Réparation locative

“ Le locataire est également affranchi lorsque les dégradations proviennent du vice de la matière ou d'un vice dans la construction. Exemple : le balancier d'une pompe se rompt parce qu'il y a un défaut dans le corps du fer, le locataire n'en est pas responsable, parce qu'il y a vice dans la matière.
Une cloison se trouve en porte-à-faux sur un plancher, son poids brise quelques carreaux de carrelage ; la réparation, quoique minime, n'est pas locative. ”

“ Dans ce cas, le fermier ou le locataire ne peuvent entretenir ni réparer une chose qui n'existe pas.
Maisons d'habitation. La présomption que les dégradations proviennent de la faute des fermiers et des locataires, n'existe que pour les maisons d'habitation ; dans le cas prévu par l'art. 26, il y a réparation locative; quant aux autres logements tels que caves, celliers, il y a dégradation soumise aux règles ordinaires du droit. (Art. i382, 1730, 1731.)
â7. Tapisseries. Le propriétaire est réputé avoir fourni les tapisseries des apparpartements non garnis. ”

“ Nous avons dit, en examinant l'art. 4, que les auteurs- soni
unanimes pour reconnaître au propriétaire le droit d'exiger du preneur, même avant l'expiration du bail, la réparation des dégradations qu'il a commises et la mise des lieux en bon état, lorsque ces dégradations sont d'une nature telle que la bonne conservation de la chose louée puisse être compromise. Il faut en dire autant des réparations locatives qui sont urgentes à ce point que tout retard serait susceptible d'occasionner la détérioration de l'immeuble. ”

“ L'entretien des crémones est locatif; si les gâches se détachent, si le bouton ne les fait plus fonctionner, c'est le locataire qui doit faire la réparation. Lorsque, par suite de tassements, la tringle n'est plus de longueur, c'est le propriétaire qui remet les choses en état. ”

“ Résilier le bail, ce sera faire passer des mains du failli dans les vôtres une portion de son patrimoine, puisque cette résiliation vous attribuera à son préjudice la plus-value locative qu'il a créée, soit par les relations qu'il a établies entre le public et les lieux loués, soit par les travaux qu'il y a exécutés. ”

“ L'usufruitier est tenu de toutes les réparations d'entretien généralement quelconques, c'est-à-dire de l'entretien locatif et du gros entretien; le propriétaire ne peut exiger de lui aucune grosse réparation. ”

“ Lorsque des sous-locataires se croient en droit d'exiger de grosses réparations, c'est le principal locataire, comme leur bailleur, qu'ils doivent actionner, sauf le recours de celui-ci contre le propriétaire ”

“ C'est aussi, suivant nous, devant le tribunal que doit être portée la demande du propriétaire en rétablissement des lieux dans l'état où ils étaient lors de l'entrée en jouissance. Qu'un locataire, par exemple, ait, pour sa commodité, modifié les lieux, supprimé un escalier ou une cloison, l'instance ne sera pas de la compétence du juge de paix.
287. — Il ne faut pas confondre les réparations locatives avec les dégradations imputables au locataire. Les premières régies par notre paragraphe sont la réparation des dégâts causes par le seul fait de l'usage continuel de la chose. ”

“ En résumé, le propriétaire fait les grosses réparations et le gros entretien ; le locataire ne supporte, en outre de la réparation des dégâts qu'il commet, qu'un certain menu entretien locatif.
Par gros entretien, on entend tout ce qui n'appartient ni au menu entretien ni aux grosses réparations.
ARTICLE 1382.
Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. (Voyez art. 1142, 1146,1149, 1310, du Code civil.) ”

“ Si le locataire refuse d'entrer dans les lieux loués, ou ne les garnit pas, ou ne paye pas les termes convenus d'avance, le propriétaire peut, à son choix, soit le forcer à remplir ses obligations, soit demander la résiliation du bail avec dommages-intérêts. ”

“ Le Préfet approuva.
A la suite des grosses réparations de 1924, le montant du loyer fut porté à 85 francs ; ce prix ne fut jamais payé par le locataire. Le remboursement des impôts et des frais d'assurance de l'immeuble s'élevait annuellement à une cinquantaine de francs. Il ne devait être fait à l'immeuble aucune réparation excédant le montant des loyers ; les réparations locatives étaient mises à la charge du locataire. Ces clauses de style ne furent pas acceptées sans difficulté ; il est certain qu'elles sont bien inutiles puisqu'on n'en doit tenir aucun compte. ”

“ Le locataire doit user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail (articles 1728 et 1729 du Code civil ) , sinon il est responsable de l'abus qu'il en a fait, et le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
Ne pas user en bon père de famille, c'est mal tenir la chose louée; c'est, en ce qui concerne les réparations, n'y. pas faire l'entretien locatif dont elle a besoin, et dont l'absence peut nuire à la propriété ; c'est y commettre des dégâts d'une certaine importance. ”

“ L'article 1724 du Code civil, qui, dans le cas où la chose louée a besoin de réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu'à la fin du bail, oblige le preneur à les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, n'est pas applicable aux travaux exécutés par le voisin en vertu d'une servitude légale ou conventionnelle ou de tout autre droit, tels que la reconstruction du mur mitoyen.... Si ces travaux sont de nature à troubler gravement, et pour longtemps, la jouissance du locataire, il a droit de demander la résiliation du bail. ”

“ En ce qui est relatif aux réparations locatives des biens ruraux, on peut considérer comme charges d'entretien l'obligation de ne pas abandonner totalement la culture, de ne pas trop la négliger ou la forcer, et celle de ne pas employer la terre affermée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée par le bail, et de surveiller les usurpations qui pourraient être commises sur les fonds confiés au locataire. ”

“ Il est bien rare qu'un bail stipule que les grosses réparations seront supportées par le preneur; cependant ce n'est pas sans exemple, parce qu'il y a des gens qui ne comprennent pas ce qu'ils signent, et aussi parce qu'il y a certains baux qu'un locataire ne peut se dispenser de faire ou de renouveler. ”

“ Qu'un bail consenti entre un propriétaire et un locataire, alors que le premier a loué un immeuble sans avoir déclaré soit qu'il repose sur une ancienne carrière ou excavation, soit sans preuve de travaux de consolidation garantissant la sécurité de ce dernier, est un bail qui, par sa nature occulte, est vicié et qu'il est susceptible d'être résilié avec des dommages et intérêts pour le locataire, s'il y a lieu. ”

“ Il y a en outre privilège pour tout ce qui peut être dû en exécution du bail, comme les réparations locatives, et pour les dommages-intérêts, auxquels le bailleur a droit comme compensation de l'embarras qu'il aura à trouver un nouveau locataire ainsi que de la perte qu'il pourra subir par le retard qu'il éprouvera à le trouver et peut-être par la diminution des loyers. ”

“ Tandis que le locataire, habitant les lieux loués, peut facilement faire les réparations locatives nécessitées par l'usage qu'il fait des lieux loués, et de l'utilité desquelles il est le premier à s'apercevoir, le propriétaire ne peut et ne saura faire les réparations d'entretien que la loi met à sa charge que lorsque le locataire l'a mis en demeure de les exécuter après lui avoir donné connaissance du mauvais état de la chose louée, survenu pendant le bail, et de leur opportunité. ”

“ Lorsque la propriété contient un égout à l'intérieur, le locataire principal doit y faire les menus ouvrages d'entretien et le maintenir en bon état de propreté, mais s'il sert à plusieurs locataires, c'est le bailleur qui est tenu de toutes les réparations et du maintien de la propreté. ”

“ RÉPARATIONS LOCATIVES, AVANT LA PROMULGATION DU CODE CIVIL.
28. — La Coutume de Paris n'a rien dit des réparations locatives, et cependant, sous l'ancienne législation, elles étaient de droit commun dans les mêmes conditions qu'aujourd'hui. ”

“ Quand il ne s'agit pas de réparations prévues par l'article 1724 du Code civil, le propriétaire n'est pas fondé à opposer au locataire la clause du bail l'obligeant à supporter sans indemnité ni diminution de loyers les grosses réparations. ”

“ En un mot, toutes les réparations de quelque nature qu'elles soient, sauf les locatives, qui sont à faire aux bâtiments pendant la durée du bail, toutes les dégradations qui surviennentsans la faute du locataire, pendant le même espace de temps, sont à la charge du bailleur ”

“ En général, toute partie de construction dont la détérioration ne peut provenir du fait d'un locataire et dont le mauvais état résulte, soit de vétusté, soit d'un mouvement dans la construction, soit toute autre cause, et pouvant, dans un temps déterminé, causer des accidents, doit être réparée par le propriétaire. ”

“ Le bailleur ne peut obliger le locataire à exécuter les réparations locatives pendant la durée de sa location, mais il a le droit de faire constater les dégradations commises pendant l'occupation, en vue des réclamations qu'il aura à produire à la fin du bail. ”

“ Plus la chose appartient à la grosse construction, et moins elle est susceptible d'un entretien locatif; plus elle est fragile, et plus le locataire est tenu d'en avoir soin.
24. — L'obligation de faire le menu entretien et de réparer les dégâts commis, le preneur la contracte par le seul fait de son contrat, et y est tacitement soumis. Personne n'est censé ignorer la loi. ”

“ Si le propriétaire remet au locataire l'immeuble en mauvais état, celui-ci peut, soit le contraindre à y faire les réparations nécessaires, soit demander la résiliation, soit retenir les loyers jusqu'à la mise en état. Que s'il préfère accepter la chose telle quelle, il fera dresser un état de lieux, faute de quoi il sera, à la fin du bail, réputé avoir reçu la chose en bon état. ”

“ Occupons-nous d'abord du locataire à bail : nous supposons, bien entendu, que le bail est enregistré ou qu'il a, par tout autre moyen que l'enregistrement, date certaine à une époque où l'expropriation n'était pas encore connue.
Les éléments d'appréciation pour l'indemnité des locataires sont en général, l'augmentation des loyers de leur nouvelle location, les frais de déménagement et de réinstallation, le chômage ou interruption de travail en attendant la réinstallation et, surtout pour les commerçants, la perte de clientèle toujours inséparable du changement d'adresse. ”

“ Des loyers et fermages d'immeubles. —Celui qui livre sa chose, soit sa maison, soit sa ferme, au locataire qui va l'habiter ou l'exploiter, procure à celui-ci le moyen de satisfaire à l'une des premières nécessités de la vie, en même temps qu'il se prive lui-même de ce moyen, en vue du revenu qu'il recevra en compensation et avec lequel il pourvoira, à son tour, à ses besoins et à l'entretien de sa famille. ”

“ « Et que nous importe ces difficultés de locataire à propriétaire ! Si le locataire ne peut payer son terme et que le propriétaire veuille, soit faire vendre les meubles, soit faire expulser, où son huissier et lui trouveront-ils un caporal et quatre gardes nationaux pour venir les appuyer dans l'exécution de l'une ou l'autre mesure. » Sans doute que pas un caporal ni pas un garde ne se trouveront, mais après la crise, si d'ici là vous ne décrétez rien, le propriétaire et le locataire se retrouveront en face, et le propriétaire, avec son droit resté là, saisira les meubles et se payera. ”

“ Il faut éviter que, par l’insouciance et l’incurie des directeurs des associations, les propriétaires des immeubles assistent impuissants à la dépréciation de leur propriété. C’est pourquoi, si l’association locataire laisse dépérir volontairement les immeubles qu’on lui cédés à bail pour un loyer aussi modeste, la location sera résiliable. Les tribunaux apprécieront en fait s’il y a eu faute lourde commise.
Les grosses réparations restent à la charge de l’État ou des communes. ”

“ Dans l'usage, le locataire qui, à l'expiration de sa jouissance, n'a pas fait ces réparations et qui veut néanmoins déménager, laisse entre les mains du propriétaire ou d'un tiers une somme suffisante pour faire face aux travaux.
299. — Le locataire de maison, appartement ou chambre garnis, doit-il supporter les réparations locatives ?
Il faut distinguer : si le locataire habite dans un hôtel garni, comme ce n'est pas lui qui surveille et qui soigne son logement, il ne doit pas de réparations locatives proprement dites ; il n'est tenu que des dégradations commises par lui. ”

“ Une telle doctrine, disent-ils, dépasse le but de la loi qui a eu en vue, non de paralyser d'une manière absolue les facultés mobilières des locataires ou fermiers, mais seulement d'assurer aux propriétaires le payement de leurs loyers ou fermages et l'exécution des charges du bail. L'art. 1752, ajoutent-ils, permet au locataire qui ne garnit pas la maison de se soustraire à l'expulsion en donnant des sûretés, et il faut en conclure que la condition du locataire qui apporte des meubles ne doit pas être plus dure que celle du locataire qui n'en possède aucun. ”