Société immobilière

“ Nous n'avons donc fait qu'une application de la théorie de l'accessoire, lorsque nous avons conclu à la commercialité de principe des opérations immobilières effectuées par une société par actions. Nous pouvons maintenant généraliser et admettre le caractère commercial de toute opération immobilière accessoire à une entreprise quelconque. Mais, comme précédemment, une réserve s'impose : le droit civil reste exclusivement compétent toutes les fois qu'est en jeu, à titre principal, le statut propre de la propriété immobilière. ”

“ L'Office d'Habitations à Bon Marché pour la construction et la gestion d'habitations à bon marché et d'immeubles à loyer moyen ;
Des Sociétés d'Economie Mixte dont l'une, la Régie immobilière est spécialisée dans la construction et la gestion d'immeubles à loyer moyen, construits en vertu
de la Loi Loucheur et les trois autres concourent à la réalisation du programme de 20.000 logements. ”

“ La plupart de ces organismes ont, en général, le droit de faire la même besogne : les uns et les autres peuvent acheter, vendre des terrains, les aménager et les lotir, y construire des logements qui seront simplement en location ordinaire ou en location-vente ou vendus à tempérament. ”

“ Ce n'est pas une simple loi de procédure; il a un objet politique sérieux, qui est de favoriser le grand intérêt immobilier, de faire que la propriété immobilière atteigne le degré d'expansion et de prospérité auquel, depuis quarante ans , l'industrie s'est élevée. ”

“ On donne le nom de remploi à toute acquisition d'immeubles faite pour remplacer un immeuble propre vendu ; et on donne le nom d'emploi à toute acquisition immobilière qui a pour but d'employer un capital qui n'entrait pas en communauté. ”

“ Ainsi, il y a une tradition feinte, lorsque le vendeur d'un immeuble déclare qu'il possède désormais l'immeuble au nom et à la place de l'acquéreur, ou lorsque l'acheteur d'une chose immobilière y met son sceau ou sa marque, sans la faire enlever. ”

“ On peut être propriétaire d'un meuble aussi bien que d'un immeuble ; l'action mobilière peut donc être réelle comme une action immobilière. Réciproquement une action immobilière peut n'être que personnelle ; car je puis être créancier d'un immeuble sans en être en même temps propriétaire. ”

“ Lorsque la vente porte sur partie seulement d'un immeuble loué, et que le loyer est divisé entre les parties sans l'intervention du bailleur, elles doivent s'engager réciproquement à payer leur part du loyer et à exécuter les conditions du bail!. ”

“ N'est-il pas vrai de dire de la sorte que le bon foncier, étant rivé à l'inscription et sa valeur étant adéquate à celle de l'immeuble correspondant, tout porteur de ce bon a, comme en portefeuille, une portion de la richesse immobilière qui suivra les pérégrinations du titre en lequel elle s'incarne? ”

“ Dans l'opinion que nous venons signaler, on consent toutefois à admettre le caractère immobilier des parts dans les sociétés constituées pour une exploitation immobilière, parce qu'alors les bénéfices sont constitués par le produit d'immeubles, et l'on applique cette solution aux sociétés commerciales ayant un pareil objet. ”

“ Et c'est précisément parce que tout ce qui touche aux immeubles rentre dans son domaine propre et réservé que chaque Etat édicte librement les lois qui déterminent le mode, la forme et les règles de procédure concernant l'acquisition, la perte et le transfert de la propriété immobilière. ”

“ A l'inverse, ne rentrent pas sous l'expression de propriété immobilière : 1° Les actions dans les compagnies de finance, de commerce ou d'industrie, encore que des immeubles dépendant de ces entreprises appartiennent aux compagnies. Le transport de ces actions ne constitue qu'une vente mobilière. L'art. 529 du Code civil ne laisse aucun doute à cet égard ; 20 Les objets attachés pour le service et l'exploitation d'un fonds, considérés isolément. Immeubles par destination, leur transmission est soumise à la transcription, si elle a lieu avec celle du fonds (art. 522 et suivants du Code civil) ”

“ La propriété immobilière représente le capital fixe par excellence, car, en règle générale, on n'achète pas un immeuble pour le revendre. Un immeuble a pour destination normale le faire valoir ou l'amodiation. La spéculation immobilière demeure, dans l'ensemble des transactions, un fait exceptionnel : c'est à cause de cela même que la loi commerciale, selon le droit commun européen, gouverne la propriété mobilière seule. Dans le patrimoine, l'immeuble est un élément stable, permanent. ”

“ La propriété immobilière a été conservée au sein des communes par le même sentiment qui a empêché les habitans qui les administrent de vendre leurs terres, qu’ils considèrent comme une réserve précieuse dans les familles. ”

“ D'un autre côté, il n'y a aucun rapport entre un immeuble, par destination, qui peut disparaître ou perdre sa nature immobilière, au gré de l'emprunteur, et les actions dont nous nous occupons, qui, une fois immobilisées, restent immeubles et ne peuvent plus être aliénées, sans l'accomplissement des formalités prescrites, pour l'aliénation des immeubles. ”

“ Ces biens, comme chacun sait, ne revêtent la nature immobilière que par accident, et comme participant à la nature des immeubles proprement dits, qu'ils servent à exploiter ou à orner d'une manière permanente ; considérés en eux-mêmes et sous un point de vue abstrait, ce sont de véritables meubles. ”

“ Pour les catégories de ventes immobilières autres que la vente d'immeubles proprement dits, il existe des modalités particulières de garantie, ainsi en cas de cession de tenure en leasehold, le cédant devra affirmer la régularité du bail et sa parfaite exécution jusqu'au jour du transfert
Qui est tenu de garantir ?
Tout propriétaire vendant tout ou partie d'un immeuble ou d'un droit immobilier. ”

“ D'autre part, ils ont encouragé le goût de la propriété immobilière et de l'habitation, et ils ont cherché par tous les moyens à en faciliter la
possession : ventes de terrains à bon marché, intervention gratuite comme conseils et architectes, livraisons de matériaux à prix réduits, avances s'élevant parfois jusqu'à un total de 5 et 600,000 francs. ”

“ C'est que le rédacteur de l'art. 526 a pensé uniquement aux droits réels immobiliers ou démembre (1)
démembre (1) des meubles futurs ou éventuels. V. ci-dessus, p. 14, n° IV.
(2) V. ci-dessous, l'explication de l'art. 529.
(3) Au contraire, lorsque le propriétaire demande la radiation d'une inscription d'hypothèque prise sur son bien, l'action est réelle immobilière (Comp. art. 2159, et C. de proc., art. 59, 3° alin.) .
DES MEUBLES. 43
ments de la propriété immobilière (tels que l'usufruit et les servitudes) , et aux actions en revendication d'un immeuble (1) ”

“ En ce sens, Instr. 1372, § 19 (25 mars 1829) ; - C. R., 3713.
358 ACTIONS IMMOBILIÈRES.
donné que nous raisonnons dans l'hypothèse d'une vente d'immeuble, l'action en réméré est une action immobilière. La céder à prix d'argent, c'est donc vendre un immeuble, un immeuble incorporel, mais enfin un immeuble (C. civ., art, 526, suprà, page 349) . L'aliénation de ce droit immobilier s'opère au jour de la cession; c'est le tarif de ce jour qu'il faut appliquer, et c'est à ce jour qu'il faut, en cas d'expertise, apprécier la valeur vénale du droit cédé. ”

“ La Société anonyme de Construction d'immeubles a pour objet social d'acquérir des terrains, d'édifier des constructions sur ces terrains, de les mettre en valeur par voie de location ou autrement, et enfin de revendre soit à l'amiable, soit aux enchères publiques les terrains et les constructions, le tout dans un but de spéculation.
Le 2 juillet 1886, l'assemblée générale a autorisé le conseil d'administration à vendre à un tiers trois immeubles, moyennant un prix payable en espèces, et la cession, à faire par ce tiers à la Société, d'un fonds d'hôtel meublé. ”

“ Lorsqu'il s'agira des ventes les plus fréquentes, les ventes d'immeubles, il sera bon d'établir l'origine de propriété, c'est-à-dire de faire connaître en vertu de quel titre et depuis quand le vendeur était propriétaire des immeubles. ”

“ La vente d'une maison à construire n'est pas un marché, mais bien une vente, car c'est un immeuble qui a été acheté. La vente d'une chose future, même inexistante au jour du contrat, est parfaitement légale, en vertu de l'article 1130 du Code Civil. ”

“ Les droits réels immobiliers de même que les actions qui tendent à revendiquer un immeuble sont immeubles par l'objet auquel elles s'appliquent (Art. 12, loi de 1885Art. 526 Code civil) .
Les droits réels immobiliers sont aux termes de la loi de 1885: la propriété immobilière, l'enzel et la rente d'enzel, l'usufruit des immeubles, l'usage et l'habitation, l'emphytéose, la superficie, les servitudes foncières, l'antichrèse, les privilèges et les hypothèques.
I. — Le droit de propriété ; le droit d'accession, le droit de préemption ou çheffaa. — La propriété immo. ”

“ C'est entendu. Notre immeuble est la propriété d'une société anonyme. Vous achetez deux cents actions de notre Société au prix de : deux cent mille francs, et cette acquisition vous donne droit à la jouissance de l'appartement du troisième. Cette jouissance sera constatée par un bail régulier qui vous sera consenti par la Société, moyennant un prix de loyer égal aux charges de l'immeuble. Et vous y gagnez. Que vouliez-vous en effet?
— La jouissance incontestable de cet appartement? Vous l'avez. Ne pas payer de loyer proprement dit et ne rembourser que votre quote-part des charges communes. ”

“ Ou bien encore achèterez-vous une forge, un fourneau, ou quelque autre usine ou manufacture, exploitée par une société en nom collectif, en commandite, par actions ou anonyme ?
Le plus souvent un acquéreur considère, avant tout, le revenu du bien qu'il veut acheter, et, à ce point de vue, les immeubles ruraux sont en défaveur ; on sait que les bois ne rapportent qu'un pour cent par an lorsqu'ils sont régulièrement aménagés; les terres et les prés donnent de deux à deux et demi
pour cent seulement ”

“ Il suffit (9) que l'emprunteur éventuel possède le terrain, quelquefois de très peu d'importance, sur lequel il a l'intention de construire. La Société de Crédit Immobilier lui consent un prêt égal à la somme nécessaire à la cons truc tion, garanti par une hypothèque, sur le terrain non bâti, et il est stipulé expressément que tous immeubles postérieurement construits feront partie du gage de la Société. ”

“ Aux sociétés anonymes qui, accessoirement à l'objet principal de leur association, achètent des immeubles ou construisent des maisons pour les revendre; Aux immeubles que la société anonyme ayant pour objet exclusif l'achat et lavente d'immeubles, affecte à ses bureaux, au logement de ses employés, etc. ”

“ Sont immeubles enfin, par l'objet, la matière, Auxquels ils sont unis d'une étroite manière,
Tout usufruit de biens qui sont immobiliers, Les droits de servitude, ou services fonciers, L'action dont le but est de se faire rendre Un immeuble qu'on croit avoir droit de reprendre. ”

“ Le propriétaire privé des immeubles urbains jouit d’un extraordinaire accroissement de son revenu, grâce à l’élévation de la rente du terrain et du loyer de l’immeuble, et d’un extraordinaire accroissement de son patrimoine, grâce à la plus grande valeur acquise par l’immeuble même. ”

“ Il est vrai que dans les villes où notre mode de propriété est apparu récemment, il s'agit dans la très grande majorité des cas d'immeubles neufs, ne donnant pas naissance par là-même à beaucoup de différends. ”

“ L'action résultant de la vente d'un fonds est meuble pour le vendeur, et immeuble pour l'acquéreur. I 172.
Comment une action peut être tout à la fois meuble et immeuble pour la même personne. I, 173.
Des droits de coupes debois à exploiter; des droits de fermage ou loyers ordinaires sur les immeubles. ”

“ Ce qui le prouve, c'est qu'elle ne conserve le caractère immobilier qu'autant qu'elle est unie à la surface, c'est-à-dire seulement si elle appartient au propriétaire de ladite surface; si ce propriétaire la cède à une tierce personne, elle devient meuble. C'est donc qu'elle n'avait été immobilisée qu'à raison du lien l'unissant à la surface dont elle représente un accessoire; du moment qu'elle vit d'une vie propre, qu'elle s'affirme à l'état isolé, elle se mue en meuble. Elle était donc immeuble par destination, avec cette particularité que l'immobilisation portait ici sur un bien incorporel. ”

“ S'il s'agit d'immeubles ruraux et que la propriété vendue constitue un seul corps de domaine, on peut se contenter, en le désignant sous le nom sous lequel il est connu, d'indiquer sa situation, c'est-à-dire l'arrondissement et la commune, la contenance totale, la nature des différents immeubles qui le composent, en terres labourables, prairies, bruyères, futaies, taillis, etc., et, autant que possible, la contenance applicable à chaque espèce ou nature de biens. ”

“ Les opérations ayant des immeubles pour objet ne sont point commerciales, alors même qu'elles seraient faites en vue d'un commerce: achat d'un terrain afin d'y construire une usine, location d'un magasin, etc. ”

“ Nous , devions , en abordant le § 1 de la section III , traiter de la location des maisons , et voici qu' il s' agit de la vente des propriétés foncières . Les maisons ne sont pas des capitaux fonciers , et la location d' un capital n' en est pas la vente .
Soit une maison bâtie sur un fonds de terre . On peut vendre à la fois et la maison et le terrain ; on peut louer à la fois et le terrain et la maison . On peut vendre la maison et louer le terrain . ”

“ Mais le produit n'est pas la seule chose à considérer : la conservation du fonds et de sa valeur a bien plus d'importance, et, dans les provinces, rien n'est plus difficile que de trouver des titres de propriété réguliers, quand il s'agit de biens acquis même depuis peu d'années ; à plus forte raison, si l'on veut acheter des immeubles qui se trouvent depuis longtemps dans la même famille, ou qui proviennent de partages ; car alors, le plus souvent, la propriété ne repose que sur une tradition, sur une notoriété, et l'on ne rencontre aucun titre. ”