Émile Worms

“ Jusqu'à ce fait, une vente, un échange, une convention quelconque confère seulement le droit d'exiger l'investiture de l'immeuble engagé dans celle convention, ouvre seulement la voie à une action personnelle contre le cocontractant, sans autoriser la revendication de l'immeuble contre les tiers. Il n'en résulte donc qu'un droit de créance incapable de faire l'objet d'une inscription, puisque l'inscription au livre foncier ne peut, concerner que les droits réels, mais capable, au moins, de faire l'objet d'une prénotation (Vormerkung) , c'est-à-dire d'une réserve d'inscription pour l'avenir. ”

“ Si les droits étaient moins chers, le nombre des actes sous seing privé diminuerait ou, du moins, chacun s'empresserait de leur donner une fixité de date qui les garantît de toute attaque. Le Trésor retrouverait ainsi, dans un plus grand nombre d'actes soumis à la formalité, la compensation de ce qu'il perdrait par le dégrèvement. Mais l'exorbitante élévation du tarif constitue, pour ainsi dire, le contribuable en guerre avec le fisc, devenu tellement odieux que les hommes même les plus consciencieux ne se font point scrupule de se soustraire à son action. ”

“ Dans le système allemand, la foi due au registre fait admettre, même au regard des tiers, que celui-là qui est inscrit est vraiment, propriétaire: on peut traiter avec lui en toute sécurité, n'eût-il aucun droit sur l'immeuble. Personne ne peut contester le droit de celui qui est inscrit sur le registre; c'est, en quelque sorte, l'inscription qui opère la mutation de propriété ou la constitution du droit d'hypothèque. ”

“ Au demeurant et pour préciser les points qui importent dans notre étude, la loi de 1855 a été plus loin que la loi du 11 brumaire an VII dans l'application du principe de la publicité aux actes de mutation. Non contente de soumettre comme celle-ci à la formalité de la transcription les actes entre vifs translatifs de propriété immobilière ou de droits réels susceptibles d'hypothèque ou les jugements en tenant lieu, elle y soumet encore tous actes ou jugements constitutifs ou déclaratifs de droits d'antichrèse, de servitude, d'usage et d'habitation. ”

“ Chez nous, au contraire, ce que l'on enregistre, ce que l'on transcrit, ce n'est pas le titre de propriété lui-même, c'est l'acte qui la transfert, acte à titre onéreux ou gratuit dans la validité duquel n'a d'ailleurs aucunement à s'ingérer notre conservateur des hypothèques ; et la transcription, si l'on consulte les articles 1er et 2 de la loi du 23 mars 1855, combinés avec l'article 2181 du Code civil, consiste dans la reproduction textuelle et intégrale de la pièce présentée à la formalité, sur le registre tenu par le conservateur des hypothèques du lieu de la situation des biens. ”

“ Sans doute la publicité des transmissions ne fonde pas la propriété, comme dans le système plus ou moins idéal de la légalité, puisque vis-à-vis de certaines personnes (les parties au contrat) on peut devenir pleinement propriétaire sans elle, mais du moins cette publicité est-elle la condition de l'efficacité de la propriété à l'égard de certaines personnes, qu'à défaut de publicité on n'aurait pas voulu rendre victimes d'aliénations clandestines. ”

“ C'est avant le partage que le tiers a contracté avec un des copartageants, en acquérant sur l'immeuble un droit, que nous pouvons supposer être un droit d'hypothèque. Survienne un partage qui fasse tomber dans le lot d'un autre copartageant l'immeuble affecté à l'hypothèque du tiers, comme le partage a un effet rétroactif consacré par l'art. 883 du Code civil, il est clair que le tiers n'aura jamais eu d'hypothèque, pas plus que le concédant de cette hypothèque n'aura jamais été propriétaire, sans que la transcription soit pour rien dans ce cas. ”

“ A l'origine des civilisations, comme à l'origine des religions, les conceptions sont empreintes de matérialité, et la transmission de la propriété ne s'y comprend guère au moyen d'un consentement nu. La propriété ne se déplace, elle ne change de propriétaire, qu'en changeant littéralement demain. Une simple entente, un simple pacte serait impuissant à amener la substitution d'un titulaire à un autre, l'objet du contrat restant en dehors de toute considération et atteinte. ”

“ Le but de la loi sur la transcription est de tracer une règle propre à décider les conflits entre ceux qui du même auteur dérivent un droit sur l'immeuble. Celui des ayants droit du même auteur qui aura rendu public le contrat, lui conférant un droit sur l'immeuble, devra être préféré à celui qui n'a pas révélé le droit à lui concédé, la constitution de ce dernier droit fût-elle même antérieure. Quand c'est un partage qui est en cause, la question se présente différemment, puisqu'il s'agit ici de conflits entre un copartageant des droits sur l'immeuble et un autre copartageant. ”

“ Aussi, combien le capitaliste ne préférera-t-il pas au prêt sur hypothèque l'obligation de quelque grande société anonyme de chemin de fer, qui ne l'expose à aucune surprise, lui offre une entière sécurité, lui procure le paiement régulier de ses intérêts et se prête, par toutes les modalités possibles de transmission, depuis le transfert au nominatif jusqu'à la forme au porteur, à l'immobilisation du titre aussi bien qu'à sa négociation la plus accélérée 1. ”

“ «L'action résolutoire de la vente, établie par l'art. 1654 et l'action en reprise de l'objet échangé établie par l'art. 1705 du Code civil ne peuvent être exercées au préjudice ni du créancier inscrit, ni du sous-acquéreur, ni des tiers acquéreurs de droits réels, après l'extinction ou la déchéance du privilège établi par l'article précédent.
» La même règle s'applique à l'action en révocation fondée sur l'inexécution des conditions qui auraient pu être garanties par le privilège. » ”

“ Si donc dans une opinion qui a pour elle, tout en étant sujette à discussion, des auteurs de mérite et des arrêts, l'antichrésiste est autorisé, sans que son droit soit précisément un droit réel, à l'opposera ceux, dont les droits sur l'immeuble seraient postérieurs au sien, il est juste que ce droit de préférence soit assujetti à la transcription, ce qui est une solution implicite de la question controversée. ”

“ Comment, en effet, le duel entre les deux compétiteurs ne tournerait-il pas au désavantage du propriétaire foncier qui n'a d'autre instrument de crédit que l'hypothèque, dont le mécanisme à la fois primitif et compliqué condamne les personnes obligées à s'en servir, à tous les relards, si tant est que les négociations engagées n'aboutissent même pas à un échec, à un refus? Pour que le propriétaire foncier n'eut pas forcément le dessous, il faudrait que les placements hypothécaires procurassent au prêteur les satisfactions qu'il ambitionne. ”

“ Ce point de vue n'apparut plus comme suffisant, depuis qu'on avait appris expérimentalement que l'accord supposé du livre hypothécaire et de la réalité était loin de se produire toujours en fait et depuis qu'on s'efforçait d'envisager de plus en plus le droit matériel comme un système, comme un tout ayant une cohésion interne. Ainsi envisagées, ces conséquences naturelles firent l'effet d'une rupture avec cette maxime du droit commun qui, reposant sur d'inviolables suppositions logiques, ne permet à qui que ce soit de céder à autrui plus de droit qu'il ne lui en compète en réalité à lui-même. ”

“ Car les auteurs et les décisions judiciaires qui obligent les tiers acquéreurs et les créanciers hypothécaires d'un immeuble, donné en anlicbrèse avant la constitution de leurs droits, à compter avec le droit de l'antichrésiste, se fondent non pas sur la réalilé du droit de ce dernier, mais sur ce que le propriétaire ne peut conférer plus de droits qu'il n'en possède et que dès lors, l'immeuble ayant été préalablement donné par lui en antichrèse, le créancier antichrésiste ne peut avoir à souffrir d'une vente ou d'une hypothèque consentie après coup. ”

“ Mais qui peut garantir la solvabilité persistante du vendeur laquelle, en s'évanouissant, pourrait faire regretter amèrement l'omission de la formalité ? Et à supposer même au vendeur les plus droites intentions du monde, il ne peut se soustraire à un privilège de copartageant, à l'effet d'une hypothèque légale ou judiciaire — privilège et hypothèque qui ne courent de péril qu'en cas de transcription. ”

“ Quant à cette dernière loi du 23 mars 1855, jusqu'à laquelle le procureur général Dupin a pu dire que « celui qui achète n'est pas sûr de rester propriétaire, celui qui paye de n'être pas obligé de payer une seconde fois et celui qui prêle d'être remboursé », on ne saurait mettre en doute qu'elle ait été un levier puissant pour le crédit foncier, sinon au point de vue de la spécialité du gage accordé au prêteur, ce qui n'était pas son affaire, au moins au point de vue de la publicité. ”

“ N'est-ce pas, au surplus, errer plaisamment, que de nous faire si grand peur de la paperasserie, quand elle nous a toujours envahis jusqu'ici, même, parfois, en étouffant le droit, ou sans profit appréciable, alors qu'elle trouverait justement une occasion de se réhabiliter, si elle pouvait, au prix même d'un développement, que le génie français saurait ramener à des proportions acceptables, soustraire la propriété à toute incertitude, fluctuation et contestation. ”

“ C'est ce sentiment tout en faveur de la propriété, installée le mieux possible, consolidée et fécondée, qui a soutenu noire courage sur une route des plus longues, et il sera, sans doute, partagé par tous ceux qui, sans aimer précisément la propriété pour elle-même, pensent comme nous que, de même que le travail, la propriété, pour en être la résultante, est la condition première de la liberté. ”

“ L'innovation qu'on a consacrée ici, contrairement à tous les précédents et sans en entrevoir toute la portée, est donc tout à fait malheureuse. Elle est directement hostile à l'idée fondamentale de la loi nouvelle qui est de ne laisser les tiers dans l'ignorance invincible d'aucune circonstance, d'aucun fait qui puisse détruire l'efficacité de leurs contrats. Elle sacrifie des droits que l'équité et l'intérêt général commandent de maintenir et que le législateur de 1851 avait tant à coeur de défendre. ”

“ Si les testaments restent occultes, si rien ne révèle ou publie le droit du légataire, les tiers peuvent être trompés par une vente que leur consent l'héritier légitime, propriétaire apparent, que la loi institue publiquement et que le testament déshérite en secret. ”

“ Du danger de prêter sur hypothèque et d'acquérir des immeubles, ou vues d'amélioration du régime hypothécaire et du cadastre, recommandait notamment l'organisation d'un immense registre, dans lequel chaque Français aurait son dossier spécial et sur lequel apparaîtraient tous les actes de sa vie civile pouvant intéresser les tiers, ce qui l'amenait à énumérer jusqu'à cinquante, catégories d'actes, auxquels conviendrait la publicité. ”

“ C'est parce que le registre hypothécaire (Grundbuch) est la contre-partie du registre cadastral ; c'est que la publicité du Grundbuch a pour base l'élément territorial ; chaque immeuble a sa place sur les registres qui sont en quelque sorte la représentation graphique et littérale de la propriété foncière. ”

“ Les petites propriétés sont en conséquence grevées de frais qui ne sont pas compensés par les avantages du système ; et chaque division de parcelles comprises dans un même article fait naître de très sérieuses difficultés, surtout dans les partages de succession. — Tout ceci est si frappant d'évidence que, même dans la vieille Prusse, où le système se justifie par la grandeur et la fixité des domaines, on a renoncé à soumettre forcément tous les domaines au régime de la publicité absolue. Le législateur a déclaré facultative l'inscription des propriétés sur les registres des biens-fonds. ”

“ Comme elle est exclusivement foncière, elle puise toute sa force dans l'inscription dont elle a été l'objet au livre terrien. «L'hypothèque et la dette foncière, dit l'art. 18 de la loi précitée, s'établissent par une inscription au livre foncier. » De même la dette foncière a une durée égale à celle de l'inscription. La valeur d'une pareille dette ou plutôt d'une pareille créance correspond donc à la valeur même du fonds, qui lui sert d'assiette. ”

“ La première tentative réformatrice de la Révolution était née manifestement sous l'influence des idées économiques des physiocrates, pour qui la terre était la source unique de toute richesse, de telle sorte que la terre apparaissait comme une sorte de capital, auquel on était disposé à imprimer un mouvement égal à celui de la monnaie, et quant à la publicité des droits réels, elle se trouvait, pour leur purge même, suggérée, commandée par l'intérêt de la circulation qu'on visail. ”

“ Autre est le point de vue de notre droit moderne, qui fait résulter la translation de propriété du seul consentement ; mais comme la convention est un fait occulte, les tiers, avec lesquels voudrait traiter le vendeur depuis l'aliénation, étaient intéressés à l'organisation d'un système de publicité, et à ne pouvoir être évincés que si l'acquéreur rendait son droit public avant qu'ils n'eussent rendu publics les droits qui leur ont été concédés à eux-mêmes. ”

“ Le légataire n'est pas partie au testament comme l'acquéreur à la vente ; la plupart du temps il ne le connaît pas et il peut dépendre de l'héritier de laisser son ignorance se prolonger; il s'écoulera donc nécessairement, à partir du décès, un temps plus ou moins long, pendant lequel le légataire sera dans l'impossibilité absolue d'opérer la transcription. ”