Joseph-André Leblanc

“ Qu'avait-on réprimé dans l'agrandissement du propriétaire commerçant ? Non pas tout agrandissement, non pas toute éviction, mais ceux qui avaient été prémédités, ceux où se cachaient des intentions de commerçant sous des apparences de propriétaire : le fait d'avoir voulu devenir propriétaire, pour obliger à déguerpir sans indemnité l'occupant de l'immeuble, en sacrifiant, au bénéfice du sien, le fonds de commerce qu'il possédait. Ici, le cas peut être le même.
Qu'un État, qu'un département, qu'une commune, possède des immeubles — rien là de reprochable en soi. ”

“ « La clientèle est l'élément essentiel du fonds de commerce. Si la clientèle n'est pas vendue, il n'y a pas de vente du fonds, si la clientèle n'est pas louée, il n'y a pas de location, car céder un fonds, c'est donner à l'acquéreur le droit de conserver la clientèle attachée à l'établissement, le prix dépendant de la clientèle parce que d'elle dépend le chiffre d'affaires et le bénéfice ». ”

“ « Disons encore au juge qu'il aura à se préoccuper de la valeur de l'emplacement des locaux que le locataire est obligé d'abandonner, comparativement avec la valeur des locaux de remplacement.
« Disons, enfin, au juge qu'il y aura lieu d'apprécier le caractère de la clientèle, qui doit être protégée dans la personne du commerçant. Si c'est une clientèle personnelle, le préjudice sera moins élevé. Si, au contraire, la clientèle est surtout attachée au local, si elle est indépendante de la personne, si c'est une clientèle de détail, par exemple, l'indemnité doit jouer dans toute son ampleur ». ”

“ Prenant depuis une vingtaine d'années une place importante dans la littérature juridique et bénéficiant de la sanction des Tribunaux, cette théorie, qui a donné lieu à de nombreuses controverses et dont le sens profond et la portée d'application ont semblé longtemps assez mal fixés, proclame que, non seulement on ne doit pas sortir de la sphère du droit que l'on possède, mais que, même à l'intérieur de ce droit, les limites non franchies, il est une attitude à garder — en dehors de laquelle une responsabilité peut naître, génératrice de dommages et intérêts à accorder. ”

“ Il n'est pas possible d'admettre qu'un droit soit exercé de telle façon qu'il nuise à la collectivité — et il se conçoit qu'au cours des siècles des adaptations soient nécessaires dans le contenu des avantages protégés.
La loi sur la propriété commerciale a apporté, dans le domaine des rapports entre propriétaire et locataire, une mise au point que les circonstances imposaient, et qui sera peut-être, en quelque sorte, la charte du contrat de louage de l'avenir. ”

“ On refuse abusivement un bail pour obtenir par ailleurs un prix très élevé, dont l'exagération n'est que la quote-part reçue dans le larcin que constitue la captation du fonds par le nouveau locataire. On tient la dragée haute pour que l'occupant agrée un taux de loyer exorbitant, auquel il ne pourra se dérober s'il ne veut pas par son départ perdre le bénéfice d'une clientèle intelligemment constituée. On peut aussi, tout simplement, ne pas accorder une location nouvelle par méchanceté, par bêtise, pour le plaisir mauvais de nuire à autrui. ”

“ S'il est plus normal d'admettre qu'un père ou un mari ne dispose d'une puissance que pour le bien des personnes à protéger et non pour son bon plaisir ; si l'on doit considérer comme abusif le refus du propriétaire — en l'absence de motifs sérieux — de traiter avec le cessionnaire du bail, dont il s'était bien réservé l'agrément alors qu'il avait par avance accepté le principe de la cession, l'on comprend de la même façon les dispositions des articles 1869 et 1870 du Code Civil concernant la dissolution des Sociétés à durée illimitée par la volonté d'un seul. ”

“ Si la collectivité publique est propriétaire d'un immeuble, et qu'elle veuille en fin de bail refuser de consentir une nouvelle location, parce que des raisons d'utilité publique s'y opposent, on aurait mauvais gré de ne pas reconnaître qu'il y a là un motif légitime de refus et une obligation pour le particulier de s'incliner devant l'intérêt général. ”

“ Ce n'est pas la fraude, c'est la bonne foi qui doit être présumée, et toute une catégorie de citoyens ne peut être frappée d'une présomption contraire, par le seul motif que ces citoyens sont propriétaires d'immeubles susceptibles d'être loués à des commerçants.
C'est cependant ce que la loi a fait. En dehors des deux cas précités, reprise et reconstruction de l'immeuble, le propriétaire ne dispose, pour étayer son refus, sans ouvrir en même temps sa caisse, que des motifs légitimes qu'il ne tirera pas de son propre intérêt. ”

“ La liberté des conventions, tout d'abord, on la viole ouvertement quand, sous prétexte de quelques abus, on oblige le propriétaire, au lieu de débattre librement son prix avec un amateur éventuel, à accepter un taux de loyer artificiellement fixé par des arbitres. Les commerçants ne sont-ils pas d'ailleurs les premiers à protester, chaque fois que la valeur d'une denrée est fixée administrativement ou qu'une proposition de loi demande l'établissement d'un salaire minimum équitable pour les ouvriers et employés. ”

“ Au contraire, tant que le locataire est dans les lieux, qu'aucune mesure de coercition n'a été exercée contre lui, pour le contraindre à quitter l'immeuble, on peut admettre pour le propriétaire la possibilité, par une sorte de bon mouvement, de s'incliner devant les circonstances et de renouveler le bail de son locataire. Ce que l'on désire, c'est le maintien de ce dernier dans l'immeuble. ”

“ Si les Tribunaux l'ont fait depuis lors, c'est que le législateur le leur a permis et les a invités à se comporter ainsi. La propriété n'est-elle pas en effet le plus égoïste des droits — celui que M. Josserand, en l'envisageant sous l'angle de sa fonction sociale, considère toujours comme tel.
Si le seul égoïsme qui soit encore permis au propriétaire, bailleur de locaux commerciaux, consiste uniquement à encaisser les loyers à un taux qu'il n'aura pas fixé, et à répondre non à son locataire
qui veut rester dans l'immeuble, seulement quand celui-ci n'aura pas été bien sage ”

“ Dans cet achalandage qu'on prétend devoir perdre, l'élément situation entre, pour une part au moins égale, aux qualités personnelles du commerçant, or, cet élément appartient à l'immeuble et non au fonds.
Qu'on en reste donc au droit commun, et pour parer au seul grief légitime des commerçants : le danger possible de l'exercice dans l'immeuble délaissé d'un commerce similaire, qu'on ait recours à la notion de faute ou à celle de dol, point nécessaire pour cela de bouleverser toute l'économie d'une institution. ”

“ Or, la loi du 30 Juin 1926 ne fait pas autre chose que semer à chaque pas devant les propriétaires des chausse-trapes de tout genre. Indemnités pour ceci, indemnités pour cela, le pauvre propriétaire, s'il ne veut pas crouler sous cette avalanche d'indemnités à régler, n'a plus qu'une chose à faire : s'incliner pour ne pas payer.
On ne tient jamais mieux les individus que par l'argent, s'il faut entendre par là qu'on n'a pas beaucoup d'indépendance matérielle lorsqu'on est pauvre. ”

“ Mais obliger un propriétaire — avec des risques possibles de non-remboursement — à verser à son locataire une indemnité, pour la réparation d'un abus qu'il n'a peut-être pas commis — et avant toute décision au fond — c'est aller à l'encontre de tous les principes du droit commun. ”

“ « Lorsqu'un commerçant arrivera à la fin de son contrat de location, nul, s'il n'a acquis le fonds, ne pourra installer dans les locaux devenus vacants — sans le consentement du locataire sortant — un commerce s'exerçant sur tout ou partie des mêmes articles, avant l'expiration du délai fixé par un règlement d'administration publique, d'accord avec les Syndicats professionnels, à peine d'être poursuivi pour concurrence déloyale ». ”

“ Un fonds ne perd pas forcément sa valeur en se déplaçant, il se reconstitue ailleurs — et la clientèle a l'habitude de suivre les commerçants qui ont su, de par leurs aptitudes professionnelles et l'excellence de leurs produits, acquérir sa confiance.
Il ne faut pas enfin oublier que la situation avantageuse de l'immeuble ne constitue pas une source de richesse, propriété — tout au moins exclusive du commerçant. ”

“ Ce n'est là qu'une mesure temporaire — et s'il faut saluer cette marque de bienveillance du législateur, en soi louable, pour ceux qui méritaient de l'obtenir par leurs services passés, on ne peut quand même que regretter son application dans un domaine où elle ne semble plus aujourd'hui devoir s'appliquer, et où elle vient dérégler l'harmonie du système. Si les anciens combattants ont droit à certains avantages, que la collectivité les donne, mais qu'elle n'en impose pas le paiement à une catégorie de citoyens. ”

“ Par quoi clientèle et-achalandage sont-ils protégés, par le droit au bail. Or, que vaut le droit au bail ? Pris avant la loi du 30 Juin 1926, c'est un droit essentiellement précaire, qui n'a de valeur que par sa durée, qui meurt un peu tous les jours pour finalement disparaître. C'est donc dans la protection du droit au bail, en lui donnant une possibilité
de renouvellement, qu'ont résidé tous les espoirs des locataires — de ce droit devenu si fort, que l'arrêt de Riom précédemment cité avait prétendu — à tort peut-être — qu'il pouvait à lui seul constituer la cession d'un fonds. ”

“ Autant semble légitime au législateur le désir pour un propriétaire de s'installer dans son bien — fût-ce pour une utilisation commerciale autre que celle qui s'y exploite — autant lui a-t-il paru excessif, donnant lieu par le fait même à l'octroi d'une indemnité d'éviction, le fait de se servir du droit de reprise pour opérer dans une entreprise des agrandissements qui ne pourront avoir lieu qu'au détriment d'un autre fonds, et ce, même au cas de démolition de l'immeuble. ”

“ La preuve d'ailleurs qu'il n'y a aucune servitude réelle attachée à l'immeuble ; que ce n'est pas la propriété qu'on vise, mais le propriétaire — c'est l'existence d'une obligation purement personnelle mise par la loi à la charge de celui qui, refusant abusivement le renouvellement du bail, se voit astreint au paiement d'une indemnité d'éviction. ”

“ Il faut enfin, si l'on veut être logique, ne pas oublier que c'est la propriété commerciale qu'on protège, et non le bail pris en lui-même. C'est pourquoi, ne devrait donner naissance à protection, que l'immeuble avec lequel la clientèle et l'achalandage ont une relation quelconque.
Or, la teneur actuelle de l'article premier, en ce qui concerne les locaux accessoires, permet d'affirmer qu'on a dépassé ce stade, et que c'est le bail commercial, et non plus seulement les éléments du fonds non suffisamment protégés, qui reçoit ici toutes les faveurs. ”

“ La propriété est un droit égoïste, il est dans son esprit de l'être. Un propriétaire intelligent ne peut pas ne pas l'être. Si certaines prérogatives de gestion ne sont plus considérées comme normales, le législateur doit le dire pour que la jurisprudence puisse en appliquer l'idée. ”

“ Au contraire, la position du locataire commerçant peut parfois devenir angoissante, car le hasard d'un refus de renouvellement de bail aboutit dans certains cas à l'anéantissement ou à un amoindrissement notable d'une source de richesse dûe à l'effort de toute une vie.
Il est des commerces qui doivent s'exercer dans telle rue, ou dans tel quartier, et qui se trouveront inexistants s'ils s'exploitent ailleurs. La clientèle ne les suivra pas là où il leur faudra se réfugier, ou tout au moins, si une partie des fidèles les accompagne, la clientèle « passante » sera perdue. ”

“ La jurisprudence, leur faisant subir l'épreuve de la théorie de l'abus, a fait qu'actuellement ce sont les intérêts de l'enfant qui tiennent la première place. En effet, les articles 376 et suivants du Code Civil distinguent deux sortes d'incarcération ; l'une qui peut avoir lieu à la volonté
du père sans qu'il lui soit besoin de donner les raisons de son mécontentement, l'autre qui n'intervient que pour justes motifs et après examen de la situation par l'autorité judiciaire. ”

“ Ceux-ci, afin de se libérer de la « tyrannie » d'un locataire principal — en l'occurence d'un brasseur — qui les oblige à se fournir chez lui des bières, vins et liqueurs nécessaires à la revente, émettent actuellement la prétention d'exiger du propriétaire, non seulement le renouvellement de leur bail, mais aussi l'éviction du locataire principal. Ce point de vue commence à être défendu dans un certain nombre de causes, devant les Tribunaux du Nord, et il a semblé intéressant, de ce fait, d'y faire à cette place une courte allusion. ”

“ Le texte est formel. Exploiter un immeuble depuis deux ans, si on possède un bail écrit, ou depuis six ans, au cas de location verbale, constitue la condition suffisante pour qu'il soit présumé l'existence d'une propriété commerciale.
On aurait dû faire de la protection de la clientèle et de l'écha-landage une question de fait. On a préféré agir par voie de présomption. C'est plus commode, et on atteint plus de gens. Ce qu'on désirait obtenir.
Cette disposition de la loi cadrait avec les plus chers désirs de tout le monde commerçant. ”

“ En quoi s'agit-il dans tout cela d'éléments du fonds à protéger ? C'est ce que, excellemment, M. Camille Cautru faisait remarquer à la Chambre le 2 Juillet 1929, lorsqu'il disait :
« Jamais l'idée ne nous est venue de vouloir protéger le bail du local où ne fréquente pas la clientèle.
» La possession du local où, par son travail, le commerçant a su attacher une clientèle, est essentielle pour ce commerçant, mais si nous voulons le protéger, nous devons lui assurer dans toute la
mesure possible le renouvellement de son bail. ”

“ Supposons qu'un propriétaire ait tenté, par des manœuvres quelconques, de tromper sur la nature exacte de son occupation, qu'il ait essayé, par exemple, d'éluder les prescriptions légales de durée de présence dans l'immeuble, de qualité des occupants ; qu'il se soit livré « notamment à des opérations de location ou de revente » que défend l'alinéa 13 de l'article précité et dont M. Ropers déclare qu'on peut faire ici l'application. Dans tous ces cas, il y aura une sanction, qui trouvera son expression dans l'octroi au locataire d'une indemnité d'éviction. ”

“ Un locataire de bonne foi installé dans un immeuble en bon état — en présence d'un propriétaire qui ne peut occuper par lui-même ou par les siens et se montre par ailleurs ménager de ses deniers — est pour ainsi dire certain de se maintenir dans les lieux tant qu'il lui plaira. ”

“ C'est une prérogative d'égoïsme bien compris, qu'il était normal de laisser entière — que, par ailleurs, on soit partisan de la concession au locataire d'un droit de priorité ou d'un droit de préférence. Aller plus loin dans cette voie, c'eut été avouer sans détours un véritable démembrement de la propriété foncière à l'avantage du détenteur du fonds de commerce.
Le droit de reprise est-il un droit réel ? Il semble bien que oui de prime abord, vu qu'il repose sur la propriété et qu'il est apprécié dans la personne de son titulaire. ”

“ Ce qui prouve bien que c'est le droit d'un propriétaire à un moment donné qui est envisagé, et non celui de la propriété elle-même.
L'occasion nous a cependant été donnée de mentionner dans notre introduction une orientation vers la reconnaissance d 'un droit réel en matière de refus de renouvellement. Il s'agissait de la vente d'un immeuble à une collectivité publique, laquelle, après la demande, était devenue propriétaire et invoquait l'article 18 de la loi, pour ne pas payer l'indemnité d'éviction. ”

“ Hésitant entre deux tendances — voulant ménager et propriétaire et locataire, accordant à l'un le droit de reprendre hommage aux privilèges de sa propriété — pour le lui reprendre aussitôt en partie, pour faire plaisir à l'autre. On ne s'explique qu'ainsi un droit de reprise qui joue, quelque soit la destination des lieux si le bénéficiaire est un descendant, et seulement, au cas d'occupation particulière, s'il s'agit d'un ascendant. On chercherait vainement un critère de distinction. ”