Albert Croquez

“ Tout ce qui est nécessaire à la vie est actuellement à des prix triplés, quadruplés et plus ; seul le logement est taxé au même prix et on se propose de ne permettre qu'un maximum d'augmentation de 40 p. 100, alors que, peut-être, tout ce qui intéresse la propriété augmentera jusqu'à 1.000 p. 100.
Un propriétaire roubaisien a fait justement la remarque qu'avant-guerre un ouvrier locataire travaillait quatre jours par mois (5 fr. × 4 = 20 fr.) pour payer son logement, Étant maintenu au même prix, il lui suffit de travailler pendant une journée de huit heures pour en payer le loyer. ”

“ En effet, le propriétaire devrait, pour avoir droit à l'indemnité, justifer de sa situation à l'égard de l'impôt sur le revenu pour l'année suivant celle où il a subi des pertes de loyer ; comme il est mort, il n'y a plus pour lui ni impôt sur le revenu, ni par conséquent indemnité possible. ”

“ La C. A., qui refuse à un locataire toute exonération, peut néanmoins lui accorder les délais de paiement qu'elle juge convenables (Gilles, 15 avril 1920) .
Le délai qu'elle accorde peut même être conditionnel, en ce sens que pour un locataire commerçant, condamné à verser un arriéré de loyers par acomptes successifs, la totalité de l'arriéré peut devenir immédiatement exigible, s'il cède son fonds de commerce (Trignon, 10 mai 1920) .
La Cour de cassation avait jusqu'ici reconnu aux C. A. le droit de faire produire des intérêts aux loyers arriérés dus. ”

“ Un arrêt Chevron, en date du 14 juin 1920, a décidé que, pour refuser toute exonération à un commerçant qui avait cédé son fonds de commerce, la C. A. pouvait, sans violer le § 3 de l'article 14, qui envisage l' ensemble des revenus, motiver son refus par l'importance de la somme que le commerçant avait ou devait toucher comme prix de cession de son fonds. Il convient de n'approuver cet arrêt qu'avec plusieurs réserves. Assurément, le prix de la cession est un capital et non pas un revenu ”

“ Ainsi un tapissier, dont la boutique a été fermée pendant la durée de sa mobilisation, peut et doit être condamné à en payer le loyer, afférent à cette période, si, dès son retour dans ses foyers, il a repris et exploité fructueusement son commerce (Albéro, 28 juin 1920) . Ainsi un commerçant qui, du fait de la guerre, a subi de lourdes pertes dans l'exploitation de son commerce, n'a pas droit,
de ce fait, à une réduction de loyer des lieux commerciaux si, par ailleurs et en dehors de son commerce, il a des ressources suffisantes pour payer (Rente foncière, 14 juin 1920) . ”

“ La C. A. du 9e arrondissement de Paris ayant maintenu l'opinion contraire, sur renvoi d'une sentence cassée pour le même motif, les Chambres réunies de la Cour de cassation sont saisies par arrêt du 27 juillet (Affaire Belvalette) . Si elles confirment la jurisprudence de la chambre civile, il faudra donc s'incliner.
La durée de la prorogation n'est établie que dans l'intérêt du locataire ; elle n'est pas d'ordre public et un autre point de départ peut donc être conventionnellement fixé par les parties. ”

“ Attendu qu'aux termes de l'article 6 de la loi du 23 octobre 1919, seront punis des peines portées en l'article 419 du Code pénal ceux qui, dans un but de spéculation, illicite, soit individuellement, soit collectivement, auront provoqué ou tenté de provoquer la hausse du prix des baux à loyer au delà des taux que représentent l'augmentation des charges de la propriété bâtie et la concurrence naturelle et libre du commerce ”

“ Considérant d'ailleurs qu'un locataire qui sous-loue ne saurait avoir aucune raison de majorer le prix de location qu'il paie lui-même, tant que celui-ci n'est pas augmenté, puisqu'il ne supporte aucune des charges de la propriété bâtie, ni impôts, ni frais d'entretien de l'immeuble, ni dépenses faites pour assurer la jouissance des lieux loués ”

“ Certaines C. A. ont cru devoir appliquer ce texte au logement familial de l'officier qui, muté, est envoyé dans une garnison lointaine, africaine ou coloniale par exemple, où sa famille ne le suit pas, sous prétexte que c'est dans cette garnison que l'officier aurait son domicile légal. C'est, à notre avis, déformer complètement l'intention du législateur et la question
du domicile, soulevée en temps utile, devrait du reste être solutionnée par le juge du droit commun. ”

“ Or. la plupart gagnent au moins 25 francs; il y a donc là une marge qui devrait permettre de mettre le loyer au diapason du reste. Un prélèvement de 1 franc à 1 fr. 50 ne détruirait pas l'équilibre de ce budget d'ouvrier locataire, donnerait une rémunération raisonnable au propriétaire, et, de ce fait, certains d'entre eux, encouragés, risqueraient à nouveau des capitaux en construction de nouveaux logements ouvriers, d'où décongestion des logements actuellement surpeuplés, ce qui est néfaste pour l'hygiène, et terminaison de la crise du logement, dont les conséquences pourront devenir graves. ”

“ Ainsi, celui qui a continué à jouir des lieux loués au delà du terme fixé par la convention et malgré le propriétaire ne peut invoquer la tacite reconduction (réserve faite, bien entendu, de la notification de pro- rogation, si elle a été faite en temps utile) ; la tacite reconduction est, en effet, fondée non pas sur le simple fait d'une acceptation quelconque des locaux par le preneur, mais sur le consentement des parties; celui qui s'est maintenu sans droit dans les lieux loués n'est donc qu'un occupant sans titre et n'a pas droit à prorogation (Dlle Bissat, 5 juillet 1920) . ”

“ En cas d'empêchement d'un assesseur titulaire, c'est un suppléant de la même catégorie qui doit siéger, et ainsi un locataire patenté ne peut suppléer un locataire non patenté (Sourzac, 9 juin 1920
59 bis. — Publicité. — Les audiences doivent être publiques (art. 49, § 1) . Mais en matière civile, il suffit que la décision ait été rendue « à l'audience », pour que cette mention implique l'idée de publicité. Il en est de même du mot « séance », qui est donc synonyme en cette matière, pour la Cour suprême, des mots « audience publique » (Dalem, 12 juillet 1920) . ”

“ Le cas se posait pour des baux expirant plus de trois mois, mais moins de six mois après la promulgation de la loi du 25 octobre 1919, et pour lesquels le locataire n'avait pas notifié sa volonté de proroger trois mois au moins avant l'expiration de son bail. Était-il forclos par application du § 2, première phrase, de l'article 58 de la loi du 9 mars 1918, qui l'obligeait à faire sa notification trois mois au moins avant l'expiration du bail ? ”

“ S'il y a lieu de faire entrer dans le quantum de l'indemnité les annuités des créances hypothécaires, il n'en est pas de même de celles afférentes aux créances chirographaires, par exemple à un emprunt contracté par une société d'habitations à bon marché à la Caisse des dépôts et consignations sans garantie hypothécaire (Arrêt du Foyer Lorrain, 2 juillet 1920) . ”

“ Assurément, le droit prétorien, dont voici rapporté un exemple type, peut offrir des avantages, surtout si l'on choisit bien la personne du préteur. Mais si l'on veut entrer dans cette voie, qu'on le dise et qu'on s'abstienne alors de faire, de défaire, de refaire et de parfaire des lois ! ”

“ Considérant que le procédé consistant à imposer au locataire l'achat, à.
un prix exagéré, des objets garnissant, outre qu'il constitue un véritable acte de chantage vis-à-vis d'une personne contrainte de tout accepter et de tout subir, n'est, au demeurant, qu'un moyen de masquer une majoration scandaleuse du prix de location, majoration dont le chiffre est facile à déterminer, puisqu'il consiste dans l'écart entre la valeur réelle des meu- bles et la plus-value qui lui est attribuée par le bailleur, celle somme étant à répartir sur la durée du bail restant à courir ”

“ Attendu qu'en tenant compte des augmentations subies par les impôts fonciers — abstraction faite de la taxe des portes et fenêtres qui constitue une charge de la jouissance et, à ce titre, doit être supportée par le locataire — par le coût des assurances et des réparations, il paraît équitable d'admettre que les charges actuellement imposées aux propriétaires d'immeubles bâtis ont doublé et entraînent pour eux un surcroît de dépenses de 25 p. 100 du revenu brut desdits immeubles ”

“ Attendu que les raisons qui justifiaient cette majoration de 1,50 p. 100 existent encore à l'heure actuelle ; qu'en conséquence, en prenant pour base les différents emprunts qui ont été récemment négociés à un taux oscillant autour de 5,50 p. 100, il convient de fixer à 7 p. 100 le revenu normal qu'un propriétaire honnête peut retirer de son capital ”

“ Il est spécifié, en outre, que pour ces catégories de locataires, le droit de prorogation est strictement attaché à la personne du preneur. Toute cession ou sous-location serait nulle de plein droit (art. 3) .
Encore ce droit peut-il être mis en échec et la prorogation refusée par le propriétaire, qui, démobilisé, déclarera reprendre et reprendra effecti-
vement les locaux pour son habitation personnelle ou pour son usage commercial, industriel ou professionnel. ”

“ Vve Calcagni, 16 mars 1920) et cela même dans le cas où il y aurait deux locaux, dont un à usage d'habitation, pourvu qu'il y ait un bail unique (Cons. Casses, 19 avril 1920) . Si, au contraire, il y a deux baux distincts, il y a lieu à ventilation (Guibert, 10 mai 1920) .
Le critérium à établir, ce n'est pas la profession qu'exerce le locataire, c'est la nature de la location, sa destination et l'usage des lieux loués. ”

“ Attendu qu'en rapprochant ces diverses données, on arrive à cette conclusion que le propriétaire d'un immeuble bâti a droit non seulement au remboursement des charges effectives grevant ledit immeuble, mais encore au bénéfice que comporte l'exercice normal et régulier de sa pro-
fession de propriétaire, c'est-à-dire au revenu que tout propriétaire honnête est en droit de retirer de l'exploitation de son capital ”

“ Que cette augmentation de 2 p. 100 dans le taux de l'intérêt correspond exactement à 30 p. 100 du revenu brut que le propriétaire retirait de son immeuble ;
Attendu que, de ce qui précède, il résulte qu'en tenant compte des deux éléments visés par l'article 6 de la loi du 23 octobre 1919, le propriétaire d'un logement d'habitation peut, sans tomber sous le coup de ce texte, majorer le prix de location de 1914 ”

“ On peut répondre, à notre avis, que l'héritier continue la personne du défunt, qu'il est en possession de tous les droits et actions de son auteur et que, par conséquent, s'il justifie en ce qui le concerne de sa situation à l'égar d de l'impôt sur le revenu, il a droit à l'indemnité pour les perles subies par le défunt l'année précédente. ”

“ C'est donc une manière détournée de taxation et c'est notamment le système adopté par les lois belge et italienne, mais avec cette différence essentielle que la proroga- tion instituée par ces lois étrangères comportait, dès le début, une faculté d'augmentation du loyer. Il est donc juste de dire que nulle part, dans aucun pays, les propriétaires d'immeubles urbains ne seront traités aussi durement qu'en France, d'autant que le taux de 40 p. 100 est absolu-
lument insuffisant, eu égard à l'augmentation du coût de la vie. ”

“ Créanciers du failli. — Peut-il être accordé une réduction de loyers à la masse des créanciers représentée par le syndic de la faillite, alors que le bénéfice de l'exonération n'appartient qu'au locataire personnellement? Oui, parce que le bénéficiaire direct et principal de la réduction est le failli lui-même (Cie chemins de fer d'Orléans, 28 juin 1920) .
c) Femme du mobilisé. — La femme qui est seule titulaire du bail contracté avant son mariage ne peut se pré-
valoir de l'exception de mobilisation, personnelle à son mari (Ép., Barbaroux, 23 juin 1920) . ”

“ Donc, pas de prorogation, étant entendu qu'aucune nouvelle convention de bail n'était intervenue avec la ville expropriante (Quéau, 22 juin 1920) .
47 quater. — Caution. — La caulion, qui s'est engagée à garantir le paiement des loyers, ne peut exercer le droit de prorogation qui n'ap- partient qu'au locataire. ”

“ Mais encore faut-il que la C. A. constate que l'obligation résultant du contrat est solidaire et indivisible entre les preneurs (Vve Barthès, 5 janvier 1920) .
La réduction obtenue par un codébiteur solidaire profite aux autres. Mais lorsqu'un seul des codébiteurs solidaires est assigné, les autres ont toujours le droit d'intervenir à l'instance (Millon, 19 juillet 1920) .
* 36. — Locataires principaux et sous-locataires. — L'exonération obtenue par le sous-locataire à l'égard du locataire principal ne profite pas nécessairement à celui-ci à l'égard du propriétaire. ”

“ La Cour de cassation a cassé cet arrêt, parce que « ces circonstances ne sauraient » être invoquées par un locataire qui, n'ayant à supporter » aucune des charges de la propriété bâtie, porte à.700 francs » un loyer dont il vient lui-même de faire maintenir le prix » à 400 francs » (Procureur général de Rennes, c. Wolski, 24 juin 1920) . ”

“ Cette compétence territoriale de chaque C. A , qui s'impose dans l'ordinaire des choses, présente, dans certains cas, les plus graves inconvé. nients : celui, par exemple, où un commerçant (particulier ou société) a loué, pour son commerce, un grand nombre d'immeubles dans des arrondissements différents (comme les grandes maisons d'alimentation de Reims ou les brasseurs du Nord) ”