Antoine Aulanier

“ Les actes relatifs au domaine congéable sont quelquefois si mal rédigés qu'il n'est pas toujours facile de décider s'ils contiennent la preuve d'un bail à convenant, celle d'un bail à rente ou celle d'une concession à féage. Il arrive très-souvent qu'ils mentionnent la redevance comme foncière, en présentant les biens de la tenue comme en étant seulement le gage et l'hypothèque, ce qui semble annoncer un arrentement et un afféagement. ”

“ Nous ne faisons aucun doute que le colon ne soit recevable dans ce cas à demander que l'on prenne en considération la rente dont il s'est chargé. Admettre le principe contraire, ce serait autoriser à attaquer sans motifs des contrats faits de bonne foi, et qui ne contiennent aucune lésion. Le bailleur qui trouve dans l'augmentation de la rente la valeur des superfices qu'il aliène, au lieu de la recevoir en deniers d'entrée, ne souffre réellement aucun préjudice. La chose qu'il cède lui est payée à sa valeur, et de la manière qu'il a voulu qu'elle le fût. ”

“ Le foncier a, pour le paiement de la redevance, un privilége sur la valeur, sur les fruits et sur les fermages des édifices et superfices qui ne sont, respectivement à lui, que des objets mobiliers garnissant son héritage; mais ce privilège ne porte que sur les droits réparatoires; il ne s'étend pas sur les autres biens des colons, pas même sur les meubles qui garnissent l'habitation de la tenue. ”

“ Il est hors de doute que l'on peut acquérir par la possession une servitude continue et apparente sur une tenue possédée par un domanier, comme sur un héritage exploité par un fermier ; le propriétaire a seulement une action en indemnité contre le colon qui a laissé grever le fonds. ”

“ Le colon assigné en congément ne peut ni détruire, ni dégrader ses droits convenanciers : outre qu'il ne faut pas favoriser la méchanceté, il est de Maxime que le propriétaire qui consent à en payer la valeur, peut retenir les constructions et les plantations faites sur son fonds, soit par un fermier, soit par un Possesseur évincé ; et le pacte de rachat des améliorais, qui est de l'essence du bail à convenant, est une raison de plus pour interdire au colon assigné en congément la faculté de détruire ces améliorations. ”

“ Les levées échues de la rente constituent une créance mobilière qui ne fait point partie du fonds, et c'est cependant, à vrai dire, le fonds seul que le propriétaire abandonne, puisque la rente convenancière n'en est que l'accessoire, le fermage. Le propriétaire est assez malheureux de se voir obligé de renoncer à sa propriété pour l'avenir, sans qu'on le Prive encore d'un droit mobilier, acquis avant la demande en remboursement, et qui n'est réellement que le prix d'un revenu que le colon a perçu. ”

“ Baudouin (N° 73) semble avoir confondu ces deux manières d'expulser le colon. Elles offrent cependant des différences essentielles : le foncier qui accorde une faculté de congédier, comme celui qui concède une assurance, ne fait qu'un acte de simple administration semblable en tout à celui par lequel un propriétaire consent un bail à ferme. Au contraire, le propriétaire foncier qui consolide, acquiert un objet immobilier, savoir : les droits réparatoires. Il éteint sa redevance; il change, par conséquent, la nature de son bien et de son revenu, que le congément peut même augmenter ou diminuer. ”

“ Si la vente consentie volontairement au foncier suffisait pour purger les hypothèques, la sûreté que les.
créanciers ont stipulée deviendrait illusoire : il dépendrait toujours du colon et du propriétaire de s'entendre pour les en priver. Le congément, le remboursement, etc., purgent aussi les droits; mais ils sont précédés de formalités qui ont toujours une publicité telle qu'un créancier vigilant peut prendre ses précautions. Il n'en est pas de même d'une vente volontaire, qui peut se faire et se consommer dans un instant. ”

“ Lorsque la consolidation a eu lieu sur la demande du colon, la femme n'a pas le même droit, parce que l'acquisition des édifices et superfices était pour elle une chose forcée; elle ne pouvait s'y soustraire qu'en abandonnant le fonds. Elle doit donc nécessairement alors ou indemniser la communauté, ou rénoncer au fonds de la tenue; car la communauté, subrogée aux droits du colon, peut exiger d'elle tout ce que le colon lui-même aurait pu en exiger. ”

“ Le propriétaire doit offrir le prix de tout ce qu'il entend congédier. De son côté, le colon doit répondre qu'il consent à recevoir le prix de tels objets, mais qu'il refuse le remboursement de tels autres qui lui appartiennent fonds et droits. Dans cet état, il arrive de deux choses l'une : ou le propriétaire consent à diviser ses offres et alors il n'entre en jouissance que de ce qu'il paie, ses droits saufs pour le surplus; ou bien, comme il en a le droit, il persiste à offrir le prix de tout ce qu'il croit dépendre de sa tenue et alors il consigne le montant du prisage. ”

“ Une tenue se compose d'une maison et d'une pièce de terre garnie d'arbres fruitiers : les droits de la maison, estimés par le menu, valent 500 fr. ; ceux de la pièce de terre valent la même somme. Si l'on ne considère que le produit de ces deux objets en congément, ils sont d'égale valeur, et peuvent former deux lots parfaitement égaux ; mais, en attendant le congément, qui n'aura peut-être jamais lieu, le propriétaire de la maison ne retire de son lot qu'un revenu de 20 fr., tandis que le propriétaire de la pièce retire du sien un revenu de 100 fr. Où est l'égalité? ”

“ Quoique le colon ne puisse pas prescrire le fonds contre le propriétaire, celui-ci peut prescrire les droits contre le colon. On sent, en effet, qu'il n'y a Pas de motifs pour la réciprocité, car la possession des droits par le foncier n'est pas précaire comme celle du fonds par le colon. Mais le principe que les
édifices et superfices sont meubles par rapport au propriétaire, ne change rien aux conditions et au temps requis pour la prescription des droits au profit de celui-ci. ”

“ Il est des cas où le foncier a un fort grand intérêt à ce que le congément soit exercé. Tels sont ceux où il a stipulé dans la baillée une augmentation de la redevance, une renonciation à demander le remboursement, des conventions avantageuses relativement aux édifices ou aux lois, etc. Dans tous les cas, il est évident que le foncier aurait droit à des dommages et intérêts, si le défaut de congément le privait des avantages qu'il devait trouver dans l'exécution de la convention. ”

“ Bien plus : un colon qui, pendant trente, quarante, cinquante ans, par exemple, se serait dispensé de contribuer au paiement de la redevance, que ses consorts auraient acquittée pour lui, et qui se trouverait ensuite poursuivi par le foncier, ne pourrait pas prétendre que ses consorts doivent continuer de le libérer, en présentant sa longue possession de ne pas payer, comme une preuve qu'un partage ou un autre acte ancien et adiré avait imposé à ses codomaniers l'obligation de payer toute la rente. ”

“ Comme le juge de paix ne peut connaître des difficultés qui s'élèvent lorsque le défendeur refuse de consentir au congément, ou ce qui revient au même lorsqu'il laisse défaut, il doit décerner acte, soit du défaut, soit du refus du défendeur, et par suite renvoyer le demandeur se pourvoir devant le tribunal de première instance. La circonstance que le défendeur ne conteste pas le droit de demander le prisage, et
cherche seulement à l'éluder par quelques moyens de forme, ne dispense pas le juge de paix de prononcer ce renvoi. ”

“ La vente sur simples bannies des édifices et superfices a pour principal objet le paiement de la redevance convenancière. Mais il faut remarquer que l'on considère comme faisant partie de la redevance, toutes les rentes que le domanier paie à l'acquit du foncier, les dîmes et les corvées conventionnelles.
Ainsi, le propriétaire peut poursuivre la vente sur simples bannies, pour forcer le colon d'acquitter toutes les charges. Le tiers, créancier de rentes dues sur la tenue, ne pourrait cependant pas prendre la même voie ; il devrait se pourvoir contre le colon dans la forme ordinaire. ”

“ Le congédiant qui fait juger le congément contre le domanier lui-même n'entre point dans les
discussions auxquelles peuvent donner lieu les améliorations et dégradations. C'est toujours au colon qu'il s'adresse lorsque le fermier dégrade la tenue après l'estimation, ou qu'il tarde de l'abandonner après le remboursement.
312. - Lorsque le propriétaire foncier congédie séparément les portions divisées de la tenue, il éteint proportionnellement la rente convenancière. Quand le congément est exercé par un cessionnaire, celui-ci supporte une partie de la rente, en proportion de ce qu'il congédie. ”

“ Le fonds d'une tenue chargée d'une rente de 10 fr.
peut valoir mille fois mieux que le fonds d'un convenant qui paie une redevance de 1 ,000 fr. Cela est évident, surtout depuis que les colons peuvent provoquer leur remboursement, puisque le propriétaire d'une rente convenancière de 1,000 fr. peut trouver de l'avantage à l'abandonner avec le fonds, pour se dispenser de rembourser des droits réparatoires, dont le pris excéderait prodigieusement la valeur qu'aurait la tenue après la consolidation. ”

“ Le colon, comme le fermier, est obligé de
conserver et de défendre la chose dont il jouit précairement : il répond donc des dégradations commises dans les bois fonciers pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Les art. 1732 et 1735 du Code lui sont pleinement applicables. Le propriétaire a même une action solidaire contre tous les colons de sa tenue pour obtenir la réparation du préjudice causé. ”

“ Ainsi, le colon peut demander le remboursement, quand le propriétaire foncier pourrait demander le congément. Comme un foncier ne peut congédier un domanier d'une partie seulement de ses droits dans la tenue, on ne peut non plus forcer le propriétaire à rembourser partiellement. ”

“ Le possesseur que l'on prétend colon et qui se dit propriétaire, n'est pas tenu de justifier de son droit que la possession fait présumer ; il n'en est pas moins certain, en fait, que le possesseur qui refuse de produire ses titres autorise à soupçonner qu'il ne les cache que parce qu'ils lui sont défavorables. ”

“ Nous pensons, en conséquence, que les demandes formées par les mandataires non spécialement autorisés, les maris, les usufruitiers, les communes et les tuteurs, seraient irrégulières, et que la nullité pourrait en être proposée par le propriétaire foncier.
396. — Les colons qui exploitent par eux-mêmes leur tenue peuvent seuls demander le remboursement de leurs droits : ce sont à la fois ceux qui soufraient le plus de la privation de cette faculté, et
ceux qui naturellement doivent être les moins disposés à en abuser. ”

“ Lorsque les domaniers contre lesquels on poursuit la vente sur simples bannies ont fait des innovations, il convient de faire connaître bien clairement, dans le placard, que l'on n'entend ni approuver ces innovations, ni en poursuivre la vente. On sent, en effet, que si les innovations défendues se trouvaient indiquées dans le placard comme faisant partie des droits à vendre, le tiers acquéreur et ses successeurs auraient le droit d'en demander le remboursement. ”

“ Pendant la suspension du domaine congéable, un colon s'était affranchi de la rente convenancière sans rembourser une rente seigneuriale qu'il acquittait anciennement. On lui demanda cette dernière rente dès avant la loi du 9 brumaire an VI ; il répondit qu'elle avait été éteinte à son profit puisqu'à l'époque de la suppression, il s'en trouvait débiteur direct en qualité de propriétaire du fonds. Il n'y avait rien à repliquer; mais depuis la réintégration des propriétaires dans leurs droits fonciers, il a été condamné à payer la rente
par jugement du tribunal de Saint-Brieuc. ”

“ Les colons d'une même tenue ont souvent entre eux des discussions au sujet du bornage de leurs portions respectives, d'un édifice, d'un mur, d'un fossé Mis se disputent, d'une servitude réclamée pour une portion de la tenue sur une autre portion, enfin, de la répartition à faire entre eux de la redevance convenancière. Dans tous ces cas, le grand principe de ta solidarité des colons et de l'indivisibilité de la tenue
rend ces contestations étrangères au propriétaire, qui n'a ainsi ni qualité, ni intérêt pour s'en mêler. ”

“ On sent que tout cela est applicable à la garantie due par l'individu non colon qui cède à un tiers le pouvoir de congédier qu'il a obtenu du foncier.
486. — Les droits convenanciers, comme tous les autres immeubles, peuvent être vendus à pacte de réméré ; mais l'exercice du congément, avant celui du réméré, anéantit la faculté de rachat : l'acquéreur congédié reçoit alors pour son propre compte le montant de l'estimation.
487. — On stipule quelquefois qu'en cas de congément, le vendeur suppléera au prix de l'estimation, si ce prix n'égale pas le principale de la rente. ”

“ Lorsqu'un colon cède purement et simplement ses superfices à un tiers, sous la simple condition d'acquitter les charges convenancières, l'acquéreur doit, comme nous l'avons expliqué pour les baux en premier détachement sans deniers d'entrée, donner une valeur vénale aux édifices et superfices qui deviennent sa propriété, et le droit de mutation de cinq et demi pour cent est exigible sur cette évaluation. ”

“ Les moyens de nullité sont peu favorables; on ne doit les accueillir que lorsque la loi en fait un devoir, et l'on peut, sans dénaturer le sens des mots, considérer une tenue comme un domaine, lors même qu'elle n'a point d'édifices. ”

“ De même que le propriétaire foncier peut s'adresser à un seul des domaniers, ou même à un détenteur non domanier, pour obtenir le paiement de sa rente, de même aussi il peut faire vendre les droits réparatoires sur un seul des domaniers, ou même sur un détenteur non colon. ”

“ Ceux-ci sont obligés d'avancer, en matériaux et en travail, tout ce qu'ils ajoutent au montant du prisage. Il n'est Pas rare, à la vérité, qu'ils parviennent à se faire rembourser beaucoup plus que les améliorations n'ont coûté ; ils font souvent de mauvaise besogne que les experts, trompés par les apparences, prisent au-delà de sa valeur ; mais, outre que c'est une surprise que ta loi ne doit pas favoriser, il y a quelquefois du mécompte dans le calcul des colons ; il arrive fréquemment que les experts trompent leurs espérances et leur allouent moins qu'ils n'ont dépensé réellement. ”

“ Ainsi, par exemple, lorsqu'un tiers lui conteste la propriété ou la possession d'un édifice, d'un puits, d'un mur, d'une portion de terrrain qu'il a mise en valeur, etc., il peut intenter toutes les actions réelles qui compéteraient au propriétaire lui-même. ”

“ Le droit à l'indemnité ayant son principe et sa mesure dans le préjudice causé, c'est aussi dans la proportion du préjudice respectivement éprouvé que l'indemnité doit être partagée entre le propriétaire et le colon.
Le propriétaire perd la valeur capitale du fonds et des bois fonciers qu'on lui ôte : c'est de cela qu'il doit être dédommagé.
Le colon perd ses droits convenanciers et la jouissance du fonds : il a donc deux litres différents à l'indemnité.
L'évaluation de la perte du foncier ne saurait, en droit, donner lieuà aucune difficulté: c'est un simple travail d'experts. ”