Laurent Prache

“ L'emphytéose est un contrat fort ancien. Elle nous vient des Romains. Dans l'ancien droit, l'emphytéose fut très-répandue : on distinguait alors l'emphytéose perpétuelle et l'emphytéose temporaire ou bail emphytéotique. A Rome, l'emphytéose, même perpétuelle, ne transféra jamais au preneur qu'un droit réel de jouissance. Il en fut autrement dans notre ancienne France; là, l'emphytéose, se confondant en fait, dans la plupart des cas, avec le bail à cens et le bail à rente, prit l'empreinte des contrats féodaux et perdit les caractères de l'emphytéose romaine. ”

“ Un crédit n'a de bons résultats qu'autant que l'emprunteur tire de son travail le bénéfice nécessaire au remboursement de son créancier. Si la condition matérielle des fermiers, si la situation qui leur est faite par les charges diverses qu'ils ont à supporter, les force à travailler avec perte, ou sans l'espoir d'une rémunération suffisante, à quoi leur servira l'appui d'un crédit agricole ? Un fait est incontestable de l'aveu même
des personnes les plus obstinément aveugles ou les plus optimistes : « Les fermiers se ruinent, et les fermes sont abandonnées. » ”

“ Le désaccord provient de l'obscurité que le Code a laissé planer sur la classification des biens incorporels en meubles et immeubles. Le législateur, en effet, a oublié d'assigner une place dans la distinction des biens meubles et immeubles aux créances corrélatives à des obligations de faire ou de ne pas faire, et le droit du preneur est précisément une créance de cette nature. « L'obligation du bailleur, dit M. Colmet de Santerre, est à la vérité, une obligation de faire, faire jouir le preneur de la maison ou de la ferme. » ”

“ Le terme est de l'essence de l'obligation du bailleur; celui-ci ne peut pas procurer de suite toute la jouissance qu'il a promise. Il est donc juste que le preneur ne donne qu'à mesure qu'il reçoit. Les fermages ne sont-ils pas toujours fixés de telle sorte qu'ils constituent à peu près l'équivalent du bénéfice que le propriétaire aurait retiré de son fonds s'il l'avait lui-même cultivé? Le terme dont jouit le preneur n'est pas une faveur, un bénéfice ; il est de la nature, sinon de l'essence du contrat. ”

“ Ainsi le tribun Mouricault répudie l'ancien principe qui n'attribuait au preneur qu'un simple droit de créance.
Dans un langage qui, pour n'être pas tout à fait juridique, n'en est pas moins formel, il déclare que le bailleur s'étant « dessaisi de la jouissance de sa chose, » « ne peut pas transmettre à autrui plus de droits qu'il n'en a lui-
même. » Peut-on affirmer plus nettement que le preneur a un droit réel? ”

“ Partout, au contraire, où la location, pure de tout mélange féodal, avait conservé ou acquis un caractère de précarité, où les propriétaires avaient triomphé des prétentions injustes ou des résistances légitimes des tenanciers, le domaine resta entier aux mains de ceux qui en étaient légalement investis.
Dans notre société moderne, le sol ne confère plus au propriétaire aucune puissance politique. La terre a perdu sa valeur sociale; elle n'est plus qu'un simple instrument de travail et de richesse. ”

“ L'agriculteur, au contraire, reste sous l'empire du droit commun. Aussi, dit-on, les capitalistes se soucient-ils peu de lui faire des avances. Nous avons garde de méconnaître les avantages de la juridiction consulaire et de la crainte salutaire qu'inspire la faillite, mais nous ne pensons pas que l'absence de ces garanties soit un motif assez sérieux pour éloigner les capitaux de l'agriculture; on se préoccupe bien plus, dans un prêt, de l'honorabilité et de la solvabilité de l'emprunteur que du tribunal devant lequel on lui réclamerait, au besoin, l'exécution de ses promesses ”

“ La destruction n'est pas le seul cas de force majeure qui prive le fermier de sa jouissance. On peut encore supposer, par exemple, l'hypothèse d'une expropriation pour cause d'utilité publique, celle d'une occupation militaire nécessitant l'abandon de la ferme, etc. Pour le cas d'expropriation, l'article 21 de la loi du 3 mai 1841, contient une disposition formelle; le fermier a droit à un complet dédommagement. Mais ce dédommagement, il le réclamera à l'expropriant ou au propriétaire suivant que celui-ci aura ou n'aura pas rempli la formalité prescrite par l'article 21. ”

“ La cession, c'est-à-dire la vente que fait le fermier de sa créance de jouissance est un acte licite, autorisé par la loi (art. 1689 et suiv.) . Mais il est fort douteux que le législateur ait entendu y faire allusion dans l'article 1717. Le texte comme la tradition semblent exiger que nous donnions au mot céder, dont il se sert, une autre signification que sa signification technique. Le texte représente la cession comme un acte plus grave au point de vue du bailleur, que la sous-location , et cependant le bailleur garde ses droits contre le preneur; il acquiert même un débiteur en plus. ”

“ Dans un premier système on prétend qu'elle n'est ni pure et simple, ni à terme, ni conditionnelle, mais qu'elle est successive. C'est une dette d'une nature propre, en germe dans le contrat, mais se réalisant au fur et à mesure des échéances. Le paiement des loyers a sa cause dans la jouissance que le preneur doit prester. Or, l'obligation de faire jouir se parfait successivement; donc
l'obligation du preneur se forme de la même manière. ”

“ II. — Le droit du preneur est-il mobilier ou immobilier?
Pour ceux qui croient à la réalité du droit du preneur, la question ne saurait faire de doute. Ils ont beau le nier, un tel droit constituerait un démembrement de la propriété; il serait donc immobilier. A l'inverse, il semble
que, du moment qu'on proclame la personnalité du droit du preneur, il faut admettre, en même temps, qu'il est mobilier. ”

“ N'offre-t-il pas la même sécurité qu'un droit réel? En Angleterre, l'usage va même jusqu'à permettre au fermier d'hypothéquer cette valeur moins stable qui est le produit de ses améliorations et qui lui sera restituée à la fin du bail sous forme d'indemnité (1) . Il pourrait donc être utile d'ajouter le droit du preneur à l'énumération de l'article 2118 du Code civil.
Le fermier, en général, ne participe guère non plus aux avantages du crédit mobilier et du crédit personnel, c'est-à-dire du crédit agricole proprement dit. ”

“ Leur convention n'est plus un bail à cheptel dans le sens de l'article 1800, c'est-à-dire un louage d'ouvrage; elle constitue un louage de choses, et, par conséquent, ici encore, nous rentrons dans le droit commun, et rien n'empêcherait un capitaliste, lorsque, louant un fonds de bétail, il ferait consister le prix de son bail dans une portion des profits, de « se décharger de la totalité des risques, comme le demande M. V. Borie, en abandonnant une part des bénéfices et de former ainsi un contrat d'assurance. » ”

“ Un fermier jouit-il de la même alternative? La loi ne s'en explique pas formellement, mais la solution à donner à cette question ne souffre aucune difficulté. Le droit de demander la résolution du contrat résulte des principes généraux; le louage étant un contrat synallagmatique et le bailleur qui ne procure au fermier qu'une jouissance incomplète n'exécutant pas son obligation, il va de soi que le fermier peut faire résilier la convention qui le lie, en vertu du principe consacré par l'article 1184. ”

“ Mais est-on sûr qu'à l'inverse, sans le secours des autres créanciers, il lui eût été facile de rencontrer un preneur, et à tout le moins un preneur en état de bien cultiver ses terres? Cependant si un fermier peut faire autre chose pour vivre et se passer du propriétaire, le propriétaire ne peut pas se passer de fermier. Les créanciers qui font des avances au preneur rendent donc aussi service au bailleur. Leur fera-t-on un grief de ne demander aucune sûreté? Où la trouveraient-ils, en présence du privilège du bailleur et des règles du Code sur le gage? ”

“ De même, qu'il est beaucoup plus économique d'acheter des bâtiments que d'en élever, d'entretenir une construction existante que d'en édifier une nouvelle , de même il est infiniment moins coûteux d'entrer, au prix d'une indemnité, sur un sol riche d'engrais, que d'aller, par une économie mal entendue, consacrer ses soins à la culture d'un terrain appauvri; il est, en un mot, infiniment plus avantageux d'avoir à conserver la fertilité d'un fonds que d'avoir à la lui restituer. ”

“ Sans doute, ces différents objets énumérés plus haut, hachepaille, machine à battre, appareil de pompe, arbres fruitiers, par suite de leur incorporation avec l'immeuble, deviennent la propriété du bailleur en vertu du principe d'accession (art. 533) ; mais comme le fermier, ainsi que nous venons de le dire, tient de son bail, de son droit de jouissance, le pouvoir de les enlever et de les reprendre, il nous semble qu'il est permis de dire qu'il garde sur eux un droit de propriété sous condition suspensive. Cela n'a rien d'étrange; c'est le droit du vendeur à réméré ”

“ Ainsi trois idées caractérisent la condition juridique du fermier dans ce contrat : 1° Comme un fermier pur et simple, il n'acquiert aucun droit réel sur le fonds; il n'a qu'une créance de jouissance ; 2° A la différence de ce fermier, il est propriétaire des édifices ou superfices (plantations, constructions, clôtures, cultures) faits ou à faire.
3° Enfin, comme lui, il peut être contraint de quitter le sol à l'expiration du bail, si le bailleur ne veut pas renouveler; mais il a le droit alors de se faire rembourser la valeur des édifices ou superfices. ”

“ Il n'y a là aucune raison suffisante pour déterminer des établissements de crédit à fermer leurs caisses aux fermiers, ou tout au moins à leur tenir rigueur. Faut-il alors attribuer à la difficulté de prêter sur gage et à l'étendue excessive du privilège du bailleur l'aversion apparente des capitaux pour leurs entreprises? Pas davantage. Le privilège du bailleur n'est un danger pour le capitaliste que dans le cas où les affaires du fermier menacent de péricliter. ”

“ Lorsqu'on réfléchit à tous les faits que nous venons de passer en revue, à cette lutte tardivement commencée par des bourgeois contre un droit existant depuis longtemps, à ce secret encouragement donné aux fermiers par le silence et la complaisance des seigneurs et des gens de justice, à cette absence caractéristique du Droit de Marché dans certains villages et sur certaines terres, invinciblement l'on est amené à se demander s'ils n'ont pas leur raison d'être dans l'organisation foncière des temps antérieurs. ”

“ Or, cette double preuve, le preneur qui, par suite de la vente de l'immeuble loué, se trouve menacé d'une expulsion, le preneur n'a pas, disons-nous, de peine à la fournir.
La mauvaise foi est évidente ; le bailleur n'ignore pas son impuissance à procurer à la fois la jouissance de son immeuble à l'acquéreur et au preneur. La seconde condition requise est également remplie. En effet, pourquoi exige-t-on d'un débiteur la preuve que l'acte dont il se plaint l'a rendu insolvable? ”

“ Sans doute, on a vu souvent et on voit encore des fermiers, après avoir pris à bail des terres libres, montrer peu d'empressement à déguerpir et se servir à rencontre des propriétaires ou des nouveaux preneurs des procédés employés contre les dépointeurs d'un Droit de Marché ; mais, qu'on le remarque bien, ils ne prétendent nullement avoir acquis un droit opposable au propriétaire, en vertu d'une concession obtenue de ce dernier, un droit ayant une valeur propre et qu'ils puissent, en conscience, négocier; ils se liguent et veulent rester dans leur tenure ”

“ Qui ne sait que dès l'instant où des récoltes, même pendantes par branches et par racines, font par elles-mêmes l'objet d'un contrat, dès l'instant où, dans une convention, elles sont considérées à part, et, en conséquence, comme devant être détachées du sol, elles ne sont pas traitées autrement que des meubles, et leur vente, par exemple, lorsqu'elle devient possible, est une vente mobilière? ”

“ Le fermier doit jouir en bon père de famille; ce n'est pas à dire pour cela qu'il puisse faire tout ce qui constituerait un acte de bonne jouissance. Mais il a le droit d'accommoder le fonds à ses convenances, à ses besoins, quitte à le rétablir dans son ancien état à la fin du bail (art. 1731) . Cette interprétation large de la règle est de tradition (2) .
Si le fermier manque à son obligation, le bailleur pourra, suivant les circonstances, ou le forcera l'exécuter ou faire résilier le bail et réclamer des dommages et intérêts (art. 1729-1766) . ”

“ Si les constructions et plantations qui sont l'œuvre du fermier appartiennent au bailleur, comment le fermier pourrait-il en avoir la propriété, et si le fermier n'en est pas propriétaire où puiserait-il le droit de les enlever, de les détruire, le jus abuti, en un mot, attribut exclusif du droit de propriété? ”

“ Ainsi, d'après le système que nous adoptons, la condition juridique du preneur emphytéotique ne diffère en rien de celle du preneur ordinaire. Au point de vue économique, on peut faire remarquer seulement que son bail a très-souvent une plus longue durée. Dans le système consacré par la jurisprudence, le preneur emphytéotique est, au contraire, investi d'un droit réel susceptible d'hypothèque.
Le projet de Code rural, récemment discuté et adopté par le Sénat, reconnaît l'emphytéose et rend au bail emphytéotique la puissance de conférer un droit réel susceptible d'hypothèque. ”