Sous-locataire

“ Le sous-locataire a donc été fort imprudent en laissant déménager le locataire originaire. Il devait, à ce moment, exiger de lui un cautionnement ou une garantie suffisantes pour assurer le paiement des loyers pour les années restant à courir après l'extinction de la sous-location. Convient-il, parce que le sous-locataire a commis une faute, d'en rendre responsable le propriétaire qui ignorait ou pouvait ignorer la cession ? Poser la question, c'est la résoudre dans le sens admis par le Tribunal de la Seine.
Voyez : Mobilier suffisant, etc., etc. — Loyers d'avance. ”

“ PRESCRIPTION.
Voir Paiement.
PRINCIPAL LOCATAIRE.
Lorsque le locataire a cédé à un autre ou à d'autres out ou partie de la maison qui lui a été louée (Voyez Sous-Location) , il prend à leur égard, le nom de principal locataire.
Le principal locataire, qui est l'homme direct du propriétaire, et qui est le seul qu'il puisse et doive connaître, reste toujours garant envers lui du prix du loyer de la partie qu'il a sous-louée.
« Il est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait de ses sous-locataires. » (C. N. 1735.) ”

“ Lorsque des sous-locataires se croient en droit d'exiger de grosses réparations, c'est le principal locataire, comme leur bailleur, qu'ils doivent actionner, sauf le recours de celui-ci contre le propriétaire ”

“ Un preneur qui, suivant son bail, n'a la faculté de sous-louer qu'à, des personnes occupant bourgeoisement, n'a pas le droit de sous-louer séparément son habitation et les écuries ou remises 3.
457. Qu'arrivera-t-il si le propriétaire ne reçoit pas ses loyers à l'échéance ?
Il a pour gage tous les meubles qui garnissent les lieux, y compris les meubles du sous-locataire ; il peut les faire saisir-gager, vendre, et se payer sur le prix, puis expulser le sous-locataire et tous autres habitants quand le prix ne suffit pas ou bien que les lieux ne sont plus nantis. ”

“ Le principal locataire ou fermier, qui est seul personnellement responsable de l'exécution de son bail vis-à-vis de son propriétaire, a son recours contre ses sous-locataires ou sous-fermiers. Le principal locataire peut même réclamer les réparations locatives contre ses sous-locataires sans attendre que le propriétaire ait formé sa propre réclamation. ”

“ Il faut rapprocher du bailleur qui connaît la profession du locataire et qui sait que celui-ci détiendra fréquemment des choses appartenant à autrui, le bailleur qui n'a pas interdit la sous-location ; il sait que le sous-locataire apportera des meubles, et que celui-ci ne doit pas avoir l'intention d'affecter ses meubles au paiement de tous les loyers dus par le locataire principal La sous-location deviendrait souvent impraticable, s'il fallait que cette affectation intégrale en résultât ”

“ La question de savoir quand la destination des lieux sera changée est laissée à l'appréciation des tribunaux, qui interpréteront avant tout la convention des parties. A défaut, ils se détermineront d'après les circonstances. Le texte de la loi ne doit pas être pris à la lettre. Le sous-locataire n'est pas tenu d'exercer la même industrie que le failli. Il suffit que l'exploitation nouvelle ne nécessite aucun changement dans les lieux loués et ne soit préjudiciable ni au propriétaire, ni aux autres locataire de la maison1. ”

“ Le locataire peut sous-louer la chose si le locateur ne lui a pas expressément refusé cette faculté dans le contrat. Néanmoins, le locataire principal reste responsable envers le locateur des faits et gestes du sous-locataire. La sous-location peut être faite pour un prix supérieur à celui que paye le locataire luimême.
Autres sectes. Les azemites n'admettent pas que le locataire profite de ce bénéfice; il doit l'employer en aumônes. ”

“ Ce sont les commentateurs qui, au XIXe siècle, ont admis l'action directe en la fondant, suivant le cas, sur l'équité, sur une gestion d'affaires de l'ouvrier ou le fait de l'occupation par le sous-locataire1. D'autres ont parlé du locataire représentant du bailleur2. Ces arguments sont assez vagues, partant très faibles. Il est impossible de tirer ici les conséquences logiques de l'idée de gestion d'affaires ou de représentation. Il est inexact de dire que le locataire a un mandat de sous-louer : il y est simplement autorisé.
L'occupation ne peut davantage créer une obligation. ”

“ L’article 162 de la coutume de Paris, permet néanmoins au propriétaire de saisir les meubles des sous-locataires ; mais ceux-ci en ont main-levée en payant le loyer de leur occupation.
En fait de fermes, on appelle sous-fermier, ce qu’en fait de bail à loyer on appelle sous-locataire. Voyez Bail à loyer, Ferme, Locataire, Principal locataire. ”

“ En présence de ce silence, les Cours et Tribunaux se sont donc livrés à des interprétations divergentes.
Tout d'abord, certaines décisions ont refusé au sous-locataire le bénéfice de la loi. Entre autres, un arrêt de la Cour de Paris, du 17 Mars 1928 (Gaz. P. 28. I. 653) établissait que, pour elle, les lois du 30 Juin 1926 et 22 Avril 1927 ne sont pas applicables dans les rapports de locataire principal à sous-locataire. A plus forte raison, faut-il en déduire qu'elles ne règlent rien, en faveur du
sous-locataire, à l'encontre du propriétaire de l'immeuble. ”

“ En cas de sous-location, le propriétaire peut agir directement contre le fermier principal, lors même qu'il aurait donné son consentement à la cession du bail, ce consentement n'entraînant pas novation (Cass., 28 août 1833 ; Dalloz, n. 342 ; — Dalloz, v° Louage, n. 807 ; Carré, Code annoté, p. 14, n. 27) .
224. Le principal locataire ou fermier peut aussi agir contre le sous-locataire ou sous-fermier, devant le juge de paix. ”

“ D'après les uns, sous-louer consiste à louer à une autre personne une partie des lieux qu'on a loués soi-même, et céder son bail consiste à lui en louer la totalité.D'après les autres, sous-louer signifie louer à une autre personne, soit une partie, soit même la totalité des lieux qu'on a loués soi-même. Les rapports du sous-locateur avec le sous-locataire sont alors régis par les mêmes règles que les rapports du bailleur originaire et du preneur principal. ”

“ La cession du bail, qui n'est autre chose qu'une cession de droits, met le cessionnaire au lieu et place du cédant, dont il ne fait, à proprement parler, que continuer la jouissance aux mêmes condilions. La sous-location, au contraire, est un nouveau bail consenti par le preneur, lequel, dès lors, est, vis-à-vis du sous-locataire, soumis aux mêmes obligations et investi des mêmes
contrat ne le prive de cette faculté 2. ”

“ La responsabilité des propriétaires et des principaux locataires, en matière de contribution personnelle-mobilière, est différente suivant que leurs locataires ou sous-locataires déménagent dans le ressort ou hors du ressort de la perception. Si le locataire déménage sans quitter la perception, le propriétaire n'est responsable que des termes échus ”

“ « Et que nous importe ces difficultés de locataire à propriétaire ! Si le locataire ne peut payer son terme et que le propriétaire veuille, soit faire vendre les meubles, soit faire expulser, où son huissier et lui trouveront-ils un caporal et quatre gardes nationaux pour venir les appuyer dans l'exécution de l'une ou l'autre mesure. » Sans doute que pas un caporal ni pas un garde ne se trouveront, mais après la crise, si d'ici là vous ne décrétez rien, le propriétaire et le locataire se retrouveront en face, et le propriétaire, avec son droit resté là, saisira les meubles et se payera. ”

“ La nature et les besoins de l'industrie du locataire, l'importance de la location, la tenue de la maison, les usages locaux, sont autant d'éléments que les juges devront prendre en considération, mais ils devront surtout s'attacher à concilier les besoins et les droits de chaque locataire. ”

“ Quelques mots sur les derniers contrats qualifiés de location par la loi, les louages d'ouvrage et d'industrie. Tels sont les marchés avec des ouvriers et des entrepreneurs, les transports par terre ou par eau. Dans ce cas, le locateur est celui qui donne pour un prix convenu son travail ou son industrie (locator operis) ; le locataire, celui qui paye ce prix en échange du travail ou de l'industrie qui lui sont fournis. Le travail ou l'industrie ont pour objet une chose que livre le locataire. ”

“ Il ne peut être exigé des sous-locataires de locaux nus un loyer supérieur a celui payé par le locataire ou occupant principal augmenté du montant des prestations, taxes locatives et fournitures individuelles énumérées à l'article 38. Le locataire ou occupant principal est tenu, à la demande du sous-locataire, d'en justifier par la production de sa quittance. ”

“ A quoi les locataires répondent : Non, la position n'est plus la môme et ne peut pas être la même. Un propriétaire est toujours désireux de conserver sa maison louée ; quand un bail est fini, il en refait un autre.
Il augmentera peut-être le loyer, mais le locataire, plutôt que de perdre son fonds, payera l'augmentation et restera. Si, par extraordinaire, et ce sera le cas le plus rare, il ne veut à aucun prix renouveler le bail, les locataires trouveront à se replacer dans le quartier et ne perdront pas leur clientèle. ”

“ Nous l'avons dit : on peut louer une chose ou un ouvrage. Ces deux genres de louage se subdivisent en plusieurs espèces auxquelles l'usage a attribué des dénominations différentes: celui des contractants qui s'oblige à faire jouir l'autre s'appelle locateur ou bailleur; l'autre se désigne par la dénomination générale de preneur , et, suivant les circonstances, on l'appelle locataire, fermier, colon et conducteur.
Le louage des choses comprend toute chose mobilière ou immobilière dont la jouissance peut être utile et susceptible de restitution ”

“ Exercice imposé d'une industrie, désignée expressément, dans les lieux loués.— Lorsqu'il est stipulé, dans un bail, que le locataire exercera une industrie limitativement désignée et ne pourra céder qu'à son successeur, il n'y a pas à rechercher si une telle clause a été introduite dans l'intérêt des locataires et non dans l'intérêt du propriétaire. ”

“ Le locataire peut bien faire, dans le logement qui lui est loué, tel changement de distribution qui lui convient, et qui n'exige point de démolitions importantes, parce que par là il ne change pas la destination des lieux, et qu'il sera tenu de les rendre à la fin du bail comme il les a reçus. ”

“ Lorsque le locataire cède son bail à une tierce personne, il peut fixer un loyer supérieur à celui qu'il paie lui-même au propriétaire. En ce cas, le droit proportionnel devra être calculé sur le prix de sous-location et non sur celui du premier bail. ”

“ On a vu le propriétaire menacer son locataire de l'augmentation dès les premières années de son bail de trois, six ou neuf années, après que celui-ci a fait pour quatre mille francs et plus de dépenses dans sa boutique. Par le funeste système des propriétaires que le locataire ne peut louer ou céder sans leur volonté, ils font leur esclave de l'homme d'industrie, vieilli quelquefois par dix ou quinze années de perfection ”

“ Des loyers et fermages d'immeubles. —Celui qui livre sa chose, soit sa maison, soit sa ferme, au locataire qui va l'habiter ou l'exploiter, procure à celui-ci le moyen de satisfaire à l'une des premières nécessités de la vie, en même temps qu'il se prive lui-même de ce moyen, en vue du revenu qu'il recevra en compensation et avec lequel il pourvoira, à son tour, à ses besoins et à l'entretien de sa famille. ”