Ed. Goujon

“ Cette classification des biens en meubles ou immeubles est contenue dans les art. 517 à 526 du Code civil ; elle est surtout importante à l'égard des biens ruraux. Je ne traite pas ici ce sujet, mon travail devant être spécial aux propriétés bâties.
La loi fait une distinction entre les objets qui doivent être considérés comme immeubles par destination ou comme immeubles par nature. Peu nous importe ici ; alors que les objets ne sont pas meubles pour une raison ou pour une autre, ils ne peuvent être affectés au privilège du propriétaire, c'est tout ce qu'il nous faut savoir. ”

“ Les auteurs enseignent que, dans ce cas, le privilège du propriétaire de l'immeuble prime celui du propriétaire de la chose, pourvu que le bailleur ignorât que le preneur n'était pas propriétaire des objets. Cette doctrine est fondée sur le principe établi dans l'art. 2279 du Code civil qui déclare, qu'en fait de meubles, la possession vaut titre. Ainsi, lorsqu'on voit des meubles en la possession de quelqu'un, on est admis à penser que cette personne en est propriétaire. ”

“ Les objets déposés par un voyageur dans un hôtel ne sont pas soumis au privilège établi par l'art. 2102 du Code civil au profit du locateur ; la raison en est fort simple : un propriétaire qui loue sa maison comme hôtellerie ne peut penser que les objets apportés par des étrangers sont la propriété du locataire. Cette exception est faite en faveur du maitre de l'hôtel, car quelle est la personne qui voudrait descendre dans un hôtel, si elle était exposée à voir ses bagages retenus par le propriétaire, dans le cas où il lui serait dû des loyers ? ”

“ Divers éléments sont nécessaires pour sa validité : le consentement des parties, la capacité des contractants, une chose dont l'usage ou la jouissance est abandonné pour un temps au preneur, un prix qui doit être payé par celui-ci.
Le lien de droit n'est formé que par l'accord des parties, le consentement doit porter non-seulement sur la chose et sur le prix, mais encore sur la durée du bail ou de la location.
Le contrat de louage ne peut intervenir qu'entres personnes capables de contracter; ainsi les mineurs non émancipés et les interdits ne peuvent ni donner ni prendre à loyer. ”

“ Les privilèges sur les meubles sont généraux ou particuliers, selon qu'ils portent sur l'universalité des meubles ou sur certains meubles déterminés; ceux dont nous nous occupons sont particuliers et ne frappent que les meubles garnissant les lieux loués. Ils ne sauraient donc affecter les immeubles, comme le font les privilèges généraux.
On aurait tort de croire que le privilège constitué par la loi au profit du propriétaire a été établi dans l'intérêt exclusif de ce dernier ”

“ Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à fournir à l'autre l'usage ou la jouissance d'une chose, moyennant un prix que celle-ci s'engage à lui payer. Le louage est donc un contrat synallagmatique, dans lequel l'obligation de fournir la jouissance temporaire de la chose promise a pour cause l'obligation de l'autre partie de payer un prix. ”

“ Il va de soi que le privilège dont nous nous occupons ne peut être exercé sur les objets déclarés insaisissables par la loi ; ils sont bien dans les lieux, mais ils ne sont pas considérés comme les garnissant au sens de l'article 1752 du Code civil. ”

“ La demande en résiliation formée par le bailleur ne devra pas être nécessairement rejetée, si le bail a été exécuté avant la faillite, si les loyers ont été exactement payés et si les effets mobiliers et les marchandises garnissant les lieux sont suffisants pour garantir l'exécution du bail. Les tribunaux ont un pouvoir absolu d'appréciation et ils devront déterminer leur décision non seulement en considération des garanties matérielles, mais encore en pesant les garanties morales ”

“ Ainsi la vileté du prix ne saurait fournir au bailleur l'occasion d'une demande en nullité du bail ; mais si, bien que le bail fut parfait, il n'avait pas été indiqué de prix, les tribunaux seraient dans l'obligation d'accorder au bailleur une indemnité représentative de la jouissance du
preneur pour le temps écoulé, car ni l'une ni l'autre des parties n'est réputée avoir consenti à donner ou à recevoir gratuitement l'usage de la chose ”

“ Le locataire d'une maison est tenu, sous peine de la résiliation du bail, de le garnir de meubles suffisants pour assurer le paiement du loyer, ou de fournir, à cet effet, d'autres sûretés au bailleur. (Art. 1752 du Code civil) .
Cette obligation, imposée au locataire par cet article, existait déjà dans notre ancienne jurisprudence. Loisel s'exprime ainsi sur ce point ; « Le propriétaire peut contraindre son hoste de garnir sa maison de meubles exploitables, pour sûreté de son louage, et à faute de ce, l'en faire sortir. » ”

“ Le propriétaire est un créancier privilégié : les termes de l'art. 2 sont formels : créanciers privilégiés ou hypothécaires selon leur rang ; ils ne contiennent pas de restriction. Tous les créanciers de ces deux catégories sont appelés à exercer leurs droits sur l'indemnité, le propriétaire comme les autres. ”

“ Cette situation est avantageuse aussi pour les étrangers, qui viennent s'établir dans une ville afin d'y exercer un commerce ou une industrie; il leur serait le plus souvent impossible de donner une caution ou des garanties quelconques, en dehors du mobilier et des marchandises qu'ils apportent avec eux pour leur trafic, et partant il leur serait difficile de trouver à se loger. Le privilège qui frappe leurs meubles fait disparaître cette difficulté, en donnant au propriétaire la garantie dont il a besoin et qui sauvegarde ses intérêts. ”

“ D'après la législation que la loi de 1872 a eu pour objet de modifier, l'intégralité des loyers à échoir devenait exigible; c'était l'application pure et simple du principe contenu dans les art. 1188 du Code civil et 444 du Code de commerce, qui déclarent que toutes les dettes du failli deviennent exigibles et qu'il est déchu du bénéfice du terme. ”

“ Notre Code a été rédigé par des hommes éminents et c'est, selon moi, toujours chose grave que de songer à y apporter des modifications, lorsqu'elles ne s'imposent pas ou qu'elles ne sont pas réellement réclamées par l'opinion publique. ”

“ Ce qui fait naître ce droit, ce n'est pas la qualité de propriétaire, mais bien celle de locateur. Le principal Iool,- taire qui sous-loue tout ou partie de l'immeuble profite de ce droit vis-à- vis du sous-locataire ; en effet il est devenu bailleur à son égard et il est pour ainsi dire subrogé au droit du propriétaire lui-même. Le privilège de celui-ci s'étend aux meubles des sous-locataires, mais seulement dans la proportion de ce à quoi ils sont obligés. Ainsi, si un principal locataire
a un loyer de 2.000 fr. ”

“ Le propriétaire peut saisir les meubles qui garnissent sa maison ou sa ferme lorsqu'ils ont été déplacés sans son consentement et il conserve sur eux son privilège, pourvu qu'il ait fait la revendication : savoir, lorsqu'il s'agit du mobilier qui garnissait une ferme dans le délai de quarante jours ; et dans celui de quinzaine, s'il s'agit de meubles garnissant une maison ”

“ Le privilège ne peut résulter que d'une disposition de la loi, il n'appartient pas au débiteur de créer en faveur d'un ou de plusieurs de ses créanciers des privilèges en dehors de ceux qui sont établis parla loi.
Les créanciers privilégiés sont préférés aux créanciers hypothécaires. Le rang des créanciers privilégiés se détermine d'après le degré de faveur dont leurs créances jouissent aux yeux de la loi et sans égard à la date de ces créances. ”

“ Lorsque la résiliation n'est pas prononcée, le propriétaire ne peut réclamer le paiement de ce qui est à. échoir, puisque, dans ce cas, il est jugé que les garanties qu'il conserve sont suffisantes; le bailleur devra recevoir seulement le montant des loyers échus. Le syndic de la faillite aura la disposition des lieux loués pour le temps du bail qui reste à courir et pourra en jouir dans les mêmes conditions que l'eut fait le failli lui-même, à charge de se conformer aux clauses contenues dans la convention ”

“ Ce qui garnit la maison louée ou la ferme, n'est pas tout ce qui s'y trouve, mais tout ce qui, à raison delà désignation même des lieux et pour leur exploitation, doit y rester d'une manière habituelle et permanente. ”

“ M. Chauvin et plusieurs députés ont déposé à laChambre, le 4 juin 1894, une proposition tendant à interdire à tout propriétaire d'immeubles de faire payer les loyers d'avance.
Je pense que ces deux propositions, même celle de M. Pétrot, qui est moins absolue que celle de M. Chauvin, ne doivent pas être adoptées. Il est toujours dangereux, de la part du législateur, de mettre des obstacles aux conventions qui interviennent entre les particuliers : ceux-ci sont libres d'adopter telles ou telles dispositions, c'est à eux de les discuter lors de la passation des contrats. ”

“ Le privilège, qui est de nature à assurer l'exécution du bail et de ses conséquences, garantit les loyers échus et non prescrits indistinctement, peu importe l'origine de la location. Je l'ai montré précédemment. Ainsi, lorsque le bailleur fait procéder à la saisie du locataire, s'il est seul créancier, il peut se faire payer le montant intégral de ce qui lui est dû; en ce qui touche les .termes à échoir, il est sans droit, en vertu du principe : qui et terme ne doit ?'icn,. ”

“ ARTICLE PREMIER. — Les cautionnements, dépôts de garantie et les sommes remises, à titre de loyers d'avance par les locataires aux propriétaires, devront être versés à la Caisse des dépôts et consignations. Il sera délivré il chacun des intéressés un reçu, sur lequel sera mentionné le taux d'intérêt fixé d'après les usages et règlements de ladite Caisse des dépôts et consignations.
ART. 2. — Dans le premier trimestre de chaque année, celui qui aura
remis les fonds à titre de garantie pourra toucher le montant des intérêts produits pendant l'année précédente. ”

“ Si la vente a été faite sans terme, le vendeur peut même revendiquer ces effets tant qu'ils sont en la possession de l'acheteur et en empêcher la revente, pourvu que la revendication soit faite dans la huitaine de la livraison et que les effets se trouvent dans le mème état dans lequel cette livraison a été faite. ”