René Le Cerf

“ Dans le domaine congéable, la redevance est très-faible, comme nous l'avons observé déjà; elle est généralement fort loin d'égaler l'intérêt que devrait produire la somme représentant la valeur de la foncialité; il faut donc que le foncier ait quelque avantagée qui compense les sacrifices qu'il s'est imposés en concédant la jouissance du fonds moyenant une prestation minime. Le bail à convenant est un contrat librement consenti ; le colon a pu discuter les conditions; s'il a accepté de supporter le congément sanspouvoir. ”

“ Comme il est de principe que les conventions passées par les colons entre eux ou avec des tiers ne peuvent jamais nuire aux droits du foncier, l'hypothèque consentie par le colon ne peut pas être opposable au foncier; elle est nécessairement soumise à une condition résolutoire : lorsque les droifs réparatoires seront enlevés au colon par suite d'une exponce, d'une vente sur simples bannies ou d'un congément, ils arriveront libres de toutes charges entre les mains du foncier ou de son ayant-cause. ”

“ « On ne peut pas assigner au lieu de la tenue le colon qui n'y demeure pas ; on ne peut pas même assigner, en qualité de fermier, le simple possesseur des droits; on peut seulement considérer comme véritable colon celui qui exploite la tenue, et l'actionner en cette qualité. Cette opinion est conforme à l'usage général et à la jurisprudence de la Cour de Rennes (Arrêts du 12 ventôse an XI et du 26 juillet 1814.) Néanmoins , le foncier qui connaît le véritable colon doit diriger sa demande contre lui, et non contre son fermier. » (Aulanier, 182.) ”

“ Dans le cas d'une vente conventionnelle, il est faux de dire que la réunion des superfices au fonds s'opère en vertu d'une faculté de réméré, l'acquisition résulte d'une convention librement faite en dehors de toute faculté résultant du titre convenancier ; le foncier qui achète les droits réparatoires au lieu de congédier, se trouve dans la même position qu'un lignager qui, au lieu d'exercer son droit de retrait judiciairement, achète l'immeuble sujet au retrait. ”

“ De ce principe, il résulte que, s'il y a plusieurs cofonciers, chacun d'eux peut, même sans l'agrément des autres, expulser le colon de la totalité de la tenue; mais, en ce cas, celui qui congédie fait une opération double : il consolide relativement à la portion qu'il avait dans les droits fonciers, et, pour le reste, il se substitue au colon. De ce que Le congément peut être exercé par un seul foncier, il résulte que, dans le cas où tous sont d'accord pour congédier, la demande peut être valablement formée au nom d'un seul. ”

“ Le bail à ferme ne peut être consenti que pour un temps fixé, parce qu'il porte sur un droit de jouissance seulement, maison ne saurait à ce point de vue assimiler le bail à convenant au bail à ferme, puisque dans le domaine congéable le colon a un droit de propriété, droit perpétuel de son essence, qui modifie considérablement la nature de cette sorte de bail. ”

“ Le colon a un droit de jouissance analogue à
celui du fermier; son droit de propriété sur les superfices n'est qu'un accessoire; il n'a pas, comme l'acheteur, un droit de propriété immobilière, ni, comme l'usufruitier, un droit réel de jouissance et usage, il est détenteur précaire du fonds ; lorsqu'il afferme ses droits convenanciers, il cède à son fermier son droit de jouissance sur le fonds et lui loue ses superfices, il est dans une position analogue à celle du locataire d'une maison qu'il garnirait de meubles pour la sous-louer. ”

“ Évidemment, si l'interdiction de la faculté de provoquer le congément constituait un asservissement du colon au foncier, des droits réparatoires à la foncialité, cet asservissement existerait aussi bien, que le colon habitât ou non la tenue, et, dans tous les cas, la loi aurait dû l'abolir. Il est difficile d'admettre que le colon ne puisse pas renoncer à un droit que la loi lui retire elle-même lorsqu'il cesse d'exploiter la tenue. ”

“ On ne saurait tirer argument du principe de réciprocité et dire : le foncier peut congédier un seul des domaniers sans congédier les autres, un domanier doit pareillement pouvoir demander que sa portion soit congédiée sans que les autres demandent leur remboursement. Le vice de ce raisonnement est facile à saisir : la tenue ne consiste pour chaque colon que dans sa part; en lui remboursant cette part, le foncier lui retire toute espèce de droits sur la tenue: le principe de l'indivisibilité convenancière est donc sauvegardé ”

“ La propriété du colon est, par sa nature même, imparfaite et résoluble, puisqu'au lieu de porter sur un objet-qui ait une existence propre, elle porte sur l'accessoire d'une autre chose; il est aisé de comprendre que cette situation tout à fai exceptionnelle crée des droits spéciaux; le colon, comme l'engagiste dans l'ancien droit conserve la chosje, qu'il détient moyennant l'aliénation d'un capital, jusqu'à ce qu'il soit remboursé; il peut bien laisser le foncier libre de 'choisir l'instant où il devra rembourser. ”

“ On pourrait encore comprendre qu'il lui dût en outre la valeur des améliorations, mais comment concilier avec l'idée de réméré le mode de procéder pour arriver au congément, l'obligation pour le foncier de payer au colon la valeur des édifices et superfices fixée par des experts? A un autre point de vue, le domanier diffère essentiellement de l'acheteur à réméré : l'acheteur doit conserver la chose telle qu'elle est, il est responsable des dégradations et n'a le droit de rien modifier. ”

“ Mais quel est ce jugement qui aura condamné le foncier? Ce n'est pas le jugement qui ordonnait le prisage, puisque, lorsqu'il a été rendu, la valeur des droits réparatoires n'était pas fixée. M. Aulanier (a* 382) pense que le titre exécutoire auquel fait allusion l'art. 23, est en dehors du cas où le foncier se serait obligé, par acte authentique, à effectuer le remboursement, un jugement spécial
que le colon doit obtenir après que toutes les formalités ont été accomplies. ”

“ Or, ici nous sommes en présence d'une question qui se rattache directement aux hypothèques et à la purge; c'est donc le Code civil qui doit nous
servir de guide. Dans la législation actuelle, quiconque a sur un immeuble un droit conditionnel, résoluble, ou sujet à rescision (art. 2125) , ne peut consentir qu'une hypothèque soumise aux mêmes conditions ou à la même rescision. Cet article est naturellement applicable à la propriété superficiaire qui n'est détachée du fonds que sous la condition expresse d'y être réunie au gré du foncier par le congément. ”

“ Si le colon avait la liberté indéfinie de défricher les terrains dépendant de la tenue, il entourerait de fossés des terres qu'il ne mettrait pas en valeur, ou bien il défricherait des terres dont il recueillerait les trois premières récoltes, les seules dont on puisse retirer quelque profit ; et lors du congément il se ferait payer des fossés inutiles, et les frais d'un défrichement qui ne profiterait en rien au propriétaire. ”

“ Si les bois fonciers sont endommagés par force majeure, le colon n'est pas responsable, mais il est chargé de prouver que la dégradation a eu lieu par cas fortuit ; jusqu'à ce qu'il ait fourni cette preuve, il est présumé en faute ; cette décision semble rigoureuse, elle se justifie cependant avec facilité : le foncier est généralement éloigné de la tenue, au lieu que le domanier y habite, ou demeure tout auprès. ”

“ Un architecte qui s'est chargé de construire des édifices à condition d'en être remboursé par le propriétaire du sol avant sa dépossession; un étranger qui, à la même condition, fait les avances d'un retrait, peuvent bien exiger, par le menu, du propriétaire, l'universalité de leurs dépenses, mais il ne sauraient se plaindre d'un contrat par lequel une tierce personne acquiert leurs droits à raison du seul revenu. L'incertitude d'un remboursement, que l'acquéreur n'est pas le maître de provoquer, rend cette acquisition légitime ”

“ C'est surtout cette considération qui a amené les propriétaires fonciers de nos jours à abandonner la tenure à domaine congéable et à congédier leurs colons pour affermer simplement leurs terres ; ce résultat est regrettable, car il est certain que le bail à convenant offrait de grands avantages pour les progrès de l'agriculture: le domanier étant propriétaire des édifices, et restant généralement fort longtemps dans la même tenue, s'y attachait et la cultivait avec beaucoup plus de soin qu'un simple fermier; le fermier n'a pas le même intérêt ”

“ Or, aujourd'hui, le congément ne peut plus avoir lieu qu'à la Saint-Michel ; l'argument de réciprocité doit donc amener à décider que le colon doit attendre cette époque pour déguerpir; cette décision aurait l'avantage de ne pas exposer le foncier à recevoir la tenue au milieu de l'année et à se trouver embarrassé pour la faire cultiver ; elle serait certainement conforme à l'intérêt de l'agriculture.
L'exponce, constituant une aliénation volontaire des droits réparatoires, ne peut être faite que par des personnes capables d'aliéner un immeuble. ”

“ Baudouin (II, 375) repousse ce système, quoiqu'il « paraisse dans la rigueur du droit, » parce que l'usage est contraire, comme l'atteste d'Argentré, » la
coutume évaluant l'usufruit à un prix égal à la propriété et l'éviction forcée, que le congément opère, tombant sur l'un et sur l'autre, il est beaucoup plus simple que l'usufruitier et le propriétaire en louchent chacun d'eux le remboursement, puisque le bien de chacun d'eux est remboursé. » ”

“ Tout le monde est d'accord pour reconnaître que l'abandon de la fonçante peut avoir lieu après le prisag'e; faire supporter au foncier les frais de prisag'e serait en quelque sorte le priver du bénéfice des délais qui lui sont accordés ; il est juste que le colon, lorsqu'il provoque le congément, mette le foncier à même de prendre une décision ; nous avons d'ailleurs exposé plus haut les raisons qui nous font penser que le propriétaire foncier peut difficilement prendre partie avant la fin de l'expertise. ”

“ Si le foncier vend au colon la rente convenancière sans lui vendre le fonds de la tenue, le bail à convenant subsiste; l'acquisition de la redevance convenancière ne rend pas le colon propriétaire ; il se doit la rente à lui-même, au lieu de la devoir au foncier; il peut être congédié, et s'il quitte latenue par congément, remboursement ou exponse, il pourra réclamer la rente au foncier ou à ses représentants. (Baudouin, I, 149; Aulanier, 80.) ”

“ Aucune disposition législative n'autorise à penser que cette décision ne doive plus être admise aujourd'hui ; le tuteur, en congédiant, fait une acquisition pour le mineur ; cela n'excède en rien ses pouvoirs. Il est vrai que le congément est poursuivi par une demande en justice, mais ce n'est pas là plaider pour le mineur au sujet de ses droits immobiliers, c'est poursuivre un débiteur, le colon, pour le forcer à exécuter une clause du contrat qui le lie, la clause relative au congément ; le tuteur peut donc procéder seul au congément ”

“ Il ne peut pas changer la destination de l'immeuble ; toutefois, à ce point de vue, ses pouvoirs sont un peu plus étendus que ceux d'un fermier : il n'a à respecter que le fonds même de la tenue, au lieu que la jouissance d'un fermier est limitée, relativement aux superfices comme à l'égard du fonds.
Quelle est la nature de ce droit de jouissance du fonds accordé au domanier par le bail à convant? est-ce un droit réel? L'affirmative paraît évidente au premier abord, car ce droit sert de base à la propriété superficiaire, qui est bien un véritable droit réel immobilier ”

“ Au contraire, la rétention de cette faculté, en réduisant les émondes à un non-être dans le cas prévu de son exercice, est une stipulation formelle que le colon pour lors cessera d'en jouir. L'usage d'un droit légitime ne soumet à dédommager personne, surtout dans l'espèce où, par la loi de son bail, le convenancier est tenu de souffrir la coupe des bois à merrain. ”

“ L'hypothèse la plus simple est celle où tous les
colons, s'accordant pour demander le congement, exploitent eux-mêmes leurs parts; les choses se passent comme si la tenue était exploitée par un colon unique. La solution est encore la même lorsqu'un seul des colons exploite la tenue en totalité, la détenant à titre de domanier pour sa propre part, à titre de fermier pour les parts de ses consorts ; on admet que dans ce cas le colon exploitant couvre la tenue entière ”

“ Le domaine congéable répond parfaitement aux besoins de cette situation; il laisse le colon libre, et lui permet de consacrer toutes ses ressources à son installation, sans s'exposer à les perdre, puisqu'il est sûr que les améliorations par lui faites seront remboursées lors du concernent; il ne met pas le propriétaire dans la nécessité de faire des avances onéreuses, et lui donne pour garantie l'intérêt que le colon a lui-même à bien administrer. ”

“ L'objet primitif et principal du bail à convenant étant l'amélioration de la tenue, il semble que le colon devrait avoir le droit de défricher les terres incultes comme il veut et quand il lui plaît, sans consulter le foncier. ”

“ Bien entendu le fait qu'un cessionnaire a exercé un congément n'empêche pas la prescription de courir contre le foncier au point de vue des novalités, et le cessionnaire qui a remboursé une innovation peut joindre à sa possession celle du colon qu'il a expulsé, pour accomplir le laps de temps requis afin de prescrire. ”

“ Lorsqu'il y a plusieurs codomaniers et qu'un d'entre eux laisse les champs en friche, démolit des fossés ou laisse tomber en ruine les édifices, ses consorts peuvent, comme le foncier, requérir le rétablissement des objets dégradés, si la détérioration est telle qu'il y ait lieu de craindre pour la sûreté de la contribution aux charges. La raison de leur donner cette action est qu'ils sont solidaires, et que, par conséquent, si un colon détruit les édifices de sa portion et laisse arrérager ses redevances, ses consorts seront obligés de payer pour lui. ”

“ Dans la vente sur simples bannies, les droits superficiaires ne peuvent être vendus que si les meubles du colon ne suffisent pas à désintéresser le foncier; dans la vente poursuivie par le colon, la foncialité ne peut être vendue que si les droits superficiaires ne suffisent pas à le désintéresser. ”

“ Il est à remarquer que la rescision pour lésion est admise sans difficulté, quoique les superfices soient meubles dans les rapports du foncier avec le colon ; ce caractère mobilier doit en effet être invoqué seulement dans les actes qui sont faits en exécution du bail à convenant, mais on ne saurait l'étendre; lorsque le colon vend ses droits au foncier, il n'exécute pas une des clauses du bail, il a recours à un mode d'aliénation du droit commun, au lieu de se laisser expulser par le mode spécial au domaine congéable. ”

“ Il est parfaitement certain que le congément fait disparaître les charges que le colon avait imposées à la tenue; la convention des parties ne peut pas avoir pour effet de prolonger l'existence de charges que la loi déclare éteintes, elle peut seulement créer de nouvelles charges. De cette observation, il résulte d'abord que l'art. 2167 n'est pas applicable ici; ensuite que, suivant l'expression de Baudouin, « ce ne sont plus les mêmes rentes » qui seront conservées, mais bien une rente nouvelle qui va être créée par le congédiant ”

“ Nous pensons que Baudouin prévoyait le cas d'un bail à convenant ou d'une baillée de congément et non d'une baillée d'assurance : Un individu obtient d'un propriétaire le droit d'établir des superfices sur un terrain vague, ou de détenir, à titre de convenant, une tenue non encore acconvenancée, ou bien il obient une baillée de cong'ément, c'est-à-dire le
droit de se substituer au colon actuel ”