Bail à ferme

“ Nos baux à ferme participent souvent de toutes ces natures de contrat de louage. Ainsi, en passant un bail à ferme nous louons une habitation * et quelquefois une partie de son mobilier, un héritage rural; quelquefois nous convenons du prix auquel seront payés certains travaux, soit a journée, soit à prix fait; et enfin nous remettons aussi fréquemment un troupeau au fermier, à la charge de tenir compte d'une partie du produit. Tous ces divers genres de transactions peuvent donc se rencontrer dans un bail à ferme. ”

“ Lors même que le bail à ferme prend la place du métayage et sépare nettement les intérêts du propriétaire et du fermier, on peut encore affirmer qu’en enlevant aux propriétaires une partie de leurs capitaux, l’état fait perdre au sol l’occasion de s’améliorer et à la nation l’occasion de s’enrichir. ”

“ Le bail à ferme ne répond nullement à la première de ces doux destinations, c'est-à-dire qu'il ne convient pas aux petits propriétaires qui ne vivent que du revenu de leurs terres, ou qui en tirent le supplément de leurs moyens d'existence. ”

“ À mesure que le paysan s’enrichit, que le numéraire est plus abondant, que les débouchés se multiplient, l’exploitation libre du fermier rompt l’association du maître et du laboureur ; le bail à ferme et à courte durée devient le type moderne du contrat de louage. ”

“ Il est certain que le bail d'un immeuble est souvent une affaire où le choix de la personne, fermier ou locataire, est d'une grande importance, et il peut être fort utile au mineur d'avoir son propre tuteur pour obligé en pareil cas, surtout lorsqu'il s'agit d'un bail à ferme proprement dit. ”

“ C'est que le bail à ferme, instrument de travail appliqué à la propriété foncière, est tour à tour impressionné par les conditions qui affectent la propriété même et par létal de ceux qui la cultivent. Effacé par l'esclavage dans les pays où la grande propriété et la servitude se donnent la main, il reparaît avec la liberté. ”

“ « Le bail sans écrit d'un fonds rural est censé fait pour le temps qui est nécessaire, afin que le preneur recueille tous les fruits de l'héritage affermé.
« Ainsi, le bail à ferme d'un pré, d'une vigne et de tous autres fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l'année, est censé fait pour un an.
« Le bail des terres labourables, lorsqu'elles se divisent par soles ou saisons, est censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles. » ”

“ Un chantier ne donne pas de récolte, ce n'est point un bien de campagne, un bien rural, et sa location n'est point un bail à ferme; c'est un bail à loyer, donnant lieu, non pas sans doute à l'application de l'art. 1745, mais à celle de l'art. 1747.
Le bail à ferme est de deux espèces : le bail à ferme proprement dit, dans lequel le locataire paye une redevance, soit en argent, soit en denrées, soit partie en argent et partie en denrées, et porte le nom de fermier ”

“ Dans le bail à loyer et dans le bail à ferme, l'obligation du propriétaire est tout aussi étendue, mais la situation n'est pas la même parce qu'alors le propriétaire trouve une compensation de ses avances dans le loyer ou le fermage dont le montant a été débattu lors de la location d'après l'état et l'importance des bâtiments. ”

“ Les usines., les chantiers, les moulins font-ils l'objet d'un bail à loyer ou d'un bail à ferme ? Nous pensons qu'il faut considérer comme étant l'objet d'un bail à loyer tous les objets qui ne peuvent produire que des fruits civils, une usine par exemple. Que si un immeuble loué comprend à la fois une maison d'habitation et des terres cultivées, on devra s'attacher à déterminer quelle est la partie principale, et la variété de bail à appliquer sera celle qui correspond à cette partie. ”

“ Le bail à ferme étant en quelque sorte une vente des fruits qui naîtront pendant la durée du bail, il résulte de là que, si le preneur manque à recueillir les fruits auxquels il pouvait prétendre, il peut demander une remise du prix de sa location. ”

“ C'est un abus dont il est lui-même victime dans la nouvelle ferme qu'il va occuper. L'intérêt commun du fermier et celui de la propriété exigent donc que les propriétaires s'accordent pour le faire cesser; ce qui dépend de chacun d'eux en particulier pour ce qui le concerne, en stipulant dans le bail à ferme la hauteur à laquelle seront faucillés les blés de la dernière récolte, et fixant une indemnité pour chaque pouce de hauteur dont le chaume dépasserait ce qui est convenu. ”

“ S'agit-il d'un bail à ferme ? le propriétaire doit délivrer la métairie avec les pailles, engrais, fourrages, tonnes, vases vinaires, etc., que l'usage des lieux donne au preneur pour l'exploitation (5) . Mais le fermier n'aura pas le droit de jouir du logis destiné pour le maître, des bâtimens voluptuaires, des parcs et jardins réservés à l'habitation principale (6) , des bois de haute futaie, etc., etc. ”

“ Les baux à ferme pour la chasse et la pèche ne peuvent, de même que pour les terres, être conclus que pour des temps limités, la création de servitudes sur une propriété au profit d'une personne étant prohibée. Les droits d'usage sur les fruits d'un immeuble rural sont personnels à ceux qui en jouissent et, à moins de stipulations expresses dans le titre de l'usager, ils ne peuvent être cédés par un bail à ferme. ”

“ Toutes les améliorations lui profitent et il bénéficie des récoltes que produit l'emploi de son argent. Le bail à ferme n'engage pas d'une façon aussi directe le propriétaire à consentir des prêts à son fermier, car il se désintéresse de l'accroissement des récoltes, dont ce dernier jouit seul. ”

“ CARACTÈRE. — Le bail à domaine congeable est un bail à ferme par lequel le propriétaire d'un fonds concède
la jouissance à un tiers pour un temps déterminé et aliéné, au profit du preneur, moyennant une redevance annuelle, les édifices et superficies qui existent sur ce fonds.
334. DÉSIGNATION- Le bailleur porte le nom de propriétaire foncier; le preneur celui de domanier ou de colon Les termes édifices et superficies, désignent tout ce que l'art et le travail de l'homme élèvent sur le sol, en culture et en construction. ”

“ Le bail à ferme n'est pas un instrument de colonisation, il ne peut apparaître que lorsque les terres sont défrichées et mises en culture, que le numéraire est répandu et que les denrées ont acquis des cours à peu près fixes, grâce à des débouchés réguliers. Pour le défrichement des terres, le propriétaire n'a le choix qu'entre la régie directe et le colonage. ”

“ Ainsi le louage des choses comprend le bail à loyer, le bail à ferme, le bail à cheptel; et le louage d'ouvrage comprend l'engagement des domestiques et ouvriers, les devis et marchés ou louage des entrepreneurs et architectes.
Dans le louage des choses, celui qui donne à loyer, le locator, est le maître de la chose ; et celui qui prend à loyer, T le conductor, est le débiteur du prix convenu. ”

“ Règles spéciales aux baux à loyer. — Le locataire d'une maison ou d'un appartement doit le garnir de meubles suffisants pour répondre au propriétaire du paiement du loyer. Il doit faire les réparations locatives ou de menu entretien, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par vétusté ou force majeure.
Baux à ferme; divers systèmes d'amodiation. — Il n'est point inutile, avant d'examiner les règles du bail à ferme, de dire quelques mots des divers systèmes d'amodiation du sol. En premier lieu, le propriétaire peut cultiver lui-même : c'est ce qu'on appelle la culture patriarcale. ”

“ Ainsi le fermier entrant moyennant les réparations locatives indiquées, et moyennant le prix de vingt-quatre journées d'ouvriers et quatorze journées de voiture s'élevant ensemble à quatre cent soixante-douze francs, reconnaît que la ferme est en état complet de réparations, et s'engage à la rendre, à la fin du bail, dans un état pareil, ou à payer la valeur des dégradations, suivant les conditions du bail à ferme. ”

“ De plus, quand le métayer a reçu son congé, il travaille moins bien, une récolte quelquefois deux s'en ressentent, et la mauvaise culture se fait sentir instantanément au propriétaire, tandis que, dans le bail à ferme, les effets n'en sont perçus, que lorsqu'il s'agit de renouveler le bail. Voilà pourquoi les propriétaires hésitent tant à se séparer d'un bon colon : la cause de la famille qui cultive s'identifie avec la cause de la terre et avec la cause du propriétaire. ”

“ Un bail long permet au fermier de conduire son exploitation avec plus de méthode, d'étudier les besoins de cette exploitation et d'y pourvoir en connaissance de cause. Si sa récolte est ravagée par la grêle, la gelée ou d'autres fléaux, il compte sur la richesse de la récolte suivante. En un mot, grâce à la durée du bail, il améliore progressivement la terre qu'il tient à ferme. Sur ce point encore se manifeste l'analogie de la situation du fermier avec celle du locataire commerçant. ”

“ Que penserait-on d'un propriétaire qui viendrait tenir à son fermier le langage que voici : « Je vous loue ma terre, mais je mets à ce bail une condition expresse : « C'est que chaque fois que, par négligence, défaut de culture ou insuf« fisance de moyens, vous aurez laissé diminuer ces mêmes produits, « votre prix do ferme diminuera dans la même proportion.» Une pareille clause insérée dans un bail à ferme serait à bon droit citée comme un chef-d'oeuvre d'ineptie ! ”

“ On peut encore faire un bail à ferme d’une carrière, d’un lieu d’où l’on tire du sable, de la terre à Potier, de la chaux, du charbon, &c. On peut encore donner par un bail à ferme un droit de chasse ou de pêche, un droit de péage, le passage d’un pont, ou d’un bac, ou d’autres droits semblables. ”

“ Quant aux droits de surveillance ou même de direction, qui appartiennent
au bailleur, ils ne détruisent pas le droit de jouissance du preneur ; ils ont pour objet d'assurer la conservation des intérêts du bailleur et sont une conséquence forcée de ce que le prix consiste en une quote-part des récoltes. Dans le bail à ferme, le propriétaire a toujours le droit de visiter son domaine, de s'y promener, pour veiller à ce que le fermier ne mésuse pas de la chose louée. Dira-t-on que la jouissonce du fermier s'en trouve atteinte et qu'il n'y a pas là un véritable louage de chose? ”

“ Le privilége du bailleur frappe surtout ce qui garnit la maison louée, et, s'il s'agit de bail rural, sur tout ce qui garnit la ferme, sur les fruits de l'année et généralement sur tout ce qui sert à l'exploitation de la ferme. Les choses qui garnissent la maison ou la ferme sont les meubles meublants ; il faut en retrancher le lit, deux chaises, une table et les instruments qui servent spécialement à l'industrie du locataire ”

“ Le projet, parmi les louages des choses, distingue surtout celui des immeubles, s'en occupe immédiatement , et ne parle plus spécialement des meubles, au louage desquels il est aisé d'appliquer, dans l'usage , :elles des dispositions subséquentes qui leur sont comnunes.
Le louage d'un bien rural, c'est-à-dire d'un fonds produisant des fruits naturels ou industriels, est appelé bail à ferme. Le louage d'une maison ou d'un bâtiment qui ne produit que des fruits civils ou loyers, est appelé bail à loyer. ”

“ On décide généralement que le fermier n'est pas tenu de résider dans la maison de la ferme, lors même qu'une clause du bail lui impose l'obligation d'exploiter lui-même et lui interdit de sous-louer ou de céder son bail : il suffit qu'il place dans la ferme des gens chargés de la culture, et qu'il conserve la direction générale de l'exploitation1. Au contraire, même en l'absence de toute stipulation, le colon est tenu d'habiter la métairie. ”

“ Elle doit protéger le travailleur, non seulement contre la vieillesse ou les accidents du travail, mais encore contre les maladies professionnelles; réformer le bail à ferme qui accorde aux seuls propriétaires toute la plus-value de la terre, même lorsque cette plus-value provient de l'intelligence et du travail du fermier ”