Crédit immobilier

“ C'est que le propriétaire ne possède pas un crédit correspondant à l'importance de son avoir immobilier; c'est que l'on ne peut ni acheter, ni prêter avec sécurité, sans accomplir des formalités longues et dispendieuses, sans s'entourer d'un luxe de précautions qui témoigne de l'imperfection de la loi générale. ”

“ VUILLAUME, Directeur de l'enregistrement, des domaines et du timbre, à Lille.
UNE SIMPLIFICATION DÉSIRABLE DANS LA PROCÉDURE
DE
RÉALISATION DU GAGE HYPOTHÉCAIRE CONTRE LE TIERS DÉTENTEUR
La facilité et la rapidité des voies d'exécution, avec le moins de frais possible, sont des facteurs importants du crédit en général. Spécialement, la lenteur de la saisie immobilière, les difficultés dont elle est hérissée, les incidents nombreux qui peuvent en naître sont autant de désavantages au passif du crédit immobilier. ”

“ Il suffit (9) que l'emprunteur éventuel possède le terrain, quelquefois de très peu d'importance, sur lequel il a l'intention de construire. La Société de Crédit Immobilier lui consent un prêt égal à la somme nécessaire à la cons truc tion, garanti par une hypothèque, sur le terrain non bâti, et il est stipulé expressément que tous immeubles postérieurement construits feront partie du gage de la Société. ”

“ Le jour où l'emprunteur peut accepter indifféremment ou du numéraire, ou une obligation qui lui procure ce dont il a besoin, le signe représentatif de la propriété immobilière est trouvé.
La lettre de gage est à l'immeuble ce que le billet de commerce est à la marchandise : le crédit réel existe dans toute sa puissance ! ”

“ Le prêt ne dépasse jamais la moitié de la valeur de l'immeuble offert en hypothèque d'après l'estimation du Crédit foncier, et il est réalisé dans les conditions ordinaires, soit en argent, soit en obligations qui sont livrées au pair et négociées par l'intermédiaire du Sous-Comptoir aux risques et périls de l'accrédité. ”

“ Le but de toute Société qui sollicite l'autorisation devra être nécessairement de prêter sur hypothèques, en offrant à l'emprunteur la faculté de se libérer par amortissement à long terme. C'est là le mode de crédit dont la propriété a le plus impérieux besoin. ”

“ Ce qu'elle prête à chaque propriétaire, c'est le crédit même de son immeuble sous la forme perfectionnée d'une lettre de gage, et l'annuité qu'elle lui impose est à l'abri des variations quotidiennes du cours des valeurs publiques. ”

“ Rien ne s'oppose même à ce qu'il contracte de nouveaux emprunts à la Société du crédit foncier, pourvu que ce soit dans les conditions déterminées par la loi, c'est-à-dire que la Société vienne au premier rang hypothécaire pour ses divers prêts, et que le montant de ces prêts n'excède pas la moitié de la valeur des immeubles hypothéqués. ”

“ Pourquoi la propriété immobilière, la plus solide de toutes les garanties, ne parvient-elle à trouver de l'argent qu'à des conditions beaucoup plus onéreuses que le commerce et l'industrie ? Comment, lorsqu'elle a contracté des emprunts, éprouve-t-elle autant de difficulté à les rembourser? ”

“ Il est d'autant plus important que le Crédit foncier réforme le mode d'emprunt sur hypothèque, tel qu'il existe aujourd'hui, que, par la force même des choses, plusieurs causes s'opposeraient, du moins pour longtemps encore, à ce que les propriétaires .pussent emprunter à des conditions favorables et obtenir l'argent à bon marché. ”

“ Conditions générales des emprunts. — Tout individu nob!e, négociant ou colon, qui possède un immeuble, a droit au crédit foncier, moyennant hypothèque et intérêt, qui varie de 5 à 7 p. 100, y compris l'amortissement. ”

“ On prête moins sur les constructions que sur les biens ruraux.
Ouverture de crédit. — Le prix moyen de l'immeuble une fois trouvé, l'association accorde au propriétaire emprunteur un crédit qui, pour l'ordinaire, ne va pas au delà de la moitié de la valeur. Quelques sociétés cependant donnent les trois quarts.
En général, on ne prête que sur première hypothèque. Lorsqu'il existe sur l'immeuble une hypothèque antérieure, elle doit être préalablement purgée ou convertie en lettres de gage, si le créancier y consent. ”

“ Il suffit qu’une propriété immobilière soit grevée de créances à 5 pour 100 jusqu’à concurrence de la moitié de sa valeur pour que la totalité du revenu soit absorbée par le service des intérêts, ce qui oblige le débiteur, lorsqu’il n’a pas d’autres ressources pour vivre, ou à capitaliser les arrérages ou à faire de nouveaux emprunts jusqu’à épuisement de son crédit. ”

“ S'il a acquis à titre gratuit ou s'il a payé son acquisition, son crédit doit positivement augmenter, puisque les garanties qui avaient paru suffisantes au premier créancier sont augmentées de toute la valeur des nouveaux immeubles. ”

“ Le crédit foncier est-il condamné à renoncer à la rapidité dans les transactions, à la commodité dans les recouvrements? doit-il demeurer toujours une machine lourde et pesante comme le sol lui-même? Nous espérons démontrer le contraire ; une combinaison aussi simple que rationnelle suffit pour rendre l'engagement des propriétaires d'immeubles aussi sûr, aussi puissant que l'engagement de l'État. ”

“ Ces trois conditions une fois remplies, rien ne sera plus facile que de calculer, avec une exactitude mathématique, l'étendue de la garantie offerte. Le créancier obtiendra la sûreté de son payement par la solvabilité certaine de l'immeuble, et le débiteur, considéré uniquement comme le représentant du bien-fonds, conservera l'usage facile de tout le crédit que la part non affectée par l'emprunt doit lui procurer. Il est donc nécessaire d'environner de la plus grande publicité le bilan de la propriété et les mutations immobilières ; autrement le crédit foncier perd son type particulier. ”

“ En conséquence, il sera ouvert au ministère des finances un grand livre de crédit hypothécaire pour toute la France.
Dans les départements, les receveurs généraux seront chargés de recevoir les demandes.
Art. 2. Les billets de la banque immobilière seront créés à Paris, et auront un cours forcé ; ils porteront des n°s d'ordre sans indiquer l'emprunteur; ils seront disposés de manière qu'il y ait une double souche pour chacun; ces souches indiqueront l'une et l'autre la propriété hypothéquée, son estimation, la somme prêtée et le nom de l'emprunteur. ”

“ Le Crédit foncier était en mesure d'accueillie ouverture. Il y trouvait un utile emploi de son capital de garantie. Il est on ne peut mieux organisé pour apprécier la valeur des immeubles qui servent de garantie aux crédits ouverts aux entrepreneurs et pour suivre les constructions dans leurs détails. Il est apte, après leur achèvement, à reconnaître si elles peuvent offrir une sécurité suffisante pour assurer le recouvrement d'un prêt à long terme et à effectuer lui-même .ce prêt. ”

“ La matière des hypothèques est sans contredit la plus importante de toutes celles qui doivent entrer dans la composition d'un Code civil; elle intéresse la fortune mobilière et immobilière de tous les citoyens; elle est celle à laquelle toutes les transactions se rattachent. Suivant la manière dont elle sera traitée, elle donnera la vie et le mouvement au crédit public et particulier, ou elle en sera le tombeau. ”

“ Dans cet ordre d’idées secondaires, nous voudrions appeler l’attention des administrateurs du Crédit foncier sur une difficulté révélée par la pratique, et qui peut nuire au développement des opérations de la société. Les emprunts opérés par le Crédit foncier doivent rendre les mutations de propriété plus fréquentes ; ils diminuent d’autant l’importance du capital à débourser. On sera d’autant plus disposé à acquérir un immeuble qu’en se chargeant des emprunts contractés par le propriétaire vendeur, on aura en réalité à lui verser une moindre somme. ”

“ Ainsi un emprunteur qui possède un petit immeuble, une maison appropriée à ses modestes besoins, aura crédit ; car le prêteur verra en expectative, si l'emprunteur vient a faiblir , une hypothèque lui arriver à l'appui d'un jugement. ”

“ Le crédit foncier proprement dit est celui que se procure l'emprunteur en offrant au prêteur une garantie immobilière, hypothèque ou privilège ; il repose sur la terre et non sur la personne, sur la valeur de la propriété affectée plus que sur la solvabilité du propriétaire; enfin, il n'intéresse pas seulement les agriculteurs, il est aussi à la portée des propriétaires urbains. ”

“ Le crédit foncier devrait naître avant tout autre, car il est en quelque sorte élémentaire ; il repose principalement sur un gage, et il dispense d’étudier, au point de vue de la solvabilité personnelle, la situation de l’emprunteur. ”

“ Lorsque l'administration du Crédit foncier a suffisamment instruit la demande d'emprunt, lorsqu'elle est fixée sur la régularité de la propriété, sur la solidité du gage et sur la possibilité d'obtenir le premier rang hypothécaire, elle détermine l'importance du prêt à faire (art. 84 des statuts du Crédit foncier de France) .
74. Pour assurer à la société cette priorité du rang hypothécaire, il importe de réaliser le prêt au moyen de deux actes : L'acte conditionnel, L'acte définitif. ”

“ Les inconvénients que présente la législation qui régit en France les prêts hypothécaires avaient depuis longtemps frappé tous les esprits, mais la crise financière qui paralyse aujourd'hui la valeur du sol entre les mains de ceux qui le possèdent, a surtout fait sentir la nécessité d'une réforme de notre système de crédit foncier. ”

“ Le Crédit foncier sert d’intermédiaire entre l’emprunteur, — à qui, moyennant le paiement de primes annuelles, et sous des conditions sévères d’exécution, il se borne à remettre les obligations qu’il crée, — et les prêteurs, qui souscrivent ou achètent ces mêmes obligations. ”

“ Nous ne cherchons pas à exagérer le mal ; nous devons cependant dire que l'expérience prouve que la plupart des acquéreurs d'immeubles ne possèdent pas le capital nécessaire au paiement de la totalité du prix ; que leurs convenances particulières, dans les campagnes surtout, sont une raison décisive, et qu'ils prennent le parti d'acquérir parce qu'ils comptent sur le crédit. Qu'ils aient la crainte de voir ce crédit leur faire défaut, ils s'abstiennent ; la concurrence disparaît et la propriété subit une dépréciation importante. ”

“ On appelle ainsi, par une appropriation particulière des mots, la garantie qui est offerte aux prêteurs par la propriété immobilière. L'organisation du crédit foncier est donc la création de sociétés propres à en faciliter le jeu et le développement. Ces sociétés ont pour objet de fournir aux propriétaires d'immeubles qui veulent emprunter sur hypothèque la possibilité de se libérer au moyen d'annuités à long terme sous certaines conditions qui deviennent la loi de ceux qui s'adressent à elles. ”

“ Déjà l'effet de la loi sur la transcription, qui commence à se faire sentir, permet de prêter à un plus grand nombre de propriétaires.
Le prêt en obligations rend accessible le Crédit foncier à tous les besoins. ”

“ En substituant le crédit foncier à l’état, on a, ce nous semble, rendu l’opération du prêt moins facile, Le crédit foncier a des exigences hypothécaires qui n’existaient point dans le premier projet, et auxquelles on se soumettra peut-être avec peine pour un intérêt secondaire. Il est rare en effet, même dans une propriété importante, que les travaux de drainage puissent être assez étendus pour occasionner une dépense considérable. Les grands propriétaires voudront-ils se soumettre aux formalités des prêts du crédit foncier et grever leur bien d’une hypothèque pour un emprunt minime ? ”

“ Par le concours qu'il prête au Sous-Comptoir des entrepreneurs, il facilite de tous côtés des constructions qui, en utilisant des terrains inoccupés, accroîssent le revenu et la valeur de la richesse immobilière, en même temps qu'il se crée à lui-même une source d'affaires en donnant aux emprunteurs la faculté, après l'expiration des délais fixés par les ouvertures de crédit, de convertir leurs dettes en un emprunt à long terme. ”

“ Il nous semble utile d'indiquer sommairement les instructions publiées, à cet effet, par le Sous-Comptoir des entrepreneurs (1) .
Crédits sur hypothèque.
Toute personne qui veut bâtir, peut obtenir du SousComptoir, un crédit proportionné à l'importance du bâtiment qu'elle se propose de construire. Ce crédit peut s'élever à 50 ou 60 p. 100 de la valeur des terrains et constructions. — Les fonds sont versés au fur et à mesure que les bâtiments s'élèvent. ”

“ L'hypothèque générale, nous l'avons déjà dit, est mêlée d'inconvénients immenses: elle affecte gravement le crédit du débiteur, quelle que puisse être la modicité de cette hypothèque comparativement à la valeur de ses biens, parce qu'on a lieu de craindre qu'elle ne vienne fondre précisément sur l'immeuble qui serait affecté plus tard à la garantie spéciale d'un prêt conventionnel. ”

“ C'est une opération peu courante et qui consiste pour le client à se servir du crédit de l'entrepreneur pour obtenir des fonds à bon compte pour la construction de l'immeuble. Opération très dangereuse pour l'entrepreneur et qu'il devra refuser, la banque ayant d'ailleurs soin de se faire donner une autre garantie, constitution d'une hypothèque sur le terrain ou l'immeuble ou cession de la créance. ”

“ Cent quatre-vingts milliards !
entendez-vous, ô prêteurs hypothécaires! Le crédit foncier possède cent quatre-vingts milliards de garantie, avec tendance à la hausse; il ne vous doit à peine que onze milliards, et vous avez peur de lui prêter! et vous craignez qu'il ne manque à ses engagements ! et vous alléguez les obstacles résultant de la législation! Vos craintes et vos raisons sont également vaines. Versez vos capitaux sur le crédit foncier ; l'emploi qu'il en fera accroîtra votre garantie, et, avec elle, les moyens de vous les rendre : le sol prospérera, et vous prospérerez avec lui. ”

“ Les biens offerts en garantie peuvent-ils être valablement hypothéqués ? sont-ils de nature à être acceptés pour gage?
Certains immeubles ne peuvent être aliénés ni hypothéqués en aucun cas ; d'autres ne peuvent l'être que sous des conditions déterminées.
Nous avons étudié ces questions sous les ee 1 et 2 de la troisième règle générale des prêts, auxquels nous renvoyons à cet égard.
106. Ont-ils une valeur suffisante pour garantir le prêt ?
Nous avons dit que les prêts faits par le Crédit foncier ne peuvent dépasser, pour chaque immeuble, la moitié de sa valeur ”