Enregistrement foncier

“ Création du livre foncier (En supposant une opération cadastrale qui permette le rattachement exact de chaque immeuble à une triangulation générale) .
Le cadastre actuel est-il suffisant ? S'il est nécessaire de le refaire, dans quelles conditions techniques et financières conviendrait-il de procéder à l'opération ? Du morcellement des propriétés (échange, syndicats, etc....) .
Rapporteurs : M. FRAVATON, sous-inspecteur de l'enregistrement à Paris ;
M. PIAT, ingénieur, directeur du service topographique de Tunisie. ”

“ Impôt foncier. — Organisé par la loi du 3 frimaire an VU, cet impôt est assis sur le revenu foncier des propriétés bâties ou non bâties, urbaines ou rurales; il est réparti au marc le franc des évaluations cadastrales. (Loi du 34 juillet 4 824) . Le cadastre est l'état descriptif et l'estimation parcellaire, par commune, de toutes les propriétés foncières ; prescrit par la loi de 4 807, terminé en 4 852, il sert à établir les états de section, où figure par ordre de numéro,
chaque parcelle de terrain avec sa contenance, sa nature, sa classe, son revenu ”

“ A
1° Il faudrait renoncer àfaire reposer l'impôt foncier sur la parcelle cadastrale, et frapper l'héritage dont il est facile de connaître la valeur locative.
2° Il serait à désirer qu'un livre foncier fût créé par commune et tenu en double : l'un par le receveur de l'Enregistrement contenant les renseignements fiscaux susceptibles d'être utilisés pour l'assiette de l'impôt sur le revenu et pour la surveillance des droits de mutation ; l'autre par le conservateur des hypothèques et où on verrait, d'un coup d'œil, toutes les hypothèques spéciales grevant l'immeuble immatriculé. ”

“ Divers projets de conservation du cadastre ont été mis au jour par des hommes qui ont, à cet égard, des connaissances spéciales.
Le travail matériel ne peut évidemment offrir de difficulté sérieuse : il est plus facile d'entretenir que d'édifier; et si l'on est parvenu à créer le cadastre, il ne peut y avoir pour son entretien d'obstacle insurmontable. ”

“ Dans le projet de la commission, la propriété immobilière doit être déterminée physiquement par le cadastre, et juridiquement par le livre foncier. La détermination physique d'un immeuble comporte, en premier lieu, la reconnaissance et la fixation de ses limites, c'est-a-dire, un travail de délimitation et de bornage, La délimitation est la préface indispensable du cadastre. ”

“ Le livre foncier est la représentation et la description de l'état juridique du sol, de même que le cadastre est la représentation et la description de son état matériel. On va voir combien cette différence est importante au point de vue de la publicité et du crédit. Nos registres hypothécaires ne publiant que certains actes relatifs à la propriété foncière, il en résulte que toute la publicité qu'ils procurent se concentre autour des auteurs de ces actes. Le conservateur, chez nous, ouvre un compte dans ses répertoires, non à chaque immeuble, mais à chaque propriétaire, réel ou apparent. ”

“ Pour remplir ce vœu de la loi, on a eu recours au Cadastre, c'est-à-dire à la constatation de la contenance de chaque parcelle de propriété et à l'évaluation de son revenu. Le cadastre offre les moyens de rectifier les inégalités de répartition et de faire payer chacun proportionnellement à son revenu. Le principe de l'égalité et de la généralité des charges publiques est tellement fondamental, dans notre système foncier, qu'un propriétaire ne peut s'en affranchir qu'en se dessaisissant de ses propriétés foncières au profit de la commune dans laquelle elles sont situées. ”

“ La superficie des biens en propriété deviendra un élément décisif dans l'évaluation des moyens d'existence et du niveau social, dont rendra compte un document foncier d'une plus grande valeur que les terriers ou les compoix, le cadastre napoléonien (42) .
(42) Terriers et compoix ne constituent pas seulement une source pour l'étude de l'exploitation seigneuriale et de la répartition de la propriété foncière : ils comportent encore, comme le cadastre, de multiples renseignements sur la structure agraire et l'évolution des terroirs. Voir en ce sens art. cités plus haut, n. 9. ”

“ Pour établir l'impôt foncier sur une base solide et le répartir avec équité, il est nécessaire de connaître la consistance et le revenu des propriétés, ce qui ne peut s'obtenir qu'au moyen de plusieurs opérations plus ou moins compliquées, et dont l'ensemble porte le nom de cadastre. ”

“ C'est parce que le registre hypothécaire (Grundbuch) est la contre-partie du registre cadastral ; c'est que la publicité du Grundbuch a pour base l'élément territorial ; chaque immeuble a sa place sur les registres qui sont en quelque sorte la représentation graphique et littérale de la propriété foncière. ”

“ Toutes les fois qu'une propriété foncière passe du patrimoine d'une personne dans celui d'une autre, à la suite d'une vente, d'un échange, d'une donation, ou de l'ouverture d'une succession, l'administration de l'Enregistrement prélève sur le prix de l'immeuble un droit de transmission ou de mutation. ”

“ « Lorsqu'il y a lieu à remembrement, la Commission communale fait procéder aux opérations nécessaires pour préciser la nature et l'étendue des droits de chaque propriétaire sur les parcelles soumises au remembrement et déterminer l'apport de chacun des intéressés, en prenant pour base la superficie cadastrale des propriétés, rectifiée ou complétée en conformité des inscriptions portées au Livre foncier. En cas de bornage ayant donné lieu à un procèsverbal d'arpentage, la contenance définie dans ce procès-verbal sera retenue. » ”

“ Comme la propriété est supposée appartenir au même propriétaire tant que l'acte qui la transmet à un autre n'a pas été enregistré, on pourrait sans doute, en dépouillant avec beaucoup de soin les registres des receveurs de l'enregistrement, retrouver les véritables propriétaires des moindres parcelles, et connaître la fortune foncière de chaque individu. ”

“ Elle ordonna que l'ingénieur chargé de l'opération ferait d'abord un plan de masse pour présenter la circonscription de la communauté et sa division en sections, et formerait ensuite les plans de détail qui composeraient le parcellaire de la communauté 2. L'institution du cadastre, établie surtout en vue de l'impôt, peut avoir un jour les plus grands résultats pour faciliter les ventes, les échanges et le développement du crédit foncier. ”

“ Là, ils recueilleraient auprès des autorités locales, des répartiteurs, des notaires, des principaux agriculteurs, des renseignemens aussi précis que possible sur le produit des diverses cultures, sur les défrichemens, sur les modifications survenues dans la consistance et le mode d’exploitation du sol depuis le cadastre, et sur les changemens à faire subir aux données fournies par le cadastre, pour les mettre en harmonie avec l’état territorial. ”

“ « Dans les communes actuellement cadastrées; l'évaluation de la superficie des terrains dont il s'agit ne pourra être modifiée que si les opérations cadastrales sont renouvelées ou revisées. Dans les mêmes communes, les propriétés imposées à la contribution foncière sous la dénomination de chantier ou sous toute autre désignation analogue correspondant à une destination commerciale ou industrielle, conserveront également leur revenu matriciel, sauf dans le cas de renouvellement ou de' revision des opérations cadastrales » (2) (voir Chantiers B, nos 1277 et suiv., 1377 et suiv., 1840) . ”

“ L'apprentissage de la création d'un répertoire foncier est très simple ; il suffit de feuilleter la matrice cadastrale et d'étudier la division du plan communal en sections, puis de transporter d'un registre à l'autre les numéros parcellaires avec le nom des lieux-dits. Le travail de refonte des tables alphabétiques est chose autrement ardue et délicate. ”

“ Le cadastre est l'élément principal. Cependant l'évaluation en matière d'impôt foncier, ne portant que sur la valeur nue des bâtiments et n'ayant pour objet que la détermination exacte de leur produit, ne saurait toujours donner l'expression de la fortune des contribuables, telle qu'on cherche à l'obtenir par l'appréciation des valeurs locatives. Les répartiteurs ont besoin de plus de latitude. La position, l'étendue, la distribution, le décor, l'ameublement même sont autant d'éléments à combiner pour arriver à une juste appréciation de la valeur locative. ”

“ Une bonne organisation du cadastre est le fondement même de la bonne organisation de la propriété foncière. La 4e Section du Congrès de Bruxelles en 1895, présidée par M. Alfred Paisant, recommanda la création de livres fonciers dans lesquels doit être réservé à chaque immeuble ou portion d'immeuble, voire parcelle cadastrale si possible, un feuillet sur lequel seront inscrites toutes les indications relatives aux mutations de propriétés ou de droits réels immobiliers. ”

“ Chaque immeuble donnant lieu à l'établissement d'un titre foncier ne peut être composé que d'une seule parcelle ou de parcelles formant corps. Il peut y avoir lieu à l'immatriculation de titres spéciaux au profit des usufruitiers, emphytéotes, superficiaires, en vue de l'inscription régulière des droits et charges pouvant grever l'usufruit, l'emphytéose ou la superficie. ”

“ Au cours de la procédure d'immatriculation, le service topographique procède au lever du plan périmétrique de l'immeuble d'après la délimitation fixée par le bornage. Ce plan, qui doit produire des effets définitifs au point de vue de la détermination physique de la propriété, est dressé avec toute la précision exigée des opérations cadastrales ; la minute reste déposée dans les archives du service technique ; un double est remis au conservateur de la propriété foncière pour être annexé au titre de propriété (art. 44) ”

“ Le cadastre définit la propriété foncière au point de vue objectif, le Grundbuch au point de vue subjectif.
Si le registre de l'état-civil maintient et assure l'autonomie de l'individu, la personnalité humaine, le Grundbuch crée et assure l'autonomie, l'individualité de la propriété foncière. Il sera aisé de faire ressortir de cet inventaire qu'est le Grunclbuch, le bilan exact de tout propriétaire de bien-fonds, sa situation vis-à-vis de l'État et vis-à-vis des tiers.
Toute civilisation commence par l'établissement d'un cadastre. ”

“ Les parcelles de terre sont indiquées par la section, le numéro du plan cadastral et le lieu-dit, leur nature de culture, leur contenance, leur classe et leur revenn cadastral.
Il en est de même pour les propriétés bâties, sauf que sur la matrice spéciale ou sont reportés ces immeubles il n'y a pas d'indication de contenance, ni de classe; d'un autre côté, le revenu net dont on se rappelle le mode de fixation (75 ou (il) 0 0 de la valeur locative réelle) y tient lieu de revenu cadastral. ”

“ L'évaluation cadastrale à donner aux parcelles constituant une matière imposable nouvelle, telles que portions de chemins déclassées, alluvions, etc., est établie par les répartiteurs, assistés du contrôleur des contributions directes, comparativement à l'évaluation dans laquelle les propriétés de même nature figurent à la matrice et sont imposées dans la commune. ”

“ Il n’y a que le cadastre qui puisse faire connaître exactement dans chaque commune la nature des cultures, les changemens qui se sont opérés, le produit actuel du sol, et ce n’est qu’avec ce travail exécuté d’ensemble sur toutes les parties du territoire qu’on sera en mesure d’apprécier ce qu’on peut légitimement demander en plus à la propriété foncière, et faire une répartition plus équitable de la taxe entre les départemens et les communes. ”

“ V. supra, notre rapport sur le Crédit foncier, page 285; et les Livres fonciers, page 411.
adversaires du livre foncier reviennent avec une insistance toute particulière, qu'il ne s'agit nullement, dans ce système de publicité, d'ouvrir un compte spécial à chaque parcelle. Jamais il n'est venu à la pensée des partisans les plus déterminés de la réforme foncière d'instituer un livre foncier parcellaire. Toutes les fois qu'une personne a, dans une même commune, plusieurs parcelles, contiguës ou non, rien n'empêche de grouper ces parcelles sur le même feuillet. ”

“ C'est là une conséquence nécessaire du principe de la force probante attachée aux inscriptions du livre foncier : du moment où le registre foncier fait foi de ses énonciations, on est, en effet, forcé d'admettre que les inscriptions conservent leur efficacité tant qu'elles subsistent matériellement et dans la mesure du droit révélé par le registre public.La suppression du renouvellement n'offre, d'ailleurs, que des avantages, car elle préserve les créanciers du danger de la péremption et assure, en même temps, l'exactitude des recherches. ”

“ Il est peu de pays où la terre soit plus morcelée et où le paysan ait pour le sol une passion plus ardente. Aussi est-il inquiétant de constater à combien d'entreprises coupables la propriété foncière est en butte sans que le cadastre actuel puisse, en quoi que ce soit, la préserver. ”

“ Tout propriétaire pourra faire inscrire sur son immeuble des délies foncières à son propre nom et se faire délivrer des bons fonciers sur lui même. Il acquerrera, par là, le droit de disposer de ces bons fonciers et de les transférer à des tiers. ”

“ Les terrains non cultivés employés à un usage commercial ou industriel, tels que chantiers, lieux de dépôt de marchandises et autres emplacements de même nature, soit que le propriétaire les occupe, soit qu'il les fasse occuper par d'autres à titre gratuit ou onéreux, seront cotisés à la contribution foncière à raison de leurs superficies sur le pied des terrains environnants. ”

“ Le principe de pttblicité subordonne à l'inscription sur un registre public, sous le nom de l'immeuble et sur un feuillet spécial à celui-ci, l'existence même de tous les droits intéressant la propriété foncière, à commencer par le droit de propriété lui-même. Nul ne peut se dire acquéreur du fonds lui-même ou titulaire d'un droit réel quelconque, s'il n'est inscrit sur le registre. ”