Émile Worms

“ La transmission de la propriété peut, en effet, être subordonnée à la tradition, comme en droit romain ; ce qui lui vaut l'avantage appréciable de coïncider avec ce fait extérieur et notoire de la livraison. Comme, tant que le vendeur possède il est propriétaire, il n'y a pas à se préoccuper de l'intérêt des tiers auxquels il aurait, postérieurement à la vente et antérieurement à sa dépossession, consenti des droits réels, car ces droits réels ont été consentis par le verus dominas ; et de. deux acheteurs, le dernier pourra être préféré, s'il a été mis en possession le premier. ”

“ Torrens, en ne pas se contentant, comme les Allemands par exemple, de la formalité de l'enregistrement pour l'établissement de la propriété, avait parfaitement conscience des mérites de cette rédaction en duplicata, qui constitue l'originalité de son système. L'établissement de la propriété sur et par le seul registre condamne à des recherches et à des écritures plus ou moins fastidieuses et dispendieuses. Avec le certificat, la terre devient, pour le propriétaire, une véritable valeur de portefeuille. ”

“ Elle est de celles qui ne veulent faire violence à personne et qui veulent faire justice à tout le monde. Elle peut paraître purement économique, mais je pense que ni la philosophie ni la morale ne la désavoueront. Ma solution est dans la liberté.
Aussi dirais-je volontiers aux législateurs de tous les pays : Le mariage est une grande
et sainte institution, qui intéresse à la fois la civilisation et l'humanité. ”

“ Comment, en effet, le duel entre les deux compétiteurs ne tournerait-il pas au désavantage du propriétaire foncier qui n'a d'autre instrument de crédit que l'hypothèque, dont le mécanisme à la fois primitif et compliqué condamne les personnes obligées à s'en servir, à tous les relards, si tant est que les négociations engagées n'aboutissent même pas à un échec, à un refus? Pour que le propriétaire foncier n'eut pas forcément le dessous, il faudrait que les placements hypothécaires procurassent au prêteur les satisfactions qu'il ambitionne. ”

“ J'ai cherché, Messieurs, dans mes humbles méditations, à découvrir la raison dernière, profonde, dominante, de l'attrait invincible qu'éprouvent des êtres unis en légitime mariage, à se donner une descendance; et cet attrait m'a paru finalement être celui de la propriété. Ce sentiment du propriétaire a une douceur et une force incomparables; il donne des satisfactions, dont rien ne saurait tenir lieu. ”

“ Chez nous, au contraire, ce que l'on enregistre, ce que l'on transcrit, ce n'est pas le titre de propriété lui-même, c'est l'acte qui la transfert, acte à titre onéreux ou gratuit dans la validité duquel n'a d'ailleurs aucunement à s'ingérer notre conservateur des hypothèques ; et la transcription, si l'on consulte les articles 1er et 2 de la loi du 23 mars 1855, combinés avec l'article 2181 du Code civil, consiste dans la reproduction textuelle et intégrale de la pièce présentée à la formalité, sur le registre tenu par le conservateur des hypothèques du lieu de la situation des biens. ”

“ Sans doute la publicité des transmissions ne fonde pas la propriété, comme dans le système plus ou moins idéal de la légalité, puisque vis-à-vis de certaines personnes (les parties au contrat) on peut devenir pleinement propriétaire sans elle, mais du moins cette publicité est-elle la condition de l'efficacité de la propriété à l'égard de certaines personnes, qu'à défaut de publicité on n'aurait pas voulu rendre victimes d'aliénations clandestines. ”

“ Jusqu'à ce fait, une vente, un échange, une convention quelconque confère seulement le droit d'exiger l'investiture de l'immeuble engagé dans celle convention, ouvre seulement la voie à une action personnelle contre le cocontractant, sans autoriser la revendication de l'immeuble contre les tiers. Il n'en résulte donc qu'un droit de créance incapable de faire l'objet d'une inscription, puisque l'inscription au livre foncier ne peut, concerner que les droits réels, mais capable, au moins, de faire l'objet d'une prénotation (Vormerkung) , c'est-à-dire d'une réserve d'inscription pour l'avenir. ”

“ C'est avant le partage que le tiers a contracté avec un des copartageants, en acquérant sur l'immeuble un droit, que nous pouvons supposer être un droit d'hypothèque. Survienne un partage qui fasse tomber dans le lot d'un autre copartageant l'immeuble affecté à l'hypothèque du tiers, comme le partage a un effet rétroactif consacré par l'art. 883 du Code civil, il est clair que le tiers n'aura jamais eu d'hypothèque, pas plus que le concédant de cette hypothèque n'aura jamais été propriétaire, sans que la transcription soit pour rien dans ce cas. ”

“ Dans le système allemand, la foi due au registre fait admettre, même au regard des tiers, que celui-là qui est inscrit est vraiment, propriétaire: on peut traiter avec lui en toute sécurité, n'eût-il aucun droit sur l'immeuble. Personne ne peut contester le droit de celui qui est inscrit sur le registre; c'est, en quelque sorte, l'inscription qui opère la mutation de propriété ou la constitution du droit d'hypothèque. ”

“ Au demeurant et pour préciser les points qui importent dans notre étude, la loi de 1855 a été plus loin que la loi du 11 brumaire an VII dans l'application du principe de la publicité aux actes de mutation. Non contente de soumettre comme celle-ci à la formalité de la transcription les actes entre vifs translatifs de propriété immobilière ou de droits réels susceptibles d'hypothèque ou les jugements en tenant lieu, elle y soumet encore tous actes ou jugements constitutifs ou déclaratifs de droits d'antichrèse, de servitude, d'usage et d'habitation. ”

“ Ce point de vue n'apparut plus comme suffisant, depuis qu'on avait appris expérimentalement que l'accord supposé du livre hypothécaire et de la réalité était loin de se produire toujours en fait et depuis qu'on s'efforçait d'envisager de plus en plus le droit matériel comme un système, comme un tout ayant une cohésion interne. Ainsi envisagées, ces conséquences naturelles firent l'effet d'une rupture avec cette maxime du droit commun qui, reposant sur d'inviolables suppositions logiques, ne permet à qui que ce soit de céder à autrui plus de droit qu'il ne lui en compète en réalité à lui-même. ”

“ A l'origine des civilisations, comme à l'origine des religions, les conceptions sont empreintes de matérialité, et la transmission de la propriété ne s'y comprend guère au moyen d'un consentement nu. La propriété ne se déplace, elle ne change de propriétaire, qu'en changeant littéralement demain. Une simple entente, un simple pacte serait impuissant à amener la substitution d'un titulaire à un autre, l'objet du contrat restant en dehors de toute considération et atteinte. ”

“ Le but de la loi sur la transcription est de tracer une règle propre à décider les conflits entre ceux qui du même auteur dérivent un droit sur l'immeuble. Celui des ayants droit du même auteur qui aura rendu public le contrat, lui conférant un droit sur l'immeuble, devra être préféré à celui qui n'a pas révélé le droit à lui concédé, la constitution de ce dernier droit fût-elle même antérieure. Quand c'est un partage qui est en cause, la question se présente différemment, puisqu'il s'agit ici de conflits entre un copartageant des droits sur l'immeuble et un autre copartageant. ”

“ L'innovation qu'on a consacrée ici, contrairement à tous les précédents et sans en entrevoir toute la portée, est donc tout à fait malheureuse. Elle est directement hostile à l'idée fondamentale de la loi nouvelle qui est de ne laisser les tiers dans l'ignorance invincible d'aucune circonstance, d'aucun fait qui puisse détruire l'efficacité de leurs contrats. Elle sacrifie des droits que l'équité et l'intérêt général commandent de maintenir et que le législateur de 1851 avait tant à coeur de défendre. ”

“ Aussi, combien le capitaliste ne préférera-t-il pas au prêt sur hypothèque l'obligation de quelque grande société anonyme de chemin de fer, qui ne l'expose à aucune surprise, lui offre une entière sécurité, lui procure le paiement régulier de ses intérêts et se prête, par toutes les modalités possibles de transmission, depuis le transfert au nominatif jusqu'à la forme au porteur, à l'immobilisation du titre aussi bien qu'à sa négociation la plus accélérée 1. ”

“ Car les auteurs et les décisions judiciaires qui obligent les tiers acquéreurs et les créanciers hypothécaires d'un immeuble, donné en anlicbrèse avant la constitution de leurs droits, à compter avec le droit de l'antichrésiste, se fondent non pas sur la réalilé du droit de ce dernier, mais sur ce que le propriétaire ne peut conférer plus de droits qu'il n'en possède et que dès lors, l'immeuble ayant été préalablement donné par lui en antichrèse, le créancier antichrésiste ne peut avoir à souffrir d'une vente ou d'une hypothèque consentie après coup. ”

“ «L'action résolutoire de la vente, établie par l'art. 1654 et l'action en reprise de l'objet échangé établie par l'art. 1705 du Code civil ne peuvent être exercées au préjudice ni du créancier inscrit, ni du sous-acquéreur, ni des tiers acquéreurs de droits réels, après l'extinction ou la déchéance du privilège établi par l'article précédent.
» La même règle s'applique à l'action en révocation fondée sur l'inexécution des conditions qui auraient pu être garanties par le privilège. » ”

“ Si donc dans une opinion qui a pour elle, tout en étant sujette à discussion, des auteurs de mérite et des arrêts, l'antichrésiste est autorisé, sans que son droit soit précisément un droit réel, à l'opposera ceux, dont les droits sur l'immeuble seraient postérieurs au sien, il est juste que ce droit de préférence soit assujetti à la transcription, ce qui est une solution implicite de la question controversée. ”