Bail foncier

“ Clauses des baux de Maine-et-Loire prouvant la réserve de la propriété: Fixation du jour de vendange par le bailleur. Paiement de l'impôt foncier, différence avec le bail à rente. Obligation de cultiver, différences avec l'obligation du preneur à rente quant à l'étendue, la portée, la sanction. Droit de résolution du contrat. Durée du
bail. Dé'guerpissement. Clauses gênant la libre disposition par le preneur. Clauses diverses : le bailléur est propriétaire des arbres et des haies. Cas de réserve expresse de la propriété. Lebail à complant de Maine-et-Loire n'est pas translatif de propriété. ”

“ Le bailleur est appelé propriétaire foncier, ou simplement foncier ; ses droits sont désignés par les mots : fonds, foncialité, ou droits fonciers. Le preneur est dit colon, domanier, tenancier, convenancier ou superficiaire ; ses droits sont appelés droits convenanciers, superficiels. superficiaires, réparatoires, ou édifices et superfices. L'immeuble, considéré dans son ensemble, est appelé tenue, convenant, tenue convenancière. Les
anciens auteurs nomment souvent seigneur le propriétaire foncier ”

“ Que conclure de la suppression de cette phrase dans le texte définitif, et de son remplacement par la disposition qui donne au foncier le droit de faire abandon de la fonciaJité? M. Aulanier (n"" 138 et 384) observe, avec beaucoup de raison, que le même fait s'est présenté pour le cas de vente sur simples bannies; le projet accordait expressément au foncier le droit de se pourvoir par les voies de droit, en cas
d'insuffisance des meubles et des superfices, lorsque le colon n'a pas fait abandon en temps utile ”

“ Si l'immeuble est une ferme, le privilège frappe, en outre, les fruits de la récolte de l'année et tout ce qui sert à l'exploitation.
Quant à l'étendue de la créance privilégiée, l'article 2102 fait une distinction : si le bail est authentique ou s'il a date certaine, le privilège garantit le paiement de tous les loyers ou fermages échus et à échoir, et les dommages-intérêts dus au bailleur pour
inexécution du bail. ”

“ Une autre voie ouverte par la loi agraire aux entreprises privées, c’est la faculté de louera bail emphytéotique, pour un long terme, les terres en friche appartenant à l’État : la longue durée du bail permet à l’entrepreneur de récupérer les frais de défrichement, et lui confère un véritable droit réel, susceptible d’hypothèque et offrant des sûretés au bailleur de fonds. ”

“ Les droits fonciers que le bailleur d'un fonds s'est réservés, en l'aliénant, sont une portion de la propriété ; c'est ce genre de propriété que les lois et les jurisconsultes expriment par le terme de propriété directe, et qu'ils mettent en opposition avec celui de propriété utile, par lequel ils désignent le droit du preneur pour le cas d'un simple bail à rente foncière, comme pour le cas de l'inféodation et de l'acensement dont le caractère propre est celui d'un bail à rente foncière. ”

“ Mais dans notre espèce il s'agit de tout autre chose. Le bailleur n'entend exécuter ni la personne ni les biens du locataire. Est-ce l'immeuble de ce dernier qu'il veut saisir? Non ! Il ne s'adresse qu'à une chose dont lui, bailleur, est propriétaire. Voilà donc une différence capitale, immense, qui écarte toute idée de se faire justice à soi-même, toute ressemblance avec cette espèce de justice domaniale et censière dont parlaient nos auteurs coutumiers.
Et sous quel rapport y aurait-il empiétement du bailleur sur l'autorité publique? Veut-il. par exemple, obtenir une résolution du bail? ”

“ C'est que le bail à ferme, instrument de travail appliqué à la propriété foncière, est tour à tour impressionné par les conditions qui affectent la propriété même et par l'état de ceux qui la cultivent. Effacé par l'esclavage dans les pays où la grande propriété et la servitude se donnent la main, il reparaît avec la liberté. ”

“ La somme en espèces ou la part de fruits perçue par le bailleur constitue la rente ou revenu de la terre.
Quand le bail a pour objet une maison ou des meubles, il est dit bail à loyer ; quand il s'agit d'un domaine rural, il prend le nom de bail à ferme. D'après ce qui a été dit plus haut, il y a deux sortes de baux à ferme : celui à prix déterminé en argent ou en produits , c'est le bail à prix fixe , et le bail à partage de fruits, qui
est le métayage. ”

“ J'ajouterai que le bail n'est pas ce qu'on peut appeler un bien immobilier; car, en déduisant les frais de culture et le canon dû au maître, on ne voit pas trop quelle valeur intrinsèque il peut avoir. Quel est le but du bail? C'est de faire passer entre les mains du propriétaire le produit net de la chose. Quant au fermier, ce qu'il relire, c'est le salaire de son travail et l'indemnité de ses avances. Où est donc l'émolument appréciable du bail, déduction faite du loyer ou du fermage dû au maître et des impenses pour exploitation? ”

“ Tout individu qui, à un titre quelconque, peut se présenter comme créancier des loyers ou fermages d'un immeuble, a droit au privilège. Peu importe qu'il soit ou non propriétaire, que le louage qu'il invoque soit ou non son ouvrage, il suffit qu'un bail existe, et que l'exécution en soit par lui légitimement réclamée. ”

“ En ce qui est relatif aux réparations locatives des biens ruraux, on peut considérer comme charges d'entretien l'obligation de ne pas abandonner totalement la culture, de ne pas trop la négliger ou la forcer, et celle de ne pas employer la terre affermée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée par le bail, et de surveiller les usurpations qui pourraient être commises sur les fonds confiés au locataire. ”

“ Peut-on mettre en doute qu'un tribunal, composé d'agri culteurs forcés de renoncer à la vie active, ne rendit également de grands services à la propriété rurale ? En présence d'hommes initiés à tous les détails de l'agriculture, verrait-on se produire ces scandaleuses sorties de bail aujourd'hui sûres de l'impunité? ”

“ Pour la troisième opération, on ne consulte plus que les baux de 1790. Les maisons sont évaluées à seize fois, les terres labourables à vingt fois le prix du bail. Le législateur éclaire et contrôle chaque résultat l'un par l'autre.
■ Ainsi la contribution foncière, de l'avis général, annonce un revenu quelquefois supérieur, souvent inférieur au revenu véritable justifié par les baux. Le résultat le plus avantageux à la nation devra toujours être préféré. C'est une règle prescrite aux experts à peine de nullité. ”

“ Elles rendent, en ce cas, le bail à ferme en quelque sorte obligatoire, puisqu’elles maintiennent bon gré mal gré la charge de la propriété foncière sur la tête de personnes qui sont dans l’impossibilité de faire valoir directement. ”

“ Nous avons dit précédemment que la saisie-gagerie n'est que l'exercice du privilége de bailleur que l'art. 2102 du Code Napoléon confère aux propriétaires et principaux locataires sur les meubles, effets et récoltes des locataires ou fermiers, sous-locataires et sousfermiers, pour sûreté du prix et des charges du bail. ”

“ « plantera chaque année quattre noyers et quattre hantes de meilleurs fruict».
Moyennant quoi le bailleur paie la taille des terres et garantit le tenancier contre l'ovaille, c'est-à-dire le cas où une catastrophe imprévue, inondation, avalanche, éboulement, ruine le fonds, en modifie la valeur et entraîne une révision du bail. A lire la série des actes, on remarque que, jusque vers 1750, les obligations du granger sont peu détaillées et semblent stipulées pour sacrifier à l'habitude; dans la seconde moitié du XVIIIe siècle, au contraire, l'emprise du bailleur se resserre sur la locataire. ”

“ Si l'acte est muet, c'est aux tribunaux à expliquer le sens et l'étendue du bail auquel il se réfère.
Mais si le bien, vendu est une métairie, un domaine, un corps de ferme, l'administration doit déclarer que les objets mis à part et hors du, bail par le propriétaire ont été vendus aussi-bien que ceux dont le fermier avait la jouissance;
car le vendeur n'a rien réservé. ”

“ Considérations générales sur les Baux Ruraux.—Influence des Clauses du Bail et des Rapports entre le Propriétaire et le Fermier sur l'Exploitation de la Ferme, et, par suite, sur le Progrès de l'Agriculture.
Il y a deux modes principaux de jouissance des biens ruraux , l'exploitation directe ou par mains du propriétaire et l'exploitation par mains d'autrui. L'exploitation par mains d'autrui se fait au moyen de fermiers ou de colons partiaires ou métayers. Le contrat auquel donne lieu l'exploitation par mains d'autrui s'appelle bail. ”

“ Pendant toute la durée du bail, il peut disposer de la propriété du fonds : le louer, l'aliéner, l'hypothéquer, et y établir des servitudes (L'immeuble pourrait également être saisi par les créanciers du preneur dans les formes prescrites par le Code de procédure pour les saisies immobilières) , mais le tout sauf les droits du bailleur à l'expiration du contrat. ”

“ Bail à rente, & bail d’héritages, est un traité, ou vente, par lequel on abandonne le fonds d’un héritage, moyennant une rente annuelle & foncière, que le preneur s’oblige de payer, laquelle n’est point rachetable, & dont on ne se peut décharger qu’en abandonnant le fonds. Traditio fundi retento annuo proventu, ou reditu.
Bail à ferme. C’est le louage d’un fonds qui de sa nature produit quelque chose, soit par la culture, comme les terres, les vignes ; ou sans culture, comme un bois-taillis, un pâturage, un étang. ”

“ Le bail, sans écrit, d'un fonds rural, est censé fait pour le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits de l'héritage affermé. — Ainsi le bail à ferme d'un pré, d'une vigne, et de tout autre fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l'année, est censé fait pour un an. — Le bail des terres labourables, lorsqu'elles se divisent par soles ou saisons, est censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles. ”

“ «Jusqu'à l'expiration de ces huit jours, toutes voies d'exécution sur les effets mobiliers servant à l'exploitation du commerce ou de l'industriedu failli, et toutes actions en résiliation du bail seront suspendues, sans préjudice de toutes mesures conservatoires et du droit qui serait acquis au propriétaire de reprendre possession des lieux loués.—Dans ce cas, la suspension des voies d'exécution établie au présent article cessera de plein droit (1) .
» Le bailleur devra, dans les quinze jours qui suivront la notification qui lui serait faite par les syndics, former sa demande en résiliation. ”

“ Bâtiments d'habitation, bâtiments d'exploitation, granges, étables, greniers, pressoirs, moulins, cours d'eau, fabriques, usines, terres, bois, carrières, mines, tourbières, etc., partout où le locataire établira son éviction par suite de destruction, incendie, ravage ou dépossession forcée, il aura droit suivant les cas, dont le juge sera appréciateur, à la résiliation, à la réduction du prix du bail ou à la décharge temporaire des loyers. ”

“ Le Code des usages ruraux de l'arrondissement de Château-Gontier prévoit le cas où le bailleur remet à son colon des instruments perfectionnés.
pie, paraît éprouver un préjudice relativement à tel faitde la culture, on doit immédiatement se demander si l'intervention du propriétaire, dans tel ou tel autre acte de l'exploitation, ne rétablit pas l'équilibre.
Il peut y avoir des abus, les parties peuvent faire un mauvais usage d'un procédé de culture qui offre de très sérieux avantages : le faire valoir direct et le bail à ferme n'échappent pas à cet écueil. ”

“ Mais depuis il s'est écarté de cette doctrine, et considérant la loi de pluviôse comme politique, les conseils de préfecture comme une juridiction exceptionnelle, il a renvoyé aux tribunaux les contestations touchant la validité, l'interprétation, et l'exécution des baux passés par l'administration.
L'État est donc assimilé à un propriétaire privé : le bail, quelle que soit sa forme, constitue un contrat privé. ”

“ Il est écrit dans l'art. 1712 du Code Civil : « Les baux des établissements publics sont « soumis à des règlements particuliers » ce qui se réfère non point aux droits et obligations des parties, mais à la forme et à la durée du contrat. De ce texte il faut rapprocher l'art. 60 du décret du 30 décembre 1809 : « Les maisons et biens ruraux apte partenant à la fabrique seront affermés, régis et « administrés par le bureau des marguilliers dans « la forme déterminée pour les biens communaux ».
Donner à bail, est-ce pour la fabrique une faculté ou une nécessité? ”

“ UN bail ou un fermage et les actions qui en résultent de part et d'autre, nous offrent un second exemple du nomen juris composé d'actif et de passif, et qui peut être l'objet d'un legs particulier dont le légataire devrait acquitter le prix ou fermage annuellement dû au bailleur, comme lorsqu'il s'agit de la rente foncière ; mais comme nous avons déjà spécialement expliqué, dans la troisième question qui se trouve à la suite de la section 3 du chapitre 10, quels doivent être les effets du legs d'usufruit qui a pour objet les actions d'un bail, nous ne devons pas nous en occuper ici de nouveau. ”

“ En admettant de la part des habitants de la section, une réserve qui n'est pas dans les mœurs de nos campagnes, comment le prix du bail sera-t-il distribué ? La section n'a pas de représentant ordinaire, pas de receveur municipal, pas d'administration organisée. Chaque année, il y aura des mutations : un ayant-droit disparaîtra pour faire place à un autre, et alors commenceront les disputes, les procès.
Mais le plus grand inconvénient ne sera-t-il pas de perpétuer le fatal état d'indivision ? Est-ce que le fermier aura des ressources suffisantes pour féconder le sol ? ”

“ Que le bail conventionnel ait été fait à prix d'argent, car les baux judiciaires ne peuvent être qu'en argent, et non pas en grains, et encore moins à moitié, et par conséquent des baux conventionnels, en grains et à moitié, ne sont pas de nature à pouvoir être convertis en baux judiciaires. ”