Raymond Théodore Troplong

“ Il y a, dans deux pays voisins l'un de l'autre, deux grandes questions sociales qui viennent aboutir au contrat de louage, la question des salaires en France, celle de la décadence croissante des petits fermiers en Angleterre (1) .
Je disais tout à l'heure qu'à mesure qu'on s'éloigne des ténèbres de la barbarie, l'échange est éclipsé par d'autres contrats plus importants. Ici c'est tout le contraire. Le louage aime le soleil de la civilisation ; il se développe et grandit sous son influence, tandis que la nuit des temps barbares le rapetisse. ”

“ Et d'abord, nous ferons remarquer que le bail ne crée pas au profit du preneur un de ces démembremens de la chose qui, comme l'usufruit, l'usage ou la servitude, apauvrissent le propriétaire, et lui enlèvent une portion importante du plein domaine de la chose. Le bail est au contraire pour le maître un moyen de tirer parti de l'immeuble, tout en en conservant la substance : c'est une manière de le mettre en rapport et d'en retirer des fruits. Quand un individu passe un bail de ses héritages, il n'est personne qui s'imagine qu'il fractionne et amoindrit son droit de propriété. ”

“ Vous êtes frappés de ce que la loi accorde au fermier une indemnité contre les tiers qui, en chassant, ont dévasté les produits de son travail! Mais qu'y a-t-il à conclure de là contre le propriétaire? Que conclure surtout de ce droit à une indemnité, au droit privatif de chasse à l'exclusion du bailleur? De ce qu'un étranger n'a pas droit de chasser sur la ferme, s'ensuit-il que le fermier soit seul appelé à profiter de cet avantage malgré le propriétaire? ”

“ Mais si l'usufruit eût été constitué moyennant une rente viagère, il ne serait pas possible d'y voir le mélange des éléments du louage : une telle stipulation est en effet bien différente de celle que nous venons d'examiner. Ici, le temps de la durée ne serait pas celui des baux ordinaires; ce serait celui de l'usufruit ; la rente viagère ne serait pas un fruit civil de l'immeuble ; elle serait le produit du prix de vente de l'usufruit. Il est vrai que la rente viagère est payable par années comme les canons du bail. ”

“ Le cultivateur pauvre est donc forcé de préférer au bail à ferme une combinaison qui n'exige de lui aucune avance pécuniaire, et qui ne lui demande que son industrie. Dans une telle société, il ne hasarde rien que ses peines ; il ne prend sur lui aucune chance qui l'oblige personnellement envers le bailleur; il vit avec sécurité sur le champ qu'il féconde, dispensé de payer au maître de l'argent et d'acquitter les impôts ; car le contrat à colonage partiaire est organisé tout, entier sur cette idée, que le paysan n'a pas d'argent, et qu'il ne faut pas lui en demander. ”

“ Si la loi pénale, dont nous sommes peu curieux, échappe ; si le fermier n'est passible d'aucune peine correctionnelle, restera toujours à savoir si le propriétaire n'aura pas contre lui l'action locati pour le contraindre à se renfermer dans les limites du contrat, pour le forcer à s'abstenir d'un droit que le bail ne lui a pas virtuellement transféré. Sous ce point de vue, il n'y a pas à hésiter. Comment le fermier, cessionnaire d'un droit aux fruits et aux émoluments utiles du fonds, pourrait-il revendiquer sans convention une chose qui n'est ni un fruit ni un produit utile? ”

“ J'ajouterai que le bail n'est pas ce qu'on peut appeler un bien immobilier; car, en déduisant les frais de culture et le canon dû au maître, on ne voit pas trop quelle valeur intrinsèque il peut avoir. Quel est le but du bail? C'est de faire passer entre les mains du propriétaire le produit net de la chose. Quant au fermier, ce qu'il relire, c'est le salaire de son travail et l'indemnité de ses avances. Où est donc l'émolument appréciable du bail, déduction faite du loyer ou du fermage dû au maître et des impenses pour exploitation? ”

“ Car si la partie a été affranchie de toute manoeuvre frauduleuse, si elle a consenti avec toute la plénitude de sa raison, et en connaissance de cause, le prix qu'elle a librement fixé avec l'intention d'en faire son profit est censé représenter la valeur d'opinion que la chose avait pour elle, quoiqu'il soit bien inférieur au juste prix. Pourquoi, en effet, aurait-elle arbitré si bas la valeur de son immeuble, si des raisons particulières ou d'affection pour la partie adverse, ou de désaffection pour sa propre chose n'avaient été pour elle un sujet légitime de ne pas se tenir au juste prix ? ”

“ Rien d'étonnant alors que quelques anciens auteurs , aient été amenés à considérer comme dédit les arrhes ajoutées à une vente non consommée par des faits quelconques d'exécution. Mais leurs idées peuvent-elles s'accommoder au Code civil, qui attribue à la vente une puissance bien plus énergique que l'ancien droit ? No ! car la vente a aujourd'hui le pouvoir de transférer la propriété sans tradition ; par la seule vertu du consentement, elle opère ce que la vente ancienne ne pouvait faire qu'avec le secours de la tradition. ”

“ Mais dans notre espèce il s'agit de tout autre chose. Le bailleur n'entend exécuter ni la personne ni les biens du locataire. Est-ce l'immeuble de ce dernier qu'il veut saisir? Non ! Il ne s'adresse qu'à une chose dont lui, bailleur, est propriétaire. Voilà donc une différence capitale, immense, qui écarte toute idée de se faire justice à soi-même, toute ressemblance avec cette espèce de justice domaniale et censière dont parlaient nos auteurs coutumiers.
Et sous quel rapport y aurait-il empiétement du bailleur sur l'autorité publique? Veut-il. par exemple, obtenir une résolution du bail? ”

“ Il n'en est pas de même dans la plupart de celles où règne le bail à ferme. Ce contrat suppose de la part du preneur des capitaux disponibles. Le fermier est un spéculateur qui met pour enjeu dans son entreprise une partie de son avoir. Il apporte avec lui un capital mobilier qui a de la valeur, des instruments d'agriculture, des chevaux de trait et de labour, des bêtes à cornes, le plus souvent un troupeau de bêtes à laine. Il est rare qu'il ne possède pas aussi une propriété foncière qui lui sert de cautionnement auprès du bailleur. ”

“ C'est que le bail à ferme, instrument de travail appliqué à la propriété foncière, est tour à tour impressionné par les conditions qui affectent la propriété même et par létal de ceux qui la cultivent. Effacé par l'esclavage dans les pays où la grande propriété et la servitude se donnent la main, il reparaît avec la liberté. ”

“ Si vous descendez au degré le plus bas de la civilisation, vous ne lui voyez jouer presqu'aucun rôle dans la vie civile. Quand les cités sont rares et petites, quand les maisons sont tellement rétrécies qu'elles suffisent à peine pour loger la famille, et que d'ailleurs la population, dominée par ses habitudes casanières, ne voyage pas au loin, il y a tout à la fois peu de locataires et peu de place pour les locataires ; alors, le bail à loyer ne saurait donc être un moyen large et général d'utiliser les édifices urbains (2) . ”

“ L'hypothèque n'est que l'accessoire de la créance d'une somme d'argent ; elle n'est qu'un secours éventuel pour obtenir forcément, s'il y a lieu, le paiement d'une chose mobilière. La créance de cette somme mobilière ne vit pas par l'hypothèque ; elle a une existence à part, tellement que si la chose hypothéquée vient à périr, la créance n'en subsiste pas moins.
Mais la créance du bailliste est immobilière, principalement et par sa nature, puisqu'elle a pour but de lui procurer la détention de l'héritage, la jouissance physique de l'immeuble même ; le bailliste est inséparable de l'immeuble ”

“ Mais ce n'est là qu'un argument à contrario qui me paraît manquer de justesse. Quand un bail est exécuté, quand il y a emménagement, prise de possession, établissement, la loi prend en considération l'intérêt du preneur ; il lui importe peu de savoir à quelle époque son droit a pris naissance; c'est l'exécution du bail qui la frappe; elle ne peut alors l'assimiler à un de ces contrats qui ne sont que pour la forme, entre parties, et dont le seul but est de nuire à des tiers. ”

“ Le bail n'aliène aucun des fragments utiles du domaine ; car il utilise la chose; il lui associe un élément de production ; il dégage son revenu net (1) . Il est vrai qu'il enlève au propriétaire la jouissance matérielle de la chose; mais c'est pour la remplacer par la jouissance en fruits ou en argent, bien autrement importante pour le propriétaire. Tout ce qu'on pourrait dire, c'est que le louage des choses qui rapportent des fruits naturels ou industriels, contient une vente de ces fruits (2) ou de partie de ces fruits. ”