Louis Monier

“ Le bailleur, en vertu de l'exigibilité anticipée de sa créance, a droit au paiement immédiat de tous les loyers à échoir. Ces loyers sont le prix d'une jouissance future, d'une jouissance qu'il n'a pas encore fournie. Cela ne fait rien. Les créanciers évincés n'ont-ils pas le droit de relouer le magasin pendant les années restant à courir? Belle compensation ! Quel profit, en effet, en retireront-ils bien si le fonds de commerce est dégarni ? Ils n'ont que la chance fort minime de relouer à un preneur de hasard, à un locataire nomade. ”

“ Que faut-il en conclure, sinon que ce privilège, qui est désastreux pour le fermier, n'est même pas une garantie pour le propriétaire? Réduit à une, deux années, il a son utilité, sa raison d'être ; étendu comme il l'a été, c'est une illusion.
En résumé, le privilège du bailleur empêche le fermier de participer aux réformes tentées par les économistes ou réalisées par le législateur, en vue de propager le crédit chez l'agriculteur et de dissiper ainsi, dans la mesure du possible, le malaise qui éprouve l'agriculture. ”

“ Les fournisseurs se méfient, ils ne font des avances qu'avec la plus grande circonspection. Ils connaissent le sort déplorable qui les attend, si leur débiteur a le malheur de tomber en faillite. Ils se tiennent sur leur garde, mais ce n'est pas à eux qu'il faut trouver tort, c'est à la situation par trop prééminente du bailleur dans la faillite. Réduire son privilège était le seul moyen de donner de l'expansion à ce crédit. Cette réforme était d'autant plus urgente que le commerçant, par suite du progrès du commerce et de l'industrie, a eu plus besoin de crédit. ”

“ Si encore la créance du bailleur méritait cette priorité! Mais rien ne la justifie. Elle nous paraît même moins digne de protection que celle des autres créanciers. Ceux-ci, nous l'avons déjà dit, en vendant au commerçant les marchandises qui forment l'actif de la faillite, les banquiers, en fournissant des fonds, ont exposé un capital. Le risque du bailleur, au contraire, ne consiste jamais que dans la perte du prix
de la jouissance de son immeuble, dans la perte des loyers. ”

“ L'affectation tacite de gage qui avait sa raison d'être à l'époque où les meubles pouvaient faire l'objet d'une hypothèque, n'est plus qu'une fiction. Reste la qualité de la créance ; nous venons de voir ce qu'elle vaut. La créance de la masse lui est de beaucoup préférable.
En somme, rien ne justifie cette priorité du bailleur dans la faillite. Par contre, la masse est sacrifiée.
Elle n'est même pas constituée lorsque la faillite se clôt pour insuffisance d'actif ; elle ne reçoit qu'un dividende dérisoire dans les autres modes de clôture. ”

“ Le privilège absorbe tout l'actif. Les marchandises suffisent à peine à désintéresser le bailleur, et le prélèvement qu'il opère est d'autant plus fort qu'il s'est montré plus négligent pour le paiement des arriérés.
La faillite, d'autre part, peut être pour lui la source d'un enrichissement inqualifiable, lorsqu'il reste de nombreuses années de location à courir. La masse veut-elle enfin négocier un concordat? L'exercice du privilège y met un obstacle insurmontable. ”

“ Tout irait pour le mieux, si, ce n'était que la dette du fermier croît en proportion de la longueur du bail, et cause ainsi un grave préjudice à son crédit, en tenant les capitalistes à distance.
Un autre effet du privilège, que nous avons déjà montré comme très nuisible aux intérêts de la masse de la faillite, consiste dans la négligence du bailleur à réclamer à leur échéance les fermages arriérés. En les laissant s'accumuler, il commet une faute : il rend plus désastreuse la déconfiture de son débiteur. ”

“ L'agriculteur ne peut pas lutter contre la concurrence étrangère, ni replanter ses vignes, ni employer les procédés nouveaux d'exploitation, faute de crédit, faute de capitaux. Il ne peut rien contre la hausse des salaires, et, d'autre part, le législateur hésite à remanier le régime des impôts, a cause des modifications trop profondes et trop coùteuses que cette réforme entraînerait. Le seul moyen de remédier à cet état de choses est de procurer à l'agriculteur les capitaux qui lui manquent. ”

“ Un bail long permet au fermier de conduire son exploitation avec plus de méthode, d'étudier les besoins de cette exploitation et d'y pourvoir en connaissance de cause. Si sa récolte est ravagée par la grêle, la gelée ou d'autres fléaux, il compte sur la richesse de la récolte suivante. En un mot, grâce à la durée du bail, il améliore progressivement la terre qu'il tient à ferme. Sur ce point encore se manifeste l'analogie de la situation du fermier avec celle du locataire commerçant. ”

“ La réforme n'est pas seulement inutile, elle est dangereuse pour le fermier. La seule personne que le fermier puisse avoir pour créancier, la seule qui puisse lui faire crédit, est le propriétaire bailleur. ”

“ Si le juge exerce un pouvoir de contrôle dans l'intérêt de la masse, il est juste aussi de tenir compte de l'intérêt du failli. Or celui-ci, grâce au concordat, peut espérer revenir à meilleure fortune en continuant l'exploitation de son commerce là où il est installé ; il peut également avoir de bonnes raisons pour vouloir la cessation d'un bail onéreux. Il est le seul juge de la situation, il est même le principal intéressé. ”

“ Pour le consommateur, la marchandise doit y être de meilleure qualité que dans tel autre magasin d'aspect plus modeste et moins engageant. « L'enseigne fait la chalandise », a dit Lafontaine. Ce proverbe est plus vrai que jamais. La riche apparence d'un magasin n'est pas aujourd'hui ce qui contribue le moins à sa renommée. Il ne faut pas, non plus, changer trop souvent de place: la clientèle, habituée à fréquenter le magasin de telle rue, rompt difficilement avec ses habitudes. De là, la nécessité pour le commerçant de contracter des baux chers et longs. ”

“ Elle ne peut lui être refusée, parce que, la ferme étant dégarnie de son matériel d'exploitation, le preneur, devenu insolvable, ne peut plus remplir ses engagements. Cette résiliation peut se produire à un moment très inopportun : les terres ont besoin d'engrais, de semences et autres opérations de culture urgentes ; le bailleur n'a pas tout de suite sous la main un fermier pour donner à la terre les soins nécessaires. S'il ne veut pas que l'exploitation reste en souffrance, et s'il ne peut pas exploiter lui-même, il est obligé d'employer des ouvriers qui lui reviendront fort cher. ”

“ Le bail est entretenu par la masse, et le bailleur, qui n'est pas rentré en possession de son immeuble, n'a été payé que des loyers échus. Or la masse peut, sous certaines conditions, céder le bail ou sous-louer (art. 550,5°) . Cette dérogation au droit commun est une conséquence de l'idée que nous avons émise au début et qui domine toute la loi : la masse étant substituée de plein droit au failli pour l'exploitation du bail, le propriétaire ne peut pas invoquer le bénéfice de l'exigibilité anticipée que produit la faillite. ”

“ Or, on peut poser en principe que le crédit du locataire commerçant est en raison inverse du montant de la dette des loyers. Plus la dette des loyers est élevée, soit à cause de la cherté des baux, soit à raison de leur durée, plus elle met obstacle à la confiance que le locataire doit inspirer à ses créanciers.
Et d'abord, le crédit du commerçant subit une atteinte d'autant plus grande que les loyers sont plus chers. Le prix des loyers n'est plus de nos jours ce qu'il était au commencement du siècle. Cette augmentation des loyers s'explique facilement. ”

“ Si l'immeuble est une ferme, le privilège frappe, en outre, les fruits de la récolte de l'année et tout ce qui sert à l'exploitation.
Quant à l'étendue de la créance privilégiée, l'article 2102 fait une distinction : si le bail est authentique ou s'il a date certaine, le privilège garantit le paiement de tous les loyers ou fermages échus et à échoir, et les dommages-intérêts dus au bailleur pour
inexécution du bail. ”

“ En tant qu'il porte sur le mobilier garnissant la maison louée ou la ferme, il a pour fondement une constitution tacite de gage. La loi considère le bailleur comme un créancier gagiste. Il y a entre le locateur et le preneur l'existence d'une convention tacite, en vertu de laquelle les meubles apportés dans les lieux loués sont affectés à titre de gage au bailleur pour assurer le paiement des loyers et fermages. ”

“ L'outillage industriel se perfectionne de plus en plus ; la production croit en raison de ce perfectionnement, et, le luxe aidant, la consommation progresse aussi et se met en rapport avec la production. Ce qui caractérise donc le commerce de nos jours, c'est la rapidité et le nombre infini des transactions. Le commerçant soucieux de la prospérité de ses affaires doit tenir compte de ces tendances nouvelles du commerce, au fur et à mesure qu'elles se manifestent. ”

“ D'autre part, le logement étant une des premières nécessités de la vie moderne et les intérêts économiques de la société exigeant que les terres ne restent pas improductives, il importe de faciliter les locations et le fermage. C'est là précisément la seconde fonction de la garantie accordée au bailleur. Elle n'assure pas seulement au locateur le paiement du prix de la jouissance cédée, elle favorise le contrat de louage. ”

“ Elle rend le propriétaire plus accommodant; il cédera d'autant plus volontiers son immeuble à ceux qui cherchent un logement ou à ceux qui veulent pourvoir, en cultivant le sol affermé, à l'entretien d'une famille, qu'il est plus certain d'être payé.
Ainsi donc semblent conciliés dans une assez juste mesure les intérêts des deux parties au contrat de louage. Moyennant un prix garanti par un droit réel sur les meubles que le preneur apporte dans les lieux
loués, le bailleur lui cède la jouissance de son immeuble. ”

“ On pourrait comparer cette situation à celle d'un blessé qui, pour échapper à la mort, est trop content de sacrifier un bras ou une jambe. Si, en effet, la loi de 1872, en faisant cesser les injustices criantes auxquelles donnait lieu l'interprétation de la jurisprudence, a procuré, sur le moment, une satisfaction suffisante aux exigences commerciales des faillites, il n'en est peut-être plus de même aujourd'hui. Aussi est-il opportun de rechercher si le législateur ne devrait pas remanier une seconde fois cette législation en vue d'assurer une plus grande protection à la masse des créanciers. ”

“ Tout le patrimoine du fermier ne se compose que d'objets mobiliers. Les récoltes pendantes sont meubles à l'égard du fermier, parce que les parties, dans le contrat de bail, envisagent ces récolles séparément du fonds qui les produit (Baudry-Lacanlinerie, Précis de Droit civil, 5me édition, n° 1216) . On ne peut pas dire, d'autre part, que les animaux de culture, les instruments agricoles, en un mot, tout ce qui garnit la ferme, soient immeubles par destination, puisqu'ils n'ont pas été attachés au fonds par le propriétaire lui-même (art. 524, al. 1. C. civ.) ”

“ Le crédit personnel, s'il a ses avantages, a aussi ses inconvénients. Voici, par exemple, un commerçant qui est réputé pour la prospérité de ses affaires. Survient un krach contre lequel il ne peut lutter malgré ses avances. Il tombe en faillite.
Si son bailleur n'avait eu à compter que sur sa solvabilité personnelle, il aurait été exposé bien souvent à n'être payé de ses loyers qu'en monnaie de faillite.
Dans ces conditions, combien de propriétaires auraient consenti à louer leurs immeubles? Un droit réel frappant les meubles du preneur était donc la meilleure sûreté du bailleur. ”

“ De plus, le droit de relocation est pour les créanciers une bien faible compensation : jamais un locataire sérieux ne s'avisera de louer pour aussi peu de temps, alors même qu'il aurait l'espoir, après la demande en résiliation, de traiter pour une plus longue durée avec le propriétaire lui-même. Le preneur qui se présentera sera le plus souvent un preneur d'occasion, exerçant une industrie de bohème et cherchant à écouler'des marchandises d'une provenance louche. ”

“ Ainsi donc, le crédit que la loi oblige le fermier à faire à son bailleur nuit au crédit de celui-là, en le privant momentanément d'un capital qu'il eût plus utilement employé aux travaux imprévus et toujours pressants de la culture.
Enfin, même en supposant la contribution foncière directement acquittée par le propriétaire, l'inconvénient ne disparaîtrait pas pour le fermier. En effet, le chiffre considérable de l'impôt frappant la propriété rurale a pour conséquence inévitable l'augmentation des fermages. Le prix des fermages n'est pas en rapport avec le revenu du sol ”

“ La loi n'y apporte qu'une seule exception : l'article 2, in fine, décide, en effet, que le bailleur (quoique muni d'un bail à date certaine) ne pourra exiger le paiement par anticipation des loyers à échoir s'il lui est donné des garanties suffisantes pour en assurer le paiement. Cette disposition, qui rompt ouvertement avec la jurisprudence adoptée auparavant par la Cour de cassation sur l'interprétation de l'article 444 du Code de commerce, consacre ainsi la doctrine qui se montrait le plus favorable aux intérêts de la masse, en repoussant l'exigibilité anticipée des loyers. ”

“ Ce qui provoque l'exercice du privilège, c'est la déconfiture du fermier. La déconfiture est moins facile à constater que la faillite, puisqu'il n'y a pas de jugement pour la déclarer. Elle se caractérise surtout par la saisie. Le preneur sera donc en déconfiture lorsqu'on saisira ses meubles. C'est sur le prix de leur vente que le bailleur se fera colloquer à son rang pour le paiement de sa créance garantie. ”