François de Raymond

“ La transmission de la propriété immobilière était donc organisée publiquement dans le droit germanique. Le pouvoir public intervenait à chaque aliénation et lui seul pouvait valablement transmettre la saisine d'une tête sur une autre.
Si les formalités de la festucatio ont été établies dans le but d'obtenir le dessaisissement des héritiers et de frapper les sens, plutôt que de protéger
les tiers, ceux-ci du moins profitaient de la publicité dont elles étaient entourées et qui les renseignait sur l'état de fortune de leurs compagnons. ”

“ Leur exercice se combine en effet avec la possession naturelle de la chose assujettie. L'usufruitier, l'usager ne peuvent posséder leur droit, qu'autant qu'ils ont acquis la possession de l'objet soumis à l'usufruit, à l'usage. L'acquisition de leur quasi-possession s'effectue donc par les mêmes actes que celle de la possession proprement dite, et lorsqu'à la remise matérielle vient se joindre la justa causa traditionis, l'accipiens est véritablement titulaire de la servitude. ”

“ On ne peut pas dès lors attribuer la qualité de propriétaire à celui qui se désiste plutôt qu'à son adversaire ; il y a sur la propriété une incertitude excluant toute idée de mutation.
Quant à la somme payée par celui qui garde ou acquiert la possession de l'immeuble, « elle constitue non point le prix de cet immeuble, mais le prix du désistement de l'autre partie. »
Mourlon (Trans. hyp. tome I § 75) , un des défenseurs les plus énergiques de l'opinion adverse, fait à la nôtre un reproche d'immoralité dont nous allons dire quelques mots. ”

“ On se demande si les créanciers chirographaires d'un failli peuvent opposer le défaut de transcription à l'acquéreur d'un immeuble dont l'acte d'achat non transcrit a acquis date certaine avant la déclaration de faillite ?
Cela revient à savoir si les créanciers chirographaires d'un failli sont des tiers dans le sens de la loi de 1855.
Le failli, comme le saisi, est dépossédé de ses biens; il ne peut même pas les aliéner, il ne peut pas les hypothéquer, tandis que ce droit est encore laissé au saisi. ”

“ Ainsi a décidé la Cour de cassation dans un arrêt du 15 janvier 1849, qui s'exprime comme il suit : « Le droit de redevance attribué au propriétaire du sol dans lequel existe une mine concédée à des tiers, est un droit mobilier. Dès lors, la vente de ce droit, lorsqu'il se trouve séparé de la propriété par suite d'aliénation, ne peut donner ouverture au droit de transcription. » ”

“ Le principe du transfert de la propriété par la tradition est énoncé dans le § 40, liv. 11, tit. 1.
Inst.
Rien, dit-il, n'est plus conforme à l'équité et à la raison naturelles que de ratifier la volonté manifestée par le propriétaire de transférer sa chose à une autre personne. Nous ajoutons que ce résultat est encore conforme aux vues économiques à deux points de vue. L'économie politique, en effet, a un double but : faciliter les transactions entre les particuliers et protéger ceux qui peuvent y avoir un intérêt engagé. ”

“ Les biens du domaine public, tant qu'ils en font partie, sont frappés d'indisponibilité. Ils ne peuvent faire l'objet que de concessions administratives révocables par lesquelles l'Etat aliène la jouissance seulement, la propriété restant entre ses mains. Lorsqu'il concède un chemin de fer, un canal, etc., il n'y a pas de transmission d'un droit sujet à transcription, mais plutôt création d'un droit dont l'existence est publiée par l'insertion au Bulletin des Lois du décret qui le concède. ”

“ Il est facile de justifier ces acquisitions dont profite l'usufruitier. En vertu de son jus fraendi, il a droit aux produits de l'esclave, et si un objet de son patrimoine est échangé contre un autre, il est juste que celui-ci prenne la place du premier, car à quel titre le nu-propriétaire l'acquérait-il ? ”

“ Tout le monde admet que celui qui acquiert des démembrements du droit de propriété sur un immeuble a un droit réel sur cet immeuble. Or, la saisie dûment transcrite dépouille le débiteur saisi de l'usus et du fructus, puisque les fruits de l'immeuble sont immobilisés pour former un capital qui sera vendu et servira à désintéresser le créancier saisissant (art. 682 et 685 C. P.) . ”

“ Le possesseur de bonne foi de l'esclave d'autrui en devient propriétaire après le temps requis pour l'usucapion, et il profite alors de toutes les acquisitions faites par lui ex omnibus causis.
Dans l'intervalle, il acquiert comme l'usufruitier tous les produits provenant ex re sua et ex operis servi.
L'acquisition des premiers se justifie par le principe d'équité énoncé plus haut : que nul ne doit s'enrichir aux dépens d'autrui. L'acquisition des seconds lui est due à raison de son droit général aux fruits de la chose. ”

“ Ces divers progrès accusent une tendance à se dégager de la nécessité de la tradition pour le transfert de la propriété. A mesure que la civilisation se perfectionne, les idées des jurisconsultes s'élargissent, et, au lieu de ne consulter que des faits matériels, de soumettre la validité de toute transmission de propriété à l'accomplissement de
certaines formalités, ils commencent à tenir compte de l'intention, de la volonté des parties. ”

“ L'animus seul, ne se manifestant par aucun signe extérieur, ne peut faire l'objet de dispositions législatives.
Quant au corpus seul, il se rencontre chez certaines personnes, comme les fous, les infantes incapables d'avoir une volonté, et ceux qui ont la possession en vertu d'un titre exclusif de toute prétention à la propriété de la chose, et reconnaissant le droit d'un tiers (dépositaires, commodataires, locataires) . ”

“ Le Code lui-même reconnaît cette distinction (art. 1985, C. civ. et 109 C. comm.) . Dès lors ce qui est dit pour les actes ne doit pas être étendu aux lettres missives.
Puis, qu'importe la validité du titre à l'efficacité de la transcription ? Cette formalité, dans l'esprit de la loi du 23 mars 1855, n'a qu'un but : porter à la connaissance des tiers les mutations de propriété par la publicité du contrat translatif, même imparfait. ”

“ Cette objection vraie sous l'empire de la loi du
11 Brumaire an VII (art. 26) tombe devant la rédaction plus large de l'art. 3 de la loi de 1855, qui, ne distinguant pas si les tiers tiennent leur droit d'un contrat ou de toute autre source, vise « tout tiers ayant des droits sur l'immeuble », formule dans laquelle rentre le légataire à titre particulier.
Il faut donc lui reconnaître la faculté d'opposer le défaut de transcription à tout acquéreur de l'immeuble antérieur à la confection du testament et qui n'a pas rendu public son titre d'acquisition à la mort de l'auteur commun. ”

“ Ceux qui ont à la fois le corpus et l'animus sont investis de la possession juridique garantie par les interdits prétoriens. Cette possession est mieux traitée que la nuda detentio. Le possesseur qui la perd peut la recouvrer sans avoir besoin de s'adresser au véritable propriétaire ; il se suffit à lui-même par la faculté qu'il a d'exercer les interdits possessoires.
Lorsqu'au corpus et à Yanimus sibi habendi viennent se joindre la bonne foi et la justa causa, la possession juridique conduit à Fusucapion. ”

“ En matière d'usucapion, la règle n'est pas la même. Si le tradens n'est pas propriétaire, le mandant usucape à compter seulement du jour où la tradition est connue de lui. L'usucapion suppose la bonne foi chez celui qui usucape; or, tant qu'il n'a pas connaissance de la tradition, on ne sait pas s'il est de bonne ou de mauvaise foi. (C. I, 7,32, Code.) Nous nous sommes placé jusqu'ici en présence
d'un mandataire s'acquittant fidèlement de sa mission, c'est-à-dire recevant la chose avec l'intention de l'acquérir pour le mandant. ”

“ Envisagée à ce point de vue, la tradition forme, avec l'occupation, la classe des modes d'acquérir du droit des gens accessibles aux pérégrins comme aux citoyens romains. Ils ont tous deux pour base commune la possession ; d'où certaines conséquences dont les principales sont : 1° ils ne s'appliquent qu'aux choses corporelles in commercio; 2° ils peuvent transférer la pleine propriété, mais jamais ses démembrements, à cause de leur nature incorporelle ; 3° ils permettent l'acquisition de la propriété per extraneam personam. ”

“ Lorsque, au contraire, elles avaient voulu différer l'existence de la vente à une époque plus éloignée par la concession d'un délai, par exemple, il n'y avait alors qu'une promesse synallagmatique non translative de la propriété.
Nous croyons que l'art. 1589 doit être interprété au moyen de cette distinction. Dès lors,
dans le premier cas, la transcription de l'acte constatant la promesse devra avoir lieu tout de suite, tandis que dans le second elle ne sera exigée qu'à l'expiration du délai accordé, puisque jusque-là il n'y a pas transfert de propriété. ”

“ Tout acte du mandataire ne produit aucun effet direct actif ou passif sur le mandant, théorie opposée à celle de notre Code civil (art. 1984) d'après laquelle le mandataire représente le mandant dont il n'est que l'instrument. Toutefois, on peut voir dans notre Droit français une situation analogue à celle du mandataire en Droit romain : c'est celle du commissionnaire qui agit en son propre nom (art. 94, Cod. com.) (1)
Le principe de la non-représentation est confirmé par deux règles romaines que l'on formule ainsi : 1° Nul ne peut acquérir per extraneam personam. ”

“ De grandes différences existaient entre les fiefs et les censives, notamment au point de vue des obligations dont étaient tenus les possesseurs.
Toutefois la création de ces deux sortes de biens en tenure produisit un résultat commun, le dédoublement de la propriété.
On rencontre en eux deux éléments de propriété : le domaine direct et le domaine utile. Dans les fiefs, le premier appartenait au concédant ou seigneur, le second au concessionnaire ou vassal. Dans les
censives le seigneur très-foncier avait le domaine direct, le tenancier ou censitaire le domaine utile. ”

“ Puisque, disent-elles, le vendeur qui a déjà vendu peut consentir une nouvelle vente à un second acquéreur, lequel sera préféré au premier s'il transcrit avant lui, c'est bien parce que la transcription seule a pu dépouiller le vendeur de la propriété de l'immeuble transcrit. ,
Il est facile de réfuter cette théorie. La convention intervenue entre les parties suffit à elle seule pour déplacer la propriété et en investir l'acquéreur; seulement si celui-ci ne transcrit pas, son droit, quoique existant à l'égard du vendeur, est paralysé et ne peut être opposé aux tiers. ”

“ La confirmation est un acte juridique par lequel on fait disparaître les vices dont se trouve entachée une convention contre laquelle on aurait pu se pourvoir par voie de nullité ou de rescision, c'est en d'autres termes la renonciation au droit d'attaquer la convention annulable ou rescindable. Elle n'emporte pas mutation de propriété. Le contrat de vente est seulement censé avoir toujours été valable. ”

“ Afin d'en compléter l'énumération et d'avoir déjà une vue d'ensemble sur le développement des idées, nous allons parler de celui qui nous rapproche le plus de la théorie moderne, mais dont l'étude se rattacherait plutôt à la théorie de l'acquisition de la possession per extraneam personam.
C'est le cas où un propriétaire, vendant ou donnant sa chose, se constitue possesseur pour le compte de l'acquéreur. ”

“ Nous ne pouvons posséder que par une volonté qui nous est propre, animo utique nostro.
Dès lors, lorsque les esclaves ont agi à l'insu et sans la volonté du maître, celui-ci ne possède par eux que lorsqu'il joint sa volonté à leur détention corporelle. (Fr. 44 § 1 in-f. de adq. vel. amitt.
poss. D.) La propriété, au contraire, est un droit dont il peut être investi par la loi sans son consentement.
Le maître doit donc remplir deux conditions
pour acquérir la possession par un esclave. ”

“ Mais l'existence d'un juste titre n'est pas nécessaire au transfert de la propriété. On peut citer en effet des hypothèses où ce transfert a lieu en l'absence de tout fait juridique antérieur ou concomitant à la tradition.
Ainsi, lorsqu'on a fait tradition d'une chose, croyant la devoir en vertu d'un legs, d'une vente qui n'a jamais existé, la propriété est transférée à l'accipiens, puisque le tradens n'a pour reprendre ce qu'il a indûment payé qu'une action person-
nelle (Fr. 15 § 1, 12, 6 D) , la conaictio indebiti, et cependant il n'y a pas de juste titre. ”

“ L'ameublissement est déterminé ou indéterminé. Il est déterminé quand l'époux déclare ameublir et mettre en communauté un tel immeuble. Son effet, d'après l'art. 1507, est de rendre l'immeuble bien de la communauté. Celle-ci acquiert sur lui un droit de propriété. Il s'opère donc une mutation de propriété de la tête de l'époux à l'actif de la communauté, mutation qui doit être portée à la connaissance des tiers par la transcription du contrat de mariage. ”

“ Sous l'empire du Code civil, si la condition venait à se réaliser, son effet rétroactif (art. 1179) faisant considérer l'acquéreur comme propriétaire du jour du contrat, consolidait les droits réels constitués par lui sur l'immeuble pendente conditioner et annulait tous ceux établis par le vendeur comme ayant été consentis sur la chose d'autrui; les ayant-cause de ce dernier étaient lésés, mais les droits de l'acheteur étaient sauvegardés. ”

“ L'usas, la cessio in jure, l'adjudicatio et la lex. tels étaient les évènements qui conféraient le droit de propriété dit : dominium ex jure quiritium.
Le caractère général de ces moyens d'acquérir comporte une certaine publicité, l'intervention formelle ou tacite du pouvoir souverain et des signes certains et extérieurs d'aliénation. Gaïus, dans ses Commentaires, nous dit que la Loi des Douze Tables ne connaissait que cette sorte de propriété, et quiconque ne l'avait pas était censé n'en avoir aucune. (G. 2, § 40.) ”

“ Les arguments sur lesquels nous nous sommes basé pour démontrer que le transfert de propriété peut avoir lieu en l'absence de juste titre suffisent à réfuter l'opinion de ceux qui confondent la iusta causa avec le justus titidus. ”

“ Le second s'occupe d'une vente de droits successifs faite à l'un des cohéritiers par les autres ou l'un d'eux, d'un acte faisant cesser l'indivision d'une manière relative, et s'il refuse, dans ce cas, l'action en rescision, ce n'est pas parce que cette vente ne constitue pas un partage, mais parce qu'il suppose qu'elle a été faite aux risques et périls du cessionnaire. Il faut donc décider à
contrario que si la cession avait été pure et simple, elle serait rescindable pour cause de lésion du quart et constituerait par conséquent un partage. ”

“ La plupart des auteurs modernes se sont ralliés à cette opinion qui est en outre conforme à la nature des choses. On doit voir dans la renonciation faite par l'une des parties à la possession de l'immeuble litigieux non pas un transfert de propriété, mais une déclaration, une reconnaissance du droit de son adversaire. Pour qu'il y ait mutation de propriété, il faudrait chez la partie qui délaisse la qualité de propriétaire ”

“ Troplong soumet d'une façon générale à la transcription l'acte relatant ce prélèvement. Nous préférons, avec la majorité des auteurs, établir une distinction entre la femme qui accepte et celle qui répudie la communauté.
Dans le premier cas, le prélèvement s'opère sur la masse indivise, sur un immeuble dont le mari avait la copropriété avec sa femme et qui devient la propriété exclusive de cette dernière. Il met donc un terme à l'indivision, ce qui le fait ressembler au partage (art. 888) et, à ce titre, il doit être dispensé de la transcription. ”

“ La vente sous condition résolutoire doit aussi être transcrite. Dans ce cas, il y a transmission de propriété au moment du contrat (art. 1183) ; les tiers doivent en être avertis. Ils sont en même temps prévenus que cette mutation n'est pas irrévocable et qu'ainsi l'acheteur ne peut leur conférer que des droits révocables comme le sien.
Cette modalité prend le plus ordinairement le nom de pacte de rachat, par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant le prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'art. 1673 (art. 1659) . ”

“ Tout objet n'est pas susceptible d'être acquis en pleine propriété par tradition. Il doit être corporel, in commercio, et nec mancipi au moins à l'époque du droit classique.
(A) L'objet doit être corporel.
La tradition étant un des modes d'acquisition basés sur la possession, son champ d'application se
restreindra aux seules choses susceptibles de possession, c'est-à-dire aux choses corporelles. ”

“ Le défaut de nantissement était un obstacle au transfert de la propriété, soit entre les parties contractantes, soit à l'égard des tiers. Tant qu'il n'avait pas eu lieu, le vendeur était encore sire de la chose, selon l'expression de Bouteiller. « Celui qui vend sa tenure, dit-il, mais il en retient encore la saisine par devers luy, ne n'en fait vest à l'acheteur, scacliez qu'il est encore sire de la chose ; mais toutefois, il peut être contraint à faire le werp et adhéritement de la chose. » ”

“ La tradition doit intervenir, mais elle est dispensée de toute manifestation extérieure, soit matérielle, soit fictive; elle est toujours sous-entendue, réputée accomplie.
On oppose à cette théorie les art. 1238, 1867,1303 du Code civil.
L'art. 1238 s'exprime ainsi : « Pour payer valablement, il faut être propriétaire de la chose donnée en paiement, et capable de l'aliéner. »
Si, dit-on, le débiteur est encore propriétaire de la chose au moment du paiement, c'est que la propriété n'a pas été transférée par la convention de dare. ”

“ Si le negotiorum gestor s'est porté fort pour l'acquéreur, la transcription doit avoir lieu immédiatement. Quoique la vente ne soit définitive que par l'acceptation de l'acheteur, le vendeur a consenti à se dessaisir de sa propriété en faveur de ce dernier, il est lié envers lui, et afin de garantir l'acquéreur contre les droits qu'il pourrait concéder à des tiers, le negotiorum gestor agira sûrement en transcrivant une pareille vente. ”