René Viollette

“ L'article 252, qui reproduit textuellement l'article 2125 du code civil, dispose que : « Ceux qui n'ont sur l'immeuble qu'un droit suspendu par une condition, ou résoluble dans certains cas, ou sujet à rescision, ne peuvent consentir qu'une hypothèque soumise aux mêmes conditions ou à la même rescision ».
Or, le principal effet de l'un des avantages essentiels du système de publicité est de mettre à l'abri des causes de rescision ou de résolution, non révélées par le titre, les tiers de bonne foi qui ont contracté avec la personne désignée sur le registre comme propriétaire. ”

“ S'il juge l'opposition irrecevable,le Tribunal a le droit de passer outre et d'ordonner l'immatriculation. Sa décision est alors sans appel (1) . Par le fait de cette sentence la propriété est définitivement établie à l'égard de tous. Quant aux opposants, dont la demande est écartée, ils sont irrévocablement dépouillés des droits réels qu'ils pouvaient prétendre, ils conservent seulement une action en dommages-intérêts s'il est démontré que la décision du Tribunal autorisant l'immatriculation, leur a été préjudiciable ; mais tout droit sur l'immeuble est a jamais perdu (2) . ”

“ Aussi, l'expansion de la richesse foncière et du crédit réel est-elle essentiellement subordonnée à la sécurité des transactions immobilières. Si le propriétaire veut pouvoir vendre ou emprunter en hypothéquant son immeuble à des conditions raisonnables, il faut qu'il puisse garantir au capitaliste acheteur ou prêteur que l'objet de son acquisition ou son gage ne lui échappera pas pour une cause qu'il ne pouvait prévoir. ”

“ Si la consistance matérielle et l'état juridique de l'immeuble déterminés par l'immatriculation sont conformes aux conditions du cahier des charges, le prix de l'immeuble sera distribué et la mutation de propriété sera faite au nom de l'adjudicataire.
Mais s'il est établi que l'état de l'immeuble et sa condition juridique ne sont pas tels qu'ils ont été définis par le cachier des charges ; et même, si la différence de valeur est égale à un tiers de la valeur vénale, il aura la faculté de demander la nullité de l'adjudication. ”

“ SECTION II. — Du droit de propriété sous l'empire du régime foncier musulman.
Le régime foncier tunisien avant 1885 était un bizarre mélange de règles excellentes en théorie et d'autres absolument fausses; toutes du reste étaient dans la pratique mal appliquées.
Le principe musulman fondamental en matière immobilière était que Dieu, auteur de toutes choses, est le maître de la Terre et de toutce qu'elle renferme. Le droit que les hommes peuvent acquérir sur les choses restent soumis au droit suprême du Créateur. Ils jouissent de la propriété utile, le domaine éminent est réservé à Dieu. ”

“ Inscription des droits réels immobiliers. Suppression des privilèges et charges occultes, principe de publicité et de spécialité des hypothèques. Système des prénotations ou oppositions conservatoires.
Ainsi que nous venons de le voir dans la section précédente : La propriété et les droits réels n'existent à l'égard des tiers que par le fait de l'inscription. C'est là, la formule du principe de publicité. Tous droits réels doivent être inscrits sur le titre qui doit être constammment
tenu au courant des changements qui peuvent survenir dans la consistance juridique de l'immeuble. ”

“ Aucune sécurité n'existe donc dans les transactions, aucune trace de mutation n'est véritablement et absolument ostensible pour les tiers puisqu'il n'y a d'autre preuve de propriété que le titre. Il n'y a pas, comme en France, un bureau, spécial - la conservation des hypothèques où tout ce qui concerne la propriété est rassemblé et transcrit.
- Le système de titre, en apparence très simple, renferme au fond une série de complications.
Un indigène, au courant de la coutume et de la langue, peut encore réussir à se garer de ces embûches ; mais un Européen en est presque fatalement victime. ”

“ Le contrat d'enzel offre certains avantages au point de vue économique : l'acheteur économise la dépense d'un capital et peut par cela même employer l'argent dont il peut disposer à la mise en valeur des terres.
Il est vrai que cet avantage n'existera que pour le premier acheteur à enzel, car le caractère de perpétuité du droit fait que les inconvénients reprochés à la propriété se reproduisent d'autant plus graves que la concession est plus ancienne. ”

“ On a encore reproché au système Torrens la trop grande facilité qu'il donne d'aliéner la terre. Ne présentet-elle pas, dit-on, un danger sérieux et ne va-t-elle pas amener une instabilité permanente là où la fixité paraît être le but à atteindre?
De même encore la trop grande facilité de constituer une hypothèque est peut-être bien plus dangereuse pour le propriétaire que la mobilité du sol. ”

“ Elles louent alors la terre à perpétuité à des particuliers ou à des sociétés qui la mettent en valeur, lui donnent une plus-value et y trouvent tout leur avantage, la redevance annuelle étant fixée une fois pour toutes, devient bientôt insignifiante par rapport à la plus-value qu'a acquise l'habou.
Le louage est considéré par les musulmans comme l'achat de la jouissance d'un bien immobilier; le louage offre donc pour eux une grande analogie avec la vente.
L'enzel est alors considéré comme la vente perpétuelle du domaine utile d'un immeuble. ”

“ La propriété immobilière a désormais une fonction sociale plus étendue, celle de circuler librement et de procurer à son possesseur le crédit nécessaire. Il convient donc de faciliter l'échange des immeubles, ce qui permettra de faire passer la terre entre les mains d'un certain nombre de possesseurs plus ou moins négligents et inhabiles jusqu'à ce qu'elle arrive à un propriétaire entreprenant et avisé qui saura en tirer le meilleur parti possible pour le plus grand bien de la société et de lui-même. ”

“ « On n'entend nullement, dit M. Paul Cambon, imposer le régime nouveau aux propriétaires qui ne voudraient pas l'accepter. On laisse à l'initiative privée le soin de se prononcer entre la nouvelle et l'ancienne législation. Ce système a l'avantage de ne point brusquer les coutumes et les traditions des indigènes ; il laisse au temps et à l'expérience le soin de leur démontrer l'avantage des lois nouvelles; mais il fournit dès à présent aux Européens et aux capitalistes les sécurités qui leur sont nécessaires ». ”

“ Decourdemanche substituait au régime hypothécaire une vaste mobilisation du sol en créant des valeurs foncières assimilables aux rentes sur l'Etat. Dans son système, la propriété, dégagée de tous droits réels et hypothécaires, se transmettait sans entraves et, par là, des valeurs énormes étaient rendues à la circulation. Le propriétaire, qui avait besoin d'argent, et qui n'empruntait que parce qu'il ne pouvait vendre d'une manière opportune, pourrait ainsi se défaire de son immeuble avec facilité et en trouverait toujours un prix avantageux. ”

“ La procédure de purge est accessible à tout propriétaire qui veut placer son immeuble sous l'empire de la loi et de la juridiction française sans distinction de nationalité (1) .
Ainsi l'immatriculation est facultative, chacun est libre de s'y soumettre ou de s'en tenir à la loi ancienne ; l'indigène ne peut donc pas objecter qu'on lui a imposé une législation contraire à ses usages et à ses traditions et l'Européen, que cette loi ne répond ni à ses besoins, ni aux nécessités du moment ; ceux qui se placent sous sa protection reconnaissent par ce fait ses réels avantages. ”

“ Dès lors, si on veut faire statuer le Tribunal mixte sur toutes les transactions qui interviennent postérieurement à la réquisition et qui se traduisent par des modifications dans l'état de l'immeuble, il faut qu'à chaque fois l'on recommence toute la procédure de la loi foncière. C'est impossible, car il n'y a pas de raison pour qu'on ne soit pas obligé de rééditer à l'infini dans une même instance la procédure longue et coûteuse de l'immatriculation. ”

“ La préemption, ou droit de cheffaa est le droit reconnu à tout propriétaire indivis d'un même immeuble, à tout cohéritier sur les immeubles de la succession, à tout copropriétaire divis d'une maison d'habitation, au superficiaire pour l'acquisition du sol et au propriétaire du sol pour l'acquisition de la superficie, d'acquérir la portion vendue à un tiers, en se substituant à cet acquéreur, moyennant le remboursement du montant de la vente avec le prix des améliorions et les loyaux coûts du contrat. ”

“ En ce qui concerne le véritable propriétaire, dépouillé par une immatriculation requise a non domino, on peut répondre que : s'il est vrai que l'intérêt particulier est subordonné à l'intérêt général, il n'est pas pour cela sacrifié. Le propriétaire australien qui veut mettre son immeuble à l'abri de toute surprise et éviter de se voir dépouillé par une revendication poursuivie en son absence ou simplement à son insu a non domino n'a qu'à prendre les devants et faire immatriculer sa propriété. ”

“ L'étendue du droit du créancier gagiste n'empêche pas l'immeuble donné en gage de rester dans le patrimoine du débiteur et, par suite, d'être, sous réserve du droit réel du créancier hypothécaire, le gage tacite des autres créanciers du propriétaire.
La rhania est une institution essentiellement tunisienne, qui ne se comprend qu'avec le système de propriété foncière existant dans la Régence : On a pu l'assimiler, dans une large mesure, à l'hypothèque, mais il est impossible de lui appliquer les régies du Code civil, pour combler les lacunes que peut présenter sa propre législation. ”

“ On voit par là qu'aussi bien entre les parties qu'à l'égard des tiers, la remise du titre au créancier est une condition essentielle de la validité du gage.
Le créancier, devenu détenteur régulier du titre, possède, dès lors, un véritable droit réel sur l'immeuble et les actes de disposition ne lui sont opposables que s'ils ont été inscrits sur le titre : à défaut de cette mention, toute mutation ou charge quelconque dont on voudrait grever l'immeuble ne saurait être valable à son égard à moins qu'il ne soit pas de bonne foi. ”

“ L'action on revendication contre le titulaire du Certificat de titre n'est, par exception, recevable que lorsqu'il s'agit d'immatriculation frauduleusement opérée, d'erreur de bornage, de poursuites exercées par un créancier hypothécaire ou par un bailleur, ou lorsque l'action émane d'un propriétaire porteur d'un titre antérieur. Et encore, même dans ce cas, l'action ne peut jamais réfléchir contre les tiers de bonne foi. ”

“ La propriété ne peut prospérer qu'en demandant au crédit réel les ressources nécessaires. Le crédit territorial ne saurait se développer s'il n'a pour point d'appui la garantie immuable du droit de propriété. ”

“ L'Act Torrens avait l'avantage en cela de se rapprocher de la législation tunisienne puisque dans ce système la base de la propriété est le titre sur lequel tout ce qui l'intéresse: désignation, contenances, limites, servitudes, hypothèques, droits réels de toutes sortes, se trouvent mentionnés et sont apparents pour l'œil le moins exercé.
On laissa donc vivre l'ancienne législation côte à côte avec la nouvelle. Celle-ci fut rendue facultative. Pour qu'un immeuble soit régi par la nouvelle loi, l'intervention de certaines personnes intéressées (généralement le propriétaire) est nécessaire. ”

“ Ces deux principes de publicité et de légalité donnent aux acquéreurs et aux préteurs une sécurité absolue et complète. Inutile alors de s'occuper des anciens possesseurs et de rechercher l'origine de la propriété. Toute cause d'éviction occulte est écartée. Le droit de propriété est établi sur des bases fixes, puisqu'on le fait reposer sur l'existence d'un titre public et il est mis à l'abri de toute usurpation par la suppression de la prescription comme moyen l'acquérir. On met ainsi obstacle à de nombreuses fraudes. Les transactions se font aussi beaucoup plus rapidement. ”

“ Le crédit du mari ou du tuteur n'est donc pas inutilement engagé au-delà des limites nécessaires. Les incapables trouvent toutes les protections légitimes dans les mesures prises au début de la gestion. La double surveillance du conseil de famille et du Tribunal sauvegarde amplement les droits du mineur. Quant aux femmes, une hypothèque conventionnelle, réduite au strict nécessaire, sera moins facilement compromise par des subrogations, devenues aujourd'hui d'un usage courant que l'hypothèque générale et occulte de notre code civil. ”

“ Quant à l'hypothèque judiciaire du droit français, elle est complètement abolie dans la Régence, qui a suivi sur ce point l'exemple de la Belgique et des Etats allemands.
Il nous semble que la Tunisie ait bien fait et que la France devrait suivre son exemple. L'hypothèque judiciaire est une institution dangereuse pour le crédit et établit au profit du créancier le plus diligent une injuste inégalité. ”

“ Celui qui aliène, le fait en connaissance de cause ; celui qui hypothèque, au contraire, agit ainsi, pressé généralement par des besoins impérieux d'argent, et, comme le capital est remboursable à une échéance lointaine ou même amortissable, l'em prunteur se fait bien des fois illusion, et il arrive alors que l'action hypothécaire le surprenant en pleine quiétude, il se trouve dépossédé par l'expropriation sans avoir eu le temps d'y parer. ”

“ Dans la sphère d'action morale, notre protectorat a été un instrument d'ordre et de pacification; au point de vue matériel, il a réorganisé les finances de la Tunisie, donné à l'administration locale un fonctionnement régulier et développé considérablement la richesse économique du pays.
L'œuvre n'est point terminée ; des expériences malheureuses et des hésitations en ont retardé l'accomplissement; mais dans son ensemble, elle constitue, un succès pour
notre politique coléussite définitive est encore
plus en pareille matière l'œuvre du temps que celle des hommes. ”

“ En cas de décès, pendant la durée de l'instance, soit du demandeur, soit de la personne désignée par lui comme devant obtenir l'immatriculation, la délivrance du nouveau titre est faite au nom du demandeur ou du bénéficiaire décédé et la dévolution de l'immeuble a lieu comme si l'immatriculation avait précédé le décès : c'est là une application spéciale de ce principe juridique que les effets d'un jugement remontent au jour de la demande ”

“ La loi tunisienne confond le propriétaire apparent mais inscrit avec le propriétaire réel. Elle consacre la mobilisation de l'immeuble et elle fait de la Conservation foncière une sorte de marché où, comme sous le régime de l'art. 2280 du Code civil, les immeubles possédés par des individus inscrits en vertu de contrats dolosifs peuvent être transmis valablement et régulièrement à des acquéreurs de banne foi. ”

“ Quant le Gouvernement respecte scrupuleusement la conscience musulmane et quand il ne veut agir sur elle que par la persuasion, il songe non seulement aux indigènes mais aussi à la France, qui est responsable de la tranquillité en Tunisie et aux Français qui sont venus s'y établir et dont il doit garantir la sécurité.
Quand le Gouvernement français s'efforce d'attirer ses nationaux dans la Régence, il songe encore à l'éducation de la population indigène à laquelle nos colons apportent des exemples qu'elle est d'ailleurs toute disposée à suivre. ”