Droit de superficie

“ Enfin c'est un véritable droit de superficie que le droit des propriétaires riverains des grandes routes sur les arbres qu'ils sont tenus d'y planter. Les contestations sur la propriété de ces arbres sont portées devant les tribunaux 2.
Occupons-nous maintenant du domaine public.
On appelle ainsi l'ensemble des choses qui sont affectées au service ou à l'usage de tous. Comme telles, ces choses ne peuvent entrer dans la propriété particulière. Elles sont hors du commerce, inaliénables et imprescriptibles. C'est le domaine de l'Etat porté à sa plus haute puissance. ”

“ C'est de ce caractère que naît leur différence essentielle avec le droit de superficie, proprement dit. Celui-ci, comme nous nous sommes efforcés de le faire voir, a quelque chose de nécessairement illimité dans sa nature; il est extensible, et toujonrs il donne un droit dans le sol. Il n'en est pas de même ici. Le droit est essentiellement limité, inextensible et lorsqu'il ne porte pas directement et principalement sur le sol, il n'y donne aucun droit.
Prenons pour exemple le propriétaire d'une maison superficiaire et celui qui, selon l'art. ”

“ Dans une dernière partie nous examinerons quelques espèces où la superficialité se complique de mitoyenneté.
On nous blâmera peut-être d'avoir rangé parmi les droits de superficie, des droits qui bien loin de s'exercer à la surface du sol, s'exercent au contraire au-dessous. ”

“ Reste un dernier cas où l'on a voulu voir un droit de propriété « Ad Tempus », le droit de superficie. On désigne ainsi le droit qui appartient à une personne. sur les plantations ou constructions adhérant à la surface d'un fonds, qui lui-même appartient à une autre personne. ”

“ Le superficiaire est-il le maître de la superficie dans le sens de l'art. 693, et, s'il est en même temps propriétaire d'un immeuble voisin , sera-t-il vrai de dire que deux immeubles sont dans
RÉUNION DES DEUX FONDS DANS LA MÊME MAIN. 215
la même main et qu'une destination est possible ?
Le droit de superficie n'a pas sa définition dans le code civil, et si l'on s'accorde à le placer parmi les droits réels , on est loin de s'entendre sur son étendue, sa durée, ses caractères, ses prérogatives et ses charges. ”

“ Le droit de superficie s'éteint: l°Par la confusion ;2° Par la destruction du fonds (nouvel art. 152 modifié par la loi de 1892 supprimant la prescription) .
L'immatriculation de l'immeuble grevé de superficie peut être requise par le superficiaire sans le consentement du propriétaire (nouvel article 22) .
VI. — Les servitudes foncières. — Les servitudes foncières sont des charges imposées aux immeubles pour
l'usage et l'utilité d'un immeuble appartenant à un autre propriétaire. ”

“ DROITS ET OBLIGATIONS DU SUPERFICIAIRE. Le droit de superficie étant un droit de propriété, la superficie sur laquelle il s'exerce est un corps certain, un immeuble, distinct et séparé de tout autre. De là ces conséquences : 1° Le superficiaire a la disposition absolue de la chose; il peut la vendre, la donner, l'hypothéquer, etc. Il peut y établir un usufruit; l'art. ”

“ Le droit de pâturage est dans ce cas une vraie propriété. (Edit de 1771, préamb.— Loi du 28 sept. 1781, art. 11.—Merlin, Q. de Dr., VOvaine pâture, §§ 1 et II. — Rej., 8 janv. 1825. Limoges, 26 mars 1836. Angers, 18 août 1848.) 20 Un droit de superficie intégral, mais non perpétuel, existe au profit du fermier qui a loué un terrain pour le couvrir de constructions. Ce contrat
n'est pas sans exemple dans les grandes villes où les terrains de certains quartiers ont acquis une énorme valeur. ”

“ Le superficiaire a-t-il des droits sur le sol sur lequel s'appuie son immeuble ?
On comprend que les limites de chacune des propriétés soient difficiles à assigner. Point d'action en bornage possible, chaque immeuble n'existant que par le même sol. Sans le sol le droit du tréfoncier n'existerait pas, et sans le sol pour les appuyer, le superficiaire ne pourrait établir ni construction ni plantation. ”

“ Le domanier est propriétaire des superficies, lesquelles constituent un immeuble réel : toutes les mutations, soit de colon à colon, soit par l'aliénation qu'en fait le seigneur foncier, entrainent pour la superficie le droit de centième denier. ”

“ Superficie, (Jurisprud.) on entend dans cette matiere par superficie, ce qui se construit, édifie, ou plante sur le sol, comme une maison ou un moulin, des arbres. La maxime en Droit est que, superficies solo cedit, c’est-à-dire que celui qui a le sol a le dessus, & que le bâtiment construit sur un fond appartient au propriétaire du fond, sauf à tenir compte à celui qui a bâti de ce dont le fond a été amélioré par la construction du bâtiment. ”

“ II faut que ces masses de richesses, placées sous de nombreuses fractions de la superficie du territoire, au lieu de rester divisées comme cette superficie même , deviennent, par l'intervention du gouvernement et en vertu d'un acte solennel, un ensemble dont l'étendue sera réglée, qui soit distinct du sol, qui soit, en quelque sorte , une création particulière. ”

“ Nous avons cherché à démontrer que la ruine de la maison superficiaire n'enlevait pas plus au superficiaire la faculté de reconstruire, que la ruine d'une maison ordinaire n'enlève à son propriétaire cette faculté.
33. COMPARAISON ET DIFFÉRENCES DU DROIT DE SUPERFICIE AVEC L'USUFRUIT, L'USAGE, LES SERVITUDES. — Ces différents droits sont des choses incorporelles, des « jura in re aliéna ; » la superficie est au contraire une chose corporelle, c'est une propriété.
1° Différences avec l'usufruit. 1. L'usufruit s'éteint par la mort de l'usu-
fruitier, ou l'arrivée du terme fixé ”

“ Tantôt intégral et parfait, détachant pour ainsi dire du sol toute la surface, les bâtiments, les plantes, pour ne laisser au propriétaire primitif que le tréfonds ; tantôt s'exerçant seulement sur des édifices ou seulement sur des plantations, et dans ce cas, sur quelques-unes de ces plantations seulement; quelquefois ne donnant au superficiaire qu'une quote-part dans les produits du sol. ”

“ Que reconnaître aux propriétaires de la superficie le droit de construire des maisons ou enclos, en leur déniant l'exercice du droit concédé par l'art. 11, ce serait, par le fait, accorder un avantage qu'on leur retirerait
en même temps, et la restriction équivaudrait évidemment à la prohibition de bâtir ”

“ La terre y est quelquefois jusqu’à deux pieds de profondeur, les charrues ou les araires dont on se sert dans ces provinces ne sont pas en état, je ne dis pas de sillonner la terre, mais d’égratigner sa superficie. ”

“ Si ceci n’était pas, alors, par la priorité d’appropriation un homme pourrait acquérir, et transmettre à qui il lui plairait, non seulement le droit exclusif à 160 acres, ou à 640 acres, mais à une cité entière, à un État, à un continent. ”

“ Il n’en est pourtant pas ainsi, car les maisons n’y sont point bâties à raison de l’inégalité du terrain, mais à raison de la superficie plate où elles sont dressées en ligne perpendiculaire, et sur laquelle les collines elles-mêmes sont élevées. ”

“ Il n'y a pas de sujet sur lequel on possède d'ordinaire des idées plus vagues que sur les superficies relatives des différentes parties de la surface de la terre. Il sera donc utile, quand nous aurons à considérer d'autres, parties du monde, de prendre la superficie de la France comme unité de mesure de surface représentée par le chiffré rùmain 1. ”

“ Le terrainn est qu'une terre herme, propre uniquement à la vaine pâture; ou bien il produit ce que l'on appelle une pâture grasse. Dans le premier cas, point de prescription ; dans le second, la possession peut conférer non seulement un droit d'usage, mais même la propriété. ”

“ Nous ajouterons que cette disposition est une conséquence de la propriété elle-même et l'application d'une règle de droit naturel ; car chaque coin de terrain est destiné par la nature à un usage quelconque d'utilité pour l'homme. ”

“ Il exprime dans l’art de bâtir, ou t’espace du sol sur lequel on élève un bâtiment, ou la nature même de ce sol, considéré non-seulement à sa superficie, mais encore dans ses profondeurs.
Rien de plus important que de bien connoître le terrein sur lequel on se propose de bâtir, c’est-à-dire de le connoître à fond. Or, le fond d’un terrein est très-variable. La terre se compose de couches d’une nature si différente, qu’il est rarement donné de prévoir ce que sera définitivement le sol sur lequel il faudra fonder. ”

“ Lorsque le territoire d'un État est déterminé par des limites variables, telles que les rivages de la mer, ou les eaux d'un fleuve ou d'une rivière, les changements que la nature apporte dans la distribution de ces eaux peuvent modifier l'étendue du territoire, et se trouver, dans certains cas, une cause d'augmentation ou de diminution pour la propriété d'État à État. ”

“ Le propriétaire de la surface des enclos, cours ou jardins et des terrains attenant aux clôtures murées ou aux habitations, a seul le droit de faire éloigner les travaux que la permission ou la concession autorise à établir à la surface. ”

“ Depuis longtemps, la division du sol est l’objet de discussions purement théoriques. Récemment une proposition relative à la fixation de limites extrêmes que la division du sol ne pourrait pas dépasser est venue donner presque un caractère d’utilité pratique à un débat que réveillaient d’ailleurs les attaques dirigées de nouveau contre notre droit de succession. ”

“ Le territoire de terre, ou terrestre, comprend les espaces non appropriés, incultes, inhabités et inhabitables, déserts, steppes, marécages, aussi bien que les terres cultivées, exploitées, bâties qui appartiennent en propre aux particuliers, aux communes et à l'Etat. ”

“ Art. 29. — En attendant que soit fixée la surface minimum d'installation résultant de l'application de l'article 183-3 du code rural modifié, cette surface demeure provisoirement fixée au double de la superficie de référence définie par arrêté du ministre de l'agriculture pour l'application du décret n" 65-576 du 15 juillet 1965. ”

“ Sous des régimes politiques et administratifs divers, il y a là un bloc économique, de plus de 4 millions de kilomètres carrés de superficie et de près de 14 millions d'habitants, où des problèmes communs ont reçu soit des solutions identiques, soit des solutions qui s'entre-conditionnent et se complètent. ”

“ Si le cours d'une eau frontière était modifié par le fait que des parcelles de terre plus ou moins grandes seraient emportées ou apporlées par l'eau, la limite n'en devra pas moins rester fixée telle qu'elle l'est par le cours actuel de l'eau frontière, et les parcelles de terre apportées au rivage appartiendront à l'État au rivage duquel elles ont été apportées, pour autant qu'elles ne s'étendront pas au delà de la ligne fixée présentement. — Art. ”

“ La parole si autorisée de ce profond et éminent magistrat concordant avec les faits, il est difficile de nier que dans maintes circonstances la profession de géomètre exerce une influence certaine et directe sur la grave question du droit de propriété ”

“ Dans ce pays où la terre abonde, et où elle se divise géométriquement, chaque commune formant un carré, comprend environ six milles de superficie, soit deux de nos lieues carrées ; chaque carré communal est divisé en trente-six parties égales et l’une de ces parties appartient à l’école. ”

“ A mesure que la possession territoriale acquiert plus d'importance, et que le sol est plus morcelé et plus travaillé, des contestations s'élèvent entre les particuliers, les communes, les représentants des anciens seigneurs sur les droits de propriété et d'usage dans les bois, lesiorêts, les prés, les marais, les landes incultes, les terres non closes, sur les droits de pêche, de chutes d'eau, d'irrigations, de servitudes de passage, sur une foule de questions qui exigent l'examen des anciens baux à cens ou à emphytéose, des principes sur le franc-alleu et la seigneurie féodale. ”

“ Dans tout ce qui précède, nous avons eu occasion de parler des plans, de la contenance et du mesurage. Nous croyons utile de donner quelques explications sur les méthodes employées par les techniciens et les praticiens pour la confection des plans et le mesurage des propriétés.
Cultellation. — Nous lisons dans le Journal des géomètres : « l'expérience a prouvé aux observateurs qui s'occu-
pent d'économie rurale qu'un terrain incliné produit, en raison, non pas de son étendue en surface, mais de celle que présente sa superficie horizontale ». ”

“ Mais toutes superficies esquelles il y a des endroits les uns plus eslevez que les autres, tellement qu’on n’y peut pas accommoder une ligne droite par tous les lieux & endroits d’icelles, telle qu’est la superficie interieure d’une voulte ou arcade, ou bien l’exterieure d’un globe, ou d’une colomne ronde, & aussi d’un cone, &c. ”

“ L'intérieur du sol n'en a pas moins subi une profonde et permanente modification.
Il sagit de champs en culture; cela est tout simple, s'il n'est question que de l'occupation de la surface, puisque l'art. 11 protège de toute atteinte, sous ce rapport, les enclos murés, .cours et jardins, les terrains attenant aux habitations ou clôtures murées. Cela est inexplicable, si l'on veut parler des travaux permis par l'art. 15 sous les maisons mêmes ou lieux d'habitation qui devraient être, à un degré bien plus éminent, l'objet de la préoccupation et de la protection du législateur. ”

“ La Géodésie ou la division du terrain, est une science qui fait suite à l'Arpentage , en ce qu'elle enseigne la manière de partager les terres, bois, prés, landes, bruyères, eaux , etc., en parties égales et inégales , selon les titres de propriété du terrain qui est indivis , afin d'assigner à chaque co-partageant, sa quantité respective de terrain ou parts proportionnelles de ce qui lui revient à titre de succession , partage, vente, donnation , échange , legs, etc. ”

“ Délimiter l'espace, en mesurer les contours et les aires qu'ils renferment, tel fut le besoin qui s'imposa de bonne heure à l'industrie humaine, aussitôt que la propriété territoriale commença à se constituer. ”

“ Le sol de la montagne, crevassé de tous côtés, expose les cultures et les habitations à être entraînées par le courant. Il était impossible de laisser les choses dans cet état, et dès la promulgation de la loi on s’occupa de fixer le périmètre des terrains à reboiser et à consolider. ”