Bailleux de Marisy

“ Si donc la propriété foncière supportait de lourdes charges en France, c’était par une disposition volontaire des propriétaires, par leur manie d’acquérir ou de conserver, c’était aussi par leur habitude générale, de renoncer aux bénéfices de la culture : dans l’un et l’autre cas, il n’y avait peut-être lieu qu’à laisser les choses reprendre un cours naturel, et les terres tomber dans les mains de gens qui en eussent mieux tiré parti. ”

“ Du jour où le taux de l’argent a été réduit à de plus justes proportions, on a rencontré moins de personnes disposées à payer un intérêt de près de 7 pour 100 le capital produit par la vente des obligations reçues du crédit foncier, et on a sagement fait de suppléer par des combinaisons nouvelles à la décroissance vraisemblable du nombre des emprunts à long terme. Il est vrai qu’on doit attendre de la baisse du taux de l’intérêt une hausse du prix des valeurs, et espérer que les obligations foncières atteindront le pair, ce qui faciliterait singulièrement les emprunts ”

“ M. Léonce de Lavergne a très bien établi que ce que l’on appelle communément le revenu de la terre n’en est qu’une petite partie, et que pour l’avoir dans son entier, il faut ajouter à la rente qui représente le prix de la propriété le produit qui représente le travail. La terre travaillée par celui qui la possède donne un résultat tel que le propriétaire peut emprunter à un taux notablement élevé. C’est ce que démontre suffisamment le nombre encore assez grand des cultivateurs enrichis par des efforts soutenus et intelligens. ”

“ Aujourd’hui l’institution n’est plus à l’étude comme théorie ; elle a derrière elle plusieurs années de pratique. Il y a donc lieu d’émettre sur le crédit foncier non plus des prévisions, mais des aperçus précis, et de contrôler les craintes ou les espérances du début par les résultats de l’expérience. Si le succès du nouvel établissement était douteux, disait-on il y a six ans dans le travail déjà cité, la création toutefois ne présentait aucun danger, mais il s’agissait d’une opération à long terme dont les effets seraient d’abord à peine sensibles. ”

“ Le crédit foncier devait fournir à l’agriculture, avec un intérêt réduit et à long terme, le capital nécessaire à ses progrès. — Loin de se substituer avantageusement au prêt hypothécaire, il n’a pu procurer les mêmes ressources. On a vu que la moyenne des prêts hypothécaires avait été dans une période de dix années de plus de 400 millions de francs par an ; or les demandes d’emprunt faites au crédit foncier s’élevaient au 1er mars de cette année à 231 millions, sur lesquels 85 seulement avaient été régularisés par acte définitif, soit pour six années une moyenne de moins de 15 millions. ”

“ Grâce aux conventions faites avec l’état pour le placement des fonds de cette caisse, il y a lieu de la regarder comme une très fructueuse annexe de la société, et tout en conservant quelques doutes, au point de vue théorique, sur la légitimité de cette annexion d’opérations de banque pures à une institution qui a plutôt le caractère d’une société de garantie de crédit foncier, on ne peut, au point de vue pratique, s’empêcher de reconnaître que dans l’avenir le service des comptes courans doit accroître, par de notables bénéfices, le revenu des actions. ”

“ Mais s’il plaît au propriétaire de se dépouiller d’une partie de ses droits ou de répudier une partie de ses devoirs, de délaisser à un tiers la charge du travail pour employer à d’autres soins les loisirs qu’il se fait, il devra tenir compte comme d’une valeur réelle de ce temps ainsi réservé, et s’en servir pour combler le déficit qui existe entre la rente reçue et l’intérêt payé pour l’emprunt. ”

“ Sans entrer dans l’examen de ces divers projets, dont le principe seul a été mis à l’étude par l’administration du crédit foncier, on peut, relativement au point en question, c’est-à-dire par rapport au revenu des actionnaires, se borner à constater que si la fortune de ces diverses annexes demeure distincte de celle de l’établissement principal, ce dernier y trouvera certainement des avantages signalés : son crédit ne sera compromis par aucune responsabilité dans les résultats aléatoires des sociétés dont il s’agit, et ses propres revenus devront en être augmentés. ”

“ La loi qui vient de concéder au crédit foncier de France le soin de se procurer, à l’aide d’obligations dites de drainage, émissibles même au-dessous du pair, les 100 millions que l’état avait promis à l’agriculture, et qui accorde à la société un droit de commission de 0,45 par an sur le capital de chaque somme prêtée, ne lui impose, à vrai dire, aucun risque, — les prêts pour le drainage étant soumis aux mêmes conditions que les prêts hypothécaires, — et lui assure des allocations de frais qui pourraient atteindre le chiffre annuel de 450,000 fr. ”

“ La plus importante, celle qui autorisait le crédit foncier à prêter non plus en numéraire, mais en obligations, a, nous l’avons déjà dit, transformé l’institution, ou plutôt elle en a précisé le véritable caractère. Quelles que pussent être les conséquences de cette mesure, il est évident, au point de vue de la théorie, que la société entrait dans une voie où elle ne devait encourir aucune responsabilité. ”

“ Dans ce même intervalle, les prêts hypothécaires ordinaires, sous l’influence des préoccupations qui dirigeaient les capitaux vers les valeurs de bourse, ont diminué dans une proportion notable et n’ont repris un peu d’importance que tout récemment et sous le coup de l’abaissement de l’intérêt. En réalité, et sans qu’il faille en rejeter la responsabilité sur le crédit foncier lui-même, l’agriculture n’a pas retrouvé les ressources dont elle disposait il y a une dizaine d’années. ”

“ Plus tard, l’engouement pour les valeurs industrielles a fortifié la nouvelle tendance des capitaux à déserter la terre pour se porter vers la bourse ; mais, au moment dont nous parlons, cette prédilection n’existait pas encore ou du moins n’avait pas atteint les proportions que nous lui avons vu prendre depuis lors. Avant que les anciens prêteurs sur hypothèque songeassent à acheter des actions et obligations de chemins de fer, il est notoire que les emprunteurs, séduits par les promesses du crédit foncier, s’étaient refusés à emprunter aux conditions antérieures. ”

“ À ce point de vue, il a rendu de réels services ; en rendra-t-il de plus grands à l’avenir ? On le saura seulement lorsque les 200 millions de la première émission d’obligations avec lots et tirages, favorisées, on s’en souvient, par des avantages exceptionnels, auront été entièrement prêtés : comment le crédit foncier résoudra-t-il alors le problème de satisfaire à la fois l’intérêt contraire des prêteurs et des emprunteurs ? comment le fera-t-il, surtout en se réservant pour ses frais de gestion une part telle qu’il puisse rémunérer ses propres actionnaires ? ”

“ On a même souvent répété que la réforme hypothécaire devait marcher parallèlement avec la création d’un système de crédit foncier, et l’on s’est plaint que l’une né procédât pas aussi vite que l’autre. ”

“ En 1855, le gouverneur du crédit foncier constatait que sur 826 prêts réalisés, ceux de 300 fr. à 10,000 fr. étaient au nombre de 216. Au 1er mars 1858, le chiffre des prêts réalisés est porté à 2,192. Dans ce nombre, la proportion des faibles emprunts s’est-elle accrue ? Il est permis d’en douter, et le contraire paraît bien plus probable lorsque l’on considère que les prêts à la propriété urbaine se sont multipliés plus rapidement que les prêts à la propriété rurale, et que les premiers sont garantis par des immeubles d’une valeur en général assez élevée. ”

“ Et si les 250 millions que la société peut placer avec un prélèvement de 60 centimes pour frais d’administration étaient en entier prêtés avec la totalité de ces droits, le bénéfice annuel pour toute la durée des prêts s’élèverait à 1,500,000 fr., soit 5 pour 100 d’intérêt pour le capital versé sur les actions, sans compter ni le revenu du placement de ce même capital, ni le produit des autres opérations que le crédit foncier est et sera autorisé à faire. ”

“ Au bout de quelques mois, on revint à une opinion toute contraire ; on crut que ces sociétés éparses se feraient concurrence dans l’émission des lettres de gage, et n’offriraient pas la même sécurité aux capitalistes. À dater du 10 octobre 1852, la banque foncière de Paris obtint d’être privilégiée pour tous les départemens où il n’existait pas de sociétés de crédit foncier- ; elle fut autorisée à s’incorporer celles de Marseille et de Nevers, et devint enfin, sous le titre de Crédit foncier de France, une véritable banque nationale de la propriété immobilière. ”

“ Si l’on affirme que le propriétaire d’un immeuble, qui emprunte à 5 pour 100 et tire de son domaine, en le louant, une rente de 2 1/2 à 3 pour 100 fait une mauvaise opération, qu’il ne pourra amortir le capital emprunté avec son revenu seul, on a trop facilement raison ”

“ Fixé d’abord à 27 millions de francs, avec une première émission obligatoire de 10 millions, le capital social fut, au bout d’une année, porté à 60 millions, avec une seconde émission obligatoire de 15 millions ; 5 millions d’actions devaient en outre être émis dans le courant d’une année, et le surplus quand la société aurait atteint le chiffre de 600 millions d’affaires, de telle sorte que le capital des actions émises se maintînt dans la proportion de 5 millions par chaque groupe de 100 millions d’obligations. ”

“ En effet, les opérations annuelles du crédit foncier se sont élevées en moyenne à 15 millions, et c’est pendant la première période, et lorsque l’annuité était à 5 pour 100, qu’elles ont présenté les chiffres les plus élevés ; mais sans se plaindre qu’une institution née d’hier n’ait pas réalisé en cinq ans, pour 30 millions d’habitans, plus de 75 millions de prêts, lorsqu’en Allemagne toutes les institutions de crédit, dont la première date de 1770, n’avaient jusqu’en 1857 prêté que 540 millions à une population de 27 millions d’individus ”

“ La société de crédit agricole fournirait une des trois signatures nécessaires pour l’admission à l’escompte auprès de la Banque, et toutes les opérations de vente de denrées ou d’achat de matières propres à la culture pourraient donner lieu à la création de véritables effets de commerce pour lesquels la société n’interviendrait que comme endosseur, et ne serait tenue au remboursement qu’après discussion de la solvabilité des parties principales. ”

“ Seulement, si le système des obligations avec lots et tirage est abandonné, comme tout l’annonce, il y a lieu de craindre que la perte sur la valeur nominale des nouveaux titres, privés des chances attrayantes d’une loterie, ne soit bien forte et ne décourage l’emprunteur. Peut-être alors la société sacrifiera-t-elle une part de ses droits d’administration pour rendre l’annuité à payer moins élevée, peut-être le gouvernement accordera-t-il de nouvelles subventions applicables à l’émission de ces futures séries d’obligations ”

“ On le destina, en l’augmentant pour 1857 d’une somme de 218,000 francs, prélevée avant tout partage des bénéfices, à pourvoir à la dépense progressive des obligations, qui s’élève d’année en année par suite du service des primes et lots, tandis que la recette de l’annuité des prêts est invariable. En définitive, les ressources normales de la société, c’est-à-dire celles que lui assurent les annuités et la subvention de l’état, permirent de distribuer aux actionnaires 8 pour 100 au lieu de 7 qu’ils avaient touchés jusque-là. ”

“ Enfin elle résolut d’employer une partie du capital social en prêts hypothécaires à court terme, sans amortissement, et organisés, il y a quelques semaines, au profit des constructeurs propriétaires de terrains à Paris. Cette nouvelle série d’opérations, autorisée en principe par les statuts, témoigne à la fois de la vigilance des administrateurs du crédit foncier à répondre aux besoins du public et de leur esprit de prévoyance. Nombre de propriétaires peuvent ne pas se trouver dans toutes les conditions exigées pour le prêt à long terme, quelques-uns y répugnent ”

“ Le propriétaire emprunteur qui reçoit des obligations et qui les vend à la Bourse avec une perte variable de jour en jour, ne trouvera plus devant lui qu’un prêteur habile à calculer le prix courant de toutes choses, au lieu d’un établissement jaloux de faciliter la libération du débiteur ”

“ Aux obligations de 1,000 fr., qui rapportaient 3 pour 100 d’intérêt, avec tirage au sort et lots élevés, émises à 1,100 fr. et au-dessus, on substitua : 1° des obligations de 500 fr., divisibles même en cinq coupures, rapportant 3 pour 100 d’intérêt avec prime de 20 pour 100 et lots ; 2° des obligations rapportant 4 pour 100, sans prime, mais avec lots ; 3° enfin on créa, en dehors de cette première émission des 200 millions qui n’étaient pas encore souscrits, de nouvelles obligations rapportant 5 pour 100 d’intérêt sans prime ni lots. ”

“ Outre cette allocation, la société dispose d’une autre ressource : c’est une subvention de 10 millions accordée par l’état et proportionnellement exigible à mesure qu’elle placera les 200 millions d’obligations primitivement émises. ”

“ Ces 200 millions devaient se répartir entre les départemens proportionnellement à la dette hypothécaire inscrite. De plus, la société s’obligeait à prendre les mesures et même à supporter les sacrifices nécessaires pour faire indéfiniment les mêmes conditions aux emprunteurs. ”