Benjamin-Louis Bellet

“ Cette objection peut être vraie; cependant elle n'est pas la cause déterminante de la brièveté des prêts. C'est l'emprunteur lui-même qui s'emprisonne dans un trop court délai. De dangereuses illusions, de folles espérances le portent à croire que dans cinq ans il aura reconstitué dans sa main le
capital qu'il emprunte, en dehors des intérêts qu'il paie, et qu'il pourra rembourser son créancier. ”

“ Société du Crédit foncier, à ce que cette Institution, assise sur les meilleures bases, voie venir à elle, et les prêteurs qui lui confieront leur argent, et les emprunteurs désormais protégés par la sagesse de ses combinaisons.
Toutefois, la mission de la Société du Crédit foncier ne se bornera pas à venir en aide à des intérêts privés ; en diminuant les charges qui pèsent sur la propriété, elle accroîtra encore la richesse publique. C'est ce que nous allons prouver. ”

“ Les Sociétés de Crédit foncier ont pour objet de donner aux propriétaires d'immeubles (fonds de terre de toute nature, maisons, bâtiments, etc.) qui veulent emprunter de l'argent sur hypothèque (1) , c'est-à-dire affecter leurs propriétés à la garantie de l'emprunt qu'ils font, les moyens de se libérer du capital qui leur est prêté et des intérêts de ce capital, en payant annuellement pendant une période d'années, plus ou moins longue, une somme d'argent qui prend le titre d'annuité. ”

“ Non-seulement le Crédit foncier fera cesser pour tous les emprunteurs sur hypothèque, en général, les causes de gêne et de ruine sous lesquelles ils se débattent aujourd'hui ; mais encore il protégera, particulièrement, les habitants des campagnes contre le danger dont les menace une manœuvre bien connue des usuriers et qui ne les enrichit que trop souvent des dépouilles du cultivateur. ”

“ La Caisse du Crédit foncier est, sous un rapport, une vraie Caisse d'épargne, où une portion de l'annuité, payée par l'emprunteur est placée à intérêt composé, de manière à servir, avec tous les avantages de ce mode de placement, au remboursement du capital emprunté. ”

“ Qu'un grand nombre d'entre eux parviennent difficilement à payer ces intérêts; Qu'un nombre plus considérable encore de ces propriétaires sont dans l'impossibilité absolue de rembourser, à l'échéance du prêt, le capital emprunté ; On comprendra le mal profond qui pèse sur la propriété et tout le bien que le Crédit foncier peut faire, s'il remédie, par ses combinaisons, à un semblable mal. ”

“ On se rappellera que 1 annuité payée par l'emprunteur des 100,000 fr. comprend une somme dont le placement, à intérêt composé, doit reproduire le capital emprunté pendant la durée du prêt. La Société de Crédit foncier est donc certaine de rembourser les Obligations qu'elle a créées, c'est-à-dire, de restituer à ses prêteurs le capital qu'elle en a reçu, dans le même temps que le propriétaire éteindra sa propre dette. ”

“ Les Obligations foncières que crée la Société du Crédit foncier, de quelque nature qu'elles soient d'ailleurs, quels que soient l'intérêt ou les avantages dont elles jouissent, offrent aux capitaux un excellent pla - cement, à l'abri de toute chance de perte.
N'oublions pas : Que la Société ne prête jamais que sur première hypothèque; Que le prêt consenti ne peut excéder la moitié de la valeur de la propriété; Que l'intérêt de la Société lui prescrit d'apporter la plus grande vigilance dans l'étude de ses placements ”

“ Pourquoi ne pas croire que la plupart des propriétaires grevés d'hypothèques s'empresseront de profiter du mode de libération que leur offre le Crédit foncier de France, et que la majeure partie de la dette hypothécaire, consolidée d'abord, s'éteindra successivement par l'action de l'amortissement?
En résumé : Rendre à l'avenir les emprunts sur hypothèque moins onéreux, et assurer aux emprunteurs les moyens certains de se libérer par le paiement d'annuités à longs termes :
Débarrasser nos propriétaires du fardeau de leur dette, ou, du moins, en alléger le poids ”

“ Le Crédit foncier, comme toute vérité une fois lancée dans le monde, fera son chemin, nous n'en saurions douter; mais aussi, comme toute vérité, il rencontrera sur sa route l'incrédulité, les préventions et l'ignorance. ”

“ Si nos lecteurs n'ont pas oublié qu'il est indispensable de consacrer chaque année à l'amortissement d'un capital une somme d'autant plus forte, qu'on veut reformer ce capital dans un délai moins long, ils comprendront que la somme destinée à l'amortissement devra figurer pour un chiffre plus ou moins élevé dans l'annuité à payer, selon que le capital devra se trouver reconstitué en 20, 30, 40, 50 années ou en tout autre nombre d'années de 20 à 50 ans. ”

“ Le propriétaire peut s'adresser à la Société du Crédit foncier, soit qu'il veuille obtenir pour la première fois des capitaux dont il a besoin ; soit qu'ayant à rembourser, dans un
certain délai, un emprunt précédemment contracté, il préfère devenir le débiteur de la Société, qu'il remboursera, à longue échéance, en 20, 30, 40 ou 50 années, plutôt que de renouveler un emprunt pour 3, Zi ou 5 ans, dans les conditions ordinaires. ”

“ Il est d'autant plus important que le Crédit foncier réforme le mode d'emprunt sur hypothèque, tel qu'il existe aujourd'hui, que, par la force même des choses, plusieurs causes s'opposeraient, du moins pour longtemps encore, à ce que les propriétaires .pussent emprunter à des conditions favorables et obtenir l'argent à bon marché. ”

“ Que l'emprunteur paie pour les intérêts et les frais d'administration une somme inférieure à l'intérêt exigé dans les emprunts sur hypothèques; intérêt qui, nous ne saurions trop le dire, s'élève, tout compte fait entre les contrées riches et pauvres delaFranee, à sept pourcent; Qu'il n'a plus à redouter l'échéance fatale à laquelle il devait rendre, en un seul paiement, la somme empruntée dont il se libère peu à peu; Que le propriétaire dont nous parlions ne rend en argent a la Société du Crédit foncier, pendant les 50 années, et pour être applicables au remboursement de sa dette de 5,000 fr. ”

“ Ce no sera pas un des moindres avantages du Crédit foncier que de fournir à la culture l'usage des capitaux qui lui sont né- cessaires pour que la terre, largement fécondéo par le cultivateur, donne, Dieu et le soleil aidant, toutes les richesses qu'elle peut produire. ”

“ Il peut convenir à un emprunteur qui a contracté pour 50 ans, ou même pour un terme moins éloigné, de se libérer par avance et d'affecter à eche libération, soit les épargnes dont il pourrait disposer, soit les sommes qu'il devrait à une circonstance fortuit, à un héritage, par exemple, Dans ce cas, il profile loujours de la réduction que l'amortissement a déjà produit sur le capital de la dette. ”

“ S'il sait qu'il pourra faire saisir et vendre la propriété sur laquelle, suivant les mots consacrés, il a pris hypothèque, au cas où son créancier n'acquitter ait pas les intérêts qu'il s'est engagé à servir, ou ne rembour- serait pas le capital prêté, à l'expiration du terme fixé pour le prêt; il n'ignore pas que les poursuites qu'il exercerait alors se traduiraient pour lui en démarches, en temps perdu, en avances d'argent pour les frais, et qu'elles
soulèveraient contre lui des animosités quel- fois périlleuses. ”

“ Il ne faut pas croire que les Institutions nouvelles, si favorables qu'elles soient d'ailleurs pour les intérêts généraux de la Société, entrent promptement dans les mœurs et qu'elles soient facilement acceptées. ”

“ Le cultivateur qui devrait payer 100 fr. pour un contrat de prêt empruntera, en plus, cette somme à la Société du Crédit foncier. Ces 100 fr., ainsi applicables aux frais, se trouveront confondus, en réalité, avec le capital qui doit s'éteindre en de longues années. ”

“ Au bout de cinq années Durand ne peut pas rembourser le capital. Dubois, de son côté, ne consent pas à prolonger le délai qu'il avait accorde; il veut, en un mot, rentrer dans son argent. Un autre prêteur prend sa place. Durand n'a pas changé de position; il a changé seulement de créancier; et il a dû payer, pour le contrat nouveau qui est intervenu, de nouveaux frais augmentés encore d'un droit de quittance, ce qui porte ces frais à plus de 100 fr. Il a dû subir, de plus, une nouvelle retenue de 3no fr. sur le montant du prêt, pour différence d'intérêt. ”

“ Assistons donc à l'œuvre que la Société du Crédit foncier accomplit.
La Société prête à un propriétaire 100,000 f., en échange de l'annuité que celui-ci doit acquitter pendant la durée du prêt. Pour rentrer dans ces 4 00,000 fr., elle crée cent Obligations de mille francs chacune, qui peuvent être subdivisées en coupures, et qui sont appelées, comme nous avons eu l'occasion de le dire précédemment, Obligations foncières, parce qu'elles ont pour répondants le sol, le fonds de la terre. Elle vend ces Obligations à toutes personnes cherchant, les unes à placer des capitaux importants ”

“ Une Société de Crédit qui reçoit au contraire pour ga- ges, et à titre de garantie , des contrats de rente, des actions, des obligations , des valeurs industrielles , est une Société de Crédit mobilier , parce que ces valeurs , obligations ou actions sont réputées meubles par la détermination de la loi. ”

“ On voit que ces Obligations présentent, en dehors d'un intérêt fixe de 3 0/0 ou de 4 0/0, la chance des lots de 100,000 fr., de 50,000 fr., lots qui appartiennent en entier aux Obligations de 4,000 fr., et se divisent par moitié pour les Obligations de 500 fr., et par dixième pour les Obligations de 100 fr. (3) .
(1) Cette prime équivaut à 40 cent., par cent francs, d'intérêt annuel.
(2) 40 millions de lots sont distribués en 50 ans sur un capital de 200 millions. ”

“ Les Assurances et les Caisses d'épargne, l'expérience l'a suffisamment prouvé, devaient être fécondes en heureux résultats; et cependant, pour qu'elles obtinssent la confiance publique, au nom des bienfaits qu'elles devaient répandre , il a fallu que, pendant longtemps, leurs combinaisons fussent exposées et mises en lumière; que leur mécanisme fût expliqué. ”

“ Si nous disons que huit milliards de francs, d'après lescalculs les plus généralement admis, ont été empruntés en France sur hypothèque; en d'autres termes, que des propriétaires ont consenti à ce que leurs propriétés devinssent, pour huit milliards, le gage de leurs créanciers; Si nous ajoutons : Que ces propriétaires paient en moyenne (1) un intérêt annuel de sept pour cent au moins du capital emprunté ”

“ Un homme de 40 ans emprunte 40,000 fr.,moyen- nant une annuité de cinq pour cent, amenant, comme nous l'avons dit, l'extinction de sa dette en cinquante ans. Il doit calculer qu'il ne vivra sans doute pas jusqu'à l'expiration d'un contrat que son fils, après lui, devra continuer à exécuter. ”

“ La première , ainsi qu'on l'a dit avec raison, par les services et par l'uti- lité, l'agriculture a aussi le privilège d'être la première par l'infortune financière. Vainement la science agricole proclamera ses progrès ”

“ Il ne s'agit pas, en effet, ici d'une invention de première main; il s'agit d'une importation. Le succès des Institutions de Crédit foncier en Allemagne doit contribuer à les intro-
(i) L'hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l'acquittement d'une obligation. ”

“ Cette condition de l'emprunteur n'est-elle pas déplorable ? Et qu'arrive-t-il, lorsque le débiteur du capital ne peut ni renouveler son emprunt, ni rembourser, à défaut d'un autre prêteur qui remplace le premier? il est dépossédé de sa propriété, que fait ven-
(1) En nombres ronds. En milHi*, 5,045 fr. 22 c il une fracuu
dre un créancier, peut-être rigoureux. ”

“ Un propriétaire emprunte au Crédit foncier de France 10,000 francs pour 25 ans; il paie annuellement, :
Pour l'intérêt à 4 f. 51 pour 100 f. 451 f.
Pour les frais d'administration.. 59 65 c. 88m Pour l'amortissement.., 220 39 54 Montant de l'annuité. 731 f. 05 c. 42.
Le même emprunt est fait pour 30 années; l'emprunteur paie annuellement : Pour l'intérêt, même somme. 651 f.
Pour les frais, même somme. 59 f. 65 c. 88m Pour l'amortissement. 1GO 70 49 Montant de l'annuité. 671 f. 42 c. 37m
Le mOrne emprunt est fait pour 40 ans. ”