Bail commercial

“ Si le bail est rompu par la volonté des créanciers qui dégarnissent les lieux loués et détruisent les sûretés du bailleur, la loi ne donne privilege à celui ci que pour une année dans l'avenir a partir de l'expiration de l'année courante. ”

“ Elle a trait à deux objets : — 1° la résiliation possible du bail (art. 450) ; — 2° la mesure dans laquelle le privilège du bailleur sera opposable à la masse (art. 550) .
I. Résiliation du bail. — Sous l'empire du code de commerce et de la jurisprudence qui l'interprétait, il ne pouvait être question de résiliation du bail pour cause de faillite, ni à la demande du bailleur, ni à la demande des créanciers : pas à la demande du bailleur, car, payé de ses loyers au moins pour quelques années, il ne pouvait se plaindre actuellement ”

“ Si la chose périt en totalité, le bail est nécessairement résilié pour l'avenir ; si elle ne périt qu'en partie, le preneur peut réclamer une diminution de prix, ou même la résiliation du bail, si la partie qui n'existe plus rend la chose impropre à l'usage convenu. ”

“ Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. ”

“ Il pourra donc, même après avoir commencé par entretenir le bail, renoncer à l'exploitation et faire vendre les meubles.
Enfin une notification est-elle nécessaire au cas où la masse ne veut pas continuer le bail?
La loi n'en exige aucune ; seulement le non-entretien du bail constitue par lui-même une cause de résiliation postérieure à la faillite, car le commerce
1 Thaï 1er, Traité élémentaire de Droit commercial, p. 983, note 3. -
n'étant pas continué, le failli ne peut remplir son obligation de garnir le fonds loué de meubles suffisants. ”

“ En cas de contravention, le propriétaire aurait le droit de demander la résiliation du bail, et le preneur serait passible des dommages-intérêts résultant de l'inexécution dudit bail.
2. — Si, dans un bail à ferme, on donne aux fonds une contenance moindre ou plus grande que celle qu'ils ont réellement, il n'y a lieu à augmentation ou diminution du prix pour le fermier que dans les cas et suivant les règles exprimées an litre de la Vente. (Cod. civ. art. 1617- 1619.) — Voy. ”

“ Si l'immeuble est une ferme, le privilège frappe, en outre, les fruits de la récolte de l'année et tout ce qui sert à l'exploitation.
Quant à l'étendue de la créance privilégiée, l'article 2102 fait une distinction : si le bail est authentique ou s'il a date certaine, le privilège garantit le paiement de tous les loyers ou fermages échus et à échoir, et les dommages-intérêts dus au bailleur pour
inexécution du bail. ”

“ Que le bail conventionnel ait été fait à prix d'argent, car les baux judiciaires ne peuvent être qu'en argent, et non pas en grains, et encore moins à moitié, et par conséquent des baux conventionnels, en grains et à moitié, ne sont pas de nature à pouvoir être convertis en baux judiciaires. ”

“ Les baux ou prolongations de baux du greffe ne pouvaient être passés que dans l'assemblée des anciens, et les juge-consuls en charge étaient responsables en leurs propres et privés noms de tous dommages et intérêts pouvant résulter de la nullité d'un bail causée par une infraction à cette règle. Les achats de propriétés et les réparations d'immeubles, les dépenses excédant une certaine somme et les emprunts ne pouvaient se faire sans délibération de la
compagnie. ”

“ Le louage n'a pas pour objet les fruits à naître, mais bien le droit de cultiver et de jouir.
Dès que le contrat est formé, le bailleur est obligé à faire jouir le preneur pendant toute la durée du bail. Mais, par la force des chosés, cette obligation ne peut pas s'exécuter en une fois; tandis que dans la vente « tous les droits que produit le contrat sont instantanés1 », elle dure autant que le bail ; son exécution est successive, elle commence avec le bail et ne finit qu'avec lui ”

“ Nous avons à nous placer maintenant à l'époque d'expiration du délai, au moment où sera venue pour tous l'obligation de payer, et à nous demander quelle sera la solution définitive de la difficulté.
En cas de non-payement, l'exécution forcée par le propriétaire, c'est-à-dire la saisie et la vente des biens du locataire pour se couvrir de sa créance, seront-elles la conséquence juridique, le résultat final, nécessaire, le dernier mot enfin des rapports qu'établit le contrat de bail entre les parties ? ”

“ Nous avons dit précédemment que la saisie-gagerie n'est que l'exercice du privilége de bailleur que l'art. 2102 du Code Napoléon confère aux propriétaires et principaux locataires sur les meubles, effets et récoltes des locataires ou fermiers, sous-locataires et sousfermiers, pour sûreté du prix et des charges du bail. ”

“ Si l'acte est muet, c'est aux tribunaux à expliquer le sens et l'étendue du bail auquel il se réfère.
Mais si le bien, vendu est une métairie, un domaine, un corps de ferme, l'administration doit déclarer que les objets mis à part et hors du, bail par le propriétaire ont été vendus aussi-bien que ceux dont le fermier avait la jouissance;
car le vendeur n'a rien réservé. ”

“ Le bailleur joue ici, en quelque sorte, le rôle de vendeur; il a, par le contrat de bail, transporté au preneur la propriété des fruits que produira sa chose; mais comme il ne les a aliénés que sous la condition d'hêtre payé, les fruits ne sont entrés dans le patrimoine du fermier, et par conséquent dans le gage de ses créanciers, que grevés de cette condition. Le bailleur retient donc
plutôt qu'il n'acquiert un privilége sur les fruits : l'aliénation ne s'en est faite que sous la déduction d'un droit réel de préférence retenu par lui pour la sûreté de sa créance. ”

“ Tout individu qui, à un titre quelconque, peut se présenter comme créancier des loyers ou fermages d'un immeuble, a droit au privilège. Peu importe qu'il soit ou non propriétaire, que le louage qu'il invoque soit ou non son ouvrage, il suffit qu'un bail existe, et que l'exécution en soit par lui légitimement réclamée. ”

“ Quand un locataire se plaint de la concurrence qui lui est faite par une personne exerçant la même industrie dans un immeuble appartenant au même propriétaire, son action doit être portée devant le tribunal civil ; elle soulève en effet une question d'interprétation de bail qui échappe à la compétence de la juridiction commerciale. ”

“ Les actions en paiement de loyers ou fermages, les congés, les demandes, en résiliation de baux fondées sur le seul défaut de paiement de loyers ou fermages, les expulsions de lieux et les demandes en validité de saisie-gagerie ; le tout lorsque les locations verbales ou par écrit n'excèdent pas annuellement 400 fr. L'article 4 de la loi indique la manière de faire l'évaluation quand le prix du bail ne consiste pas en argent. ”

“ La compétence du tribunal civil reste donc entière pour les demandes en paiement de loyer. Même le tribunal de commerce, juridiction d'excerption, est incompétent pour statuer sur les actions en réparation du préjudice causé par la résiliation faite contrairement à l'art. i4 de la loi du 17 mars 1909 3.
Le juge de référé est compétent malgré l'art. 14 pour ordonner l'expulsion du commerçant si une clause du bail permet au propriétaire, comme nous l'avons vu, d'agir ainsi 4. ”

“ C'est surtout pour la cession du droit au bail que le désaccord a lieu. En principe, la cession du droit au bail ne peut être assimilée par elle-même à une vente de fonds. Elle peut d'abord être entourée de circonstances de fait qui éclairent la mutation, - il ne peut y avoir de doute par exemple lorsque le vendeur a la liberté de se rétablir même dans un local voisin et d'y transporter son matériel et les marchandises 2; de même, après cessation, de commerce, la cession de bail n'est qu'une opération de la liquidation. ”

“ Une première question, qui domine cette matière, est celle de la validité des baux faits avant la saisie. Le bail peut avoir été fait à un prix inférieur à la valeur réelle de location du fonds saisi. En supposant même que le fonds soit loué ou affermé pour le plus haut prix qu'on puisse en obtenir, peut-être vendrait-on mieux l'immeuble sans le bail, qui empêche quelquefois de l'employer à sa destination la plus naturelle. ”

“ Est-il bien vrai, du reste, que le preneur se trouve ainsi dans l'impossibilité de contracter un bail nouveau? Il peut renoncer au bénéfice du terme., car c'est, en général, à son profit qu'il a été stipulé. Il peut encore, en offrant au bailleur d'autres sûretés convenables, obtenir le droit de déménager. Il lui sera permis, en tous cas, d'enlever le surplus des meubles suffisants pour garantir le payement des loyers ou fermages; puisqu'il s'agit ici d'une créance certaine et dès à présent déterminée. ”

“ Lorsque, par quelque perte, à raison de ce vice, Le premier est lésé, d'un pareil préjudice,
Il est dédommagé par les soins du bailleur.
1722. Si, pendant que le bail est encore en vigueur, La chose détenue en louage est détruite Dans sa totalité par cause fortuite,
Le bail prend fin, de droit ; si l'objet est détruit Pour une seule part, le preneur avec fruit,
Suivant les faits, réclame ou que le contrat cesse,
Ou que le prix soit moindre : en l'une et l'autre espèce, Il ne peut demander aucune indemnité. ”

“ Le bailleur ne répond en rien du trouble de fait ; c'est au preneur à s'en défendre seul comme bon lui semble. Arl. 1725.
Quand le trouble est de droit, c'est J'affaire du bailleur de défendre au procès, de lutter contre le tiers, et de garantir le preneur contre la privation totale ou partielle de la jouissance.
4. Cette garantie a deux chefs : dabord la résiliation du bail ou une diminution de prix ; ensuite les dommages-intérêts. Quand la cause du trouble est antérieure au contrat, le bailleur est tenu des deux
chefs envers le preneur. ”

“ Tout bailleur a le droit de pratiquer saisie-gagerie sur les meubles garnissant la maison ou la ferme, pour assurer le paiement des loyers échus et des autres créances naissant du bail, pourvu qu'elles soient exigibles. ”

“ Comme les actes d'administration en général, les baux passés par le fol enchéri doivent être maintenus, car les baux rentrent dans la catégorie des actes d'administration (1) ; les fermiers ou locataires n'auraient du reste aucune sécurité si les baux n'étaient pas maintenus, et dès lors ils s'abstiendraient de prendre à bail l'immeuble adjugé jusqu'après le paiement des bordereaux de collocation : ce qui serait fort désavantageux pour les créanciers, car, l'adjudicataire ne trouvant pas de locataire ou de fermier , l'immeuble à lui adjugé resterait improductif. ”

“ Car que serait ce d'un bail sans prix ou son canon périodique ? ferait-il parvenir au propriétaire son revenu net ? remplirait-il le but essentiel du contrat de bail, qui est de tirer de l'immeuble son produit ?
et s'il ne peut y avoir un bail sans prix, comment ce prix pourrait-il être fixe, sinon par une convention positive ?
Avançons encore, et nous verrons les différences se multiplier.
Le bailleur est obligé de livrer la chose en bon état de réparations de toute espèce (art. 1720) ”

“ Tous paiements seront faits en l'étude de Me. à. et devront avoir lieu en bonnes espèces de monnaie d'or et d argent et non autrement ; à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance et un mois après un simple commandement resté infructueux énonçant l'intention du bailleur d'user du bénéfice de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit, si bon lui semble, sans qu'il soit besoin de remplir aucune autre formalité. ”

“ On appelle deniers d'entrée la somme payée au propriétaire par le colon au moment de son entrée en jouissance, pour la valeur des édifices et superficies existant à cette époque.
Le prisage est l'expertise faite pour évaluer les édifices et superficies, et revue la seconde expertise que chaque partie est en droit de demander.
Le droit du propriétaire de mettre fin au bail porte le nom de congement, la cession de ce droit est la baillée de congement. La prorogation du bail s'appelle baillée de renouvellement, et le prix qui en résulte commissions ou nouveautés. ”

“ Dans le même ordre d'idée, lorsqu'un bailleur interdit à un preneur d'exercer ou de laisser exercer dans les lieux loués un commerce semblable à ceux déjà exercés par les autres locataires du même immeuble, le bon sens et l'équité commandent de considérer que ledit bailleur a pris implicitement et par réciprocité l'engagement d'interdire à ses autres locataires d'exercer ou de laisser exercer dans l'avenir un commerce semblable à celui exercé par le preneur ou ses ayants cause. ”

“ Le texte est formel. Exploiter un immeuble depuis deux ans, si on possède un bail écrit, ou depuis six ans, au cas de location verbale, constitue la condition suffisante pour qu'il soit présumé l'existence d'une propriété commerciale.
On aurait dû faire de la protection de la clientèle et de l'écha-landage une question de fait. On a préféré agir par voie de présomption. C'est plus commode, et on atteint plus de gens. Ce qu'on désirait obtenir.
Cette disposition de la loi cadrait avec les plus chers désirs de tout le monde commerçant. ”

“ Le bailleur peut donc, à défaut de paiement des loyers, et suivant les conventions du bail, obtenir du juge des référés l'expulsion de son locataire, mais l'exercice de ce droit ne préjudicie en aucune façon aux droits des créanciers inscrits, de poursuivre la vente des objets mobiliers qui constituent leur gage en se confor-
procédé à la vente de tous les éléments du fonds, à la requête du poursuivant ou à sa propre requête (art. 20-1°) . ”

“ Il a opéré une grande innovation par l'art. 1743, qui force l'acquéreur à respecter les baux ayant date certaine. Il a renversé sur ce point tout le système de l'ancienne jurisprudence (3) . Il a transformé le bail en un droit réel, qui affecte la chose et qui la suit en quelques mains qu'elle passe. Si l'acheteur est lié par le bail, s'il doit en supporter la gêne, il doit aussi recueillir l'émolument qu'il procure aux propriétaires. L'acquéreur succède donc au vendeur dans les bénéfices de bail. ”