Bailleux de Marisy

“ À mesure que s’élèveront des constructions nouvelles, la Société immobilière offrira de nouveaux gages au Crédit foncier, dort les prêts serviront eux-mêmes à édifier d’autres immeubles. Le concours de ces deux sociétés rendra de plus en plus facile l’accession de la propriété immobilière au plus grand nombre, car les immeubles bâtis se prêtent d’autant mieux à la vente, qu’il faut débourser un moins grand capital pour les acquérir et qu’on peut se libérer par annuités. ”

“ En ce moment, la société ouvre une souscription publique de 18 millions d’obligations. Le système de ces emprunts a été jusqu’ici très favorable à la Société immobilière, puisqu’elle a employé l’argent emprunté en opérations dont le produit est supérieur à l’intérêt des emprunts, et que sur le seul intérêt de sa réserve elle a trouvé le prix de l’amortissement. C’est en tenant compte de ces importans résultats qu’on a pu affirmer que dans un délai de quarante-cinq années le capital social se trouverait plus que doublé. ”

“ Il est évident que pour les prêts à court terme du sous-comptoir des entrepreneurs et du Crédit agricole, pour le remboursement des dépôts et des comptes courans, le Crédit foncier et ses annexes sont exposés aux mêmes périls que toutes les banques. Quant aux prêts à long terme consentis en obligations et remboursables en obligations, c’est-à-dire à ce qui constitue le fonds essentiel des opérations du Crédit foncier, la pire fortune que la société eût à craindre serait de recevoir au pair ses obligations, rachetées à vil prix dans un moment de panique, et de liquider ainsi ses emprunts. ”

“ On ne doit pas attendre non plus de bien grands résultats de l’extension des opérations de la société à l’Algérie : non point que les besoins n’y soient très grands et les demandes d’emprunt nombreuses ; mais le Crédit foncier ne peut dépasser en Algérie 5 pour 100 de la totalité des prêts effectués en France ; ses prêts seront d’ailleurs effectués en numéraire, et ils ne seront consentis que pour trente ans au maximum, moyennant une annuité de 10 pour 100, comprenant, outre les frais d’amortissement et d’administration, 8 pour 100 d’intérêt. ”

“ On pourrait cité la Compagnie générale immobilière, qui n’est pas la même que la Compagnie immobilière de Paris, la Société immobilière de la place du Palais-Royal, les sociétés civiles des bâtimens et galerie Colbert, du passage des Panoramas, de la galerie Véro-Dodat, bien d’autres encore. Quoique les actions de ces sociétés puissent se transférer et se négocier assez aisément, au moins pour quelques-unes d’entre elles, elles jouent dans le mouvement général un rôle trop restreint ou trop effacé pour mériter d’être étudié. ”

“ Le Crédit foncier avait été fondé pour prêter à long terme et sur hypothèque des capitaux à la propriété seulement : on a vu qu’il en avait surtout prêté à la propriété urbaine. Par la négociation des emprunts communaux, il ne prête encore, quoique sans hypothèque, qu’à la propriété collective. Le Crédit agricole fait un grand pas, il prêtera sans hypothèque, à court terme, non plus à des propriétaires, individus ou corps collectifs, mais aux agriculteurs, et même, il est permis de le supposer, à toute personne présentant une solvabilité suffisante. ”

“ Par l’expropriation, la démolition et la reconstruction, on veut ou assainir les anciens quartiers, ou en créer de nouveaux, ou bien encore ouvrir des débouchés à la circulation. Pour tous ces travaux, qui demandent surtout une exécution rapide, les associations de capitaux, qui peuvent seules accepter des conditions prescrites à l’avance, conduire à fin dans les délais voulus les constructions nouvelles demandées par l’administration, offrent à celle-ci une sécurité que des efforts individuels, la bonne volonté d’entrepreneurs et de propriétaires isolés ne lui présenteraient jamais. ”

“ À Londres, en huit années, les chemins de fer ont occasionné un accroissement de population d’un million d’habitans, la circulation y devient si difficile, les encombremens de voitures dans les quartiers commerçans tels que la Cité, Fleet-street, le Strand, etc., entraînent pour les affaires des retards si considérables, et pour les piétons des accidens si multipliés, que, nonobstant la construction de ponts sur la Tamise, les chemins de fer souterrains projetés ou en voie d’exécution, le gouvernement a résolu d’endiguer la Tamise depuis le palais du parlement jusqu’au pont de Londres. ”

“ Or, s’il est vrai que les efforts associés ont une puissance bien supérieure à ceux des individus isolés, s’il est vrai aussi que les associations sous forme anonyme permettent seules d’obtenir un succès durable dans les opérations de ce genre, on voit à combien de titres l’action du Crédit foncier sur les entreprises urbaines et la création des sociétés immobilières méritent notre sollicitude. Il y a dans ces tentatives un emploi fécond, non-seulement des capitaux propres aux localités où les immeubles se construisent, mais des capitaux qui leur sont étrangers. ”

“ En même temps que les directeurs du Crédit foncier de France se préoccupent à juste titre de grandes combinaisons propres à pousser plus loin son heureuse fortune, le soin des améliorations de détail ne saurait leur échapper. Tout emprunteur à long terme peut craindre de laisser ses héritiers sous le poids d’une longue suite d’annuités. ”

“ Les emprunts communaux eux-mêmes pourraient être aisément contractés dans une proportion bien plus vaste. Si le Crédit agricole, grâce au mécanisme du sous-comptoir agricole et des sociétés anonymes dont nous avons parlé, voulait favoriser la transformation à bref délai des parties de notre territoire susceptibles d’amélioration, il faudrait, pour répondre à ces besoins, créer des obligations pour une somme annuelle de 100 millions au moins. Une émission de 2 ou 300 millions d’obligations par an, faite par le Crédit foncier seul, est de nature à éveiller l’attention. ”

“ Puisqu’au taux actuel de l’intérêt en Algérie, qui est d’environ 10 pour 100, l’absence du numéraire y constitue le principal obstacle aux progrès matériels, il n’est pas présumable que la maigre part de prêts dont le Crédit foncier est autorisé à accorder le bienfait supplée à l’insuffisance du capital français, que les embarras de la propriété algérienne et le bénéfice limité de ses productions agricoles ont jusqu’à présent effrayé. ”

“ Tout en rendant justice à l’esprit d’initiative hardie qui a su élargir d’une si notable manière le cercle d’action du Crédit foncier, on ne peut s’empêcher de remarquer dans quelles proportions se développe la circulation du papier qu’il crée. En une seule année, on a vu émettre plus de 50 millions d’obligations à long terme et près de 30 millions d’obligations communales. Le sous-comptoir des entrepreneurs a ouvert 15 millions de crédits à court terme, et les demandes ont atteint un chiffre deux fois plus élevé. ”

“ Les conditions faites aux communes et aux départemens qui empruntent ne doivent pas paraître trop onéreuses pour des opérations de longue haleine, dont les charges sont réparties sur un grand nombre de contribuables, surtout s’il s’agit de travaux vraiment rémunérateurs. À voir l’empressement avec lequel les départemens et les communes les plus importantes, telles que Lyon, Marseille, Cette et Le Havre, ont eu recours au Crédit foncier, on peut se faire une idée de l’étendue des opérations réservées à la société. ”

“ La gérance devient ainsi une sorte de pouvoir absolu sous les dehors d’un pouvoir soumis à la discussion. La forme anonyme se prête au contraire à toutes les exigences de la loi en matière de succession, de tutelle, de faillite même ; elle permet aux propriétaires associés d’administrer eux-mêmes leurs propres affaires sans courir des risques illimités. En se fondant sous la forme anonyme, les entreprises immobilières que nous avons prises pour exemple ont adopté la seule combinaison qui puisse leur assurer un succès durable. ”

“ Lyon et Marseille peuvent apporter par exemple à Paris le concours qu’elles en ont reçu, et ainsi s’établiraient de plus en plus entre toutes les villes de France ces liens de solidarité sociale qui ne sont jamais plus sérieux et durables que lorsqu’ils sont noués par l’intérêt. ”

“ Le Crédit foncier sert d’intermédiaire entre l’emprunteur, — à qui, moyennant le paiement de primes annuelles, et sous des conditions sévères d’exécution, il se borne à remettre les obligations qu’il crée, — et les prêteurs, qui souscrivent ou achètent ces mêmes obligations. ”

“ Au lieu de conserver improductif un capital plus ou moins élevé, destiné à solder même les dépenses de la consommation journalière, nombre de propriétaires et de rentiers ont déjà contracté chez nous l’habitude de déposer dans de grands établissemens publics, tels que le Crédit foncier, le Crédit mobilier, la société de Crédit commercial et industriel, les sommes qui proviennent de leurs revenus fixes ou éventuels, et de délivrer à leurs fournisseurs, à leurs créanciers de tout genre, des chèques ou reçus au porteur que ces établissemens acquittent à présentation. ”

“ Un gérant n’est que le mandataire, le représentant officiel des commanditaires, et cependant il engage leur responsabilité par chacun des actes qu’il commet en dehors même de sa qualité de gérant. Il échappe à la surveillance d’associés qui craignent d’ordinaire de s’ingérer dans l’administration sous prétexte de contrôle. ”

“ Le but de ces sociétés, on l’explique d’un mot, c’est de démocratiser la propriété foncière, d’intéresser à la construction et à la possession des maisons nouvelles tous les capitaux, même les plus petits. Les actions de la Société immobilière de Paris sont de 100 francs. L’habileté de semblables combinaisons frappe tous les yeux. ”

“ Toutefois la société du Crédit agricole ne manquera pas de moyens d’alimenter sa caisse sociale ; en dehors de son capital de 20 millions, elle peut recevoir des dépôts avec ou sans intérêts, créer et émettre des valeurs dont l’exigibilité est limitée à cinq ans au plus. Ce terme de cinq ans, supérieur à la durée des prêts faits par la société, paraît devoir lui assurer un délai suffisant entre le recouvrement des sommes à elle dues et le remboursement de ses propres obligations. ”

“ Pour nous convaincre de l’avenir réservé aux sociétés immobilières, n’envisageons cependant que l’un des buts poursuivis par la sollicitude de l’édilité parisienne, l’ouverture de nouveaux débouchés de circulation. Il est certain que l’assainissement, la viabilité, l’embellissement d’une cité s’obtiennent de concert : ce qui est utile à l’un favorise l’autre. ”

“ L’association des capitaux seule peut suivre dans son essor les progrès de la population, satisfaire sûrement et rapidement à de telles nécessités. Ce n’est pas à l’état, ce n’est point à une municipalité d’entreprendre de pareilles œuvres. L’autorité publique constate les nécessités générales, la loi exproprie les propriétés particulières, le pouvoir municipal déblaie le terrain et ouvre les rues ; c’est ensuite aux efforts des individus qu’il appartient de construire, d’approprier, de louer les nouvelles habitations. ”

“ Ces dernières charges avaient même paru si lourdes que le Crédit foncier obtint du gouvernement une subvention de 10 millions exigible jusqu’au placement des 200 millions d’obligations premières. En effet, l’émission des titres 3 et 4 pour 100 n’avait pu se faire sans recourir au système des tirages de lots, qui favorise la spéculation et facilite le placement hâtif des titres, mais qui n’est le plus souvent admis que dans les pays obérés ou arriérés. L’Autriche, dont les finances ne jouissent pas d’une grande prospérité, a recours à la loterie sous toutes les formes. ”

“ En résumé, et dans l’état actuel, le capital social est de 24 millions d’actions représentés par des immeubles construits et des terrains qui attendent des constructions nouvelles [3] . En vue des opérations faites ou à faire, le conseil d’administration avait obtenu en 1858 de l’assemblée générale des actionnaires l’autorisation de contracter des emprunts pouvant s’élever jusqu’à 24 millions ; il n’avait cette année même emprunté que 11 millions. En 1859, il a demandé au Crédit foncier une nouvelle somme de 3,600,000 francs ”

“ La plupart des gares de chemins de fer ne sont construites que sur des places trop étroites ou manquant de voies larges et droites qui conduisent des extrémités au centre. Quant au centre même, il suffit de jeter les yeux sur l’espace compris entre les Tuileries et les boulevards d’un côté, la Bourse et la place Vendôme de l’autre, pour comprendre ce que les nécessités de la circulation exigent de sacrifices et de travaux. ”

“ Il n’est pas nécessaire de faire comprendre l’utilité de semblables mesures : plus les dépôts seront multipliés, moins il restera de capital improductif. Toutefois l’emploi des chèques cause souvent à celui qui les reçoit une perte de temps pour en aller toucher le montant, et lui inspire une juste défiance par la crainte des contrefaçons ou de la perte du chèque lui-même. ”

“ Il s’agit par conséquent de pourvoir aux nécessités de circulation de cette population indigène et de cette population étrangère qui croissent d’année en année. Sans aborder ce sujet des travaux de Paris, qui mérite d’être traité à part, on peut dire sommairement, et avec la certitude de ne soulever aucune objection, que pour l’assainissement et la salubrité on a beaucoup fait et bien fait, que pour les embellissemens on a plus fait encore, mais fait trop vite et trop chèrement. ”

“ Hors un seul côté et sur un seul point, l’accès des halles est partout interdit aux différens quartiers de la capitale, et des ruelles tortueuses et impraticables permettent seules d’aborder au vaste réservoir où s’alimente la vie quotidienne de ce grand camp. ”