Nu-propriétaire

“ L'usufruitier de choses qui se consomment par l'usage, est en réalité un propriétaire, débiteur de choses pareilles pour l'époque où cesserait un véritable usufruit. Quant au soi-disant nu-propriétaire, c'est tout simplement un créancier de choses pareilles pour la fin du quasi-usufruit. ”

“ Lorsque la nue-propriété et l'usufruit d'un immeuble ont été vendus par actes séparés à des personnes distinctes, et que postérieurement l'acquéreur de la nue-propriété acquiert le droit de l'usufruitier, ce dernier contrat constitue une nouvelle transmission à titre onéreux et entre vifs de cet usufruit, et non pas seulement une simple renonciation de l'usufruit ayant pour effet de consolider la propriété sur la tête du nu-propriétaire. ”

“ NOVATION, substitution d'une obligation nouvelle à une obligation précédente qui se trouve éteinte par ce changement de titre.
NUE-PROPRIÉTÉ. C'est la propriété foncière par opposition au droit d'usufruit; le nu-propriétaire, pendant tout le temps que dure l'usufruit, est dépouillé du droit de percevoir les fruits produits par la chose qui lui appartient.
NULLITÉ. C'est le vice qui empêche un acte de produire son effet. ”

“ L'usufruit démembre la propriété ; il lui enlève son émolument ; il la dépouille de son élément de production. C'est pourquoi dans le langage énergique des lois on appelle nu-propriélaire celui qui est privé de l'usufruit de sa chose. Le bail, au contraire, ne démembre pas la propriété ; il ne s'attache à elle que pour la rendre productive et faire arriver dans les mains du propriétaire le produit net de la chose. ”

“ Sous ce rapport, la position du bailleur diffère essentiellement de celle d'un nu-propriétaire à qui l'usufruitier peut uniquement demander de le laisser jouir ; autrement dit, autant les obligations de nu-propriétaire sont passives et se réduisent à une complète abstention, autant celles du bailleur sont actives, persistantes, continues. ”

“ Le propriétaire capable d'aliéner son mandataire légal ou conventionnel, le nu propriétaire en respectant la jouissance de l'usufruitier, le propriétaire d'un immeuble grevé d'hypothèque sauf l'application des articles 1188 et 2131, le co-propriétaire sur les immeubles seulement qui tomberont dans son lot, par suite de l'effet du partage déclaratif, ont seuls qualité pour établir une servitude passive. ”

“ Lorsqu'un usufruitier contracte en justice l'obligation de jouir en bon père de famille, et de rendre à l'expiration de sa jouissance les objets soumis à son droit, ce contrat judiciaire emporte au profit du nu-propriétaire une hypothèque générale, encore que, par le titre constitutif de l'usufruit, l'usufruitier soit dispensé de faire inventaire et de fournir caution. ”

“ Au nombre des personnes qui, étant tout à la fois dans leurs rapports avec une autre personne, représentées à certains égards et non représentées ou véritables tiers à d'autres égards, profitent des transactions favorables, sans être liées par les transactions désavantageuses, il convient de placer encore l'usufruitier, que le nu-propriétaire représente quant à son usufruit ”

“ Nous possédons, non-seulement par nous-mêmes, mais par autrui, et l'art. 2236 C. civ. range nominativement, parmi les personnes qui possèdent pour autrui, l'usufruitier. Ainsi, le nu-propriétaire, bien qu'il n'exerce sur son fonds aucun acte de possession matérielle, puisqu à un autre appartient le droit d'en percevoir tous les produits, n'en a pas moins la possession civile et tous les avantages qui y sont attachés. ”

“ Je dis qu'il est dépouillé de tout l'émolument de la chose !! car il n'en reçoit rien. La totalité des fruits naturels et civils restent pour l'usufruitier, qui tient dans sa main le démembrement de la propriété auquel est attachée l'entière jouissance. Il est vrai que le nu-propriétaire reçoit en échange la rente annuelle ; mais elle n'est pas un fruit civil de l'immeuble ; elle n'est que le produit du capital constitué en rente viagère pour prix de l'usufrnit. Mais peut-on dire que tout cela se retrouve dans le bail (3) ? ”

“ Si l'époux était déjà saisi de l'usufruit, il ne devrait le droit que pour la nue-propriété, soit moitié de la valeur du mobilier, et le capital au denier dix du revenu des immeubles, parce qu'ayant déjà acquitté un droit pour l'usufruit d'une valeur égale, il ne peut être soumis au paiement d'un droit entier comme le nu-propriétaire qui acquitte d'avance le drpil pour l'usufruit, et ne doit plus un nouveau droit de mutation lorsqu'il se consolide à la propriété. ”

“ Avant d'entrer en jouissance, l'usufruitier dut désormais s'engager envers le nu-propriétaire par stipulation, cautio (1, pr., § 6. Dig., Usuf. quem. cav., VII, 9, Ulp.) (V. art. 601, C. civ.) . Cette promesse était garantie par des fidéjusseurs (satisdatio) . En l'imposant à l'usufruitier, le préteur fait de lui le débiteur du nu-propriétaire. Il crée une obligation là où elle n'existait pas, parce qu'il lui paraît juste qu'elle existe. Et cette promesse est conçue de façon à donner pleine sécurité au nu-propriétaire. ”

“ L'adjudication sur saisie-immobilière d'immeubles formant un fonds social, faite au profit d'une partie des associés, a le caractèred'une licitation, et n'est passible que de 4 p. 100. C. 17 août 1856 I. 24 déc. 1856, 1528. § 15. 3003. Nue-propriété. — Usufruit. Il n'y a point de co-propriété entre l'usufruitier de la totalité d'un immeuble, et le nupropriétaire; ainsi lorsque par suite d'une licitation, le nu-propriétaire devient acquéreur de l'usufruit, le droit de 1 fr. 50 p. 100 est exigible. ”

“ Hors la présence et sans le concours des nu-propriétaires, le survivant pourra également toucher tous capitaux et aliéner tous biens meubles, même ceux acquis en remploi successif le tout sur sa simple signature, mais à la charge du remploi ci-dessus exprimé* Ces divers emplois et remplois ne seront valables qu'autant que leh titres qui devront être inscrits au nom des nu-propriétaires pour la nue propriété feront mention de l'origine des deniers, ensemble de la faculté d'aliéner à charge de remploi. ”

“ Dès lors il est admis que la mutation de propriété est suffisamment connue des personnes intéressées, par l'inspection des titres de propriété, dont la représentation doit être le préliminaire indispensable de tout traité avec le propriétaire. Cette présomption est sans doute fautive dans bien des cas; puisque celui qui a aliéné l'immeuble peut avoir gardé les titres, et en réalité les garde toujours lorsque l'aliénation n'est que de certains démembrements de propriété, comme l'usufruit, l'usage, les servitudes. ”

“ Le prêteur hypothécaire et l'acquéreur d'un immeuble, qui se borneraient à demander un état d'inscriptions, n'auraient qu'une sécurité trompeuse, parce qu'il peut arriver qu'au moment de la convention l'emprunteur ou vendeur ne soit plus propriétaire , par suite d'aliénation ou d'annulation de son titre, ou qu'il ait créé des droits diminuant la valeur de la propriété. ”

“ Il en conserve la propriété et même la possession civile, car les actions possessoires lui appartiennent et la prescription continue de courir en sa faveur, s'il a reçu l *111' meuble des mains d'un non-propriétaire.— Il en résulte que, dans
l'intervalle qui s'écoule entre le délaissement et la vente aux enchères, l'immeuble est à ses risques ”

“ Mais aussi dépend-il souvent de ce débiteur d'acquérir ou de ne pas acquérir des immeubles, de consolider ou non sur sa tête une propriété qui peut lui être dévolue. S'il a de l'argent à sa disposition, il est en.son pouvoir de le placer soit en acquisition d'immeubles, soit en achat de valeurs mobilières, et, par là, de modifier la situation respective de ses créanciers investis d'hypothèques générales et de ses créanciers chirographaires. De même, s'il est propriétaire d'un immeuble sous une condition qui dépende de sa volonté, il est libre de faire cette condition, ou non. ”

“ Mais dès que la location a des immeubles pour objet, il importe peu qu'elle émane du propriétaire de l'immeuble ou de toute autre personne ayant la disposition de la chose, pour que le privilège prenne naissance. Ce n'est pas, en effet, à la personne du propriétaire et à sa qualité de propriétaire que le privilège est attaché ; c'est au fait de la location; il dérive du gage et passe dès lors à quiconque a droit aux loyers (3) . ”

“ Dans l'état actuel des choses, rien ne révèle d'une manière certaine et publique quel est le propriétaire - d'un immeuble ; il n'existe aucun moyen de s'assurer de la vérité à cet égard et, en traitant avec celui qui a toutes les apparences du droit de propriété, on n'est jamais sûr de traiter avec le véritable propriétaire.
Il n'est pas impossible de vendre et de se faire payer plusieurs fois le même immeuble où d'hypothéquer un immeuble que l'on a vendu. ”

“ La propriété de l'acquéreur s'évanouissant rétroactivement et entraînant avec elle les hypothèques par lui consenties, il est nécessaire que, dans l'intervalle sur lequel opère cette rétroactivité, la propriété ait reposé sur la tête du propriétaire primitif : les hypothèques par lui consenties devront donc être valables (1) .
52. Lorsqu'un immeuble est la copropriété indivise de plusieurs, chacun d'eux a. la faculté d'hypothéquer, soit l'immeuble entier ou une portion matérielle déterminée de cet immeuble, soit sa part indivise dans cet immeuble. ”

“ Mais pourtant, si cette supposition est détruite par la preuve contraire, s'il est établi que le propriétaire a su, au moment où les meubles ont été transportés chez lui, qu'ils étaient grevés du privilége du vendeur (car c'est cela que l'art. 2102 veut dire) , alors la situation change ; le vendeur est préféré au propriétaire de l'immeuble ; le privilége du vendeur l'emporte sur celui du locateur : telle est la disposition de la loi. ”

“ Chacun des copropriétaires peut retirer de la chose commune tous les avantages qu'elle procurerait à un propriétaire unique, et souvent les avantages ne peuvent être obtenus qu'au moyen d'aménagements nouveaux. Il y aurait injustice et presque atteinte au droit de propriété, si une innovation notoirement utile à l'un des communistes, pouvait être empêchée par l'opposition arbitraire ou vexatoire d'un autre copropriétaire. ”

“ Le locateur est tenu de faire sa revendication dans un bref délai (quarante ou quinze jours) , suivant que l'héritage loué est un bien rural ou une maison (V. art. 2102, n" 1, à la fin, et ci-dessous, n°s 65 et suiv.) . Mais quant au créancier gagiste, il faut dire que son action en revendication, étant uniquement régie par l'article 2279, sera recevable, comme celle du propriétaire, pendant trois ans à compter du jour de la perte ou du vol. Plus loin, en traitant du privilége du locateur d'immeubles, nous exposerons les motifs de cette différence dans la durée des actions. ”

“ Lorsqu'un objet mobilier, acquis par le propriétaire d'un immeuble hypothéqué, est attaché par lui à cet immeuble à perpétuelle demeure, et devient ainsi lui-même immeuble par destination, tes priviléges dont cet objet pouvait être grevé comme meuble, notamment le privilège du vendeur, doivent-ils être préférés au droit des créanciers ayant hypothèque sur l'immeuble? ”

“ Il substituait au régime hypothécaire une vaste mobilisation du sol en créant des valeurs foncières assimilables aux rentes sur l'Etat. Dans son systèmer la propriété dégagée de tous droits réels et hypothèques se transmettait sans entraves et, par là., des valeurs énormes étaient rendues à la circulation. Le propriétaire qui a besoin d'argent et qui n'emprunte que parce qu'il ne peut vendre d'une manière opportune pourrait se défaire de son immeuble avec facilité et en trouverait toujours un prix avantageux. ”

“ Les immeubles par destination sont considérés en droit comme parties du fonds. I, 159.
Conséquences qui en résultent :
Ils sont frappés des mêmes hypothèques et compris dans la même expropriation. Ibid.
Reprennent cependant leur qualité de meubles et n'ont pas de suite par hypothèque s'ils sont distraits par le propriétaire. Ibid.
Quid, si cette distraction a lieu après la saisie déjà formée? Ibid.
Les immeubles par destination n'entrent point en communauté légale; ils sont seulement entretenus par elle. I, 160.
S'ils sont vendus, doivent être remplacés à titre de remplois. Ibid. ”

“ Point n'a été besoin au prêteur, en vue delà constitution de l'hypothèque, de s'assurer du bien fondé de la qualité de propriétaire chez l'emprunteur, ni, non plus, de lever un état hypothécaire, l'instruisant des charges qui grèvent l'immeuble. Rien qu'eu examinant le titre aux mains de l'emprunteur, le capitaliste sait s'il a affaire avec le véritable propriétaire de l'immeuble en même temps qu'il sait, si cet immeuble supporte des droits réels quelconques et dans quelle mesure il les supporte. ”

“ La vente de la nu-propriété d'un immeuble dont l'usufruit appartient à un tiers, ne donne ouverture qu'à un seul droit proportionnel sur le prix de la
7°. Pour les transmissions de propriété entre-vifs, à litre gratuit, et celles qui s'effectuent par décès, par l'évaluation qui sera faite et portée à vingt fois le produit des biens , ou le prix des baux courans, sans distraction des charges. — Il ne sera rien dû pour la réunion de l'usufruit à la propriété, lorsque le droit d'enregistrement aura été acquitté sur la valeur entière de la propriété ”

“ RÉFORME LUXEMBOURGEOISE 307
continuera longtemps encore à légiférer à part, une acquisition immobilière faite en vertu d'un contrat dûment transcrit, qui a été passé avec le véritable propriétaire, offrira toute sécurité à l'acquéreur et à tous ceux qui compteront sur elle en traitant avec lui. Reste toujours, sans doute, pour ces derniers et, partant, pour le crédit du nouveau propriétaire, la possibilité d'une résolution ou annulation de ce qui a été fait. ”

“ Il importe de faire connaître toutes les charges, les servitudes, les hypothèques et les baux dont l'immeuble vendu est grevé; car, si la possession de la chose est disputée à l'acquéreur par un tiers, s'il la trouve grevée d'un usufruit non déclaré, d'une servitude non apparente, d'une hypothèque ou d'un bail qu'on ne lui ait pas fait connaître, il a le droit de demander la résolution du contrat (art. 1638) . ”