Victor Flour de Saint-Genis

“ Que le revenu des capitaux garantis par la propriété soit aussi certain que le produit de la propriété même et l'équilibre s'établira entre ces deux rentes qui procèdent l'une de l'autre. Le prêt fera concurrence et, l'achat, l'emprunt à la vente.
Les mutations seront moins fréquentes, parce que le propriétaire accroîtra sa fortune au lieu de la diminuer, et qu'il trouvera des capitaux sans faire le dernier des sacrifices ou sans subir des conditions ruineuses. La rareté des ventes forcées, simplifiant les affaires, donnera plus de permanence au crédit et le rendra plus profitable (1) . ”

“ Le cadastre ne doit plus servir seulement à l'assiette de l'impôt foncier. Son rôle dans le Droit international est plus important ; il n'existe pas de législation, sauf en France, où il ne garantisse directement les droits du propriétaire et la sécurité des patrimoines.
Notre pays ne doit pas demeurer plus longtemps, sur ce point capital, dans un état d'infériorité marquée vis-à-vis des nations étrangères. Il faut que le cadastre concoure, chez nous comme ailleurs, avec les registres des bureaux d'hypothèques, au constat et à la manifestation des mouvements de la propriété territoriale. ”

“ Réformez, ce régime, supprimez-en les charges fictives, les inscriptions encombrantes, les garanties exagérées, les créances éteintes, et le crédit immobilier, purgé de toutes les formalités parasites qui en troublent l'harmonie et en faussent la sincérité, reprendra son élasticité et son prestige. Le crédit du propriétaire foncier, le crédit du fermier, le salaire de l'ouvrier agricole, sont également solidaires de la réforme radicale et immédiate que réclame le bon sens. ”

“ Les essais d'amélioration partielle ont tous avorté parce qu'on a visé uniquement la législation, sans se préoccuper des procédés d'exécution, du mécanisme intérieur des Bureaux d'hypothèques. Ce sont ces rouages qu'il faut transformer en même temps qu'on révisera les textes. Lorsqu'on veut réparer une vieille maison, au premier coup de pioche on s'aperçoit qu'il faut jeter le bâtiment à bas. Le régime hypothécaire français, dans la connexité incorrecte de son mécanisme et de ses institutions, n'est pas autre chose qu'une maison qui menace ruine. ”

“ En France, où furent proclamés les droits de l'homme et du citoyen, où la flamme humanitaire échauffe et ranime tout, la législation se traîne péniblement à la remorque de l'opinion. L'esprit des lois y reste monarchique et timide. Ce qu'on appelle le droit industriel y a toujours pris le caractère d'exception et, plutôt que de tout ramener au droit commun, on s'est complu à créer des monopoles, des catégories, des obligations et des délits. On le voit trop, en ce moment même, à propos des lois sur le travail des ouvriers mineurs ”

“ Si le paysan propriétaire cesse de travailler à sa terre par lui-même et par les siens, il prendra des ouvriers et leur abandonnera en salaires à peu près la moitié de son revenu agricole, soit 1,000 francs ; il lui en restera autant pour son profit, son intérêt et sa rente tout ensemble. Si ce même paysan propriétaire veut s'exonérer de la surveillance et des risques de l'exploitation, il louera sa propriété à un fermier, et il subira, de ce chef, un nouveau démembrement de son revenu primitif. ”

“ Monétiser le sol est une pure fantaisie ; faciliter la mise en gage des droits immobiliers, c'est élargir le crédit personnel et créer le crédit agricole.
Les titres fonciers, qu'il s'agisse du droit de propriété ou seulement de l'hypothèque, du gage ou de la créance garantie par ce gage, ne peuvent être cédés comme des valeurs industrielles, ni circuler comme du papier de crédit. Ils ne doivent pas être constitués sous la forme de titres au porteur ni devenir transmissibles par endossement. Ce sont là des combinaisons contraires à leur nature et dangereuses pour l'ordre social (2) . ”

“ L'art. 826 du Code civil, qui prescrit le partage en nature des patrimoines, est la source regrettable du morcellement infinitésimal. C'est le seul qui soit dangereux. Quant à la division volontaire des parcelles, même les plus petites, elle est provoquée par l'intérêt personnel ; elle a pour but des constructions ou la culture intensive, et ne risque pas de faire disparaître une propriété qui, tout en la supposant réduite à des proportions minuscules, sera toujours protégée par le soin même qu'on a pris pour la créer, et conservera une identité quelconque. ”

“ Les contradictions de la-loi, les subtilités de la doctrine, les chicanes de la jurisprudence ont, petit à petit, reconstitué autour de l'individu le domaine obscur des équivoques juridiques, et la sécurité du titre foncier est devenue aussi douteuse que son acquisition paraît facile.
En France, répète-t-on avec un certain orgueil, le respect de la liberté individuelle est tel que, en matière de droits immobiliers, le seul consentement suffit à rendre les conventions parfaites. Le plus misérable des hommes, s'il est laborieux, économe, peut, en France, devenir propriétaire foncier. ”

“ Quels que soient les moyens à choisir pour assurer aux petits propriétaires fonciers, qui sont la force et l'avenir de notre pays, le crédit nécessaire au développement de l'industrie agricole, culture ou élevage, il est un préliminaire qui domine toutes les théories, toutes les opinions, et qui s'impose à l'attention du législateur : c'est la constitution et la consolidation du droit de propriété. ”

“ Des causes générales qui, dans la législation contemporaine, en France, altèrent la certitude et le crédit du droit de propriété.
Le Régime hypothécaire se rattache étroitement au Gode civil, il se lie à notre législation fiscale, civile et criminelle ; il intéresse l'agriculture, l'industrie, le commerce, le crédit, l'Etat et les particuliers ; son développement se règle sur le progrès des moeurs, sur l'avancement économique et social des peuples. ”

“ Dans une matière qui touche à tous les intérêts de la nation, et qui influe sur l'avenir du pays par son action directe sur les fortunes privées, sur l'esprit d'initiative et sur les véritables sources du crédit, on ne doit pas livrer les procédés d'exécution de la loi à la négligence, au caprice, à l'arbitraire des particuliers. C'est à l'autorité publique seule qu'il appartient de fixer l'authenticité et la valeur exécutoire des contrats. ”

“ Il ne faut pas sacrifier à une simple grandeur d'opinion les intérêts des vingt millions de propriétaires fonciers qui existent en France, et les cent milliards qui représentent la valeur vénale de son territoire agricole. La loi est faite pour les intérêts, et les intérêts ne doivent pas souffrir des erreurs de la loi.
Nous proposons de porter la main sur notre Code civil, disaient les magistrats de la Cour de Riom en 1844, sur ce monument qui est une des gloires de la France, et qui, jusqu'à ce jour, était resté inébranlable. Pour l'oser, il nous faut des raisons puissantes. ”

“ Les intérêts en jeu sont ceux du pays tout entier. Le crédit agricole et le crédit foncier, deux formes particulières du crédit que résume le crédit territorial, dépendent uniquement de l'organisation plus ou moins simple, plus ou moins sûre, du Droit hypothécaire.
C'est le loyer de l'argent qui sert d'étalon aux fortunes privées, car aujourd'hui le poids d'un homme, selon la brutale expression américaine, ne s'évalue plus d'après son capital, mais d'après son revenu. ”

“ L'application du capital à la terre, depuis quarante ans, a été pratiquée sur une grande échelle et avec un grand succès : défrichement, irrigation, engrais, voies de communication, croisement du bétail, emploi des machines. Le capital existe ; il est créé chaque jour par l'épargne individuelle, trait distinctif et force latente de la société française ; mais ce capital sorti de la terre ne retourne pas tout entier à la terre. ”

“ La réforme hypothécaire, en créant la sécurité du titre foncier et la fixité du gage, permettra aux grands propriétaires de trouver des capitaux de culture, et aux petits d'élargir leur crédit personnel. Dix millions de citoyens y réaliseront un profit immédiat, et nous aurons effacé de nos Codes une injustice d'autant plus criante qu'elle résulte des préférences occultes de lois compliquées, que tout citoyen est pourtant censé connaître. ”

“ La réforme belge a pour point de départ que tout système hypothécaire doit être assis sur le droit qui règle la transmission de la propriété foncière, et elle consacre le principe absolu : Sans inscription, pas d'hypothèque. Ces indications générales sont celles de la saine raison. En en tirant leurs déductions logiques, on trouvera les combinaisons simples qui, faisant de la propriété foncière le gage du crédit personnel, assurent aux créanciers par le droit de suite et le droit de préférence le remboursement de leurs capitaux. ”

“ Sans doute, ces non-valeurs sont dues à la crise persistante qui pèse sur la propriété rurale comme sur la propriété bâtie. Mais, cette crise elle-même n'est-elle pas due, en partie du moins, aux entraves apportées à la transmission des immeubles?
On sait que la transmission d'un immeuble d'une valeur inférieure à 5,000 fr. coûte de 10 à 15 %, sur lesquels l'Etat perçoit près de 8 %.
N'est-il pas vrai aussi que la terre, entre les mains du propriétaire qui la travaille lui-même, offre à l'ouvrier un prix de journée élevé. ”

“ L'art. 26 de la loi du 11 brumaire an VII déclarait obligatoire la transcription des actes de mutation. Le Code civil a abrogé cette sage disposition ; il faut y revenir.
La transcription doit être une condition essentielle de la vente à l'égard des tiers. Elle doit avoir un double but : rendre public le fait qui transporte d'un individu à un autre la propriété, partiellement ou totalement ; servir de point de départ au tiers acquéreur qui veut purger les hypothèques, c'est-à-dire rendre définitif son titre d'acquisition. ”

“ Aux Etats-Unis d'Amérique, c'est aussi la multiplicité des banques locales, non point absorbées mais simplement contrôlées par le pouvoir public de chaque Etat, qui a soutenu cet immense développement de toutes les branches de la production et mis le numéraire d'abord, puis mieux que le numéraire, le crédit, à la disposition de quiconque offrait ou par lui-même, au par ses idées, ou par son travail, une sûreté relative, une caution morale suffisante. ”

“ Un tiers acquéreur n'est assuré de son droit de propriété que par la prescription de dix ou de vingt ans (art. 2265, C. civ.) et il peut y être troublé par un empiètement d'un au et d'un jour donnant droit à l'action possessoire (art. 2229, C. civ. — Loi du 25 mai 1838) . Le propriétaire foncier est contrarié dans l'utilisation du gage qu'il possède par un gaspillage de crédit immodéré (2) . Quant au prêteur sur hypothèque, il reste, malgré ses précautions, sous le coup des hypothèques occultes qui peuvent absorber la valeur d'un gage suffisant en apparence. ”

“ C'est que, en effet, les hypothèques judiciaires sont aussi compromettantes pour le crédit que les hypothèques légales ; souvent illimitées, gênantes par leur généralité, elles compliquent les ordres, deviennent un puissant moyen de fraude, rendent les créanciers plus exigeants, les procès plus nombreux, la ruine plus complète, et, sans avoir aucune cause solide dans le droit, sont tout simplement une prime accordée à la rigueur et quelquefois à la rapacité. ”

“ La fiscalité tue les meilleures lois. Si on multiplie le nombre des formalités, il ne faut les assujettir qu'à un droit fixe, connu d'avance, même pour le timbre à employer, et du chiffre le plus faible possible.
C'est à ce résultat que vise notre projet. Sous la législation actuelle, ce ne sont ni les droits d'hypothèques, ni les salaires du conservateur qui font la cherté des formalités, c'est l'abus des copies, et par suite la consommation exagérée d'un papier timbré qui coûte 3 francs 60 la feuille, indépendamment du timbre des expéditions, des états, des certificats, etc. ”

“ L'impôt sur les successions est l'application timide du principe que dans tout héritage il y a, beaucoup plus que dans la propriété, un intérêt social qui doit primer le lien artificiel imaginé par la loi en dehors de la famille-souche dont le patrimoine seul est respectable. ”

“ C'est ainsi que le défaut originel d'un système influe sur toutes ses parties et en vicie les conséquences. Sans cadastre, point de précision dans la détermination de l'objet ; sans précision dans l'objet, point de titre qui ne soit contestable. On ne peut affirmer le droit d'un individu sur une chose que s'il y a
sous-seings privés sont rédigés par des hommes d'affaires, plus ou moins ignorants, d'une moralité quelquefois douteuse; il serait infiniment plus avantageux pour les illettrés d'avoir recours à l'intermédiaire des officiers publics. ”

“ L'éducation économique des populations rurales est à faire ; ce sont l'ignorance, la timidité et le faux amour-propre du paysan qui sont les plus sérieux obstacles à l'organisation de ce qu'on est convenu d'appeler le crédit agricole mobilier ou personnel. Le paysan est honteux quand il emprunte ; il faut qu'il sache que l'emprunt n'est que l'achat d'une marchandise.
Le paysan emprunte aux officiers ministériels sans savoir, le plus souvent, quel est son prêteur ; les notaires lui assurent une sorte de secret professionnel dont ils sont très jaloux. ”

“ L'agriculture est ruinée tout à la fois et par les capitaux qui lui manquent, et par les capitaux qu'on lui prête. Vérité malheureusement incontestable, que le président Dupin traduisait avec sa brusquerie morvandiote par là boutade restée célèbre : Le propriétaire rural est soutenu par le crédit, comme le pendu par la corde.
Le crédit agricole qu'on essaie de constituer; en France, par des combinaisons compliquées, sous la protection de lois spéciales, dépend uniquement de la simplicité du régime hypothécaire. ”