L.-G. Sauger

“ En d'autres termes, les biens ruraux sont ceux qui sont destinés à l'agriculture et aux pâturages, ceux qui font vivre l'homme des biens de la terre. (M. Troplong, Louage, page 379, 2* vol.) Une maison peut être louée avec un jardin, des terres avec des bâtiments ; dans ce cas il faut distinguer : Si le prix du loyer de la maison est plus élevé que celui des terres, c'est un bail à loyer.
Si au contraire les bâtiments ne sont que l'accessoire des terres, c'est un bail à ferme. ”

“ Si le bénéfice équivaut à la perte de plus de la moitié de la récolte pour laquelle le fermier demande à être indemnisé, il s'établira une compensation entre le bénéfice et la perte, et le fermier n'aura rien à réclamer.
Si au contraire toute compensation faite des bénéfices de toutes les années, il est établi qu'il a perdu la moitié de sa récolte, il sera indemnisé ; — si la perte est de moitié, le prix du bail sera diminué de moitié ; si elle est des trois quarts, la diminution sera des trois quarts ; mais dans tous les cas, elle ne sera jamais de la totalité. ”

“ Le propriétaire a le droit d'user de sa chose, et ce serait l'en priver que de l'empêcher de faire toute espèce de changements et de constructions dans la partie qui n'est pas louée. Si les constructions ne changent pas d'une manière sensible la disposition des lieux, si elles ne privent le locataire ni de la vue ni de la lumière sur lesquelles il a dû compter, si pendant les travaux il n'éprouve aucun embarras ni aucune privation de jouissance, le locataire n'a pas le droit de se plaindre. ”

“ Le propriétaire soumis à la servitude de passage n'est tenu de laisser qu'un emplacement d'une largeur suffisante pour les besoins de l'exploitation de celui qui use de la servitude; il peut entourer le reste de sa propriété, ou le cultiver comme bon lui semble, sans que celui-ci puisse le trouver mauvais, et s'il cause quelque dommage aux haies ou aux récoltes par lui, ses serviteurs ou ses animaux, il est responsable des dégâts. ”

“ Ce mur ainsi élevé, quoique la dépense en ait
été supportée dans une proportion inégale par le co-propriétaire, n'en est pas moins mitoyen dans toute sa hauteur quant à la jouissance : c'est-àdire que le propriétaire du fonds inférieur a le droit d'y sceller des crochets, d'y appuyer des treillages et des arbres fruitiers.
Si l'inégalité des terrains provient du fait de l'un des deux voisins, c'est à celui qui a causé volontairement cette inégalité à faire à ses frais le contre-mur de terrassement et de soutènement et de le monter jusqu'au niveau du terrain le plus élevé. ”

“ Et cela ne suffit pas encore lorsqu'il s'agit du louage d'une maison ; il faut apporter dans ses relations avec ses voisins une modération qui éloigne toute cause de trouble et de désordre Ainsi un locataire qui, dans un esprit de vexation, se livre à des excentricités qui causent du scandale, ou qui, par suite de l'état d'ivresse dans lequel il se plonge habituellement, adresse des injures aux autres habitants de la maison, ou cause du bruit et du tapage qui trouble leur tranquillité, ne jouit pas en bon père de famille et peut être expulsé, car là il y a usage abusif de la chose. ”

“ Que si la visite des lieux est nécessaire pour la personne qui veut louer, parce qu'elle doit s'assurer avant tout si le logement qu'elle ne connaît pas peut lui convenir ; il n'en est pas de même du propriétaire, qui le connaît parfaitement, et dont la présence ne serait utile que pour faire valoir son appartement et traiter avec les visiteurs, ce que le locataire n'est pas tenu de tolérer. — D'où il résulte qu'en refusant l'entrée de la maison au propriétaire, dans l'espèce dont il s'agit, le locataire a usé de son droit. ”

“ Or, le propriétaire voisin d'un arbre qui est à la distance légale et dont les branches ne s'étendent pas sur son terrain n'a pas le droit de se plaindre si le voisin n'élague pas ses arbres dans le délai fixé par l'usage, car chacun est maître de diriger sa propriété comme il l'entend, à moins que la loi ne la grève d'une servitude légale. ”

“ L'art. 1754 a donné la définition de la réparation locative. — Il porte : les réparations locatives ou de menu entretien, dont le locataire est tenu, s'il n'y a clauses contraires, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et entre autres, les réparations à faire - aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes des cheminées ; — au récrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation, à la hauteur d'un mètre ; — aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ”

“ Quant à nous, s'il n'existe pas d'usage contraire, nous pensons que les fruits n'ont pas cessé d'appartenir au propriétaire de l'arbre, que le voisin doit, en équité, les lui laisser ramasser, quel que soit le délai qui s'est écoulé depuis leur chute.
Si le terrain est clos, le propriétaire pourra réclamer, si bon lui semble, une indemnité de passage, comme dans l'enclave, mais il n'a pas le droit de s'emparer des fruits. ”

“ Dans l'usage, le fermier peut vendre ses pailles et ses fourrages dans le cours du bail, mais en les remplaçant par une quantité de fumiers et d'engrais artificiels qui les représente.
Qu'importe au propriétaire que les pailles et les fourrages soient consommés dans la ferme en totalité, pourvu qu'elle soit bien fumée et que les terres soient en bon état. Il ne doit pas douter que le fermier en conservera toujours une quantité suffisante pour la nourriture et la litière de ses bestiaux. ”

“ Il n'en serait pas de même si le fermier engrangeait dans des bâtiments qu'il aurait loués à un tiers, ou s'il établissait ses meules sur des terres autres que celles de la ferme, car le propriétaire perdrait son privilége sur les récoltes ainsi placées : il a donc le droit de faire cesser cet abus et d'obliger le fermier à faire rentrer ses récoltes dans la ferme. ”

“ La cumulation de toutes les années de jouissance pour trouver le bénéfice et établir les pertes paraît extraordinaire au premier aperçu, mais en y réfléchissant, on trouve qu'elle est juste et raisonnable.
Sans cette compensation, dit M. Troplong, l'action en indemnité ne serait le plus souvent qu'une grande injustice et une rigueur excessive contre le propriétaire. Un bail, quoiqu'il comprenne plusieurs années, est un tout qu'il faut
a pprécier dans son ensemble ”

“ Quand la loi dit : Le contrat pourra être annulé sans indemnité, cela signifie que les parties ne
pourront réclamer aucune indemnité basée sur le fait de la résolution du contrat et à l'égard de l'inexécution des engagements.
Nous pensons donc que le maître a toujours le droit de réclamer le prix de la nourriture, du blanchissage, ainsi que la réparation du préjudice que l'apprenti a pu lui causer pour bris, perte de marchandises, etc. ”

“ Lorsque la propriétaire donne procuration à un tiers de toucher ses loyers, le locataire, si le pouvoir n'est pas authentique ou en minute, a le droit d'exiger qu'il lui soit remis avec sa quittance. Si la procuration est en minute, la représentation de l'expédition suffit.
Si le propriétaire est décédé, le paiement des loyers ne peut être fait qu'à ses héritiers, après que leur qualité a été valablement constatée par un inventaire ou par un acte de notoriété. — Dans l'usage, les héritiers font nommer en référé par le juge, un administrateur provisoire ”

“ Ces règles, nous les résumons ainsi : si un domaine de soixante hectares est loué à raison de cinquante francs l'hectare, et qu'il ne contienne que cinquante hectares, le fermier ne pourra demander la résiliation du bail, il aura seulement le droit d'exiger une diminution de prix, à moins que le propriétaire ne lui fournisse la mesure louée avec d'autres terres de même nature et d'égale valeur, et situées dans les mêmes climats. ”

“ Le fermier enlève les émondes qui lui appartiennent, l'hiver qui suit sa dernière récolte. La tonte des haies vives se fait tous les ans.
Les fossés et rigoles doivent être rendus par le fermier sortant, en bon état de curage, le 11 novembre qui suit la dernière récolte.
Le pressoir est un immeuble par destination qui dépend de la ferme; le fermier en jouit jusqu'à la Saint-Jean, jour où il quitte les lieux. ”

“ Aujourd'hui que l'agriculture progresse sensiblement, aujourd'hui que l'on fait usage d'engrais artificiels qui étaient inconnus ; maintenant qu'au moyen de plantes sarclées et fourragères on peut élever et nourrir à l'étable un nombre de bestiaux considérable, la vaine pâture n'a plus raison d'être ; elle pourrait être supprimée sans inconvénient, ou tout au moins elle ne devrait subsister qu'en faveur des indigents de la commune.
En fait, elle est singulièrement restreinte par la nouvelle culture qui laisse peu de terres incultes. ”

“ Il ne peut être forcé de justifier qu'il a besoin du mur, et, à plus forte raison, d'indiquer ce qu'il veut en faire. L'art. 661 ne distingue pas : dès l'instant que la propriété joint le mur, le voisin a le droit de le rendre mitoyen, soit qu'il veuille s'en servir, soit qu'il veuille seulement le conserver comme moyen de se clore.
344 — Mais si, en construisant le mur, le propriétaire s'est retiré sur sa propriété et a laissé en dehors une portion de son terrain, dans ce cas, le voisin ne peut acquérir la mitoyenneté du mur, parce qu'il ne le touche pas immédiatement. ”

“ Lorsqu'un architecte ou un entrepreneur s'est chargé de la construction à forfait d'un bâtiment d'après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander aucune augmentation de prix, ni sous le prétexte de l'augmentation de la maind'œuvre ou des matériaux, ni sous celui de changements ou d'augmentations faits sur ce plan, si ces changements ou augmentations n'ont pas été autorisés par écrit et le prix convenu avec le propriétaire. ”

“ Mais comme l'usage, tout en permettant de ne pas cultiver par soles et saisons, exige cependant que le fermier remette les terres en soles dans les trois dernières années de sa jouissance, il en résulte que le fermier qui n'a qu'une jouissance de trois années est obligé de cultiver par soles et saisons, afin de rendre les terres en cet état tous les trois ans; sans cela il s'exposerait à une demande en dommages et intérêts de la part de son propriétaire, si celui-ci justifiait d'un préjudice.
D'où il faut tirer la conséquence que le fermier sans bail ne peut dessoler ”

“ Dans le cas seulement où le propriétaire n'a pas donné congé, j'ordonne qu'il remettra dans le jour les portes et les fenêtres ; — mais quand il y a congé régulier, je renvoie le locataire en lui disant : Le bail a cessé, vous n'êtes plus locataire ; le propriétaire a le droit d'user de la chose comme il l'entend, et s'il lui convient d'enlever les portes et les fenêtres, personne ne peut l'en empêcher. — Mais il se fait justice à lui-même. ”

“ Si le mur était déjà construit sur un terrain élevé d'un côté et en pente de l'autre, et que le propriétaire du terrain en pente voulut le couper à pic jusqu'au pied du mur pour avoir plus de terrain aplani, ce serait alors à lui à soutenir par un autre contre-mur le sol supérieur du voisin qui ne serait plus retenu.
Lorsqu'un mur est construit pour soutenir un terrain en élévation, s'il excède seulement de peu les terres qu'il est chargé de soutenir, il ne peut être considéré comme mur de clôture, et il n'est pas réputé mitoyen. ”

“ Le glanage est l'action de ramasser dans les champs, après l'enlèvement des gerbes, les épis abandonnés. - Le ratelage est le glanage appliqué à la récolte des prés et des praieries artificielles ; comme le grapillage est le glanage appliqué aux petites grappes de raisin échappées à l'attention des vendangeurs. ”