Prix de ferme

“ L'entrée en ferme est toujours onéreuse; l'emménagement du fermier , la mise en état des terres , les nouvelles acquisitions de mobilier, de bestiaux ou de matériel quelconque exigeant des dépenses premières de @ la part du preneur , il est juste de faire, pendant les premières années, une diminution sur le prix de ferme normal. ”

“ Entre le fermier et le bailleur, l'antagonisme est complet ; dès que le premier a accru le rendement du domaine, le second n'attend que la fin du bail, pour augmenter le prix de ferme ; la concurence qui s'exerce d'autant plus facilement, que l'enchère s'effectue par fractions plus petites et mieux déterminées, lui en donne la commodité. Le nouveau venu consent, sans peine, à payer la représentation d'une plus-value, qu'il n'a pas contribué à créer. Les fermiers connaissent le sort que leur réservent la plupart des bailleurs. ”

“ Le fermier est-il libre de vendre les pailles, fourrages
et engrais provenant de son exploitation ?
Ces choses ne peuvent pas être diverties de la ferme, parce qu'elles sont destinées à faire valoir le domaine. Toutefois, si la ferme en produit plus qu'il n'est nécessaire à son entretien, le preneur peut disposer du surplus. Il faut surtout à cet égard, consulter, l'usage des lieux (Pothier, n° 190; Merlin, Encycl. du not., v° Bail à ferme, nos 51 et suiv.) .
2011. Si le prix de ferme consiste en denrées, le fermier
est-il fondé à se libérer en argent contre le gré du propriétaire? ”

“ Si l'on voulait récriminer, ne pourrait-on pas dire que, depuis vingt ans, une expérience constante a prouvé l'infériorité des prix de ferme, puisque presque partout ils ont été augmentés de plus d'un tiers, et qu'ils pourraient l'être davantage si les fermiers secouaient le joug de la routine pour adopter des procédés agricoles perfectionnés ? ”

“ En admettant que le fermier ait prévu qu'une quantité égale de récolte devait demeurer entre ses mains pour le couvrir de ses frais de culture et constituer son bénéfice, ce prix de ferme supposerait une production annuelle de 18 hectolitres par hectare, ce qui serait peu ”

“ Supposons donc que les autres fermiers, qui servent de point de comparaison, pussent faire ce trajet en une seule journée, la moitié du prix de ce transport devrait être déduite de l'évaluation première; et si l'on avait à vendre 500 hectolitres de blé sur une pareille ferme, ce serait une somme de 225 fr. qu'il faudrait rabattre du prix de ferme.
Si l'éloignement du marché est si préjudiciable aux intérêts du propriétaire, d'un autre côté son voisinage augmente le fermage dans une proportion plus forte quel'on nesaurait le croire, quand on est fort rapproché d'une ville considérable. ”

“ Si nous admettons, ce qui est vraisemblable et normal, que le fermier ait escompté qu'il lui fallait conserver par devers lui, pour sa nourriture et son bénéfice, la moitié de la production annuelle de grains, il devait récolter, annuellement, une quantité double de celle qui était fixée dans le bail comme prix de ferme, augmentée des semences qu'il confiait à la terre chaque année, et qu'il devait restituer en fin de bail au prporiétaire. ”

“ Dans certaines contrées, il est d'usage de faire payer au fermier, à son entrée en ferme, sous le nom de commission, épingles ou pot de vin, une somme qui dépasse quelquefois le prix d'une année de fermage. Cet usage est très-préjudiciable au fermier, puisqu'il lui enlève une forte partie de son capital circulant, qui le plus souvent est insuffisant, au moment où il en a le plus besoin. Il nous semble qu'il serait beaucoup plus dans l'intérêt du fermier de diviser cette somme par le nombre d'années du bail et d'augmenter d'autant le fermage. ”

“ Il s'engage à prendre telle part aux travaux et frais extraordinaires, à construire tels bâtiments, a faire telle amélioration.
Il laisse au fermier tel cheptel, etc.
Titre deuxième : Devoirs du preneur. Ils se composent du paiement du prix de ferme; on désigne l'époque de ces paiements, leur nature, les menues fournitures qui viennent les compléter.
Le fermier s'engage à résider sur la ferme avec tel nombre d'ouvriers, de bêtes de travail, de bestiaux, etc.
Il s'engage à suivre tel genre de culture, tel assolement; il lui est défendu de cultiver tel ou tel genre de plantes. ”

“ Tenezvous aux aguets, la population croît, elle a besoin de travail ; deux fermiers vont vous demander vos terres pour un qui s'offrait au bail précédent ; enflammez leur concurrence , qu'ils dépassent le prix naturel du fermage, qu'avec le fruit de votre sol ils vous apportent encore une partie du salaire de leur travail. Allons ferme , point de faiblesse humaine, ayez surtout la précaution de prendre un bon cautionnement pour que, votre fermier étant ruiné, vous puissiez entraîner son ami ou son parent dans sa ruine : voilà le texte que vous deviez développer. ”

“ Si l'on a le bonheur de rencontrer un de ces hommes privilégiés qui semblent avoir apporté le génie agricole en naissant, ce ne sont pas les conditions du fermage seulement qu'il faut calculer, mais aussi les avantages de l'amélioration et ceux de la réputation que prendra la ferme, bien sûr qu'à l'expiration du bail il appréciera lui-même ses travaux à un haut prix, et sera le premier à proposer des augmentations considérables. ”

“ Si une ferme était louée moyennant une certaine somme pour chaque année, sans fixation de l'époque de payement, le fermage étant le prix de la récolte, il serait dû après la récolte seulement, et il ne pourrait même être exigé qu'au terme où il serait d'usage, dans le pays, de payer les fermages. ”

“ Le prix de ferme devra être très modéré : par exemple , l'impôt foncier serait triplé, mais avec l'abandon de la première année , pour que ces fermiers pussent acheter les ustensiles nécessaires et se mettre en avance. ”

“ Ce prix varie en effet en raison de la nature du sol, — du degré de perfection des charrues, — de la rapidité plus ou moins grande du travail, — du prix de main-d’œuvre dans chaque localité, et du nombre d’hommes et d’animaux de trait employés aux opérations agricoles. — Il varie aussi nécessairement de ferme à ferme, et souvent d’année à année, par suite de la facilité plus ou moins grande avec laquelle on peut pourvoir à la nourriture du bétail. ”

“ Ce fermier, connu sous le nom, très impopulaire2 dans les campagnes, de fermier général, sous-loue ses domaines quelquefois à des petits fermiers, le plus souvent à des colons partiaires ; il ne prend aucune part personnelle à la culture : son rôle est tout de surveillance et son gain consiste dans la différence qui existe entre le prix de ferme et la valeur de ce que lui remettent ses colons. ”

“ Quels sont les prix de location des terres suivant leurs diverses qualités et dans les différents modes de constitution et d'exploitation de la propriété? Quelles variations ces prix ont-ils subies depuis trente ans au moins, et quelles ont été les causes de ces variations?
12. Quelles sont les conditions des baux à ferme, leur durée habituelle, les obligations qu'ils imposent aux fermiers indépendamment du payement des fermages, notamment sous le rapport des redevances de toute espèce? Quelles sont le plus habituellement la nature et la valeur de ces redevances? ”

“ Le prix du fermage dû à M. Lapierre, les gages des domestiques, ouvriers, charretiers, etc., le chauffage, la lumière, les contributions, la nourriture des associés, celle de leurs femmes et de leurs enfants, enfin toutes les autres dépenses relatives à l'exploitation de la ferme, seront à la charge de la société. Quant aux frais de voyage, ils seront payés sur le simple mémoire de celui des associés qui les aura faits. ”

“ Dans l'état actuel de la société, deux et demi pour cent du prix vénal d'une ferme, voilà le chiffre normal du produit que le propriétaire doit en tirer. Le fermier doit avoir pour lui-même un produit égal de deux et demi pour cent, et tirer en outre cinq à dix pour cent de son capital mobilier. ”

“ Ainsi, une ferme est louée 1,500 fr.; elle doit produire, année commune, 50 hectolitres de blé (ces évaluations sont supposées pour faire comprendre notre pensée) , qui, au prix de 25 fr. l'hectolitre, produiraient une somme de 1,250 fr. Par suite de désastres, elle n'a produit que 24 hectolitres, moins de la moitié de la récolte ordinaire ; mais le prix du blé s'est élevé à 60 fr., ce qui a produit une somme de 1,440 fr.; au lieu de perdre, le fermier aura eu un bénéfice ”

“ D'un autre côté, les fermiers qui seraient plus en position d'entrer dans une bonne voie, craignent, en donnant une plus grande valeur aux terres, de subir une augmentation dans le prix de leur bail; ces mêmes baux sont presque partout si courts, que les fermiers courent le risque, en améliorant leurs terres, de n'avoir pas le temps de recueillir les fruits de leurs peines et de leurs dépenses. ”

“ Sur bien des points, il se substituera au fermage qui parfois ne l'avait pas remplacé depuis de bien longues années, mais de là à conclure à la perfection du métayage, comme mode de culture, il y a loin. S'il présente de sérieuses qualités, que démontre bien sa ténacité au milieu de toutes les crises, il a également de nombreux inconvénients qui font que bien des propriétaires et bien des cultivateurs lui préféreront toujours le bail à ferme. ”

“ Les premières résultent de toute simplification dans la culture : tels sont, l'intelligent emplacement de la ferme, le bon emploi du personnel et l'habile aménagement des attelages, l'adoption de machines perfectionnées pour exécuter certains travaux agricoles, etc. La quantité de blé apporté au marché restant la même, les prix n'éprouvent aucune baisse ; mais, comme les économies réalisées augmentent les profits, ces améliorations ont pour résultat définitif d'accroître le rendement de l'unité de capital et ont, par conséquent, une légère tendance à empêcher la hausse des fermages. ”

“ Les domestiques de ferme, au lieu de 80 à 100 francs au maximum par an, jouissent, en plus du logement et de la nourriture, de 400 à 800 francs de gages, sans avoir à subir le contrecoup de l'accroissement du prix des loyers et des objets de consommation. ”

“ Ainsi le fermier entrant moyennant les réparations locatives indiquées, et moyennant le prix de vingt-quatre journées d'ouvriers et quatorze journées de voiture s'élevant ensemble à quatre cent soixante-douze francs, reconnaît que la ferme est en état complet de réparations, et s'engage à la rendre, à la fin du bail, dans un état pareil, ou à payer la valeur des dégradations, suivant les conditions du bail à ferme. ”

“ On a imaginé alors le bail à ferme qui, en stimu - lant le travail du fermier, augmente à la fois son bénéfice et le revenu du propriétaire. Ce qui, dans cette convention, pousse le fermier à travailler, c'est que, le prix de la ferme une fois payé, il a la pleine disposition de tout le surplus des produits ; il est plus propriétaire que le métayer. ”

“ Ainsi, en passant un bail à ferme nous louons une habitation et quelquefois une partie de son mobilier, un héritage rural; quelquefois nous convenons du prix auquel seront payés certains travaux, soit à journée, soit à prix fait ; et enfin nous remettons aussi fréquemment un troupeau au fermier, à la charge de tenir compte d'une partie du produit. Tous ces divers genres de transactions peuvent donc se rencontrer dans un bail à ferme. ”

“ De nombreux fermiers qui ont loué dans la période de prospérité ont accepté des conditions de prix qu'ils se trouvent actuellement dans l'impossibilité de remplir parce qu'elles sont devenues excessives et anormales en raison de circonstances économiques imprévisibles. ”

“ Dans les situations saines, on laisse peu mourir de vaches et de brebis dans une ferme, on les vend et on les remplace quand elles avancent en âge ; mais il y a une dégradation annuelle dans leur prix, que l'on peut estimer à un douzième tout au plus : c'est donc huit pour cent d'assurance à passer à ce capital ; et quant aux bêtes à l'engrais , comme on choisit des bNes en santé, que leur régime est très-bon,
et que, d'ailleurs, elles passent peu de temps sur la ferme, on.ne peut guère en estimer l'assurance qu'à un vingt-cinquième ou à quatre pour cent. ”

“ Si donc la terre affermée a 49 ou 51 hectares, le fermier aura à payer 2,450 ou 2,250 francs. L'excédant de mesure atteint-il un vingtième de la contenance assignée, 52 hectares 50 ares dans notre espèce? Le fermier peut à son choix accepter le maintien du contrat avec augmentation de prix ou sa résolution; il ne saurait forcer le propriétaire à limiter la ferme à la contenance déclarée. ”

“ Pendant la durée de la ferme, il fera consommer entièrement par ses animaux le fourrage qu'il y récoltera. ,- 17° Ses fumiers seront, tous aussi employés sur la ferme sans qu'il puisse en disposer ailleurs.
18° Le fermier s'engage à prendre du propriétaire un cheptel composé de vingt juments et un étalon, et à en payer le prix ainsi qu'il est convenu à l'article 3, op à en passer tout de suite après la livraison une obligation portant intérêt de 5 p. 100, et payable à sa sortie de la ferme. ”

“ Si, au moyen de perfectionnements dans les assolements et dans l'équilibre économique de la ferme, le fermier, tout en ne pouvant cultiver que la même étendue de terrain, lui fait produire davantage, la concurrence restant la même, le fermier est réduit à ne percevoir toujours qu'une même quantité en déduction sur la récolte, et le propriétaire profite de toute l'amélioration ; le fermage augmente, et le sort de l'ouvrier n'est pas amélioré, ou du moins il ne l'est que jusqu'à l'expiration de son bail, ou jusqu'à ce que la pratique nouvelle se soit étendue à tout le pays. ”

“ La dépense du fermier se distribue en plusieurs parties : 1° payement du travail fait, soit par les hommes, soit par les animaux ; 2° l'intérêt du capital d'exploitation; 3° les profits qu'il fait dans la ferme; 4° la rente du propriétaire. C'est pour arriver à cette dernière valeur que nous voulons connaître les trois autres éléments, c'est-à-dire que nous avons cette équation : le produit brut = le travail + le profit du fermier + le fermage du propriétaire. ”