Louis Wolowski

“ L'Etat est le représentant des contribuables ; quand il contracte un emprunt, la nation entière s'oblige à faire honneur à l'engagement. Le prêteur ne connaît que la personne morale avec laquelle il traite, que l'autorité ; celle-ci est nominalement son unique débiteur ; mais en réalité, c'est l'étendue des ressources des contribuables qui détermine la quotité de la somme qu'il se décidera à avancer. Le gouvernement ne fait que jouer le rôle d'intermédiaire; il perçoit sous forme d'impôts des valeurs qui s'écoulent de ses mains converties en arrérages. ”

“ C'est vouloir abdiquer toute pensée sérieuse de fixer le bilan des immeubles, que d'admettre une exception qui absorbe la règle de la publicité, ou qui du moins fait toujours redouter cette absorption. La notoriété des charges qui grèvent le sol peut seule être la base d'un véritable crédit foncier; vouloir l'établir, en subissant l'existence d'obligations occultes, c'est associer des idées qui s'excluent réciproquement, c'est poursuivre une chimère. ”

“ C'est à l'intervention directe de l'État que nous aurons recours pour organiser le crédit territorial, car, selon la belle et prophétique parole de Law, « l'État donne le crédit. » Il est quelqu'un, a-t-on dit, qui a plus d'esprit que Voltaire, plus de génie que Napoléon, et ce quelqu'un c'est tout le monde. On peut ajouter avec non moins de raison : Il est quelqu'un qui a plus de crédit que tous les princes de la finance réunis, c'est tout le monde, c'est la société elle-même ”

“ Mais pour asseoir le crédit du sol sur une base inébranlable, pour permettre les combinaisons qui donneraient aux propriétaires des capitaux à long terme et à bon compte, il faut d'abord proscrire toutes les charges occultes, et mettre au grand jour le bilan sincère des immeubles.
Quand on place son argent sur hypothèque, on prête, avons-nous dit, à la chose et non à la personne; on considère le bien-fonds isolément, on l'individualise en quelque sorte; le propriétaire qui emprunte n'en est que l'image vivante ”

“ Avec la centralisation, qui fait la gloire et la force de la France, le gouvernement ne saurait abdiquer sans péril l'impulsion qu'il lui appartient de donner; son rôle consiste à intervenir dans toutes les questions de haute portée, pour aplanir les obstacles, au moyen d'une généralisation hardie, d'une conception puissante. Le service que l'exécution des travaux publics a demandé à l'Etat, celui-ci peut le rendre également à la propriété foncière, en relevant le crédit du sol, en lui assurant, à bon compte, l'aide de riches capitaux. ”

“ Le crédit porte sur la chose et non sur le propriétaire. Par conséquent, pour que le capitaliste trouve la garantie qu'il recherche, il faut qu'il connaisse toujours exactement le lien qui unit la chose et la personne qui emprunte; il faut qu'il sache si et jusqu'à quel point l'emprunteur avait le droit de lui engager cette chose, ainsi que la valeur précise de l'objet sur lequel porte son gage. Or, notre législation des droits réels laisse subsister sur tous ces points une grande obscurité. ”

“ Lorsque l'on contracte un emprunt, en échange du capital qu'on reçoit, et en quelque sorte en reconnaissance du service rendu par le capitaliste, il faut payer à celui-ci une certaine redevance annuelle, un certain intérêt. Dans les cas ordinaires, le taux de l'intérêt se proportionne aux résultats que l'on espère obtenir de l'emploi du capital ; il se conclut entre le capitaliste et l'emprunteur une sorte de société dans laquelle le premier prend une part équivalente aux bénéfices résultant de l'instrument de travail qu'il a fourni, en confiant la libre disposition de son capital. ”

“ La matière des hypothèques est sans contredit la plus importante de toutes celles qui doivent entrer dans la composition d'un Code civil; elle intéresse la fortune mobilière et immobilière de tous les citoyens; elle est celle à laquelle toutes les transactions se rattachent. Suivant la manière dont elle sera traitée, elle donnera la vie et le mouvement au crédit public et particulier, ou elle en sera le tombeau. ”

“ Pour faire entrer la France dans cette voie, il ne suffit pas de réformer la loi hypothécaire ; le prêt sur immeubles est affecté dans son essence d'inconvénients qui empêcheront toujours les capitaux de se diriger résolument de ce côté, à moins qu'une ingénieuse combinaison ne modifie la forme et la nature de ce placement. Quelques mots suffiront pour le faire comprendre. Le capitaliste, avant de consentir un prêt, recherche deux choses: la sûreté du capital et des Intérêts, et la plus grande facilité possible de rentrer dans ses fonds en cas de besoin. ”

“ Les banques agricoles reposeront, comme les autres banques, sur le crédit personnel; le crédit foncier se fonde sur le crédit réel, sur celui qui est spécialement assis sur la valeur libre de la propriété immobilière, et non sur l'habileté et les qualités individuelles de l'homme chargé de l'exploitation rurale. Aussi, dans les questions que soulève l'organisation du crédit foncier, faut-il sans cesse matérialiser toute les garanties, et ne s'attacher qu'à la chose possédée, indépendamment de la personne qui possède. ”

“ Ici on ne rencontre point cette rapide transformation du fonds de roulement, qui donne tant de vivacité aux opérations commerciales; les bénéfices, plus assurés et plus constants que ceux des entreprises industrielles, ne s'élèvent que rarement au taux de ces derniers ; aussi l'intérêt que le commerce pourra payer sans peine écrasera la propriété foncière ; aussi le remboursement du
capital, facile au marchand, au manufacturier, n'est-il que trop souvent une cause de ruine pour le propriétaire. ”

“ L'impôt foncier a été pris par nous pour étalon de la valeur des propriétés territoriales et de leur capacité à supporter les charges hypothécaires. Nulle part il ne dépasse le cinquième du revenu net; en accordant la faculté d'emprunter jusqu'au triple de la valeur de l'impôt, capitalisé sur le pied de 4 pour cent, nous pensons avoir concilié ce que commande la prudence avec l'économie qui résulte de l'inutilité de toute expertise. ”

“ Le crédit foncier est-il condamné à renoncer à la rapidité dans les transactions, à la commodité dans les recouvrements? doit-il demeurer toujours une machine lourde et pesante comme le sol lui-même? Nous espérons démontrer le contraire ; une combinaison aussi simple que rationnelle suffit pour rendre l'engagement des propriétaires d'immeubles aussi sûr, aussi puissant que l'engagement de l'État. ”

“ Le crédit public n'est basé que sur la sécurité que donne le payement exact des arrérages de la rente, et sur la facilité de circulation d'un titre connu de tous, dont chacun est à même, à la simple inspection, d'apprécier la valeur intrinsèque. ”

“ Les hypothèques légales, telles que notre Code les consacre, détruisent toute idée de publicité; elles frappent d'une sorte d'interdiction la majeure partie du sol, sans garantir efficacement les intérêts des incapables, à la sûreté desquels tout a été sacrifié.
La suppression des hypothèques légales nous paraît impérieusement commandée, non-seulement par les intérêts du crédit foncier,
mais par les intérêts même des femmes et des miheurs. ”

“ L'industrie agricole absorbe irrévocablement les capitaux qu'on y engage, et ce n'est qu'au moyen d'un revenu lent et peu considérable, mais régulier et pour ainsi dire éternel, qu'elle fait successivement rentrer dans les avances. Aussi, imposez au propriétaire la dure nécessité du remboursement de tout le montant de l'emprunt, à terme fixe et rapproché, et il aura raison de renoncer à toute tentative d'amélioration, car ces entreprises nécessitent un crédit à long terme et des facilités pour le payement. ”

“ Or, dans l'état actuel de notre législation, les mineurs et les femmes ont une hypothèque primant toutes les autres, sans que les créanciers aient aucun moyen de s'en garantir. De cette incertitude du gage des prêteurs, il résulte nécessairement que ceux qui consentent à courir ces risques ne le font qu'à la condition de trouver dans un revenu plus considérable une sorte d'indemnité. De là, une prime d'assurance qui vient s'ajouter, dans les prêts hypothécaires, au taux naturel de l'intérêt. ”

“ Ces trois conditions une fois remplies, rien ne sera plus facile que de calculer, avec une exactitude mathématique, l'étendue de la garantie offerte. Le créancier obtiendra la sûreté de son payement par la solvabilité certaine de l'immeuble, et le débiteur, considéré uniquement comme le représentant du bien-fonds, conservera l'usage facile de tout le crédit que la part non affectée par l'emprunt doit lui procurer. Il est donc nécessaire d'environner de la plus grande publicité le bilan de la propriété et les mutations immobilières ; autrement le crédit foncier perd son type particulier. ”

“ L'ancien système prussien établit bien vis-à-vis du débiteur et dans son intérêt la non-exigibilité de la dette; mais vis-à-vis de la société, il autorise d'une manière absolue le créancier à réclamer le remboursement. Si celui-ci use de cette faculté, c'est à la société soit de chercher d'autres accepteurs de la lettre de gage, soit d'en opérer le rachat moyennant son propre fonds ou par les ressources qu'elle pourra trouver ailleurs; d'un autre côté, la société peut toujours rembourser le porteur de la lettre de gage. ”

“ C'est que le propriétaire ne possède pas un crédit correspondant à l'importance de son avoir immobilier; c'est que l'on ne peut ni acheter, ni prêter avec sécurité, sans accomplir des formalités longues et dispendieuses, sans s'entourer d'un luxe de précautions qui témoigne de l'imperfection de la loi générale. ”

“ Mais, pour ne plus être l'intérêt unique du pays sous le rapport du crédit, le placement des capitaux sur immeubles n'en demeure pas moins un intérêt prépondérant ; la richesse agricole est et restera toujours la base la plus sûre de la richesse générale. Tout ce qui peut exercer de l'influence sur le développement de notre production agricole, tout ce qui touche à sa prospérité, mérite donc la plus sérieuse attention.
Or, la propriété territoriale a besoin d'un crédit étendu, ellea besoin de l'obtenir à des conditions moins onéreuses que celles qu'on lui
a fait subir jusqu'ici. ”

“ En effet, tandis que l'exigibilité de la créance est pour le capitaliste une condition essentielle sans laquelle il cesse, à vrai dire, d'être le maître de son capital, pour le propriétaire, la nécessité de rembourser au gré du créancier n'est pas seulement un embarras, elle est en contradiction flagrante avec la nature même de la propriétéfoncière. ”

“ Pour que les titres hypothécaires circulent comme les inscriptions de rente, pour qu'ils aient un cours public, il faut généraliser la garantie qu'ils offrent, il faut les rendre identiques, égaux en valeur les uns aux autres , et par conséquent les ramener sous le niveau d'une émission commune ; alors leur caractère intrinsèque sera modifié, et non-seulement ils prendront place dans la circulation comme valeurs endossables, sans garantie, mais encore comme titres au porteur.
La lenteur des procédés de l'exploitation agricole exige qu'on traite le crédit foncier avec de grands ménagements. ”

“ Qu'on se garde bien d'ailleurs de l'oublier, arrêter le progrès de l'épargne populaire, c'est porter un coup sensible à l'expansion de la fortune publique, c'est énerver un des plus énergiques instruments que la démocratie moderne ait mis au service de l'amélioration du sort et de la position morale des classes laborieuses. ”

“ Mais si l'amortissement est condamné comme un rouage onéreux et funeste pour l'administration des intérêts publics, il n'est pas à dire qu'on doive le bannir de l'administration des intérêts privés.
La durée limitée de la vie humaine, le déplacement rapide des fortunes, commandent à chacun de poser des bornes à ses entreprises, de dégrever son avenir ; l'habileté industrielle ne se transmet pas par héritage, et l'on doit tendre à libérer ses successeurs des charges qui pourraient leur devenir par trop onéreuses. ”

“ Les compagnies d'assurances sur la vie, celles de prévoyance et autres, travaillent à infiltrer le même esprit d'ordre et de suite dans les classes plus aisées; et un amortissement modéré, appliqué aux emprunts des particuliers, serait-il autre chose qu'une caisse d'épargnes de la propriété, caisse organisée sur une large échelle, et dont l'influence salutaire s'étendrait également sur la moralité et sur le bienêtre de la nation? ”

“ L'abondance des capitaux créés par l'industrie et le commerce, et qui se consolident en immeubles ; la division du sol, qui accroît le nombre des propriétaires et multiplie les transactions ; l'élévation de la valeur en capital des biens ruraux, proportionnellement au revenu net; par suite, la tendance de la propriété, petite et moyenne, à sortir des mains du simple propriétaire, qui ne perçoit que la rente, pour se classer dans celles du cultivateur, qui cumule les bénéfices du propriétaire, du fermier et même parfois de l'ouvrier ”