E. Largeaud

“ Rétention de salaires. — Lorsqu'un domestique a commis un fait dommageable dont le maître est responsable, celui-ci n'a pas le droit de retenir indéfiniment les salaires du domestique, sous prétexte qu'il est exposé à une action de la part de la personne qui a souffert le dommage, ce serait là un criant abus. Le domestique a le droit de réclamer ce qui lui est dû ; le maître est obligé de payer. S'il en était autrement, à quelle époque donc le maître pourrait-il être
obligé de payer ? ”

“ Lorsqu'il y a usurpation, cette obligation est imposée au fermier ou colon par l'article 1768 du Code civil, comme conséquence de l'obligation générale qui lui incombe d'user de la chose en bon père de famille.
. La loi suppose que des tiers s'emparent d'un terrain qui appartient à la ferme; c'est ce qu'on entend, à proprement parler, par usurpation. Mais le fermier ou colon doit en outre dénoncer les autres faits illicites qui compromettent les droits du propriétaire. Telle serait l'opposition du voisin à l'exercice d'une servitude établie au profit du fonds affermé. ”

“ Ce qu'il faut aux terres, pour ne pas en épuiser la fertilité, c'est moins le repos que les engrais et la variété des cultures.
Le fait par le fermier ou colon, dans la Plaine et le Bocage, de surcharger ses terres, c'est-à- dire de les épuiser par une succession de produits similaires, au lieu de se conformer à l'usage qui veut que les cultures soient constamment alternées, peut être considéré comme un abus de jouissance et motiver l'allocation de dommages-intérêts au profit, du propriétaire. ”

“ Il ne porte, nullement atteinte au droit qu'a tout propriétaire d'interdire l'accès de son héritage à tous ceux qui ne jouissent pas légalement sur cet héritage d'une servitude de passage et, par conséquent, au propriétaire enclavé lui-même, qui n'a pas encore acquis la possession annale de cette servitude.
En effet, nul ne peut, en règle générale, passer sur le terrain d'autrui sans le consentement du propriétaire : c'est une conséquence du principe que le droit de propriété est sacré. ”

“ Toutes les fois qu'il en est ainsi, on peut dire, en général, que les acquéreurs n'ont acheté que des immeubles déterminés, auxquels la loi n'attache comme accessoires ni pailles, ni fourrages, ni engrais. Sans doute, les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service ou l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination ; mais ils ne conservent ce caractère immobilier qu'à la condition de remplir leur destination, et ils cessent forcément de la remplir dès que le fonds disparaît ou même avant, si le propriétaire vient à les en séparer. ”

“ Quand les ruches sont-elles immeubles par destination ? La propriété des abeilles est immeuble par destination, lorsque les ruches qui les contiennent ont été placées par le propriétaire pour l'exploitation du fonds (C. civ., art. 524) ; mais elle est meuble de sa nature. Ainsi, sont meubles : 1° les essaims qu'un fermier entretient sur son fonds ; 2° ceux qu'un usufruitier ou un succursaliste, ou curé, y ont établis. ”

“ Aucun riverain ne saurait s'affranchir par prescription de l'obligation de rendre les eaux à leur cours naturel, au sortir de son fonds, et, d'un autre côté, le non-usage des eaux, quelque prolongé qu'il ait été de la part d'un riverain, ne peut lui être opposé : c'est un droit imprescriptible, non susceptible de se perdre par la prescription ; si ce n'est pourtant au cas ou le voisin, qui prétend qu'il y a extinction, aurait exécuté depuis trente ans des ouvrages apparents, impliquant contradiction à ce droit. ”

“ Un communiste peut déposer dans la cour commune le bois de chauffage, les bois de charpentes, les matériaux de constructions et autres objets dont il a besoin pour l'utilité de son ménage, pourvu que ces dépôts ne soient que temporaires et ne privent pas les autres communistes de l'usage de la cour.
Le communiste qui établirait des dépôts permanents dans la cour commune, y déposerait notamment à demeure des amas de pierres, de fumiers ou de pailles qui gêneraient le passage ou la vue, empiéterait ainsi sur la jouissance des autres communistes. ”

“ Quand l'acquéreur est-il tenu de donner congé? — Le tiers acquéreur d'un immeuble loué ou affermé ne peut point en expulser le locataire, colon ou fermier qui l'exploite. Tel est le principe posé par l'article 1743 du Code civil. Mais deux exceptions y sont faites :
1° Le bail n'est opposable au tiers acquéreur, qu'autant qu'il a été fait par acte authentique ou qu'il a acquis date certaine (1) antérieurement à l'acte qui a fait passer dans ses mains les biens loués ou affermés. ”

“ Sans doute le fermier sortant, aux termes de l'article 1778 du Code civil, est, en principe, propriétaire des engrais, comme il l'est des pailles de la dernière année, s'il ne les a pas reçus à son entrée ; mais la loi, dans l'intérêt de l'agriculture, limite le droit de propriété ; le fermier ne peut jamais en abuser. ”

“ Mais lorsque les réparations sont occasionnées par la faute du locataire, colon ou fermier, il doit en répondre. Il est facile de reconnaître si les réparations de gros entretien viennent de vétusté ou des personnes qui occupent l'immeuble. Il y a plus de difficulté pour les réparations de menu entretien; elles sont sans doute occasionnées par l'usage qu'on fait de l'objet loué ou affermé, et, sous ce rapport, d'après le principe général que nous venons de citer, il semble qu'elles devraient être à la charge du propriétaire. ”

“ Il est évident que le domestique ou ouvrier mineur, lésé dans ses intérêts ou dans l'exécution des engagements pris avec lui, se trouvera dans l'impossibilité d'obtenir la réparation du préjudice qui lui est causé, si son père, administrateur légal, refuse d'intenter pour lui une action judiciaire et si, d'autre part, le juge applique à la rigueur le principe de l'incapacité du mineur. ”

“ Suivant l'usage le plus généralement suivi dans le ressort de l'ancienne coutume de Paris, qui fait le droit commun, on doit estimer tous les objets particuliers aux moulins lorsqu'on les livre au locataire ; et si la prisée faite, à son entrée, est plus forte que celle qui a lieu à sa sortie, il paie le déficit ; dans le cas de plus-value, il est remboursé de l'excédent par le bailleur. Tous les objets particuliers aux moulins, et qu'on n'énonce pas comme sujets à réparations locatives, sont à la charge du propriétaire ; la présomption est qu'ils sont usés par vétusté. ”

“ La perception des fruits et toute la main d'oeuvre nécessitée par la récolte sont à la charge du fermier ou colon qui y emploie le personnel attaché à l'exploitation, c'est-à-dire les membres de sa famille et ses domestiques, en y adjoignant, au besoin, soit des journaliers salariés, soit des voisins auxquels il devra rendre à son tour les services qu'il en aura reçus. ”

“ En résumé, dans les pays renommés parleur bonne culture, le dessolement ou changement de l'assolement, lorsqu'il a lieu dans le courant du bail, n'est considéré commé préjudiciable que lorsque le fermier épuise les terres sans leur donner d'engrais ; mais s'il prodigue les engrais, si du moins il les proportionne à la production, le propriétaire ne souffrira aucun préjudice, et sans préjudice il ne saurait de ce chef faire condamner le preneur à des dommages-intérêts. ”

“ Mais, bien que n'ayant pas le droit de chasser sur les terres exploitées, le fermier ou colon a le droit d'y détruire les animaux malfaisants et nuisibles, en se conformant aux arrêtés préfectoraux, et de repousser et détruire, même avec des armes à feu, des bêtes fauves qui porteraient dommage à ses récoltes. ”

“ Elle s'induit de l'intention présumée des riverains qui, en créant le chemin, ont certainement voulu assurer l'exploitation de leurs terres d'une façon permanente et non diminuer les facultés dont jouissait chacun d'eux. Or, avant l'établissement du chemin, chacun des propriétaires enclavés avait, en tout temps, le droit de passer sur le terrain du voisin. La création du chemin n'a porté atteinte à ce droit que tout autant que ce chemin est praticable. S'il cesse de l'être, on se trouve placé sous l'empire des nécessités premières. ”

“ Nature du droit de chaque communiste.— Le droit à l'usage de la cour commune n'est pas un simple droit de servitude, mais un droit de propriété. Il ne peut être transmis à un tiers qu'avec la maison pour l'usage de laquelle il existe. ”

“ Congé-avertissement. — Sans doute, lorsqu'il y a un congé signifié, soit qu'il s'agisse d'un bail à loyer dont la convention fixe la durée, soit qu'il s'agisse d'un bail rural dont la durée est toujours déterminée par la loi, le preneur, quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut, aux termes de l'article 1739 du Code civil, invoquer la tacite réconduction, mais il
ne faut pas conclure de là qu'un congé soit nécessaire pour empêcher la tacite réconduction. ”

“ Le fermier, colon ou locataire n'est pas tenu par l'usage d'assurer les risques locatifs des bâtiments par lui occupés, en même temps que son mobilier, ses bestiaux et ses récoltes, mais cette obligation lui est généralement imposée par les clauses de son bail. ”

“ Le propriétaire n'est jamais tenu, quand le fermier ou colon fait des charrois pour son compte, de nourrir les bestiaux que ce dernier y emploie, mais l'usage veut que les hommes qui les conduisent reçoivent leur nourriture pendant le temps du charroi. Le plus souvent, les animaux sont eux-mêmes nourris par le propriétaire, sans qu'il y ait pour celui-ci obligation de le faire. ”

“ Engagements à l'année avec gré ou réméré. — Si le contrat de louage de services a été fait pour une année avec gré ou réméré, qu'il s'agisse d'un domestique attaché à la personne ou d'un domestique de ferme, il peut encore être résilié au moyen d'un congé verbal, qui doit être donné, toujours sous peine de dommages-intérêts, par celle des deux parties qui désire reprendre sa liberté, un mois
avant l'échéance du gré ou réméré convenu, à moins qu'un plus long délai de prévenance, dûment justifié, n'ait été stipulé. ”

“ La quotité du fermage qu'il doit recevoir n'en sera pas affectée. Les dégradations qui pourraient résulter d'une mauvaise exploitation sont d'ailleurs garanties par un privilège, et le bailleur a dû s'assurer à l'avance que ces garanties sont suffisantes pour faire face à tout préjudice qui lui serait causé par le fermier. Il en est autrement en matière de bail partiaire ; le propriétaire intéressé au résultat, puisqu'il reçoit une portion des fruits, a
un intérêt direct à la bonne exploitation de la métairie, et a, par cela même, le droit de prendre part à la direction. ”

“ Si donc le mur, suffisamment bon pour remplir sa destination première, n'est pas jugé assez solide pour supporter la charge que ce co propriétaire veut y mettre, celui-ci doit, à ses dépens, le démolir, le reconstruire avec des dimensions suffisantes, prenant l'excédent d'épaisseur sur lui seul; et toutes les dépenses, même celles accessoires, sont à son compte particulier. L'exhaussement reste sa propriété exclusive, jusqu'à ce qu'il plaise au voisin de le rendre mitoyen ; et le mur, quoique reconstruit à ses dépens,
demeure mitoyen comme par le passé, sans indemnité pour la charge. ”

“ La vaine pâture est le droit réciproque pour les habitants d'une même commune d'envoyer leurs bestiaux sur les terres les uns des autres, lorsqu'il n'y a ni semence, ni fruits et que, d'après la loi et l'usage du pays, ces terres ne sont pas en défends. ”

“ Le colon ne peut jamais, sans l'autorisation du bailleur, employer les bestiaux de la métairie à un autre usage qu'à la culture des terres qui en dépendent. Il ne peut ni les prêter à autrui, ni les louer, ni s'en servir pour son usage personnel, ou pour faire à prix d'argent des labours et charrois pour le compte des tiers. ”

“ Aggravation de la servitude d'écoulement des eaux de source. — Aux termes de l'article 641, § 3 du Code civil, lequel est applicable aux eaux de source comme aux eaux pluviales, (V. suprà, nos 56 et 57) , le propriétaire d'une source doit en principe s'abstenir, d'une part, d'aggraver la charge du fonds servant, et, d'autre part, payer à ce dernier une indemnité en réparation du préjudice causé, sans être tenu de remettre les choses en état, si néanmoins il cause une aggravation. ”

“ Comme tout créancier, le propriétaire peut, par la saisie-exécution, faire mettre sous la main de la justice, puis vendre, les meubles, corporels de son débiteur, afin de se faire payer.
La saisie-exécution n'est possible qu'autant que le bailleur est muni d'un titre exécutoire. Quand le bail n'est pas constaté par acte authentique, le bailleur doit se procurer un titre exécutoire pour pouvoir faire vendre les meubles affectés à son privilège.
Ce titre exécutoire, il ne le trouvera que dans le jugement qui condamne le locataire, colon ou fermier du paiement de ses loyers ou fermages. ”