriel, la loi n'intervient nullement dans les conditions du marché qui les lie l'un à l'autre et qui règlent les servitudes de la surface. ”

“ On dit encore, sous forme d'objection, que tout a augmenté dans d'énormes proportions depuis la découverte des mines de la Californie; que l'argent ayant perdu de sa valeur, ne représente plus que la moitié de ce qu'il a représenté; que les locataires marchands vendent quarante francs ce qu'ils ont vendu vingt il y a dix ans; que, vu cette augmentation de toutes choses nécessaires à la vie, il était naturel que le propriétaire, à son tour, augmentât son loyer. ”

“ Bâtiments d'habitation, bâtiments d'exploitation, granges, étables, greniers, pressoirs, moulins, cours d'eau, fabriques, usines, terres, bois, carrières, mines, tourbières, etc., partout où le locataire établira son éviction par suite de destruction, incendie, ravage ou dépossession forcée, il aura droit suivant les cas, dont le juge sera appréciateur, à la résiliation, à la réduction du prix du bail ou à la décharge temporaire des loyers. ”

“ Les fermiers ou locataires sont tenus de payer, à l'acquit des propriétaires ou usufruitiers, la contribution foncière pour les biens qu'ils ont pris à ferme ou à loyer ; et les propriétaires ou usufruitiers de recevoir le montant des quittances de cette contribution pour comptant, sur le prix des fermages ou loyers, à moins que le fermier ou le locataire n'en soient chargés par le bail. ”

“ Nous avons vu que les terrains à bâtir ont été loués primitivement, pour 99 ans en général, aux personnes qui désiraient y élever des constructions, à la condition que terrain et constructions feraient retour au propriétaire foncier à l'expiration du bail. ”

“ Ce sont les voies de communication qui transforment la possession primitive du sol en propriété pleine et entière, et la rente foncière naturelle en rente foncière sociale. C'est par les voies de communication, de terre et d'eau, naturelles et d'art, qu'a lieu la mise en valeur du sol d'après sa situation et sa position, et elles en sont le principal, sinon le seul facteur. Ce sont, en un mot, ces voies et leurs adjuvants, les conduits ainsi que les limites des propriétés, qui distribuent la valeur du sol et ce sont les artères qui donnent la viabilité. ”

“ Si donc la propriété foncière supportait de lourdes charges en France, c’était par une disposition volontaire des propriétaires, par leur manie d’acquérir ou de conserver, c’était aussi par leur habitude générale, de renoncer aux bénéfices de la culture : dans l’un et l’autre cas, il n’y avait peut-être lieu qu’à laisser les choses reprendre un cours naturel, et les terres tomber dans les mains de gens qui en eussent mieux tiré parti. ”

“ Une Terre est une propriété indestructible, éternelle. Une maison, est une p*ropriété viagère. Le Revenu d'une terre est une production, un accroisment aux richesses publiques et particulières. Le loyer d'une maison est une dépense, une consommation.
Dans les tems de disette et de cherté , le Propriétaire de terres peut se, réfugier et se nourrir sur son domaine , il peut louer en nature, vivre de ses fruits, ou les vendre plus cher. ”

“ Si vous vous décidez pour l'intervention entre les propriétaires et les locataires, vous avez des terrains, vous pouvez en acheter à bas prix ; construisez vous-mêmes et laissez de côté toute combinaison avec le Crédit foncier. ”

“ Sans contrarier son action par des contre-ordres importuns, le propriétaire foncier doit maintenir sa gestion dans les limites résolues tout d’abord, stimuler incessamment son zèle, reconnaître ses bons services par de bons procédés, l’intéresser enfin directement au succès par une part quelconque dans les bénéfices. ”

“ Les conditions suivantes furent imposées par le bail : appliquer sur le domaine une agriculture perfectionnée et instructive ; organiser un enseignement scientifique et pratique de l'agriculture ; faire toutes les réparations locatives et aussi celles à la charge de la propriété ; exécuter pour 300.000 francs d'améliorations foncières réelles telles que bâtiments, chemins, canaux, dérochements, plantations, etc. ; améliorer les terres sans comprendre ces améliorations dans les 300.000 francs ci-dessus spécifiés ”

“ Celui qui donne son bien en location est le bailleur, celui qui s'engage à en payer le prix est le preneur.
Quant au prix du bail, son nom varie selon la nature de l'immeuble loué. Si c'est une maison, il s'appelle loyer, et fermage si c'est un bien Tural (2) . De là les termes spéciaux qui désignent le preneur ; le preneur d'une maison est un locataire (3) , celui d'un bien rural est un fermier. ”

“ Lorsque le mètre de terrain s’élève à deux mille francs dans certains quartiers, les maisons neuves coûtent cher, les propriétaires imposent des loyers plus lourds au commerce et à l’industrie, qui élèvent bientôt leurs prix en conséquence. ”