Titre de propriété

“ Pour que la propriété puisse être acquise ainsi, il faut que la possession soit fondée sur un juste titre, et accompagnée de la bonne foi. Un juste titre, c'est un acte qui eût été par lui-même translatif de propriété s'il émanait du véritable propriétaire, comme une vente, un échange, ou s'il avait été dressé suivant les formes prescrites pour sa validité, comme une donation ou un testament. ”

“ En ce qui touche plus spécialement la propriété, on fait presque toujours une distinction entre le mode d'acquérir, c'est-à-dire le fait qui produit l'acquisition ou la transmission du droit et le titre ou cause juridique, qui est le point de départ, la raison d'être, du déplacement de propriété qui va se produire. ”

“ La possession est à titre de propriétaire lorsqu'elle est basée sur un titre translatif de propriété, tel qu'une venie, un échange, un partage. Du reste, on est toujours présumé posséder pour soi et à titre de propriétaire, s'il n'est prouvé que l'on a commencé à posséder pour un autre; et lorsqu'on a commencé à posséder pour autrui, on est toujours présumé posséder au même titre [C. civ., 2230, 2231] . ”

“ Une fois tranchées les difficultés diverses qui ont pu être soulevées par l'immatriculation, le conservateur de la propriété foncière établit un titre en langue française comportant la description de l'immeuble, avec ses tenants et aboutissants, sa contenance, les plantations et constructions qui s'y trouvent, les droits réels immobiliers et les charges qui le grèvent. Le plan et le procès-verbal de bornage y restent annexés; chaque titre de propriété porte un numéro d'ordre. ”

“ Après dix ans de possession continue et d'inscription au rôle de la contribution foncière, sans qu'il soit survenu aucune raison de croire qu'un tiers ait plus de titre à la propriété de l'immeuble, le défaut de justification de la propriété ne fera plus obstacle à l'investiture. ”

“ Les arguments sur lesquels nous nous sommes basé pour démontrer que le transfert de propriété peut avoir lieu en l'absence de juste titre suffisent à réfuter l'opinion de ceux qui confondent la iusta causa avec le justus titidus. ”

“ La jurisprudence moderne admet la légalité de cette pratique que la monarchie n'a point entravée: elle reconnaît et protége la propriété d'un titre fondée sur l'acquisition d'une terre de dignité, quand la noblesse de l'acquéreur est établie 3. ”

“ Il est des personnes qui détiennent une chose de façon parfaitement correcte et légitime, mais en vertu d'un titre qui vaut de leur part reconnaissance de la propriété d'autrui : tels les locataires d'une maison, le fermier d'un domaine; le titre qui justifie leur détention, à savoir le bail qui leur a été consenti, prouve qu'elles ne sont pas les propriétaires de l'immeuble, lequel leur a été donné à bail par autrui. ”

“ Souvent un engagiste avait vendu les terres de son engagement, sans faire connaître à l'acquéreur qu'il ne possédait qu'à titre précaire. D'autres ventes et reventes avaient suivi; les contrats étaient revêtus de toutes les formalités légales : contrôle, mise au tableau des hypothèques, enregistrement; rien n'avait été omis. Dans le cours des siècles, la propriété avait subi toutes sortes de changemens. Mais, ni les siècles, ni la prescription, ni la bonne foi, ne pouvaient soustraire la glèbe à l'action du Domaine. ”

“ Lorsqu'il s'agira des ventes les plus fréquentes, les ventes d'immeubles, il sera bon d'établir l'origine de propriété, c'est-à-dire de faire connaître en vertu de quel titre et depuis quand le vendeur était propriétaire des immeubles. ”

“ « Tous actes entre vifs, à titre gratuit ou
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onéreux, translatifs de droits réels immobiliers autres que les privilèges et les hypothèques, seront transcrits en entier sur un registre à ce destiné, au bureau delà conservation, etc. », les mots: « en entier sur un resistre à ce destiné » ont été biffés, comme ne répondant plus à la situation qu'on allait créer. ”

“ Les manières d'acquérir la propriété à titre gratuit sont la succession, la donation, le legs et les autres actes où celui qui acquiert un droit ne donne aucun équivalent et reçoit une pure libéralité. ”

“ En fait de meubles possession vaut titre. La possession est à elle seule suffisante pour démontrer la propriété; elle crée une présomption légale qui dispense le détenteur de prouver son droit, d'ailleurs sérieux et respectable, puisqu'il se fonde sur la détermination de la loi 1.
Il arrive ainsi que le propriétaire d'un meuble, venant à en être dépossédé par un événement quelconque, est exposé à voir naître, sur sa chose un droit qui en un sens sera plus que l'équivalent du sien ; car l'inventeur ou l'acquéreur ont pour eux la possession qui s'affirme d'elle-même : possideo quia possideo ”

“ Celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé, et par vingt ans, s'il est domicilié hors dudit ressort (Code civil, art. 2265) .
72. — 1° Juste titre. — Le juste titre est le titre habile à transférer la propriété, et tel qu'il l'eût transférée réellement, s'il fût émané du véritable propriétaire ; il en est ainsi de la vente, de la dation en payement, du legs, de la donation, etc. ”

“ Elles sont nominatives quand elles portent le nom de l'actionnaire dont elles sont la propriété ; elles sont au porteur quand elles énoncent que le droit qui en découle appartient à toute personne qui a le titre en sa possession. La propriété des premières est justifiée par une inscription sur les registres de la société et se transmet par une déclaration de transfert inscrite sur les registres et signée de celui qui fait le transport ou de son fondé de pouvoir. ”

“ La propriété est le droit de jouir et de disposer à son gré du bien d’autrui, du fruit de l’industrie et du travail d’autrui.
2o Tout possesseur de terres, maisons, meubles, machines, outils, argent monnayé, etc., qui loue sa chose pour un prix excédant les frais de réparations, lesquelles réparations sont à la charge du prêteur, et figurent les produits qu’il échange contre d’autres produits, est stellionataire, coupable d’escroquerie et de concussion. En un mot, tout loyer perçu, à titre de dommages-intérêts, mais comme prix du prêt, est un acte de propriété, un vol. ”

“ Enfin et surtout, échappent à la règle les meubles corporels qui se transmettent, non de la main à la main, mais par des procédés obligatoires qui laissent des traces : rédaction d'un écrit, voire certaines formalités de publicité; en l'absence des formalités prescrites, nul possesseur ne saurait se prétendre propriétaire; la possession ne crée pas, en soi, un titre à la propriété d'un bien dont la transmission a été soigneusement réglementée par la loi. ”

“ Afin d'en compléter l'énumération et d'avoir déjà une vue d'ensemble sur le développement des idées, nous allons parler de celui qui nous rapproche le plus de la théorie moderne, mais dont l'étude se rattacherait plutôt à la théorie de l'acquisition de la possession per extraneam personam.
C'est le cas où un propriétaire, vendant ou donnant sa chose, se constitue possesseur pour le compte de l'acquéreur. ”

“ Lorsqu'un possesseur oppose la prescription de dix ans au propriétaire qui revendique, la valeur du titre dont il se prévaut doit s'apprécier en elle-même, à un point de vue absolu, et non par rapport au titre générateur de la propriété chez le propriétaire. ”

“ Car ceux qui, comme nous, rattachent le droit de créance à la propriété du titre, doivent regarder la tradition comme la vraie forme du transport du droit. Mais, d'un autre côté aussi, ceux qui considèrent comme le véritable ayant droit, non pas le propriétaire, mais le possesseur de fait, doivent également admettre cette règle, puisque la possession, considérée en elle-¬ même, indépendamment de la propriété, s'acquiert par la tradition.
II. Revendication des titres au porteur. ”

“ I. — Cette définition donne l'idée générale de la propriété non grevée de quelque charge accidentelle, comme l'usufruit, l'usage ou l'habitation, l'hypothèque etc. Le propriétaire ayant (ce qu'exprime son titre même) la chose en propre, destinée à son avantage exclusif, peut, comme le dit l'article, en jouir et en disposer de la manière la plus absolue. Jouir d'une chose, c'est d'abord s'en servir, l'employer à l'usage qu'elle comporte, et, de plus, en retirer les fruits qu'elle peut produire (2) . Le mot disposer (3) indique le pouvoir de transformer la chose, ou même de la détruire ”

“ Lorsqu'on soutient avoir acquis le droit de porter un titre ou un nom, et que ce droit est contesté, l'autorité judiciaire est nécessairement compétente pour statuer, car il s'agit là d'une question de propriété qui, ainsi que toutes les autres, doit être jugée par les tribunaux. ”

“ PROPRIETE PRIVEE. — Elle est mal assise, confuse, discutée, et la preuve du droit de propriété consiste dans la justification du fait de possession : le possesseur l'emporte sur le détenteur de titre. ”

“ Les conditions auxquelles peuvent être revendiquées des marchandises vendues avec réserve de propriété sont, en cas de redressement judiciaire de l'acheteur, déterminées par la loi de la procédure collective, quelle que soit la loi régissant la validité et l'opposabilité, en général, de la clause de propriété réservée.. ”

“ Ce sont les actes qui constituent « l'exercice d'une faculté commune à tous., » l'exercice de facultés inhérentes au droit de propriété 2, » « les facultés sans aucun mélange de titre ou d'action, » « l'exercice de la propriété ne supposant pas qu'on intente un droit ou une action contre autrui. » ”

“ POSSESSION ÉQUIVOQUE. 273
possession pour juger de l'attitude juridique du possesseur à ce point initial, et en déduire l'animus légal, si je puis ainsi parler, qui va caractériser et qualifier sa possession. Il faut donc qu'à ce moment il se soit posé en propriétaire, qu'il ait agi en propriétaire. Lorsqu'il y a un titre juridique par lequel il reconnaît la propriété d'autrui, il y a preuve, et preuve légale, qu'il contredit lui-même à l'idée de propriété. Il y a là une attitude juridique qui ne pourrait être infirmée par aucune attitude de fait contraire. ”

“ A l'inverse, ne rentrent pas sous l'expression de propriété immobilière : 1° Les actions dans les compagnies de finance, de commerce ou d'industrie, encore que des immeubles dépendant de ces entreprises appartiennent aux compagnies. Le transport de ces actions ne constitue qu'une vente mobilière. L'art. 529 du Code civil ne laisse aucun doute à cet égard ; 20 Les objets attachés pour le service et l'exploitation d'un fonds, considérés isolément. Immeubles par destination, leur transmission est soumise à la transcription, si elle a lieu avec celle du fonds (art. 522 et suivants du Code civil) ”

“ Les immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent sont les droits et actions ayant pour objet des immeubles, et les démembrements de la propriété d'un immeuble, comme les droits d'usufruit, d'usage et de servitude.
TITRE II. — DE LA PROPRIÉTÉ.
Qu'est-ce que la propriété ?
La propriété est le droit d'user., de jouir et de disposer d'une chose selon sa convenance, pourvu qu'on ne contrevienne pas aux lois.
Que signifie cette maxime : Il La propriété est sacrée ? »
La maxime : « La propriété est sacrée, » signifié que chacun doit respecter comme sacrée la chose
d'autrui. ”

“ La propriété s'acquiert de trois manières, savoir : lorsqu'une chose n'étant primitivement à personne, nous nous l'approprions; lorsque nous la tenons, à quelque titre que ce soit, d'un autre à qui elle appartenait ”

“ Entre les parties, suivant le droit commun, la simple tradition faite en exécution de la convention, était translative de propriété, et le vendeur ne pouvait évincer l'acquéreur sous prétexte qu'il n'était pas approprié.
Mais la simple tradition était insuffisante à Cégard des tiers; il fallait en outre procéder aux solennités de l'appropriance. Les conditions exigées étaient au nombre de six; 1° la possession annale de l'aliénateur; 2° un titre ; 3° l'insinuation ; 4° la tradition ; 5° les bannies ; 6° la certification des bannies. ”

“ C'est le tort que nous reprochons au savant professeur belge, M. Laurent ; suivant lui, pour l'application de l'art. 550, il faut absolument l'existence d'un des faits juridiques dont la nature est de transférer la propriété, vente, legs, donation, etc. (Principes de droit civil, t. VI, nos 208 et suiv.) . Opp. M. Demolombe, n°s 595 et suiv.
(2) Pothier, loc. cit. entend les mots juste titre dans le sens le plus large, c'est-à-dire comme fait justificatif de la bonne foi ”

“ Lorsque dans un bornage une partie ne produit qu'un seul titre récent, refusant d'en rapporter les plus anciens, ou d'indiquer l'origine de la propriété, cette conduite suspecte doit être prise en considération, et peut déterminer à donner la préférence aux titres des propriétés voisines, lorsqu'ils sont authentiques, géminés et concordants. ”

“ Supposons qu'il effectue l'achat avec ses fonds particuliers ; ne croyez pas que cet achat fait de la main d'un associé fasse entrer la chose dans le patrimoine de la société j nulleraent ; les blés sont la propriété exclusive de l'acheteur ; il. n'a pas acheté pour lui et pour ses associés, comme dans une société ordinaire ; la propriété est à lui seul ; elle est individuelle, elle n'est pas sociale (2) ; les créanciers des co-intéressés n'y peuvent rien prétendre du chef de ces derniers, lesquels n'ont droit qu'à un compte de profits et pertes. ”

“ « Tout certificat de titre, déclare l'article 33 de l'act Torrens édicté pour l'Auslralie du
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sud, dûment scellé et signé du. registrar general, fera foi en justice de son contenu et de son immatriculation et fera preuve que la personne qui y est dénommée est réellement investie des droits qui y sont spécifiés. » Désormais donc le litre de propriété est garanti contre toute réclamation par l'administration elle-même ”