Patrimoine immobilier

“ La propriété immobilière représente le capital fixe par excellence, car, en règle générale, on n'achète pas un immeuble pour le revendre. Un immeuble a pour destination normale le faire valoir ou l'amodiation. La spéculation immobilière demeure, dans l'ensemble des transactions, un fait exceptionnel : c'est à cause de cela même que la loi commerciale, selon le droit commun européen, gouverne la propriété mobilière seule. Dans le patrimoine, l'immeuble est un élément stable, permanent. ”

“ C'est lui qui donne à la Cité son caractère, son charme, sa grâce et sa beauté, mais cette richesse immobilière qu'il a fait naître, il doit aussi en assurer l'entretien par son travail et par son épargne. ”

“ Pour les plus heureux, pour ceux dont l'immeuble ne constitue pas l'unique patrimoine, il leur faut, à part les nécessités de la vie, satisfaire aux lourdes charges de la propriété, impôts si importants à payer en ce moment, réparations nécessaires, intérêts des créances hypothécaires, annuités du crédit foncier, et il n'est pour ces obligations ni rémission ni délai. ”

“ De sorte qu'une propriété foncière, une mine, une chute d'eau, ou son usage, ne seraient pas des capitaux cependant ils reconnaissentque les bâtiments, les clôtures et toutes les améliorations qui sont mises a un fonds de terre approprié peuvent constituer, s'ils en sont assez distincts, un capital immobilier. ”

“ Il éprouve une satisfaction plus grande à consacrer les capitaux épargnés à l’acquisition d’animaux domestiques, d’une habitation, d’immeubles ruraux, qu’à les placer à intérêts composés. La propriété immobilière et les jouissances immédiates qu’elle procure, sont le stimulant le plus efficace pour ses habitudes de travail et de sobriété. ”

“ Il est une nature de biens sur lesquels l'appréciation de la valeur ou du revenu est très difficile à obtenir, nous voulons parler des maisons de campagne, des usines, fabriques, moulins à eau, fixés sur piliers, des habitations de luxe et des châteaux. Nous pensons qu'à l'égard de ces derniers biens la visite d'un homme de l'art, un architecte, est nécessaire ”

“ Ce qui importe le plus, c'est que le mode de propriété que nous étudions pénètre complètement dans les mœurs, que les différents propriétaires ne se considèrent pas comme des ennemis, mais comme de véritables collaborateurs d'une œuvre commune : l'amélioration de leur immeuble. ”

“ Nous avons déjà dit que toutes les personnes civiles d'ordre administratif que l'on crée à l'image des personnes physiques ont, comme elles, un patrimoine. Ce patrimoine comprend des biens mobiliers et des biens immobiliers. Les biens immobiliers constituent le domaine avec ses deux branches : le domaine public, pour les immeubles dont l'usage est commun à tous : routes, rivières, édifices, etc., et que la personne morale détient simplement au nom de la communauté, et le domaine privé pour les immeubles
susceptibles de propriété et dont la personne morale jouit comme ferait un particulier. ”

“ D’autre part, il a le goût de la propriété immobilière, propriété solide et sûre, qui pose un homme et montre sa richesse à tous. Avec la dot de sa seconde femme, il avait acheté, en 1633, une maison aux petits piliers des Halles, devant le pilori, à l’image Saint-Christophe. ”

“ D'autre part, ils ont encouragé le goût de la propriété immobilière et de l'habitation, et ils ont cherché par tous les moyens à en faciliter la
possession : ventes de terrains à bon marché, intervention gratuite comme conseils et architectes, livraisons de matériaux à prix réduits, avances s'élevant parfois jusqu'à un total de 5 et 600,000 francs. ”

“ N'est-il pas vrai de dire de la sorte que le bon foncier, étant rivé à l'inscription et sa valeur étant adéquate à celle de l'immeuble correspondant, tout porteur de ce bon a, comme en portefeuille, une portion de la richesse immobilière qui suivra les pérégrinations du titre en lequel elle s'incarne? ”

“ Pourquoi la propriété immobilière, la plus solide de toutes les garanties, ne parvient-elle à trouver de l'argent qu'à des conditions beaucoup plus onéreuses que le commerce et l'industrie ? Comment, lorsqu'elle a contracté des emprunts, éprouve-t-elle autant de difficulté à les rembourser? ”

“ La richesse immobilière est convertie en actions ; chacun peut vendre ses titres, en user comme il l'entend; mais il ne dispose plus arbitrairement ni du sol, ni des bâtiments, ni des ateliers, ni des instruments de travail.
Tout immeuble fait partie du domaine sociétaire : l'individu ne dispose que de ses valeurs mobilières. ”

“ S'il était démontré que l'immeuble ne périra que de sa belle mort, on saurait qu'il a pour le moins trois cents ans à vivre, et qu'il produira en trois siècles une trentaine de millions au profit de ses propriétaires successifs. ”

“ Chez nous, la propriété immobilière est entraînée par les mœurs et par les lois dans un tourbillon de mutations si rapides qu’elle ne représente plus guère qu’un objet matériel qui produit de certains revenus, qui ne rapporte moralement que la considération attachée à la richesse, qui par suite n’impose guère d’autres devoirs que celui de payer les contributions. ”

“ Aujourd'hui, la maison de la plus belle apparence n'est toujours qu'une maison : l'homme le plus riche en occupe le plus bel étage, qu'il rend aussi somptueux que la localité le lui permet; le rez-de-chaussée, sur la voie publique, est destiné à l'industrie, et si l'on peut y établir dix boutiques, on les voit bientôt toutes occupées : c'est un revenu à peu près certain que ne néglige aucun propriétaire. ”

“ À mesure que s’élèveront des constructions nouvelles, la Société immobilière offrira de nouveaux gages au Crédit foncier, dort les prêts serviront eux-mêmes à édifier d’autres immeubles. Le concours de ces deux sociétés rendra de plus en plus facile l’accession de la propriété immobilière au plus grand nombre, car les immeubles bâtis se prêtent d’autant mieux à la vente, qu’il faut débourser un moins grand capital pour les acquérir et qu’on peut se libérer par annuités. ”

“ Mais le produit n'est pas la seule chose à considérer : la conservation du fonds et de sa valeur a bien plus d'importance, et, dans les provinces, rien n'est plus difficile que de trouver des titres de propriété réguliers, quand il s'agit de biens acquis même depuis peu d'années ; à plus forte raison, si l'on veut acheter des immeubles qui se trouvent depuis longtemps dans la même famille, ou qui proviennent de partages ; car alors, le plus souvent, la propriété ne repose que sur une tradition, sur une notoriété, et l'on ne rencontre aucun titre. ”

“ La propriété immobilière a été conservée au sein des communes par le même sentiment qui a empêché les habitans qui les administrent de vendre leurs terres, qu’ils considèrent comme une réserve précieuse dans les familles. ”

“ C’est le capital de luxe, par excellence. Ainsi, une demeure princière, un château, un parc, une collection artistique, sont des richesses aussi incontestables que des titres de rente, des champs, des domaines ruraux, des maisons de produit. ”

“ Il est vrai que dans les villes où notre mode de propriété est apparu récemment, il s'agit dans la très grande majorité des cas d'immeubles neufs, ne donnant pas naissance par là-même à beaucoup de différends. ”

“ Mais on n'attend pas de nous que nous examinions sous cet aspect la question de la propriété immobilière. Nous n'envisagerons ici la terre que dans ses rapports avec les lois économiques, comme valeur d'échange et instrument de crédit. Sans abdiquer sa haute importance sociale, la richesse foncière de notre temps est surtout un objet de revenu et de placement de capitaux. ”

“ Le commerce et l'industrie avaient créé la richesse immobilière, et les propriétaires fonciers, c'est-à-dire les seigneurs, n'avaient pu arrêter dans ses progrès le nouvel élément de fortune nationale. ”

“ Envisagée comme représentant les fruits du travail, la propriété foncière devient le symbole de l'esprit de conduite, d'ordre et d'économie, du besoin senti des lois et du respect qu'elles réclament ; par elles se transmettent et se développent d'une génération à l'autre les traditions industrielles, les sciences et les arts, l'esprit de famille et les bonnes mœurs. ”

“ La facilité et la sécurité des transactions immobilières constituent le premier élément de la richesse d'un pays. Plus la terre circule, et se mobilise, et plus les procédés de mise en rapport se perfectionnent et plus augmentent aussi la production et le bien-être. ”

“ Que l'un, celui du vendeur, ne peut grever que la valeur représentative d'une maison avant les réparations; et que l'autre, celui de l'architecte, ne peut atteindre que la plus-value résultant des améliorations. Ainsi, au vendeur, la totalité du prix représentant la valeur de l'immeuble avant les constructions ”

“ La richesse mobilière en argent, en bijoux, en pierres précieuses, en meubles, en objets d’art, en bibliothèques, en conservatoires, en collections de toute sorte, a encore plus gagné que la propriété foncière, et l’on peut dire de nos villes ce que disait Homère de quelques villes grecques, savoir que les maisons y tiennent en dépôt une grande masse de valeurs. ”

“ Donc la mobilisation de la propriété immobilière pourrait jeter dans la circulation un capital positif, dont aucune éventualité ne pourrait détruire les effets, soit en temps de prospérité, soit dans les temps de crise. ”

“ L’expérience démontre qu’en temps ordinaire la valeur des immeubles ruraux s’accroît au moins d’un pour cent par an par le progrès de la culture et des communications ; il faut y ajouter les maisons nouvellement bâties ; on trouve alors que la valeur totale de la propriété immobilière s’accroît d’environ douze pour cent tous les dix ans, tandis que la population ne s’accroît dans le même laps de temps que de six pour cent. ”

“ Les propriétaires impayés de leurs locataires mis en goût, leurs maisons vendues à la requête du Crédit foncier dont ils n'ont pu acquitter les termes, la propriété avilie à Paris à un point qu'on ne saurait dire, les immeubles sans preneurs à aucun prix dans les adjudications, l'industrie du bâtiment anéantie 1, le chômage dans les ateliers et les chantiers déserts, sont-ce là, Excellence, des faits que j'invente? Tous conviendrez qu'il n'est pas donné à tout le monde d'en prendre gaiement son parti. ”

“ En deux mots, voilà : notre maison de la rue de Chartres est en capilotade. Mon architecte a fait le calcul : pour la réparer, il faudra dépenser de vingt à vingt-cinq mille francs. C'est la moitié de ce que je je possède en dehors de ma pension de retraite. Donc, il s'agit de ton patrimoine. Prélères-tu l'argent à la baraque? En ce cas, je me conten-
ierai de louer un rez-de-chaussée avec un jardinet où je transporterai le reste de mes rôsiers. ”

“ S’il est un fait démontré par l’expérience, c’est que les sociétés immobilières sont exposées à de grands risques et que la plupart au bout de quelques années font naufrage. C’est ce qui est arrivé à la célèbre Société immobilière fondée en France sous le second empire. ”

“ Tout ce mouvement industriel et commercial, fruit des découvertes scientifiques de notre siècle, a eu pour symbole et signe extérieur des titres transmissibles de main en main, constitutifs d’une propriété non moins sérieuse que la propriété immobilière, procurant des revenus faciles à percevoir et dans bien des cas moins précaires et moins variables que la rente même de la terre. ”

“ Sont immeubles enfin, par l'objet, la matière, Auxquels ils sont unis d'une étroite manière,
Tout usufruit de biens qui sont immobiliers, Les droits de servitude, ou services fonciers, L'action dont le but est de se faire rendre Un immeuble qu'on croit avoir droit de reprendre. ”

“ Mais outre cette forte d'immeubles, qu on appelle réels & naturels, on reconnoit d'autres immeubles qui se nomment immeubles réputés réels, qui sont les rentes foncières, les autres droits fonciers, les rentes constituées à prix d'argent, les offices, & c. ”

“ Et quand je me fais bâtir une belle villa, quand je fais l’acquisition des objets de luxe les plus recherchés, de vins fins, de tableaux et de meubles précieux, dans quelles autres mains passe l’argent, si ce n’est dans les mains de ceux qui, directement ou indirectement, ont produit ces objets ? ”

“ Le pays a conquis un accroissement de richesse et de puissance qui lui a permis de développer une force admirable, et qui provient en grande partie du sol lui-même. Si les faits nous montraient que nos lois et notre constitution économique de la propriété, loin d’entraver cet heureux essor, ont été fécondes en avantages matériels et moraux, notre tâche serait remplie. ”

“ La manière la plus exacte d'estimer un immeuble réparé ou augmenté, et de fixer, par conséquent, les droits des privilégiés et des créanciers hypothécaires, est donc de procéder à sa ventilation, c'est-à-dire à déterminer dans quelle proportion les ouvrages privilégiés ont augmenté la valeur de l'immeuble à l'époque de l'aliénation ”

“ Si vous vous décidez pour l'intervention entre les propriétaires et les locataires, vous avez des terrains, vous pouvez en acheter à bas prix ; construisez vous-mêmes et laissez de côté toute combinaison avec le Crédit foncier. ”

“ La plus-value sur laquelle porte le privilège des architectes et entrepreneurs de bâtimens, se compose de la différence entre ce que l'immeuble vaudrait au jour de l'aliénation, si les constructions n'avaient pas été faites, et la somme qu'il a produite avec ces constructions. ”

“ Ce qui le prouve, ajoute cet éminent magistrat, c'est que des logements ordinairement fort vastes et fort dispendieux leur sont attribués; qu'à mesure qu'une tête disparatt elle est aussitôt remplacée par une autre; que la distribution des assolements et le genre de culture se règlent sur leur nombre et sur leur importance; enfin, qu'ils forment un produit précieux de l'immeuble, dont ils sont comme un accessoire ou plutôt une partie intégrante. ”

“ Si le propriétaire est riche ou à son aise, il aimera à recevoir ses amis. Alors il faut une maison plus étendue, des pièces en plus grand nombre pour les loger et leur procurer des plaisirs et des distractions. ”

“ Ces biens, comme chacun sait, ne revêtent la nature immobilière que par accident, et comme participant à la nature des immeubles proprement dits, qu'ils servent à exploiter ou à orner d'une manière permanente ; considérés en eux-mêmes et sous un point de vue abstrait, ce sont de véritables meubles. ”