Nu-propriété

“ Hors la présence et sans le concours des nu-propriétaires, le survivant pourra également toucher tous capitaux et aliéner tous biens meubles, même ceux acquis en remploi successif le tout sur sa simple signature, mais à la charge du remploi ci-dessus exprimé* Ces divers emplois et remplois ne seront valables qu'autant que leh titres qui devront être inscrits au nom des nu-propriétaires pour la nue propriété feront mention de l'origine des deniers, ensemble de la faculté d'aliéner à charge de remploi. ”

“ MA CHAUMIÈRE C’est, dans un département lointain, une petite propriété que ne décore aucune boule en verre, et où l’œil le mieux exercé ne saurait rencontrer le moindre kiosque japonais, ni le prétentieux bassin de rocailles avec son amour nu en plâtre et son impudique jet d’eau qui retombe. Simple et rustique, elle est située, ma chaumière, comme une habitation de garde, à l’orée d’un joli bois de hêtres, et devant elle s’étendent, fermant l’horizon, des champs, tout verts, coupés de haies hautes.
Une vigne l’encadre joyeusement ; ”

“ On aboutit à des solutions inextricables, où l'acheteur du terrain et quelquefois d'une partie du gros œuvre, se trouve copropriétaire de ces parties communes sans avoir la propriété de l'appartement qu'il n'a pas pu payer. ”

“ Et si, au lieu d'être propriétaire seulement du rez-de-chaussée, il l'était de toute la maison, dont les étages seraient loués, il ne pourrait pas davantage installer cette caisse dans le vestibule sans porter atteinte à la libre jouissance de ce vestibule promise à ses locataires.
Nous avons dit : sous la réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres, un copropriétaire peut modifier la chose commune, innover ; il a le droit en effet de retirer personnellement de la chose tout l'usage qu'elle peut procurer. ”

“ L'article 553 du Code Napoléon, en parlant d'un souterrain acquis sous le bâtiment d'autrui, qualifie cette possession de droit de propriété, et non pas de servitude, et il en parle sous le titre II, de la Propriété, et non pas sous le titre IV, des Servitudes.
La servitude n'est pas même un droit de copropriété du fonds asservi; elle n'est qu'un droit de cojouissance indivise, sur une fraction de l'héritage : à plus forte raison n'entraîne-t-elle pas une jouissance absolue et divise de cette même portion du fonds et encore moins sa propriété privée. ”

“ Ainsi en dehors de toutes considérations juridiques, même lorsque la copropriété sera dotée du statut auquel elle a droit, la vie commune dans un immeuble divisé ne sera possible, qu'à la condition indispensable que tous les copropriétaires aient le désir de vivre en bonne intelligence et la volonté de respecter les règles imposées à tous dans l'intérêt commun. ”

“ Un propriétaire a le droit de s'opposer à tous changemens ou constructions qu'il croirait devoir détériorer sa propriété, en raison des surcharges qui pourraient causer des affaissemens. Mais si c'est un terrain, le locataire peut y faire toutes les constructions qui lui conviendront sans l'agrément du bailleur : il n'est, à cet égard, soumis qu'à l'observance des réglemens de police. ”

“ Toutes les alternatives que présente le droit do suite sont applicables au tiers détenteur qui a acquis, soit la pleine propriété ou la nue propriété de l'immeuble hypothéqué, soit un droit d'usufruit ou d'emphytéose sur le même immeuble. ”

“ Nous arrivons aux immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent. L'art. 526 du Code Napoléon nous dit que les immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent sont : l'usufruit des choses immobilières, les servitudes ou services fonciers et les actions qui tendent à revendiquer un immeuble.
L'usufruit, art. 578, Code Napoléon, est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire luimême; mais à la charge d'en conserver la substance. ”

“ Dès lors il est admis que la mutation de propriété est suffisamment connue des personnes intéressées, par l'inspection des titres de propriété, dont la représentation doit être le préliminaire indispensable de tout traité avec le propriétaire. Cette présomption est sans doute fautive dans bien des cas; puisque celui qui a aliéné l'immeuble peut avoir gardé les titres, et en réalité les garde toujours lorsque l'aliénation n'est que de certains démembrements de propriété, comme l'usufruit, l'usage, les servitudes. ”

“ Cette dernière impossibilité nous a conduit à écarter aussi, sans qu'il soit besoin de l'approfondir, l'idée d'un contrat prenant naissance en même temps que la propriété d'un étage. Du fait même qu'un propriétaire se trouve avoir acquis, à titre gratuit ou à titre onéreux une part dans une maison divisée par étages, il se trouve engagé vis-à-vis des autres propriétaires des différentes parties de la maison, à tout un ensemble d'obligations dont la plus importante serait la conservation de la chose commune. ”

“ Peut-on , sans subtilité , dès qu'on reconnaît le principe de la dévolution, soutenir que la nue-propriété, qu est un corps certain, mais une espèce de cadavre improductif, serait réuni si l'on n'eût disposé que de l'usufruit, tandis que l'usufruit, partie utile, seule utile , ne serait pas réunie, parce qu'on a seulement disposé de la nue-propriété ? N'y a-t-il pas aussi des immeubles par destination et par accession, comme il y a des immeubles par nature ? ”

“ Est-ce une servitude ? un droit analogue à la mitoyenneté ? une société ? une communauté ? une copropriété?
De l'article 664 du Code Civil (18) qui ne règle que les obligations des copropriétaires des différentes parties d'une même maison, nous ne pouvons attendre aucun secours pour déterminer cette nature juridique. ”

“ Dans la vie de tous les jours, il ne se rencontrera que for! rarement. Ceux qui achètent un étage connaissent déjà l'existence de ce règlement de copropriété, l'étudient, et ne s'engagent qu'en l'acceptant. De plus, si certains l'ignoraient et si le propriétaire vendeur avail l'intention de le leur cacher, leur notaire est là pour le leur signaler et leur en expliquer le fonctionnment. Mais il suffit que le danger soit possible pour essayer d'y parer. Malheureusement en l'état actuel, la loi et les Tribunaux sont impuissants ”

“ Définition. — Il y a copropriété du moment qu'une seule et même chose appartient, dans son ensemble, à plusieurs personnes, sans qu'on puisse leur assigner des parts matérielles et divises, sans qu'aucune d'elles puisse dire : ceci est à moi seul. C'est, par exemple, une maison qui appartient à Primus, à Secundus et à Tertius, sans qu'aucun d'eux puisse prétendre à la propriété exclusive de l'une des parties de l'immeuble : ces trois tenants sont des coproprié-
taires, ou encore des communistes, puisque la chose leur appartient en commun. ”

“ Quelquefois le jugement d'expropriation ne porte que sur une partie de l'immeuble, et le propriétaire prétend que l'administration doit acquérir la totalité de sa propriété, parce qu'elle se trouverait trop morcelée, et que la portion qui lui reste ne peut plus lui être propice ”

“ Chacun des copropriétaires peut retirer de la chose commune tous les avantages qu'elle procurerait à un propriétaire unique, et souvent les avantages ne peuvent être obtenus qu'au moyen d'aménagements nouveaux. Il y aurait injustice et presque atteinte au droit de propriété, si une innovation notoirement utile à l'un des communistes, pouvait être empêchée par l'opposition arbitraire ou vexatoire d'un autre copropriétaire. ”

“ Ceux qui sont indivis entre des communes ou établissements publics et des particuliers se gouvernent comme les bois des communes ou établissements publics.
En un mot, la qualité du copropriétaire le plus protégé détermine le régime applicable à la propriété entière. Et il faut bien qu'il en soit ainsi, puisque autrement ce copropriétaire ne jouirait pas de la protection dont on a voulu le couvrir (2) .
2. Aucune coupe ordinaire ou extraordinaire, exploitation ou vente, ne peut être faite par les possesseurs copropriétaires. Toutes ventes ainsi faites doivent être déclarées nulles (3) . ”

“ En dehors de l'étage ou de l'appartement dont il est propriétaire, chacun bénéficie en outre d'un droit privatif sur les annexes de son appartement, qui lui sont attribuées, telles que caves, greniers, chambres de domestique. Dans les règlements de copropriété, chaque appartement est numéroté, les caves et les chambrrs de domestique aussi. ”

“ Or, la portion de l'escalier qui conduit du rez-de-chaussée au premier étage, ne sert pas uniquement au propriétaire du premier étage, elle sert aussi aux propriétaires des étages supérieurs. D'ailleurs, autre chose est la propriété, autre chose est l'entretien de cette propriété : celui qui fait subir à la chose commune une usure anormale, doit la réparer à ses propres frais ; et ceci résulte des principes généraux du droit. Pourquoi ne pas faire découler de ces principes que les charges de l'entretien seront proportionnelles à l'usage de la chose ? ”

“ En dépit de tous les secours apportés par la loi, de toutes les réglementations et des facilités qu'elle peut créer, malgré les nécessités économiques qui ont fait se développer les immeubles divisés par étages, la copropriété ne pourra vivre et se répandre davantage que par la création d'un esprit de la copropriété. ”

“ Le nu-propriétaire n'est jamais tenu d'exécuter sur le fonds sujet à usufruit aucun travail, ni d'effectuer aucune dépense, car l'usufruit est un droit réel, et le nu-propriétaire n'est tenu que de le laisser paisiblement exercer. ”

“ Art. 2092. Tous actes, à titre gratuit ou onéreux, translatifs ou déclaratifs de propriété immobilière, d'emphytéose, d'usufruit, d'usage, d'habitation , ou constitutifs de servitude apparente ou non apparente, et d'autres droits réels sur les mêmes propriétés, les baux excédant dix-huit ans ou ceux de moindre durée, contenant quittance de trois ans de loyer ou au-delà, seront transcrits en entier sur les registres du bureau de la conservation des hypothèques, dans l'arrondissement duquel les biens sont situés. ”

“ Deux propriétaires d'étage sont soumis à ces mêmes obligations, à ces mêmes limitations dans l'exercice de leurs droits. Mais leur communauté d'intérêts n'est pas seulement immatérielle, elle existe dans les droits eux-mêmes. On comprend mieux qu'un usage abusif de la chose commune porte atteinte au droit égal des copropriétaires ; on voit très bien qu'un copropriétaire ne puisse transporter dans un ascenseur destiné aux personnes, des malles ou des paquets lourds et encombrants, imposant ainsi à la chose commune un surcroît de charge et une usure plus rapide. ”

“ Dans le but de prévenir toutes difficultés et contestations entre les copropriétaires futurs de l'immeuble B prévu à l'angle de la rue et de la rue , dans leurs rapports de voisinage et de copropriété, il a été établi, ainsi qu'il suit, les clauses et conditions du règlement de copropriété déterminant les droits et obligations desdits copropriétaires ou autres ayants droit, auxquelles clauses et conditions tous les acquéreurs du terrain ou futurs copropriétaires (usufruitiers, usagers, etc... ou leurs ayants droit) seront tenus de se conformer. ”

“ Un droit de propriété ou de co-propriété peut exister sous les apparences d'un droit de servitude. Ainsi nous avons vu qu'on peut acquérir, par la prescription, la co-propriété d'une fosse d'aisance qui est établie sous la maison du voisin au moyen de tuyaux inédifiés dans cette maison3. ”

“ Nul n'est censé ignorer la loi : cependant les milliers de propriétaires d'appartement en copropriété, pas plus que les agents de l'enregistrement, ne pouvaient prévoir, en 1928 et antérieurement, la décision des juges qui serait rendue en 1931 et 1932. ”

“ Il en conserve la propriété et même la possession civile, car les actions possessoires lui appartiennent et la prescription continue de courir en sa faveur, s'il a reçu l *111' meuble des mains d'un non-propriétaire.— Il en résulte que, dans
l'intervalle qui s'écoule entre le délaissement et la vente aux enchères, l'immeuble est à ses risques ”

“ Les tribunaux civils sont, en matière de partages de biens communaux, comme en toute autre, les seuls juges compétents pour statuer sur les questions de propriété qui peuvent être soulevées; pour dire si une commune ou section, que les autres veulent écarter du partage, est réellement copropriétaire, et doit, en cette qualité, y être admise; pour dire si le droit de copropriété de cette commune s'est éteint par prescription ”

“ C'est par l'application de ce principe équitable que toutes les réparations occasionées par vétusté doivent être faites par le propriétaire.
62. La propriété d'un immeuble donne droit à tout ce qui s'y réunit accessoirement. (C. C. 546. ) Ainsi, tout ce qui s'unit ou s'incorpore à la chose appartient au propriétaire, en suivant les règles établies. (Id. 551. )
63. Nul ne peut être contraint de céder sa propriété ou d'y établir des servitudes, si ce n'est pour cause d'utilité publique constatée dans les formes légales, mais jamais dans des vues d'intérêts privés. ”

“ Au contraire, l'art. 543, qui classe les servitudes parmi les droits, les considère au point de vue actif, ou de l'avantage qu'elles ont pour le propriétaire du fonds dominant.
La classification donnée par l'art. 543 ne comprend pas l'hypothèque, que pourtant le Code définit un droit réel sur les immeubles (art. 2114) (2) , ni le nantissement (art. 2071 à 2091) , ni enfin la possession, dont il va s'occuper un peu plus loin (art. 549 et 550; Comp. art. 2228 et suiv.) . Du reste, on peut soutenir que la possession est moins un droit qu'un fait, auquel la loi attache certains avantages. ”

“ Ceux qui ont une maison donnant sur une cour commune, peuvent changer à leur gré la disposition des portes et des croisées, ou en augmenter le nombre ; mais ils n'ont pas le droit de faire d'innovation dans cette cour sans le consentement des autres co-propriétaires, ni d'établir de tuyaux, ni autres objets en saillie. ”