Sous-location

“ SOUS-LOCATION. — Dans, les alinéas 4 et 5 de l'art. 550, le législateur de 1872 s'occupe du droit de sous-location ou de cession du bail par les créanciers de la faillite, et il distingue deux cas : 1° si le bail contient interdiction de sous-louer ou de céder, la convention doit être respectée par les créanciers, excepté si le bailleur a. reçu des loyers par anticipation. Dans ce cas, ils ne peuvent sous-louer que pour le temps à raison duquel le loyer a été payé (art. 550-5°) . ”

“ Lorsque le locataire cède son bail à une tierce personne, il peut fixer un loyer supérieur à celui qu'il paie lui-même au propriétaire. En ce cas, le droit proportionnel devra être calculé sur le prix de sous-location et non sur celui du premier bail. ”

“ Le sous-locataire a donc été fort imprudent en laissant déménager le locataire originaire. Il devait, à ce moment, exiger de lui un cautionnement ou une garantie suffisantes pour assurer le paiement des loyers pour les années restant à courir après l'extinction de la sous-location. Convient-il, parce que le sous-locataire a commis une faute, d'en rendre responsable le propriétaire qui ignorait ou pouvait ignorer la cession ? Poser la question, c'est la résoudre dans le sens admis par le Tribunal de la Seine.
Voyez : Mobilier suffisant, etc., etc. — Loyers d'avance. ”

“ « La résolution du bail pour contravention à la défense le sous-louer n'est pas encourue de plein droit par le peul fait de la sous-location, et elle doit être demandée en justice. L'action du propriétaire en résolution du bail pour cause de sous-location ne peut être admise, si la sous-location a été résiliée avant la demande en justice, et si d'ailleurs le propriétaire n'allègue aucun préjudice Causé par cette sous-location.» ”

“ Pour établir la valeur locative qui doit servir de base au droit proportionnel d'un patentable qui sous-loue une partie de ses locaux, il faut calculer la déduction à opérer sur le bail pour la partie souslouée, d'après le rapport existant entre la valeur totale des locaux et celle des pièces sous-louées, et non d'après le prix de la sous-location. ”

“ Le propriétaire qui loue son domaine, sa maison ou un appartement, n'entend point avoir affaire à plusieurs fermiers ou locataires ; il n'en a voulu qu'un, et il se verrait forcé à l'entretien de plusieurs sous-locations ou à celle d'un sous-bail qui, ne comprenant, comme cela se pratique d'ordinaire, qu'une partie des objets loués, lui rendra difficile et peut-être impossible la location du surplus! Que le sous-bail comprenne la totalité des objets affermés, dans ce cas , le propriétaire, indépendamment de son recours contre le sous-preneur, tenait toujours le locataire principal pour obligé ”

“ La sous-location ou la cession doit toujours être faite à des personnes dont l'état, la profession n'apportent aucun changement notable dans l'usage et les habitudes de la maison.
Ainsi, on ne pourrait pas sous-louer une maison tenue bourgeoisement à une personne qui en ferait un hôtel garni. — Un tailleur ne pourrait pas céder son bail à' un serrurier ou à toute personne ayant une industrie bruyante ou dangereuse, tels que cafés, bals publics, auberge, etc., etc. ”

“ Le droit à un bail est cessible de sa nature ; seulement le preneur ne peut le céder à quelqu'un qui userait de la chose d'une manière dommageable.
127. Il ne le peut, quand même le propriétaire l'aurait autorisé à sous-louer à qui bon lui semble.
128. La sous-location ne rompt pas les engagemens du preneur et du bailleur, à moins d'une évidente novation ; elle ajoute de plus un sous-débiteur au débiteur principal. ”

“ Il n'y a pas antinomie entre cette solution et la prohibition de sous-louer, édictée par l'article 1763. Les deux hypothèses sont sensiblement différentes. La sous-location fait passer le domaine entre les mains d'étrangers complètement inconnus du bailleur ; elle peut se produire à tout instant, quelques jours après le commencement du bail et se renouveler plusieurs fois. La mort du colon est un événement de force majeure qu'on ne peut prévoir. Ses héritiers, souvent ses enfants, habitaient la métairie, participant à l'exploitation, qu'ils ont pu apprendre à bien conduire. ”

“ Il faut rapprocher du bailleur qui connaît la profession du locataire et qui sait que celui-ci détiendra fréquemment des choses appartenant à autrui, le bailleur qui n'a pas interdit la sous-location ; il sait que le sous-locataire apportera des meubles, et que celui-ci ne doit pas avoir l'intention d'affecter ses meubles au paiement de tous les loyers dus par le locataire principal La sous-location deviendrait souvent impraticable, s'il fallait que cette affectation intégrale en résultât ”

“ En cas de sous-location, le propriétaire peut agir directement contre le fermier principal, lors même qu'il aurait donné son consentement à la cession du bail, ce consentement n'entraînant pas novation (Cass., 28 août 1833 ; Dalloz, n. 342 ; — Dalloz, v° Louage, n. 807 ; Carré, Code annoté, p. 14, n. 27) .
224. Le principal locataire ou fermier peut aussi agir contre le sous-locataire ou sous-fermier, devant le juge de paix. ”

“ La location (ou la sous-location) pour sous-louer constitue un acte de commerce lorsqu'elle porte sur des meubles. — Elle n'est qu'un acte civil lorsqu'elle ne porte, au contraire, que sur des immeubles ou même lorsqu'elle porte à la fois sur des meubles et sur des immeubles, si les meubles doivent être considérés comme l'accessoire des immeubles. — Mais elle deviendrait commerciale s'il résultait des circonstances que le locataire, en faisant cette sous-location, a entendu se livrer à une exploitation d'hôtel garni. ”

“ Dans ce cas, le privilège du propriétaire peut donc s'étendre à quatre années : deux années échues, l'année courante et l'année à venir.
Si le bail est muet sur le droit de relocation, ce droit existe en faveur du locataire qui peut l'exercer soit par voie de sous-location, soit par voie de cession. Les créanciers du failli ont le même droit que leur débiteur. Ainsi, la relocation ne pourra avoir lieu que dans les termes mêmes du contrat originaire, et sans que la destination des lieux loués puisse être changée. ”

“ Lorsqu'une maison, louée à un locataire principal, fait l'objet de plusieurs sous-locations, la valeur locative qui sert de base à la contribution est celle qui résulte de l'ensemble des baux consentis aux sous-locataires. ”

“ Comme il est naturel, cette chaîne de sous-locations a pour effet de rendre les coins beaucoup plus chers, en proportion, que les appartements entiers; ici, comme toujours, c'est le pauvre qui paye le plus. ”

“ Le locataire peut sous-louer la chose si le locateur ne lui a pas expressément refusé cette faculté dans le contrat. Néanmoins, le locataire principal reste responsable envers le locateur des faits et gestes du sous-locataire. La sous-location peut être faite pour un prix supérieur à celui que paye le locataire luimême.
Autres sectes. Les azemites n'admettent pas que le locataire profite de ce bénéfice; il doit l'employer en aumônes. ”

“ La cession du bail, qui n'est autre chose qu'une cession de droits, met le cessionnaire au lieu et place du cédant, dont il ne fait, à proprement parler, que continuer la jouissance aux mêmes condilions. La sous-location, au contraire, est un nouveau bail consenti par le preneur, lequel, dès lors, est, vis-à-vis du sous-locataire, soumis aux mêmes obligations et investi des mêmes
contrat ne le prive de cette faculté 2. ”

“ Ajoutons d'autre part, que la loi du 12 février 1872, modifiant l'article 2102 1° du Code civil et l'article 550 du Code de commerce, a décidé qu'en cas de faillite, la clause exclusive de la sous-location ne peut être opposée à la masse qui entretient le bail.
2° Obligation de payer les loyers ou fermages. — Le preneur doit payer les loyers ou fermages, en argent, ou en denrées s'il s'agit de colonat partiaire, aux termes fixés par le contrat ou, à défaut, par l'usage (art. 1728, al. 2) . ”

“ Si l'on n'admet qu'un très-petit nombre de souslocataires dans un vaste domaine, et que le minimum d'étendue à sous-louer soit aussi très-grand, on se trouvera seulement avoir deux ou trois fermiers au lieu d'un, et ces fermiers ne pourront manquer de soumettre leurs terres à la culture ordinaire du pays. Le seul avantage que l'on trouve donc à effectuer ainsi la sous-location par les mains du fermier principal, au lieu de la faire soi-même, c'est de se procurer dans celui-ci une.
garantie, une caution solvable des sous-traitants. ”

“ Elles sont, dans les contrats de bail usuels des grandes villes, dans l’actuel libre droit de contrat, adossées au locataire, à ce point qu’il paie les réparations des fenêtres abîmées par le vent ou la grêle et aucunement par sa faute ».
« ... Un immeuble urbain est en réalité un capital de pierre (ein steinernes Kapital) qui, par le simple mécanisme de la location, par un minime travail ordinaire d’administration et un insignifiant apport de nouveaux capitaux pour réparations, devient une source de revenus assimilables à un titre de rente ». ”

“ Le prix de la location est aussi légitime que le salaire de l'ouvrier, que le prix de la vente. En louant une maison ou une terre en culture, le locataire s'approprie le produit de travaux antérieurs, dont la location ne représente qu'une partie de la valeur proportionnée à l'utilité qu'il en tire. Le droit de location met à la. portée de tous le sol qu'ils ne pourraient acheter, les choses dont ils n'ont qu'un besoin momentané. ”

“ La prohibition de sous-louer ou céder n'empêche pas le preneur de faire occuper les lieux loués par des domestiques ou des Peisonnes de confiance, ou même gratuitement par des tiers; il Peut également faire exploiter par métayers ou colons partiaires.- ais il y aurait sous-location dans le fait par lequel le preneur lais§erau en jouissance des tiers qui, au moment du bail, occupaient les lieux moyennant une redevance.
162. L'infraction à la clause prohibitive de sous-location donne lieu à la résiliation du bail, qui doit être prononcée en justice, sans délai, sur la demande du bailleur ”

“ Quelques mots sur les derniers contrats qualifiés de location par la loi, les louages d'ouvrage et d'industrie. Tels sont les marchés avec des ouvriers et des entrepreneurs, les transports par terre ou par eau. Dans ce cas, le locateur est celui qui donne pour un prix convenu son travail ou son industrie (locator operis) ; le locataire, celui qui paye ce prix en échange du travail ou de l'industrie qui lui sont fournis. Le travail ou l'industrie ont pour objet une chose que livre le locataire. ”

“ Mais, par contre, et indépendamment du loyer ci-après fixé et du loyer des locaux où s'exploite le fonds, lequel sera mis à sa charge par l'acte authentique de sous-location à intervenir, il supEortera toutes les charges d'exploitation, contriutinns, patentes, taxes, assurances, eaux, gaz, - électricité, téléphone et autres concernant ledit fonds. ”

“ La convention de sou pour franc au portier ne peut se suppléer ; elle est de même nature que celle du bail, et est sujette aux mêmes formalités : ainsi elle est comprise dans le prix de la location. En conséquence ce principe, elle suit le régime de la location même, en la plaçant au rang où elle doit être : ainsi un loyer de 400 fr.
par année dont le congé doit être donné à six semaines, rentre dans les grandes locations pour lesquelles il faut trois mois d'intervalle , si le locataire paie le sou pour livre; car alors la location est véritablement de 420 fr. ”

“ L'autorisation de sous-louer, par cela même qu'elle peut être préjudiciable à la valeur du fonds du domaine, entraîne aussi une augmentation proportionnelle de la rente de tous les terrains pour lesquels on accorde cette faculté. On sent d'ailleurs que l'on ne peut plus tendre aux améliorations dans un domaine où l'on admet des sous-locations, et que tout y est sacrifié au produit actuel. ”

“ Sous-location. Le preneur a le droit de sous-louer et même de céder ses droits au bail, p. J 2. - Explication de ce principe , p. i3. — Incertitudes de la jurisprudence, p. 13 et suiv. — Le sous-bailleur demeure, en tout état de cause, obligé envers le propriétaire au paiement du prix, p. 14. — Celui qui cultive sous la condition d'un partage de fruits peut-il sous-louer ou céder ?
p. 81. — Voyez Çalon partiaire.
, T Tacite reconduction des baux à loyer. Quand s'opère-t-elle ? ”

“ La sous-location et la cession du bail ne
(1) Godefroy, sur la loi 6, C. De loc. cond. Arrêt de la Cour d'Aix, du 31 janvier 1833. S., 33, 2, 486. D., 33,2, 163.
(2) Pothier, Louage, n° 280. Secus, M. Duvergier, t. I, n° 392.
rompent pas les relations du propriétaire avec le preneur ; cette vérité a été rappelée par le jurisconsulte Paul (1) , et par les empereurs Gratien et Valens (2) ; elle ressort, du reste, du rapprochement de l'art. 1753 (3) . ”

“ Les locataires qui restent, fabricants qui ne fabriquent plus, entrepreneurs
qui n'entreprennent plus, marchands et commerçants qui ne vendent plus, ouvriers qui ne travaillent plus, créanciers, capitalistes qui poursuivent vainement créances et capitaux, débiteurs qui ne peuvent pas payer, les uns et les autres réduits à un état voisin de la misère, ou terrifiés et appréhendant des maux plus sérieux, n'ont plus la possibilité ou ne veulent pas commettre l'imprudence de rester soumis aux anciens prix de location ”

“ Le nom du locataire, gravé sur une petite plaque, est placé sur la porte de sa demeure.
L'oeuvre de MM. Thiriez est essentiellement patronale : seuls, leurs ouvriers sont admis dans les habitations économiques, et encore faut-il qu'ils présentent des garanties d'honnêteté et de bonne conduite. Les sous-locations sont interdites. Les locataires s'engagent à ne loger dans leur maison que leur femme et leurs enfants non-mariés,
à moins d'une convention spéciale. ”