Louis Delaplanche

“ Le colon est naturellement poussé par l'intérêt qu'il a dans la réussite des récoltes, à leur donner tous les soins dont il est capable. Le bailleur qui ne désire pas prendre une part personnelle à l'exploitation peut, sans que ses droits aient à en souffrir, se dispenser d'assister, comme y est tenu celui qui fait valoir par ouvriers ou par domestiques, aux diverses opérations de la culture : il doit redouter les fraudes plutôt que la paresse de son colon et sa présence n'est nécessaire qu'aux moments où les détournements sont faciles, c'est-à-dire aux époques où l'on fait les récoltes. ”

“ A ce point de vue, il n'y a qu'à se féliciter de cette tendance, car plus il y aura de propriétaires cultivant par eux-mêmes, plus l'agriculture sera prospère. Si tous ne peuvent en venir là, tous au moins pourront s'en rapprocher le plus possible, en substituant au fermage à prix d'argent le métayage qui, reposant sur le partage des bénéfices de la récolte entre le propriétaire et le fermier, représente l'association aussi intime que possible entre l'un et l'autre, et correspond au régime de la commandite dans l'industrie. ”

“ Dans notre système, il est tenu des réparations locatives, comme l'est tout preneur. L'article 3 du projet de Code rural décide que : « Les réparations locatives ou de menu entretien, qui ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par la force majeure demeurent, à moins de stipulation ou d'usage contraire, à la charge du colon. » Il y a le même motif de les lui imposer qu'au fermier, à savoir qu'elles seront ordinairement rendues nécessaires par sa faute ou par celle de ses gens. Comme le fermier, le colon a la garde et l'usage des bâtiments de la métairie. ”

“ Ce qu'un propriétaire mal inspiré pourra obtenir d'excessif, sous forme de prestation colonique, il le perdra et au-delà par une diminution des produits ; mal rémunéré, le colon travaillera mal ; il est protégé contre les exagérations de la prestation colonique par l'intérêt même du bailleur.
Dans toutes les industries, le salaire tend à augmenter ; dans les rapports du travail et du capital, la part afférente au premier tend à s'accroître, aux dépens de la part afférente au second. ”

“ Le consentement doit porter sur tous les éléments constitutifs du contrat de colonat, mais il n'est pas nécessaire qu'il soit exprès ; il peut être tacite. Les vices du consentement sont rares dans notre contrat : le colon est un homme du pays, connaissant parfaitement le bien qu'il se propose de prendre à métairie ; l'erreur et le dol seront sans prise sur lui. Quant à la violence, elle établirait, entre les deux parties, des haines et des rancunes qui rendraient le contrat également nuisible aux deux. ”

“ Dans la vente des fruits, c'est le vendeur qui jouit du fonds et qui le cultive à ses frais ; l'acheteur paye le prix des fruits, il ne paye pas les dépenses faites pour les labours et les semences. Dans le louage, au contraire, le preneur jouit du fonds, c'est lui qui cultive, le locateur n'intervient pas dans la culture. C'est donc cette faculté de jouir, de faire naître sur le fonds des fruits et de les recueillir qui fait l'objet du contrat ”

“ On peut louer par écrit ou verbalement: l'écrit est utile pour la preuve du bail, qui se forme parle seul consentement. Les parties négligent souvent de se ménager cette preuve : le peu d'importance de la métairie les fait reculer devant les frais d'un acte notarié; l'ignorance du colon rend l'acte sous-seing privé impossible. De plus, quand on entend adopter entièrement l'usage des lieux, l'écrit apparaît comme moins utile que dans le bail à ferme, où il a au moins l'intérêt de préciser le prix de ferme. ”

“ La vente au contraire n'est résolue, si le prix n'est pas payé à l'échéance, qu'en vertu d'une convention accessoire, appelée lex commissoria. Dans la location, cette clause résolutoire est sous-entendue : le propriétaire a besoin de ses revenus pour vivre. Si le locataire ne paye pas la merces, il faut que le locateur puisse relouer son domaine afin de pourvoir à sa subsistance et à celle de sa famille. Il ne faut pas que le mauvais vouloir et l'insolvabilité du preneur puissent priver la famille du propriétaire de ses moyens d'existence. ”

“ Ils n'ont pas à craindre, comme le preneur à ferme, que leur petit avoir soit compromis par une baisse subite du cours des denrées. Le prix du bétail, des céréales et des divers autres produits de la métairie ne les touche que dans une faible mesure, puisque le prix de leur location en est indépendant. Dès qu'ils ont livré au propriétaire la portion de fruits qui lui revient, ils sont quittes, tandis que le fermier est contraint de compléter avec ses propres deniers la somme qui constitue le prix de ferme, si la vente des produits du domaine ne la lui fournit pas en entier. ”

“ Il importe que le propriétaire puisse, par son intelligence, par son activité, donner à l'œuvre commune une impulsion utile et la faire bénéficier de son expérience. Le projet du code rural consacre cette idée par son article 5 : « Le bailleur a la surveillance des travaux et la direction générale de l'exploitation, soit pour le mode de culture, soit pour l'achat et la vente des bestiaux. L'exercice de ce droit est déterminé, quant à son étendue, par la convention, à défaut de convention, par l'usage des lieux. » ”

“ La disposition qui met à la charge du preneur la preuve du cas fortuit et l'absence de faute n'est pas seulement conforme au droit commun des obligations 1, elle est très équitable, En contact journalier avec le domaine, le colon est bien placé pour connaître et prouver les faits qui ont causé le dégât, qui constitue la force majeure, tandis que le bailleur serait presque toujours dans l'impossibilité d'établir la faute du preneur. En outre de la force majeure, le colon, pour se libérer, peut encore invoquer la vétusté et l'usage normal de la chose qui, sans l'user, l'aurait dégradée 2. ”

“ On décide généralement que le fermier n'est pas tenu de résider dans la maison de la ferme, lors même qu'une clause du bail lui impose l'obligation d'exploiter lui-même et lui interdit de sous-louer ou de céder son bail : il suffit qu'il place dans la ferme des gens chargés de la culture, et qu'il conserve la direction générale de l'exploitation1. Au contraire, même en l'absence de toute stipulation, le colon est tenu d'habiter la métairie. ”

“ Le projet de code rural dit, en termes généraux, que le bailleur est tenu à la garantie des objets compris au bail. La distinction faite par le Code subsiste nécessairement. Un passant coupe du blé, un berger conduit son troupeau dans un pré de la métairie ; ni l'un ni l'autre ne prétendent aucun droit sur les héritages dévastés. C'est une voie de fait, un délit relevant du Code pénal : le bailleur n'en devra aucune garantie au colon. Le tribun Mouricault en donnait pour principal motif que c'est le preneur seul que les tiers attaquent, que c'est à sa jouissance personnelle qu'ils attentent. ”

“ Trop de propriétaires font, tous les jours, la triste expérience que c'est là une éventualité qui doit entrer dans les prévisions du budget domestique, et une considération qui doit avoir sa place dans une comparaison du colonat et du fermage. La sûreté absolue de paiement que donne le colonat partiaire apparaît surtout, comme importante, quand une crise agricole accumule les ruines parmi les fermiers; c'est là une des considérations qui, depuis quelques années, ramènent au métayage des propriétaires qui l'avaient abandonné, pour le bail à ferme1. ”

“ Dans la location des fonds ruraux, la res est un fonds de terre destiné à la culture et sur lequel le preneur peut faire croître et récolter des fruits; c'est à ce trait qu'on distingue le prædiurn rusticum du prædium urbanum ; il n'y a pas à considérer la situation du fonds : urbanum prœdium non locus facit sed matériel (L. 198. D. L. XYI) .
Habituellement, le fonds rural comprend une maison destinée à loger le conductor, des bâtiments d'exploitation (stabula) destinés à recevoir les animaux et les récoltes: ils constituent un accessoire nécessaire du fonds. ”

“ L'objection n'a pas une portée générale et tend à trop prouver; si elle était fondée, il suivrait que le colonat partiaire est un système absurde qui doit infailliblement ruiner tous les colons : les faits sont là pour prouver que tous les colons ne se ruinent pas, que beaucoup s'enrichissent. Et, en effet, peu importe que le colon n'ait qu'une portion des fruits, alors qu'il fournit tout le matériel et toute la main-d'œuvre ; ce qu'il faut considérer, c'est la valeur de la portion de fruits qui lui revient ”

“ L'art. 1771, faisant suite aux articles qui traitent de la remise accordée au preneur en cas de perte de la totalité ou de la moitié au moins de la récolte par cas fortuit, décide que « le fermier ne peut obtenir de remise, lorsque la perte des fruits arrive après qu'ils sont séparés de la terre, à moins que le bail ne donne au propriétaire une quotité de la récolte en nature ; auquel cas, le propriétaire doit supporter sa part de la perte, pourvu que le preneur ne fût pas en demeure de lui délivrer sa portion de la récolte ». ”

“ La location des biens ruraux n'a pas tenu, à Rome, une aussi grande place que dans nos sociétés modernes, où tout individu qui ne cultive pas son bien luimême, est obligé de recourir à ce contrat, ou à l'emploi d'étrangers salariés.
Pendant les premiers siècles de Rome, la famille de chaque propriétaire suffit à assurer la culture du petit héritage qui est son unique patrimoine. L'agriculture est en honneur : c'est la période de culture par les propriétaires. ”

“ L'excès de la prestation colonique peut, dans certains cas, compromettre la marche de l'exploitation ; mais le même inconvénient peut se produire avec plus de force dans le bail à prix d'argent, car l'exagération du prix de ferme est facilement plus considérable que celle de la prestation colonique ; le fermier, qui désespère de se libérer, a aussi des motifs de découragement et sa ruine est plus prompte que celle du colon. ”

“ Dans ces relations de tous les jours, il arrive nécessairement que la conversation s'écarte parfois de ce qui touche l'exploitation; si le colon en vient à parler de sa situation, de ses projets personnels, le bailleur qui lui montrera qu'il n'est pas indifférent à son avenir ni à celui de sa famille, qu'il porte un réel intérêt à tout ce qui le concerne, qui s'efforcera de lui donner un avis opportun au sujet de quelque contestation judiciaire, d'une liquidation de succession, gagnera souvent son estime et sa confiance. ”

“ Dans bien des cas, la famille du colon assure une main-d'œuvre suffisante au domaine, pour les travaux ordinaires. Son travail commence les améliorations : le secours étranger n'est nécessaire que pour les compléter. Aux époques de grande activité agricole, pour les foins, les moissons, les vendanges, les semences, l'intérêt certain qu'a le colon à se procurer la main-d'œuvre complémentaire, dont il a besoin, est si considérable, qu'il n'hésite jamais à y recourir. Quant au matériel agricole, il ne découle pas du contrat de colonat partiaire, qu'il soit nécessairement à la charge du preneur ”

“ Bien plus, il met le colon dans l'impossibilité d'améliorer, en lui enlevant ses économies et en le maintenant dans la misère. Toujours à l'affût d'un gain qui ne lui coûte aucune peine, il n'hésite pas à congédier un colon, ancien sur le domaine, pour le remplacer par un nouveau qui lui donne quelques francs de plus, sous forme de prestation colonique; on comprend qu'aucune considération de bienveillance ne l'arrête; quand un fermier général succède au propriétaire, il est rare que tous les colons ne soient pas changés. ”

“ Cependant une erreur considérable sur l'étendue peut causer un grave préjudice au colon: il avait calculé que lui et sa famille suffiraient à la culture de 50 hectares, la métairie en comprend 60 : il va être obligé de prendre des travailleurs étrangers ; ou, en sens inverse, la métairie, étant beaucoup plus petite qu'il ne le pensait, ne pourra pas procurer à sa famille un travail suffisant. Il paraît difficile de lui refuser le droit de demander la résiliation : en consentant au bail, le colon a commis une erreur qui tombe sur la substance même de la chose louée. ”

“ Il n'y a pas antinomie entre cette solution et la prohibition de sous-louer, édictée par l'article 1763. Les deux hypothèses sont sensiblement différentes. La sous-location fait passer le domaine entre les mains d'étrangers complètement inconnus du bailleur ; elle peut se produire à tout instant, quelques jours après le commencement du bail et se renouveler plusieurs fois. La mort du colon est un événement de force majeure qu'on ne peut prévoir. Ses héritiers, souvent ses enfants, habitaient la métairie, participant à l'exploitation, qu'ils ont pu apprendre à bien conduire. ”

“ Pothier disait que ce n'est pas un trouble que le locateur d'une métairie apporte à la jouissance de son fermier, lorsqu'il s'y transporte ou y envoie des personnes de sa part pour en visiter l'état. En effet, le bailleur a le droit de veiller à ce que son fermier ne cause aucun dommage aux terres, aux vignes et autres parties de son domaine, et personne ne pense que l'exercice de ce droit qui, strictement, restreint la jouissance du preneur, enlève au bail à ferme le caractère de contrat de louage. Dans le colonat, l'intervention du bailleur dans l'exploitation est bien plus fréquente ”

“ En adressant celle critique au colonat partiaire, on ne tient pas assez compte de la plus-value qu'acquièrent les terres. Le capital fourni au colon devenant plus considérable, alors que la proportion du partage ne varie pas, reçoit une rémunération proportionnellement moins forte que le travail, qui, lui, n'augmente pas. Loin de là, les améliorations foncières ont souvent pour effet de permettre au colon de récolter davantage, avec une plus faible somme de travail. ”

“ Le louage n'a pas pour objet les fruits à naître, mais bien le droit de cultiver et de jouir.
Dès que le contrat est formé, le bailleur est obligé à faire jouir le preneur pendant toute la durée du bail. Mais, par la force des chosés, cette obligation ne peut pas s'exécuter en une fois; tandis que dans la vente « tous les droits que produit le contrat sont instantanés1 », elle dure autant que le bail ; son exécution est successive, elle commence avec le bail et ne finit qu'avec lui ”

“ Toute personne qui a le pouvoir d'administrer sa fortune peut prendre des terres à bail partiaire, qui est moins périlleux et qui exige moins d'expérience que le bail à prix d'argent. En promettant une quotepart des fruits de la métairie, le colon n'a pas à évaluer la valeur moyenne des produits, il est certain de tirer du domaine qu'il afferme, les moyens d'exécuter son obligation. ”